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摘要：银行房地产开发贷款实行封闭管理，是精准监测贷款资金流向、防范贷款资金被挪用风险的有效手段。但在现实中，由于项目建设进度确认难、项目销售情况确认难、按揭贷款受理、发放进度确认难等问题，致使银行房开贷款存在着一定的潜在风险。因此，银行应认真落实房开贷款封闭管理要求，采取相应风控对策，切实提升房开贷款安全性。
关键词：银行房开贷款封闭管理;存在问题;风控对策
2019年，房地产的调控政策陆续出台，并呈现出连续加码的态势。党中央和国务院的多次重要会议都一再重申“房住不炒”的楼市主基调，调控开始着力于房企融资端的收紧，调控范围涉到银行贷款、信托贷款和海外债等领域，这使房地产市场结束了2019年3-4月的“小阳春”行情，商品房成交增速明显放缓。在此期间，众多中小房地产企业因资金链断链而破产，导致项目停工、烂尾，银行房地产开发贷款也遭受损失。
下面，我们分析当前房地产开发贷款的风险点和防范要求、及其封闭管理存在的问题，提出防范风险的对策建议。
一、房开贷款封闭管理的操作流程
房开贷款封闭管理是指资金封闭管理，是指凡与银行签订资金封闭管理协议的客户和项目，其项目建设资金和还款资金分别采取指定账户监管并实施流程监控的管理方式。操作流程如下：
签订封闭管理协议。银行贷款发放前，银行应与借款人签订封闭管理协议。
开立封闭管理账户。每个项目应分别开立支用资金专项管理账户和还款资金专项管理账户
借款人资金封闭和使用。借款人开立支用专项账户后，在贷款发放前各项借款人资金存入该账户，按协议约定实行封闭管理。
贷款资金封闭及支用。项目资本金到位且贷款条件已落实的前提下，贷款资金发放到支用专项账户，实行封闭管理。支用专项账户内所有资金均需经银行审核同意，按规定的用途和方式支用。
还款资金归集与封闭。银行按规定对借款人现金流情况和项目出售、出租、经营情况进行监测，确保项目资金全部归集到银行还款专项账户
还款专项账户的支用。还款专项账户在解除封闭前，账户资金原则上只能用于归还银行贷款，不得用于其他用途。
贷款归还。借款人按约定的进度、金额归还银行贷款本息。
解除封闭。银行贷款本息全部结清后，解除封闭管理，取消专项账户功能限制。
二、房开贷款存在的主要风险点及防范要求
1.不动产备案登记的操作风险
当前部分地区仍存在通过手工台账进行不动产备案登记的情况，在此过程中，容易形成操作风险，造成一房多卖。
2019年7月1日以后，有的区域的新售楼盘均需上线预售资金监管系统，开发商预售商品房时，购房款需直接存入预售资金监管账户主账户下的对应房源子账户中，入账金额与售房合同中的预付款金额一致方能通过系统备案。新系统的上线加强了备案监管，降低了登记过程中的操作风险。
2. 项目销售风险
项目销售受外部经济环境、地理区位、品牌认可度等多种因素的影响，具有不确定性。房开贷款还款来源为房产销售收入，若销售不及预期，会造成回款不及时，不能按时归还贷款。
银行应加强客户及项目的筛选，确定合适的区域信贷和客户投放策略。一方面，银行应定期关注不同地区房地产市场供求状况及库存消化情况（包括土地供应计划及成交情况、房地产开发投资变动情况、新开工与在建项目量、新建商品房成交量及成交均价等情况），审慎介入资产质量较差和房地产库存高、严重供过于求区域的房地产项目。另一方面，银行应加大对优质客户尤其是房地产优先支持类客户的信贷支持力度，不介入无开发经验、涉及民间借贷、管理混乱、股权结构复杂的房地产企业。
3.资本金的来源合规性及抽逃风险
當前，部分信托机构、理财计划等以名股实债形式为房地产项目提供融资用于支付土地款，后续通过开发贷款承接的形式实现信托资金的退出。此外，项目形成销售之后，项目存在通过挪用预售资金变相抽逃资本金的风险
