第一太平戴维斯是全球知名房地产服务提供商，为各类企业提供房产咨询、管理及交易顾问服务。近期，在“武汉生态城市建设”论坛上，支点财经记者围绕武汉写字楼、商业综合体等内容，对话第一太平戴维斯武汉董事长伍嘉乐及多位高管，解读武汉商业地产建设发展。
　　受访者
　　伍嘉乐
　　第一太平戴维斯武汉董事长
　　孟 喆
　　第一太平戴维斯中国区物业及资产管理部主管、高级董事
　　黄英波
　　第一太平戴维斯武汉商铺部高级董事
　　付 丽
　　第一太平戴维斯武汉商业楼宇部董事

写字楼市场两极分化

　　支点财经：数据显示，2020年，北京等一线城市写字楼空置率、租金降幅均创近十年新高，除疫情影响之外，出现此情况的原因是？
　　伍嘉乐：空置率高主要是供需不平衡的问题。前几年是写字楼供应的高峰期，一栋写字楼大则十几万方，小则七八万方，集中入市，供应量非常充足。同时，写字楼租赁节奏比较慢，一般出租会逐渐放开，比如先开A区或者先开几层，租户搬入也需要时间，如此一来，供应远大于消化。
　　从另一个角度说，供应量大也不完全是坏事。相较于北京等一线城市，企业在武汉运营租金较低，选择空间大，能进一步吸引企业扎根武汉或者扩张在汉业务。武汉写字楼的消化量每年都在增长，这一点是比较健康的。
　　支点财经：目前武汉写字楼的空置率、租金在怎样的水平？
　　付丽：2019年下半年，伴随经济下行，全国写字楼空置率逐步上升。今年武汉写字楼空置率已超过35%，未来3-5年将攀升至40%。由于供应过剩，汉口区域去化压力过大，整体甲级写字楼租金呈下行走势，以价换量为新入市写字楼在初期主要考虑的策略之一。
　　不过并非所有区域都是如此，我们发现，武汉市场出现了两极分化。譬如光谷，尤其是关山大道区域写字楼市场非常活跃，供不应求。猿辅导一家就拿下了国采中心3.6万方，学而思网校和腾讯武汉数字产业总部在中建科技产业园分别租赁了近2万方和7000方。
　　支点财经：多点开花局面之下，怎样看待武汉中南路-中北路、汉口滨江商务区、建设大道等典型楼宇经济聚集点的各自格局与特点？
　　付丽：中南路-中北路位于长江以南，有人类比为武汉的陆家嘴。所在区域内总部楼宇2栋，亿元楼宇4栋，金融专业楼宇1栋，先后获评“中国楼宇经济十大潜力城区”“中国楼宇经济活力城区”，行业类型以金融保险、咨询服务业、工程设计为主。目前该区域甲级楼宇供应相对有限，租金相对汉口更为坚挺。
　　汉口滨江商务区是后起之秀，总部企业较为聚集，主要有金融保险、高端商务商贸、文化创意和创新科技四个产业集群。该区域甲级写字楼市场表现最佳，空置率较低，平均租金水平在汉口位居首位。未来伴随着二七滨江商务区的规划发展，该区域的总部集群效应将进一步提升。
　　建设大道是传统意义上的金融一条街，是武汉发展最为成熟的核心商务区，同时也是武汉发展楼宇经济的亮点区域。但最近几年，较多更高标准的楼宇入市，该区域楼宇逐步老化，企业也逐步被分流，目前空置率相对较高。但伴随着香格里拉中心的交付以及未来万象城的入市，该区域的楼宇品质将进入新一轮的提升更迭。
　　支点财经：武汉有哪些CBD？跟发展成熟的城市相比，有哪些不足？

　　伍嘉乐：武汉面积辽阔，各区之间距离较远，资源较为分散。譬如高新技术产业聚集在光谷，金融服务机构集中在汉口，还没有出现一个集所有优势资源为一体的商务区。武汉面积约为深圳的四倍，是中国最大的城市之一。随着经济不断发展，未來可能会出现2-3个CBD，就像深圳先有罗湖CBD，经济达到一定体量后，福田CBD、前海CBD才随之出现。
　　付丽：很多人来到武汉，问我们武汉的CBD在哪？如果说适合商业办公的区域就是CBD，那么建设大道、中南路-中北路、汉口滨江商务区、光谷关山大道都可以算作CBD。不过，企业选址要综合考虑自身行业类型、交通情况、硬件配套、商业氛围、区域政策等，能面面俱到的标杆性CBD还没有。在长沙，公认的CBD是五一广场片区，很多优质企业的第一选择就是IFS，不存在过多的纠结和犹豫。相较之下，武汉还没有一个真正意义上的CBD。

