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导语：自2012年9月葡萄牙出台新移民法以来，共有894个外国家庭通过“黄金居留证计划”获得葡萄牙黄金签证，其中有732个家庭来自中国，占总数的80%。被中国人疯狂扫荡，葡萄牙的房子是不是已经快被买空了？
日前，《留学》记者应邀参加了一场在北京举办的葡萄牙购房移民专题讲座，葡萄牙驻华大使亲临现场站台，由此可窥葡政府对本国投资移民计划的推销力度。而从国人对葡萄牙移民政策响应的火热场景，也不难看到中国投资者对葡国此项移民政策，特别是50万欧元购置房产获“黄金签证（GoldenVisa）”方案的青睐。
购房移民暗藏玄机
在欧盟国家，外籍人士通过投资获得的居留权被称为“黄金签证”。以葡萄牙为例，获得黄金签证后不仅能够享有在葡国居住的权利，还可以享受申根国间旅游免签待遇，而且申请人的配偶及子女（未满18岁）亦可获得居留权，并举家前往葡萄牙。
申请人在获得葡萄牙居留权后，可以在葡萄牙工作，其子女亦可免费入读葡萄牙的公立学校，享有大学前共12年的免费教育；待获得永居身份后，可完全享受和当地人一样的各项福利待遇，拥有葡萄牙国籍后还能享有同等的政治权利。
尽管黄金签证优势不少，但将其等同于成功移民未免言之过早：获得黄金签证仅是移民过程的第一步。当投资者花费50万欧元在葡萄牙置产后，得到的只是在葡一年的临时居留权。第一次申请到的临时居留许可有效期为一年，一年后申请人可续签，续签通过后能获得两年期的居留签证，两年期满后可再续签两年（简称1 2 2）。置业者在获得五年的临时居留权以后，才有资格申请永久居留签证，而到第六年才可以申请入籍。
当然，要想五年后获得永居许可，除了在续签年限上满足条件外，有许多附加条件，如申请人必须持有一定数额的固定存款，或保有所购投资项目至少五年；申请人必须在取得投资签证后第一年在葡萄牙居住至少7天，在接下来的每两年里居住至少14天等等。不容忽视的一点是，只有在取得永居或加入国籍后，在葡萄牙的房产才可以进行自由买 卖。
葡萄牙已现房产泡沫
葡萄牙移民局公布的数据显示，自2012年9月出台新移民法以来，共有894个外国家庭通过“黄金居留证计划”获得葡萄牙黄金签证，其中包括732个中国家庭，占总数的80%。这一数据难免让投资人疑虑“螃蟹”是不是越吃越少了？今天在葡国是否还能买到物美价廉的房产呢？好望角投资服务（香港）有限公司的总裁Jenny Zhan女士，就当前葡萄牙房产的情况向《留学》做了一番分析。
Jenny说，葡萄牙房产的销售高峰集中在2013年底到2014年初，投资者绝大多数来自中国。葡萄牙部分地区，比如世博园、大学城附近已经出现房产泡沫，甚至出现了针对中国移民的“国际价”。如果购房者可以避开以上提到的两个泡沫区，还有机会找到价廉物美的房子。
因政策原因，许多银行正陆续释放他们的存量房产，从而对房产供求起到一个平衡作用。目前，葡萄牙的可售房产数量也正处在从供过于求向供求平衡的转换过程中。对目前去葡萄牙购房时机已过的说法，Jenny并不认同，她认为投资葡国房产的最佳时期将延续到2015年初。届时现有房源将减少，而葡国新近批准在建的房屋数量较少，不排除在需求增加的情况下，会出现供不应求的情况。
一个有趣的现象是，葡萄牙也有学区房的概念。Jenny告诉《留学》，一般中、小学附近的房子，价格会比同区其他房子高出不少。除了距离学校较近的优势，学区房大都地段上佳，自然而然会吸引有钱人的目光，反过来这些有钱人又会把房价推高。
此外，一些海滨旅游胜地也是中国富人购房的兴奋点，例如有着贵族气息的海滨旅游胜地卡斯卡伊斯，在中国富人的助推下，该地的房价已经上涨不少。尽管如此，在葡国买房的中国人还是以移民目的为主，炒房投资者只是少数。
警惕：政策有变，房价虚高
总体看来，海外置业实际上存在一定的政策风险，一些国家或地区为了挽救本国衰退的经济而出台“置业 移民”政策，实属无奈之举。早在2003年，香港为了走出国际经济危机，就曾出台650万港币买房移民的政策，但随着香港经济的好转，买房移民的政策已经变更。而今，由于受经济危机的冲击，欧洲国家不断出台移民新政来吸引投资，但近期葡萄牙宣布退出金融救助计划等种种动向引发了新移民阶层的担忧：一旦葡萄牙经济恢复，这项移民政策到底还能走多远。
就政策风险而言，Jenny认为，早期一些非常优惠的政策，随着移民数量的增多必然会逐渐减少，如无需说明收入来源、可携直属亲人移民这类政策可能将不复存在。不过，她认为这类风险只是一种趋势上的风险，不是现阶段正在办理移民手续的人所需承担的风险。
除了政策的风险外，Jenny还提醒投资者注意两点：一是产权不明的房产可能导致购房者不能过户、移民。投资者在购房前需对此提高警惕，提前了解房屋产权相关的法律规则。二是警惕房产报价过高。在葡萄牙，不同地区的房价都不一样，但价格普遍介于2000-5000欧元/平米之间。如果投资者获得的房产报价超出此区间5%以上，最好要求房产公司提供一份独立第三方的房产评估报告。