因此，银行在贷款投放前应督促借款人将资本金等自有资金落实到位，并进行专项审计，确保资金来源合法合规。项目资本金未按时足额到位或未按约定投入使用，不得发放贷款。封闭管理协议签订前，借款人已支出的土地款、工程款、材料款等，银行需审查相关支付凭证，并实地确认。后续客户申请支用资金时，银行审查资金用途，确保用于项目建设或合同约定的用途，防止客户抽逃资本金。
三、目前银行房开贷款封闭运行管理中存在的主要问题
1.项目建设进度确认难
目前，银行只能通过查阅监理公司监理报告并实地走访项目现场估算项目建设进度，无法精确测量，容易造成项目资金支用进度与建设进度不匹配。
2.项目销售情况确认难
目前部分银行通过与开发商、登记部门核实台账等形式了解项目销售情况，准确性与时效性欠佳，不利于项目资金归集和管理。
3.按揭贷款受理、发放进度确认难
受贷款规模管控等因素限制，房地产项目一般与多家银行存在按揭贷款合作关系。银行只能通过定期与企业、按揭贷款受理银行，核实贷款受理及放款情况，无法精确掌握 ，存在资金被挪用风险。
四、防范房开贷款封闭运行管理风险的对策建议
（一）强化风险缓释措施
除符合条件的优质客户外，房开贷款优先选择项目土地使用权作为抵押，若采用抵押+保证方式，抵押贷款占比不得低于贷款总额的70%。项目符合在建工程抵押条件时，银行应与客户沟通，争取落实在建工程抵押。
（二）多渠道监测项目销售进度
充分利用房管部门与银行联网的预售资金监管系统监测项目销售情况，包括楼盘可售、已售、成交价格、首付比例等要素;定期与借款人及按揭银行核对按揭贷款办理及放款信息，督促企业及银行贷款资金归集至银行。
（三）强化资金支用审核
客户申请支用时应提供合同、发票等证明材料，确保通途合理合规。银行应定期前往现场查看，审查监理报告等书面资料，确定项目建设进度，确保资金支用进度与项目进度相匹配。
（四）加强还款安排
一般来说，项目销售率达到30%时，还款金额不少于贷款本息的10%;达到50%时，还款金额不少于贷款本息的50%;达到70%时，结清银行贷款本息。若项目办理银团贷款，各行应同比例还款。
（建设银行浙江省金华分行 浙江 金华 321000）
关键词：银行房开贷款封闭管理;存在问题;风控对策
2019年，房地产的调控政策陆续出台，并呈现出连续加码的态势。党中央和国务院的多次重要会议都一再重申“房住不炒”的楼市主基调，调控开始着力于房企融资端的收紧，调控范围涉到银行贷款、信托贷款和海外债等领域，这使房地产市场结束了2019年3-4月的“小阳春”行情，商品房成交增速明显放缓。在此期间，众多中小房地产企业因资金链断链而破产，导致项目停工、烂尾，银行房地产开发贷款也遭受损失。
下面，我们分析当前房地产开发贷款的风险点和防范要求、及其封闭管理存在的问题，提出防范风险的对策建议。
一、房开贷款封闭管理的操作流程
房开贷款封闭管理是指资金封闭管理，是指凡与银行签订资金封闭管理协议的客户和项目，其项目建设资金和还款资金分别采取指定账户监管并实施流程监控的管理方式。操作流程如下：
签订封闭管理协议。银行贷款发放前，银行应与借款人签订封闭管理协议。
开立封闭管理账户。每个项目应分别开立支用资金专项管理账户和还款资金专项管理账户
借款人资金封闭和使用。借款人开立支用专项账户后，在贷款发放前各项借款人资金存入该账户，按协议约定实行封闭管理。
贷款资金封闭及支用。项目资本金到位且贷款条件已落实的前提下，贷款资金发放到支用专项账户，实行封闭管理。支用专项账户内所有资金均需经银行审核同意，按规定的用途和方式支用。
还款资金归集与封闭。银行按规定对借款人现金流情况和项目出售、出租、经营情况进行监测，确保项目资金全部归集到银行还款专项账户
还款专项账户的支用。还款专项账户在解除封闭前，账户资金原则上只能用于归还银行贷款，不得用于其他用途。
