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(中华人民共和国物权法》(以下简称V物权法))于2008年l 0月1日起施行。《物权法》从第九条至第二十二条设专节对不动产登记的效力、统一登记制度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定，体现了对不动产物权的静态保护及其交易安全的动态保障，确立了我国不动产登记制度的基本原则，为将来不动产登记法的制定提供了整体的框架和结构。
P，确立了统一的房地产登记制度
根据物权法定的原则，<物权法)中规定的不动产物权涉及房地产物权的主要包括房地产所有权(如土地所有权、建筑物区分所有权)、房地产用益物权(如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权)、房地产担保物权(如房地产抵押权)等。
《物权法)出台前，我国的房地产权登记存在房地分立登记的问题，土地登记在土地行政主管部门，房屋产权登记在房屋行政主管部门，这种分散式的登记机构，给房地产登记工作带来了许多不便，既不利于当事人进行房地产权登记，也不利于交易的当事人查阅登记，提高了房地产交易成本，妨碍了房地产市场的健康发展。在实践中，这种分散的登记制度易于造成房地分别抵押和重复抵押，不仅损害了当事人的正当权益，又影响了正常的房地产交易秩序。为此，《物权法)第十条第二款明确规定建立统一的不动产登记制度，实行统一的登记范围、登记机构和登记办法。
2，确立了保障房地产交易安全的审查制度，与登记机关的过错赔偿。
房地产登记涉及当事人的重大财产权利，应当保障其交易的安全性、快捷性。目前，在我国诚信体系尚未建立的情况下，社会信用缺失、保障房地产交易的安全尤为重要。作为保障交易安全的登记机构，在登记过程中应当承担形式审查还是实质审查的义务，在实践中一直存在争议。以前，各地在进行房地产登记时普遍采用形式审查，登记机构仅仅对当事人所提交的申请材料是否符合形式要件进行审查。这种审查制度常常造成申请材料被人冒名签字恶意骗取登记，导致房地产行政诉讼频繁发生，既损害了房地产权利人的合法权益，也损害了房地产登记部门的形象，但是，如要实行实质审查，作为政府部门的登记机构的职责和责任都会加重，在没有被赋予类似司法部门的实质审查权力的情况下，如此重的责任也是不可能承担的。因此，<物权法)第十二条规定了一种以形式审查为主、实质审查为辅的审查制度：登记机构应当在查验申请人提交的必要材料、就有关登记事项询问申请人及履行了法律法规规定的职责后，如实、及时进行登记；登记机构认为需要进行查看的，其他相关人员有义务进行协助。
登记错误的情形在过去时有发生。如：申请人冒名提供虚假材料的情况下办理了转让，给当事人造成了经济损失。登记机构应否承担法律责任及如何承担，曾有争议。《物权法》第二十一条明确规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这种赔偿制度的确立，避免了过去因登记错误而造成的互相推诿、责任不清的情况发生，对于规范房地产市场秩序，有十分重要的意义。在发生登记错误的情况下，登记机构的赔偿责任应当区分两种隋况：一是登记申请人采取欺骗手段造成错误；二是因为登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误。对于第一种情况，应与《物权法)第十二条规定的登记机构的职责相联系，如登记机关尽到了第十二条规定的职责，就不需要承担相应的责任，而应由提供虚假材料的申请人承担责任。
3确立了赋予当事人更正权与异议权的更正登记和异议登记制度
根据不动产物权公示原则，记载在登记簿上的当事人所享有的物权，原则上推定为正确、合法的权利。这是法律为保护不动产权利人的合法物权，确保不动产交易安全，稳定社会经济秩序的必然选择。但这并不是说记载在登记簿上的物权就是绝对正确、不可推翻的，如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符，为避免真正权利人因为登记公信力而遭受损失，则应当赋予当事人享有更正权与异议权的救济途径。为此，《物权法》第十九条规定了更正登记和异议登记制度。更正登记是对不动产登记簿上记载不正确的登记信息予以更改，使之与事实权利状态一致的登记。更正登记有两种方式：一种是由事实权利人或利害关系人和登记名义人共同提出申请，登记机构依申请启动更正登记程序；另一种是登记机构发现登记错误后依职权启动更正程序。作为更正登记的前置程序的异议登记，是将事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的物权事项所提出的异议记人登记簿，以对抗现行登记的物权事项的正确性。由于异议登记给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态，因此，《物权法》规定异议申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。通过异议登记与更正登记的结合，可以达到在登记错误时保护事实权利人或利害关系人的合法权益的目的。当不动产登记人因处分该不动产而导致利害关系人权利受损，而利害关系人尚无充分证据进行更正登记时，异议登记能有效地阻止登记人的处分行为，为利害关系人赢得提出诉讼的时间。更正登记和异议登记制度的建立，填补了我国现行房地产法律法规在这方面的空白，进一步完善了我国的房地产登记制度。 4，确立了遏制重复销售、重复抵押的预告登记制度。
