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【摘 要】公寓式酒店是中国本土发展起来的新兴的住宿业，它的出现填补了星级饭店与社会旅馆之间的空白。公寓式酒店就是经济、简单、酒店规模小；设施相对简单，但装饰布置考究；注重功能性，主要保证的是住宿和早餐，甚至早餐有的都不包含，这就是公寓式酒店的一些特点，它的出现带动了酒店业的经济发展，同时在发展中也面临着问题。本文通过透视公寓式酒店的行业现状对公寓式酒店的发展提出相应的对策。
【关键词】公寓式酒店；现状；发展前景
【中图分类号】F293 【文献标识码】A
【文章编号】2095-3089（2018）15-0257-01
一、公寓式酒店概述
简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。土地性质为旅游用地，产权通常为40年。
二、公寓式酒店现状
1.淡旺分明。
公寓式酒店多集中分布于成熟的商务中心或者风景优美的旅游地区，地段的分布决定了公寓式酒店将会有比快捷酒店以及星级酒店更明显的淡旺季的分明。例如，旅游地区的公寓式酒店在旺季价格几乎可以和高星级酒店的价格持平，然而到了淡季，价格却和普通的快捷酒店一般。
2.同行竞争激烈。
投资商越来越多，加大同行的竞争；需求量越来越大，加大同行竞争。目前市场上的公寓酒店快速发展，冲击着快捷酒店以及星级酒店，然而市场上的需却是大于求，敏锐的投资商绝不会看不到公寓酒店的发展前景。越来越多的投资商看到了市场的现状和商机，纷纷加入这一行业，公寓酒店也越建越多，竞争增大是毋庸置疑的。
三、存在问题
1.产权不清晰。
公寓式酒店的产权很不明晰，在公寓式酒店的发展中房子是作为不动产出现的，这就难免一些小业主在合同期内就把房子出售掉这样就会对酒店管机构产生一些问题，所以，从立项建设，资金性质，功能设置，运作管理，人事管理，经济效益看，都不完全是商业化运营。经济型酒店对规范管理、经济效益、市场竞争、行业管理的信息不敏感，也缺乏主动性。在传统体制下，此类为满足特殊的体制利益而建立的酒店，推向市场经济的基础较差。
2.管理、经营标准不完善。
缺乏完善的管理标准和经营标准。公寓式酒店没有统一的管理标准。政府相关部门没有完善的行业经营标准，包括准入门槛、经营场所、专业培训、安全防范等各个方面。缺乏专业、有序的管理，虽然有些公寓是由一些比较知名的酒店进行管理，但大部分都由一些不专业甚至没有酒店进行管理，因此我国大部分公寓酒店都没有统一、专业的管理，不仅在產权管理上混乱，而且也将会无法提供好的产品给顾客，从而破坏公寓式酒店的口碑，最终造成业主对公寓式酒店投资的怀疑。政府要为这一行业设立合理的门槛，以便经营者可根据标准进行整改，促进公寓式酒店的发展。
四、公寓式酒店的发展策略
1.连锁经营。
推广连锁经营，聚集品牌效应，现阶段我国市场上的公寓式酒店良莠不齐，很多公寓式酒店在服务质量、管理水平以及卫生质量上的差距很大，所以公寓式酒店在发展问题上可以利用自身的地域特色、民族文化、民俗风情等打造当地特有的独特风格的品牌，实现品牌化管理、创建品牌形象，避免大众化。在发展壮大之后，企业之间可以通过强强联手和连锁经营来扩大市场份额，实现公寓式酒店的可持续发展。在当地其他区域开设分店，形成精品高端的酒店服务形象。
2.加强与政府的协调。
建立行业与政府的协调机构，成立相关行业协会。行业协会可以成为政府部门与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带，成为行业自律的协调性机构。而且针对近几年来长沙公寓式酒店的迅速发展，有必要建立一种协调机制，以沟通信息、交流经验和约束行业行为。在法规尚未建立之时建立行业协会是目前长沙公寓式酒店这一新兴业态发展进程中的当务之急。
3.结合实际。
结合实际出台措施，引导产业有序发展。政府部门应根据国内外旅游业发展的趋势及市场变化特点，及时编制和调整公寓式酒店产业的总体发展规划，掌握宏观调控主动权。政府主管部门还应协同行业协会建立科学规范的评估指标体系，向公寓式酒店提供市场信息和分析结论，利用行政调控手段引导新兴产业合理布局、优化结构、有序发展。