贷款归还。借款人按约定的进度、金额归还银行贷款本息。
解除封闭。银行贷款本息全部结清后，解除封闭管理，取消专项账户功能限制。
二、房开贷款存在的主要风险点及防范要求
1.不动产备案登记的操作风险
当前部分地区仍存在通过手工台账进行不动产备案登记的情况，在此过程中，容易形成操作风险，造成一房多卖。
2019年7月1日以后，有的区域的新售楼盘均需上线预售资金监管系统，开发商预售商品房时，购房款需直接存入预售资金监管账户主账户下的对应房源子账户中，入账金额与售房合同中的预付款金额一致方能通过系统备案。新系统的上线加强了备案监管，降低了登记过程中的操作风险。
2. 项目销售风险
项目销售受外部经济环境、地理区位、品牌认可度等多种因素的影响，具有不确定性。房开贷款还款来源为房产销售收入，若销售不及预期，会造成回款不及时，不能按时归还贷款。
银行应加强客户及项目的筛选，确定合适的区域信贷和客户投放策略。一方面，银行应定期关注不同地区房地产市场供求状况及库存消化情况（包括土地供应计划及成交情况、房地产开发投资变动情况、新开工与在建项目量、新建商品房成交量及成交均价等情况），审慎介入资产质量较差和房地产库存高、严重供过于求区域的房地产项目。另一方面，银行应加大对优质客户尤其是房地产优先支持类客户的信贷支持力度，不介入无开发经验、涉及民间借贷、管理混乱、股权结构复杂的房地产企业。
3.资本金的来源合规性及抽逃风险
當前，部分信托机构、理财计划等以名股实债形式为房地产项目提供融资用于支付土地款，后续通过开发贷款承接的形式实现信托资金的退出。此外，项目形成销售之后，项目存在通过挪用预售资金变相抽逃资本金的风险
因此，银行在贷款投放前应督促借款人将资本金等自有资金落实到位，并进行专项审计，确保资金来源合法合规。项目资本金未按时足额到位或未按约定投入使用，不得发放贷款。封闭管理协议签订前，借款人已支出的土地款、工程款、材料款等，银行需审查相关支付凭证，并实地确认。后续客户申请支用资金时，银行审查资金用途，确保用于项目建设或合同约定的用途，防止客户抽逃资本金。
三、目前银行房开贷款封闭运行管理中存在的主要问题
1.项目建设进度确认难
目前，银行只能通过查阅监理公司监理报告并实地走访项目现场估算项目建设进度，无法精确测量，容易造成项目资金支用进度与建设进度不匹配。
2.项目销售情况确认难
目前部分银行通过与开发商、登记部门核实台账等形式了解项目销售情况，准确性与时效性欠佳，不利于项目资金归集和管理。
3.按揭贷款受理、发放进度确认难
受贷款规模管控等因素限制，房地产项目一般与多家银行存在按揭贷款合作关系。银行只能通过定期与企业、按揭贷款受理银行，核实贷款受理及放款情况，无法精确掌握 ，存在资金被挪用风险。
四、防范房开贷款封闭运行管理风险的对策建议
（一）强化风险缓释措施
除符合条件的优质客户外，房开贷款优先选择项目土地使用权作为抵押，若采用抵押+保证方式，抵押贷款占比不得低于贷款总额的70%。项目符合在建工程抵押条件时，银行应与客户沟通，争取落实在建工程抵押。
（二）多渠道监测项目销售进度
充分利用房管部门与银行联网的预售资金监管系统监测项目销售情况，包括楼盘可售、已售、成交价格、首付比例等要素;定期与借款人及按揭银行核对按揭贷款办理及放款信息，督促企业及银行贷款资金归集至银行。
（三）强化资金支用审核
客户申请支用时应提供合同、发票等证明材料，确保通途合理合规。银行应定期前往现场查看，审查监理报告等书面资料，确定项目建设进度，确保资金支用进度与项目进度相匹配。
（四）加强还款安排
一般来说，项目销售率达到30%时，还款金额不少于贷款本息的10%;达到50%时，还款金额不少于贷款本息的50%;达到70%时，结清银行贷款本息。若项目办理银团贷款，各行应同比例还款。
（建设银行浙江省金华分行 浙江 金华 321000）