现阶段，由于房地产市场的不规范，出现了许多商品房重复出售、重复抵押的不良现象。如：一房多卖、假房地产、骗取贷款、开发商卷款潜逃等等，暴露了房地产交易市场的种种弊端。为此。《物权法》第二十条借鉴了国外立法并结合我国现有的商品房预售和住房贷款按揭制度。规定了预告登记制度，创新了房地产登记的种类。关于预告登记的适用范围，《物权法)第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”就可以进行预告登记。就房地产登记而言，可以适用预告登记的情形应包括以下四种情形：
4，1现房买卖
42预购商品房
4 3预购商品房抵押及其抵押权的转让
4，4在建工程抵押及其抵押权的转让
5，确立了约束登记机构滥用职权的三种禁止性规定
在过去，一些地方的登记机构存在着滥用权力、利用手中职权设置重重障碍等严重损害当事人利益的不良现象，增加了不动产登记人的不合理负担。比如，有的登记机构出于部门利益，在交易时要求对房地产进行评估，以达到收取评估费的目的；有的登记机构在办理房地产抵押登记时，规定抵押期限不超过两年，逾期需申请延期或重新办理登记；有的登记机构要求对房地产权证书进行年检，以收取年检费用。为了防止登记过程中出现损害当事人利益的现象，《物权法》第十三条对登记机构作出了三种禁止性规定：一是不得有强行要求评估的行为，因为登记是对物权变动的一种公示，而评估是对价值的确定，其与公示没有关系；二是不得以年检等名义进行重复登记，因为登记已是一种公示，如果没有发生物权的变动，就没有必要进行重新登记；三是不得有超出登记职责范围的其他行为，该款为兜底条款，以防止有些登记机构巧立名目、改头换面，钻法律的空子。
6，确立了按件收取不动产登记费用的制度
以往国家对房地产登记收费标准没有进行统一的规定，由各省级行政区自行制定。实践中存在着收费标准的不统一性和随意性。有的登记机构以中介服务的名义向申请人收取费用，登记中的乱收费现象时有发生；有些地区采取按照不动产交易的面积或者价款的比例收取费用，加重了当事人的负担。为此，《物权法》第二十二条明确规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
P，确立了统一的房地产登记制度
根据物权法定的原则，<物权法)中规定的不动产物权涉及房地产物权的主要包括房地产所有权(如土地所有权、建筑物区分所有权)、房地产用益物权(如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权)、房地产担保物权(如房地产抵押权)等。
《物权法)出台前，我国的房地产权登记存在房地分立登记的问题，土地登记在土地行政主管部门，房屋产权登记在房屋行政主管部门，这种分散式的登记机构，给房地产登记工作带来了许多不便，既不利于当事人进行房地产权登记，也不利于交易的当事人查阅登记，提高了房地产交易成本，妨碍了房地产市场的健康发展。在实践中，这种分散的登记制度易于造成房地分别抵押和重复抵押，不仅损害了当事人的正当权益，又影响了正常的房地产交易秩序。为此，《物权法)第十条第二款明确规定建立统一的不动产登记制度，实行统一的登记范围、登记机构和登记办法。
2，确立了保障房地产交易安全的审查制度，与登记机关的过错赔偿。
房地产登记涉及当事人的重大财产权利，应当保障其交易的安全性、快捷性。目前，在我国诚信体系尚未建立的情况下，社会信用缺失、保障房地产交易的安全尤为重要。作为保障交易安全的登记机构，在登记过程中应当承担形式审查还是实质审查的义务，在实践中一直存在争议。以前，各地在进行房地产登记时普遍采用形式审查，登记机构仅仅对当事人所提交的申请材料是否符合形式要件进行审查。这种审查制度常常造成申请材料被人冒名签字恶意骗取登记，导致房地产行政诉讼频繁发生，既损害了房地产权利人的合法权益，也损害了房地产登记部门的形象，但是，如要实行实质审查，作为政府部门的登记机构的职责和责任都会加重，在没有被赋予类似司法部门的实质审查权力的情况下，如此重的责任也是不可能承担的。因此，<物权法)第十二条规定了一种以形式审查为主、实质审查为辅的审查制度：登记机构应当在查验申请人提交的必要材料、就有关登记事项询问申请人及履行了法律法规规定的职责后，如实、及时进行登记；登记机构认为需要进行查看的，其他相关人员有义务进行协助。