4.建章立法。
建章立法，开拓规范市场。公寓式酒店在法规建设的最终目的，就是要通过建章立法，开拓规范市场。用政策法规保障服务质量，培育诚信、公平、有序的市场环境，最终达到维护消费者合法权益、提高企业竞争力的作用。为使公寓式酒店市场尽快纳入规范化轨道，政府旅游管理部门应将研究制定《公寓式酒店管理条例》提上日程，出台一套标准，改变目前各行其是的自发状态。
5.服务个性化。
提高产品服务质量，推广个性化和差异化竞争。公寓式酒店服务质量的提高与酒店服务个性化和差异化息息相关。根据客人的学历、客源结构、客源需求的不同在房间布局、占地面积、装修风格和内部的各种配套设备设施及提供的服务上的差异化和个性化服务，满足不同客人商务或办公的需要。如为热爱生活的年轻人可提供厨房进行DIY制作，提供必要的电视、网络、电脑等娱乐设施可以供他们使用，或者也可以设计主题房间吸引客人，极大满足此类客户的需求，避免了其他经营者利用价格进行恶性竞争，还可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌，使得公寓项目在更多方面占据优势，让公寓式酒店的发展道路更加顺畅。
五、结论
公寓式酒店的在未来的发展必然沿着不同的维度发展，不再是单一的产业，公寓式酒店将会与其它建筑形态强强联合提升综合实力，同时公寓式酒店提供信息化、智能化的现代服务。公寓式酒店在市场需求的支配下必然拥有完善的配套设施，同时多元化的发展也将带动公寓式酒店向着“以人为本、和谐共生”的生态理念发展。社会经济的持续发展促进公寓式酒店向着高端的产业迈进，对于人的发展则是必然王国向自由王国迈进，公寓式酒店的设计必然要迎合人的多方面的需求。在新常态的机遇下，值得现代建筑师深入的挖掘和思考。
参考文献
[1]石义胜.公寓式酒店的由来，2003.
[2]王大悟.公寓式酒店叫板酒店业，2007.
[3]张志军主编.《现代酒店服务与管理》，2006.
[4]翁雅露，沈晓霞，郑夏倩，张婷婷.《公寓式酒店及前景分析》.
作者简介：毛安（1981.11-）男，山东青岛，硕士研究生 汉族 讲师 酒店管理。
【关键词】公寓式酒店；现状；发展前景
【中图分类号】F293 【文献标识码】A
【文章编号】2095-3089（2018）15-0257-01
一、公寓式酒店概述
简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。土地性质为旅游用地，产权通常为40年。
二、公寓式酒店现状
1.淡旺分明。
公寓式酒店多集中分布于成熟的商务中心或者风景优美的旅游地区，地段的分布决定了公寓式酒店将会有比快捷酒店以及星级酒店更明显的淡旺季的分明。例如，旅游地区的公寓式酒店在旺季价格几乎可以和高星级酒店的价格持平，然而到了淡季，价格却和普通的快捷酒店一般。
2.同行竞争激烈。
投资商越来越多，加大同行的竞争；需求量越来越大，加大同行竞争。目前市场上的公寓酒店快速发展，冲击着快捷酒店以及星级酒店，然而市场上的需却是大于求，敏锐的投资商绝不会看不到公寓酒店的发展前景。越来越多的投资商看到了市场的现状和商机，纷纷加入这一行业，公寓酒店也越建越多，竞争增大是毋庸置疑的。
三、存在问题
1.产权不清晰。
公寓式酒店的产权很不明晰，在公寓式酒店的发展中房子是作为不动产出现的，这就难免一些小业主在合同期内就把房子出售掉这样就会对酒店管机构产生一些问题，所以，从立项建设，资金性质，功能设置，运作管理，人事管理，经济效益看，都不完全是商业化运营。经济型酒店对规范管理、经济效益、市场竞争、行业管理的信息不敏感，也缺乏主动性。在传统体制下，此类为满足特殊的体制利益而建立的酒店，推向市场经济的基础较差。
2.管理、经营标准不完善。
