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摘要：加油站是油品销售企业的生命线。拥有合法的土地资源，是保证加油站正常经营、维护资产安全的重要前提。近年，因加油站收购、租赁产生的法律纠纷呈逐年上升趋势，已成为油品销售企业的高发风险源，而其中大部分都是因为土地不合法引发的纠纷。加油站是油品销售企业发展的基石，因此加油站土地不合法引发的诸多法律风险不容忽视。鉴于此，本文将从法律角度对加油站使用集体土地进行法律风险分析。
关键词：加油站；集体土地；法律风险
一、我国土地实行的基本制度
在我国目前的土地法律框架下，土地基本制度包括土地权属制度、土地用途管制制度、土地有偿使用制度。
1.土地权属制度
土地权属制度规定土地所有权。依据我国《土地管理法》相关规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。具体来说就是城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地（除由法律规定属于国家所有的以外）以及宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。由此可见我国土地的所有权和使用权是相分离的，单位和个人只能通过一定的程序来获得土地的使用权。
2.土地用途管制制度
土地用途管制制度规定土地用途，国家通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。不同用途的土地使用成本及取得程序均不相同。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
3.土地有偿使用制度
土地有偿使用制度规定土地使用者须在缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方能获得土地使用权，只有法律明文规定的“国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地”才能以划拨方式无偿取得土地使用权。加油站土地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地，不属于国家重点扶持的公共基础设施建设项目，只能以出让方式有偿获得土地使用权。目前我国法律规定了两种土地出让方式，一种是协议出让，另一种是招标、拍卖或者挂牌方式出让。《物权法》及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》都明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌等公开竞价的方式出让。
二、加油站使用农村集体土地等非商业用途土地存在的法律风险
根据相关法律规定可知，加油站建设项目适用的土地类型必须是国有建设用地当中的商业用途土地，并且应当通过招标、拍卖或者挂牌的方式取得。这个结论非常重要，用地合法是保证一个加油站得以顺利建设并存续经营的基础。但在实际网点发展过程中，企业违反土地用途管理的相关法律规定，使用农村集体土地等非商业用途土地建盖加油站，致使土地用途不合规的现象时有发生。
企业未经批准非法使用集体土地，可能面临以下法律风险：
一是遭受经济损失。最常见的法律风险为土地所有权方（村委会）在土地租赁期间要求大幅增加土地租金，否则以租赁土地存在瑕疵，终止土地租赁。对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，《土地租赁合同》极大可能被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有法律保障的，这种情况下用地的企业或个人陷入进退两难的境地，要不无奈同意涨租，要不终止土地租赁，自行承担投资损失。此外，如果遇到征地拆迁时，未经批准非法使用集体土地兴建的加油站也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
二是面临违法用地、违章经营，继而受到行政处罚的风险。《土地管理法》规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
三是可能会对企业的声誉与社会形象造成负面影响。
三、针对上述问题，提出以下几点建议
1.全面了解相关土地管理政策
在加油站建设项目规划阶段要全面了解加油站项目所在地的土地管理政策及城市发展规划等，严格遵守国家关于土地管理的法律法规，取得规范的国有商业出让地。
2.尽量避免使用农村集体土地
承包集体土地进行加油站建设违反了国家关于承包集体土地只能用于农业经营的法律规定，应于杜绝。但实际经营活动中由于网点发展的需要，不得不使用集体土地的，根据《土地管理法》有关规定，可从三个途径合法使用集体土地：
（1）根据《土地管理法》第四十三条的规定，能够将农民集体所有的土地直接转化为建设用地的，仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅及乡（镇）村公共设施和公益事业建设。油品销售企业显然是不符合法律规定的集体土地使用权主体资格的，如果收购的加油站土地为集体土地，应约定由土地所有方依法办理土地使用合法化手续，先使该集体土地被国家征用，转化为国有土地后，再进行国有土地的有偿转让，使用地合法化。但是这要经过繁琐的土地转用行政审批手续和支付高昂的土地出让金、缴纳征地补偿费及安置补助费等。如办理集体土地征用手续确有困难时，应与当地土地管理部门充分沟通，拿到政府部门出具的批准书或承诺等书面文件，这样在发生纠纷或者面临处罚时至少还有有效的证据在手。
（2）根据《土地管理法》第六十条规定，油品销售企业可以与农村集体共同投资设立有独立法人资格的加油站，农村集体以土地使用权入股、联营，由县级以上地方人民政府批准后可以使用集体土地建盖加油站。但是该联营加油站必须由农村集体一方实际控制。如涉及占用农用地的，还须依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