（实习生王宸宇对此文亦有贡献）
日前，《留学》记者应邀参加了一场在北京举办的葡萄牙购房移民专题讲座，葡萄牙驻华大使亲临现场站台，由此可窥葡政府对本国投资移民计划的推销力度。而从国人对葡萄牙移民政策响应的火热场景，也不难看到中国投资者对葡国此项移民政策，特别是50万欧元购置房产获“黄金签证（GoldenVisa）”方案的青睐。
购房移民暗藏玄机
在欧盟国家，外籍人士通过投资获得的居留权被称为“黄金签证”。以葡萄牙为例，获得黄金签证后不仅能够享有在葡国居住的权利，还可以享受申根国间旅游免签待遇，而且申请人的配偶及子女（未满18岁）亦可获得居留权，并举家前往葡萄牙。
申请人在获得葡萄牙居留权后，可以在葡萄牙工作，其子女亦可免费入读葡萄牙的公立学校，享有大学前共12年的免费教育；待获得永居身份后，可完全享受和当地人一样的各项福利待遇，拥有葡萄牙国籍后还能享有同等的政治权利。
尽管黄金签证优势不少，但将其等同于成功移民未免言之过早：获得黄金签证仅是移民过程的第一步。当投资者花费50万欧元在葡萄牙置产后，得到的只是在葡一年的临时居留权。第一次申请到的临时居留许可有效期为一年，一年后申请人可续签，续签通过后能获得两年期的居留签证，两年期满后可再续签两年（简称1 2 2）。置业者在获得五年的临时居留权以后，才有资格申请永久居留签证，而到第六年才可以申请入籍。
当然，要想五年后获得永居许可，除了在续签年限上满足条件外，有许多附加条件，如申请人必须持有一定数额的固定存款，或保有所购投资项目至少五年；申请人必须在取得投资签证后第一年在葡萄牙居住至少7天，在接下来的每两年里居住至少14天等等。不容忽视的一点是，只有在取得永居或加入国籍后，在葡萄牙的房产才可以进行自由买 卖。
葡萄牙已现房产泡沫
葡萄牙移民局公布的数据显示，自2012年9月出台新移民法以来，共有894个外国家庭通过“黄金居留证计划”获得葡萄牙黄金签证，其中包括732个中国家庭，占总数的80%。这一数据难免让投资人疑虑“螃蟹”是不是越吃越少了？今天在葡国是否还能买到物美价廉的房产呢？好望角投资服务（香港）有限公司的总裁Jenny Zhan女士，就当前葡萄牙房产的情况向《留学》做了一番分析。
Jenny说，葡萄牙房产的销售高峰集中在2013年底到2014年初，投资者绝大多数来自中国。葡萄牙部分地区，比如世博园、大学城附近已经出现房产泡沫，甚至出现了针对中国移民的“国际价”。如果购房者可以避开以上提到的两个泡沫区，还有机会找到价廉物美的房子。
因政策原因，许多银行正陆续释放他们的存量房产，从而对房产供求起到一个平衡作用。目前，葡萄牙的可售房产数量也正处在从供过于求向供求平衡的转换过程中。对目前去葡萄牙购房时机已过的说法，Jenny并不认同，她认为投资葡国房产的最佳时期将延续到2015年初。届时现有房源将减少，而葡国新近批准在建的房屋数量较少，不排除在需求增加的情况下，会出现供不应求的情况。
一个有趣的现象是，葡萄牙也有学区房的概念。Jenny告诉《留学》，一般中、小学附近的房子，价格会比同区其他房子高出不少。除了距离学校较近的优势，学区房大都地段上佳，自然而然会吸引有钱人的目光，反过来这些有钱人又会把房价推高。
此外，一些海滨旅游胜地也是中国富人购房的兴奋点，例如有着贵族气息的海滨旅游胜地卡斯卡伊斯，在中国富人的助推下，该地的房价已经上涨不少。尽管如此，在葡国买房的中国人还是以移民目的为主，炒房投资者只是少数。
警惕：政策有变，房价虚高
总体看来，海外置业实际上存在一定的政策风险，一些国家或地区为了挽救本国衰退的经济而出台“置业 移民”政策，实属无奈之举。早在2003年，香港为了走出国际经济危机，就曾出台650万港币买房移民的政策，但随着香港经济的好转，买房移民的政策已经变更。而今，由于受经济危机的冲击，欧洲国家不断出台移民新政来吸引投资，但近期葡萄牙宣布退出金融救助计划等种种动向引发了新移民阶层的担忧：一旦葡萄牙经济恢复，这项移民政策到底还能走多远。
就政策风险而言，Jenny认为，早期一些非常优惠的政策，随着移民数量的增多必然会逐渐减少，如无需说明收入来源、可携直属亲人移民这类政策可能将不复存在。不过，她认为这类风险只是一种趋势上的风险，不是现阶段正在办理移民手续的人所需承担的风险。
除了政策的风险外，Jenny还提醒投资者注意两点：一是产权不明的房产可能导致购房者不能过户、移民。投资者在购房前需对此提高警惕，提前了解房屋产权相关的法律规则。二是警惕房产报价过高。在葡萄牙，不同地区的房价都不一样，但价格普遍介于2000-5000欧元/平米之间。如果投资者获得的房产报价超出此区间5%以上，最好要求房产公司提供一份独立第三方的房产评估报告。
（实习生王宸宇对此文亦有贡献）