商业体存量大竞争白热化

　　支点财经：如何评判一个商业项目够不够水准？武汉哪些商业项目在全国都具代表性？
　　黄英波：第一看该项目在行业里的知名度，能不能引来设计、招商、运营等地产同行考察学习；第二是看租金、营业额、客流量等营业数据；第三个是商业项目的应变能力，对当下潮流、网红、火爆的事物能不能迅速体现和反应。
　　武汉商业业态完善且品类丰富，可谓百花齐放。定位涵盖奢侈、中高档和大众消费，社区型、郊区型、市中心型购物中心一应俱全。
　　从不同评判维度来看，武汉有不少颇具优势的商业项目。从营业额来讲，武汉国际广场可圈可点；从商场的设计、装修来看，壹方购物中心在国内属于一线水平，很多细节管理都保持高水准，比如机电房、设备间、后勤区的打理；低密度商业里，武汉天地最具代表性，排名远超同为“天地”系列的佛山岭南天地、杭州西湖天地和重庆天地；谈年轻时尚和潮流，楚河汉街是快时尚门店和大体量门店的聚集地，在全国遥遥领先；从单方坪效看，华中地区没有哪家百货商场比得过群光广场。
　　支点财经：数据显示，武汉商业存量位居全国第五，开发商该如何应对激烈竞争？
　　黄英波：在同级别城市里，武汉的商业存量确实已经非常高，竞争激烈。前面提到，武汉商业精细化程度高、种类多，但不同业态中大家的状态不如以前那么滋润，现在是在活下去的过程中再考虑如何创新、如何适应市场。
　　以武汉天地为例，瑞安地产干了一件了不起的事，他们把以前棚户区的不毛之地变成了武汉市最高端、洋气的地方。尽管如此，武汉天地经历了高峰后，发展有些平淡，不少高消费餐饮和店铺已经搬离。
　　为了迎合市场，武汉天地的氛围从高端商务逐渐往年轻时尚过渡，大众消费、网红店铺、流量店铺明显增加，你可以看到，去年落户的茶颜悦色每天都在大排长龙；潮玩店X11华中旗舰店迅速完成装修，在5月底开业。武汉天地花费了很大的精力和代价完成变革和调整。
　　支点财经：如何看待武汉的消费能力，是否与武汉商业存量相匹配？
　　黄英波：我们绝对看好武汉的消费能力。江苏有南京和苏州，广东有广州和深圳，都存在消费分流，而武汉在湖北是单核城市，可以说是承载了一个省的消费能力。往后发展，武汉会吸引越来越多周边省市的消费，就像长沙消费受众远不止本地，辐射能力越来越强。
　　支点财经：越来越多的商业地产通过跨界合作、引入展览、增加互动、打造网红店等方法吸引客流，“体验式消费”成为线下消费的重要一环，你认为实体商业应该往这个方向发展吗？
　　黄英波：体验性消费就是把体验植入到传统业态里，比如主题餐厅、VR试衣，去商场不只是看个电影、玩个电玩，风洞、潜水、飞行等等体验都会在购物中心出现。
　　体验式消费在未来商业中一定是主流。首先，未来科技手段更加丰富，肯定会融入消费场景中，体验感会增强。其次，商家尤其看重年轻客流，现在年轻人关注的时尚、运动、潮流都和体验感息息相关。每一代消费者都会老去，当下的年轻人总是具备较强的消费意识和消费能力。

按照用户需求设计楼宇

　　支点财经：第一太平戴维斯在很多城市都参与了开发运营，实践过程中有哪些特殊的难点？
　　孟喆：我们经常遇到的问题是，由于房地产设计、施工、运营周期太长，最初设想的建筑主体不一定能符合最后的用户需求。譬如说最近我去腾讯旗下一家IP运营企业调研，让我惊讶的是整个办公空间里全是床铺，这就属于前期设计理念没有考虑到熬夜加班的工作习惯，最终无法营造出合适的工作环境。
　　我们倡导从绿色、科技和运营三个不同维度，提前设想楼宇会“长”成什么样子，这样设计出来的楼宇才会满足所有人的使用需求。