（3）除以上合法使用集体土地的途径外，《土地管理法》第六十三条还规定了一种通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权的特殊情况，即乡镇企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的，可以不用先将集体土地转为国有土地，而直接作为建设用地，但破产、兼并的乡镇企业必须是“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”。除此以外的其他集体土地租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《土地租赁合同》也会因为违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
3.从各地的实践来看，集体建设用地使用权流转，一般应符合的条件
近年来，随着社会经济的发展，法律中对集体土地的这种限制规定已不符合现有农村经济的发展，各地政府都根据当地实际情况，对于农村集体建设用地使用权流转做出允许性的地方规定。从各地的实践来看，集体建设用地使用权流转，一般应符合以下条件：①符合土地利用总体规划、小城镇建设规划；②已取得集体土地使用证；③具有地上建筑物的合法证明；④取得政府同意流转的批准书。
不过需注意的是，针对一些地方出现的违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式，规避农用地转用和土地征收审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、征地补偿费和安置补偿费，非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设，滥占耕地的现象，国务院连续出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》等文件，明确规定农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，严格限定在依法取得的建设用地范围内，并依法办理农用地转用审批手续。严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。禁止擅自将农用地转为建设用地，未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。因此，寄希望于通过“以租代征”这种土地租赁的方式来规避法律的企业，仍然要承担着巨大的法律风险。
关于集体建设用地使用权，考虑到我国集体土地制定的复杂性和有关规定的不稳定性，《物权法》中并未做出具体规定，其中第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照《土地管理法》等法律法规办理。《物权法》的这一模糊规定，实际上也为我国集体土地使用制度的改革留下了空间。
参考文献：
[1]《中华人民共和国土地管理法》.1999年1月1日施行，2004年8月修正
[2]高延利.《土地权利理论与方法》.中国农业出版社，2008年9月
[3]诚隆法律网：http://www.cllaw.cn
[4]找法网：http://china.findlaw.cn
关键词：加油站；集体土地；法律风险
一、我国土地实行的基本制度
在我国目前的土地法律框架下，土地基本制度包括土地权属制度、土地用途管制制度、土地有偿使用制度。
1.土地权属制度
土地权属制度规定土地所有权。依据我国《土地管理法》相关规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。具体来说就是城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地（除由法律规定属于国家所有的以外）以及宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。由此可见我国土地的所有权和使用权是相分离的，单位和个人只能通过一定的程序来获得土地的使用权。
2.土地用途管制制度
土地用途管制制度规定土地用途，国家通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。不同用途的土地使用成本及取得程序均不相同。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
3.土地有偿使用制度
土地有偿使用制度规定土地使用者须在缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方能获得土地使用权，只有法律明文规定的“国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地”才能以划拨方式无偿取得土地使用权。加油站土地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地，不属于国家重点扶持的公共基础设施建设项目，只能以出让方式有偿获得土地使用权。目前我国法律规定了两种土地出让方式，一种是协议出让，另一种是招标、拍卖或者挂牌方式出让。《物权法》及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》都明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌等公开竞价的方式出让。
二、加油站使用农村集体土地等非商业用途土地存在的法律风险
根据相关法律规定可知，加油站建设项目适用的土地类型必须是国有建设用地当中的商业用途土地，并且应当通过招标、拍卖或者挂牌的方式取得。这个结论非常重要，用地合法是保证一个加油站得以顺利建设并存续经营的基础。但在实际网点发展过程中，企业违反土地用途管理的相关法律规定，使用农村集体土地等非商业用途土地建盖加油站，致使土地用途不合规的现象时有发生。
企业未经批准非法使用集体土地，可能面临以下法律风险：