登记错误的情形在过去时有发生。如：申请人冒名提供虚假材料的情况下办理了转让，给当事人造成了经济损失。登记机构应否承担法律责任及如何承担，曾有争议。《物权法》第二十一条明确规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这种赔偿制度的确立，避免了过去因登记错误而造成的互相推诿、责任不清的情况发生，对于规范房地产市场秩序，有十分重要的意义。在发生登记错误的情况下，登记机构的赔偿责任应当区分两种隋况：一是登记申请人采取欺骗手段造成错误；二是因为登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误。对于第一种情况，应与《物权法)第十二条规定的登记机构的职责相联系，如登记机关尽到了第十二条规定的职责，就不需要承担相应的责任，而应由提供虚假材料的申请人承担责任。
3确立了赋予当事人更正权与异议权的更正登记和异议登记制度
根据不动产物权公示原则，记载在登记簿上的当事人所享有的物权，原则上推定为正确、合法的权利。这是法律为保护不动产权利人的合法物权，确保不动产交易安全，稳定社会经济秩序的必然选择。但这并不是说记载在登记簿上的物权就是绝对正确、不可推翻的，如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符，为避免真正权利人因为登记公信力而遭受损失，则应当赋予当事人享有更正权与异议权的救济途径。为此，《物权法》第十九条规定了更正登记和异议登记制度。更正登记是对不动产登记簿上记载不正确的登记信息予以更改，使之与事实权利状态一致的登记。更正登记有两种方式：一种是由事实权利人或利害关系人和登记名义人共同提出申请，登记机构依申请启动更正登记程序；另一种是登记机构发现登记错误后依职权启动更正程序。作为更正登记的前置程序的异议登记，是将事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的物权事项所提出的异议记人登记簿，以对抗现行登记的物权事项的正确性。由于异议登记给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态，因此，《物权法》规定异议申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。通过异议登记与更正登记的结合，可以达到在登记错误时保护事实权利人或利害关系人的合法权益的目的。当不动产登记人因处分该不动产而导致利害关系人权利受损，而利害关系人尚无充分证据进行更正登记时，异议登记能有效地阻止登记人的处分行为，为利害关系人赢得提出诉讼的时间。更正登记和异议登记制度的建立，填补了我国现行房地产法律法规在这方面的空白，进一步完善了我国的房地产登记制度。 4，确立了遏制重复销售、重复抵押的预告登记制度。
现阶段，由于房地产市场的不规范，出现了许多商品房重复出售、重复抵押的不良现象。如：一房多卖、假房地产、骗取贷款、开发商卷款潜逃等等，暴露了房地产交易市场的种种弊端。为此。《物权法》第二十条借鉴了国外立法并结合我国现有的商品房预售和住房贷款按揭制度。规定了预告登记制度，创新了房地产登记的种类。关于预告登记的适用范围，《物权法)第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”就可以进行预告登记。就房地产登记而言，可以适用预告登记的情形应包括以下四种情形：
4，1现房买卖
42预购商品房
4 3预购商品房抵押及其抵押权的转让
4，4在建工程抵押及其抵押权的转让
5，确立了约束登记机构滥用职权的三种禁止性规定
在过去，一些地方的登记机构存在着滥用权力、利用手中职权设置重重障碍等严重损害当事人利益的不良现象，增加了不动产登记人的不合理负担。比如，有的登记机构出于部门利益，在交易时要求对房地产进行评估，以达到收取评估费的目的；有的登记机构在办理房地产抵押登记时，规定抵押期限不超过两年，逾期需申请延期或重新办理登记；有的登记机构要求对房地产权证书进行年检，以收取年检费用。为了防止登记过程中出现损害当事人利益的现象，《物权法》第十三条对登记机构作出了三种禁止性规定：一是不得有强行要求评估的行为，因为登记是对物权变动的一种公示，而评估是对价值的确定，其与公示没有关系；二是不得以年检等名义进行重复登记，因为登记已是一种公示，如果没有发生物权的变动，就没有必要进行重新登记；三是不得有超出登记职责范围的其他行为，该款为兜底条款，以防止有些登记机构巧立名目、改头换面，钻法律的空子。
6，确立了按件收取不动产登记费用的制度
以往国家对房地产登记收费标准没有进行统一的规定，由各省级行政区自行制定。实践中存在着收费标准的不统一性和随意性。有的登记机构以中介服务的名义向申请人收取费用，登记中的乱收费现象时有发生；有些地区采取按照不动产交易的面积或者价款的比例收取费用，加重了当事人的负担。为此，《物权法》第二十二条明确规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。