缺乏完善的管理标准和经营标准。公寓式酒店没有统一的管理标准。政府相关部门没有完善的行业经营标准，包括准入门槛、经营场所、专业培训、安全防范等各个方面。缺乏专业、有序的管理，虽然有些公寓是由一些比较知名的酒店进行管理，但大部分都由一些不专业甚至没有酒店进行管理，因此我国大部分公寓酒店都没有统一、专业的管理，不仅在產权管理上混乱，而且也将会无法提供好的产品给顾客，从而破坏公寓式酒店的口碑，最终造成业主对公寓式酒店投资的怀疑。政府要为这一行业设立合理的门槛，以便经营者可根据标准进行整改，促进公寓式酒店的发展。
四、公寓式酒店的发展策略
1.连锁经营。
推广连锁经营，聚集品牌效应，现阶段我国市场上的公寓式酒店良莠不齐，很多公寓式酒店在服务质量、管理水平以及卫生质量上的差距很大，所以公寓式酒店在发展问题上可以利用自身的地域特色、民族文化、民俗风情等打造当地特有的独特风格的品牌，实现品牌化管理、创建品牌形象，避免大众化。在发展壮大之后，企业之间可以通过强强联手和连锁经营来扩大市场份额，实现公寓式酒店的可持续发展。在当地其他区域开设分店，形成精品高端的酒店服务形象。
2.加强与政府的协调。
建立行业与政府的协调机构，成立相关行业协会。行业协会可以成为政府部门与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带，成为行业自律的协调性机构。而且针对近几年来长沙公寓式酒店的迅速发展，有必要建立一种协调机制，以沟通信息、交流经验和约束行业行为。在法规尚未建立之时建立行业协会是目前长沙公寓式酒店这一新兴业态发展进程中的当务之急。
3.结合实际。
结合实际出台措施，引导产业有序发展。政府部门应根据国内外旅游业发展的趋势及市场变化特点，及时编制和调整公寓式酒店产业的总体发展规划，掌握宏观调控主动权。政府主管部门还应协同行业协会建立科学规范的评估指标体系，向公寓式酒店提供市场信息和分析结论，利用行政调控手段引导新兴产业合理布局、优化结构、有序发展。
4.建章立法。
建章立法，开拓规范市场。公寓式酒店在法规建设的最终目的，就是要通过建章立法，开拓规范市场。用政策法规保障服务质量，培育诚信、公平、有序的市场环境，最终达到维护消费者合法权益、提高企业竞争力的作用。为使公寓式酒店市场尽快纳入规范化轨道，政府旅游管理部门应将研究制定《公寓式酒店管理条例》提上日程，出台一套标准，改变目前各行其是的自发状态。
5.服务个性化。
提高产品服务质量，推广个性化和差异化竞争。公寓式酒店服务质量的提高与酒店服务个性化和差异化息息相关。根据客人的学历、客源结构、客源需求的不同在房间布局、占地面积、装修风格和内部的各种配套设备设施及提供的服务上的差异化和个性化服务，满足不同客人商务或办公的需要。如为热爱生活的年轻人可提供厨房进行DIY制作，提供必要的电视、网络、电脑等娱乐设施可以供他们使用，或者也可以设计主题房间吸引客人，极大满足此类客户的需求，避免了其他经营者利用价格进行恶性竞争，还可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌，使得公寓项目在更多方面占据优势，让公寓式酒店的发展道路更加顺畅。
五、结论
公寓式酒店的在未来的发展必然沿着不同的维度发展，不再是单一的产业，公寓式酒店将会与其它建筑形态强强联合提升综合实力，同时公寓式酒店提供信息化、智能化的现代服务。公寓式酒店在市场需求的支配下必然拥有完善的配套设施，同时多元化的发展也将带动公寓式酒店向着“以人为本、和谐共生”的生态理念发展。社会经济的持续发展促进公寓式酒店向着高端的产业迈进，对于人的发展则是必然王国向自由王国迈进，公寓式酒店的设计必然要迎合人的多方面的需求。在新常态的机遇下，值得现代建筑师深入的挖掘和思考。
参考文献
[1]石义胜.公寓式酒店的由来，2003.
[2]王大悟.公寓式酒店叫板酒店业，2007.
[3]张志军主编.《现代酒店服务与管理》，2006.
[4]翁雅露，沈晓霞，郑夏倩，张婷婷.《公寓式酒店及前景分析》.
作者简介：毛安（1981.11-）男，山东青岛，硕士研究生 汉族 讲师 酒店管理。