一是遭受经济损失。最常见的法律风险为土地所有权方（村委会）在土地租赁期间要求大幅增加土地租金，否则以租赁土地存在瑕疵，终止土地租赁。对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，《土地租赁合同》极大可能被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有法律保障的，这种情况下用地的企业或个人陷入进退两难的境地，要不无奈同意涨租，要不终止土地租赁，自行承担投资损失。此外，如果遇到征地拆迁时，未经批准非法使用集体土地兴建的加油站也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
二是面临违法用地、违章经营，继而受到行政处罚的风险。《土地管理法》规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
三是可能会对企业的声誉与社会形象造成负面影响。
三、针对上述问题，提出以下几点建议
1.全面了解相关土地管理政策
在加油站建设项目规划阶段要全面了解加油站项目所在地的土地管理政策及城市发展规划等，严格遵守国家关于土地管理的法律法规，取得规范的国有商业出让地。
2.尽量避免使用农村集体土地
承包集体土地进行加油站建设违反了国家关于承包集体土地只能用于农业经营的法律规定，应于杜绝。但实际经营活动中由于网点发展的需要，不得不使用集体土地的，根据《土地管理法》有关规定，可从三个途径合法使用集体土地：
（1）根据《土地管理法》第四十三条的规定，能够将农民集体所有的土地直接转化为建设用地的，仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅及乡（镇）村公共设施和公益事业建设。油品销售企业显然是不符合法律规定的集体土地使用权主体资格的，如果收购的加油站土地为集体土地，应约定由土地所有方依法办理土地使用合法化手续，先使该集体土地被国家征用，转化为国有土地后，再进行国有土地的有偿转让，使用地合法化。但是这要经过繁琐的土地转用行政审批手续和支付高昂的土地出让金、缴纳征地补偿费及安置补助费等。如办理集体土地征用手续确有困难时，应与当地土地管理部门充分沟通，拿到政府部门出具的批准书或承诺等书面文件，这样在发生纠纷或者面临处罚时至少还有有效的证据在手。
（2）根据《土地管理法》第六十条规定，油品销售企业可以与农村集体共同投资设立有独立法人资格的加油站，农村集体以土地使用权入股、联营，由县级以上地方人民政府批准后可以使用集体土地建盖加油站。但是该联营加油站必须由农村集体一方实际控制。如涉及占用农用地的，还须依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
（3）除以上合法使用集体土地的途径外，《土地管理法》第六十三条还规定了一种通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权的特殊情况，即乡镇企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的，可以不用先将集体土地转为国有土地，而直接作为建设用地，但破产、兼并的乡镇企业必须是“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”。除此以外的其他集体土地租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《土地租赁合同》也会因为违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
3.从各地的实践来看，集体建设用地使用权流转，一般应符合的条件
近年来，随着社会经济的发展，法律中对集体土地的这种限制规定已不符合现有农村经济的发展，各地政府都根据当地实际情况，对于农村集体建设用地使用权流转做出允许性的地方规定。从各地的实践来看，集体建设用地使用权流转，一般应符合以下条件：①符合土地利用总体规划、小城镇建设规划；②已取得集体土地使用证；③具有地上建筑物的合法证明；④取得政府同意流转的批准书。
不过需注意的是，针对一些地方出现的违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式，规避农用地转用和土地征收审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、征地补偿费和安置补偿费，非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设，滥占耕地的现象，国务院连续出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》等文件，明确规定农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，严格限定在依法取得的建设用地范围内，并依法办理农用地转用审批手续。严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。禁止擅自将农用地转为建设用地，未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。因此，寄希望于通过“以租代征”这种土地租赁的方式来规避法律的企业，仍然要承担着巨大的法律风险。
关于集体建设用地使用权，考虑到我国集体土地制定的复杂性和有关规定的不稳定性，《物权法》中并未做出具体规定，其中第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照《土地管理法》等法律法规办理。《物权法》的这一模糊规定，实际上也为我国集体土地使用制度的改革留下了空间。
参考文献：
[1]《中华人民共和国土地管理法》.1999年1月1日施行，2004年8月修正
[2]高延利.《土地权利理论与方法》.中国农业出版社，2008年9月
[3]诚隆法律网：http://www.cllaw.cn
[4]找法网：http://china.findlaw.cn