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摘要 我国新出台的物权法对于物权的保护有着较为详尽的规定，然而，作为物权变动公示方法之一的不动产登记制度更有着极为丰富、重要的内容与意义。本文拟从不动产登记的概念、历史渊源谈起，进而详述当前理论界关于不动产登记制度上的一些争辨，比如不动产登记的行为性质、效力等，接着介绍我国物权法关于此制度存在的一些不足，并进而提出相关的完善建议，以期能引起相关探讨。
关键字 不动产登记 公示公信原则 实质审查 登记错误 赔偿
一、不动产登记制度概述
(一)概念与历史起源。
不动产登记，是指国家专门的登记机关根据权利人的申请，将不动产物权的设立、转移和变更的情况在不动产登记簿上予以记载。不动产登记制度的产生，源于对所有权移转的公示。罗马法最初采用要式买卖(曼兮帕蓄)和拟诉弃权，后来逐渐采取占有转移和交付的方式，但这种方式显然不符合不动产权利移转的要求。日耳曼法后来进一步发展了交付制度，要求在让与土地权利时，不仅要缔结合同，而且也必须为物的移转的表象行为，以文书代替象征物的交付。现代的登记制度就是从文书交付制度发展起来的。最初的登记制度是在12世纪前后德国北部城市，要求关于土地变动的情形必须记载于市政会所掌管的都市公簿上。
(二)不动产登记行为性质的认定。
关于登记的性质有三种学说：第一，公法上的行政行为说。该说认为登记行为是行政机关的职能行为，性质上为公法上的行政行为。第二，证明行为说。该说认为房屋产权管理机关的职责范围只是审查买卖双方是否具备办证(交付)的条件，房屋产权变更登记本身也只是对买卖双方履行合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。第三，私法上的民事行为说。认为登记行为是私法上的程序性行为，是完成不动产物权变更的必经程序，登记的作用与动产交付的作用相当。
笔者比较赞同第三种学说，虽然登记行为表面上需要向不动产登记机构申请，并由不动产登记机构依职权完成，但事实上不动产的登记行为是一种私法上的行为，其性质是发生私法效果的行为。理由在于：第一，登记的目的是为了实现私法意义上的物权变动。第二，就登记行为而言，起支配作用的不是国家机关，而是民事主体。第三，就登记的效果而言，国家公权力的介入并不足以导致登记行为成为公法行为，其实质上是对私权的一种确认。因此，不动产登记行为是一种私法行为，是国家设立的担负公共职能的行政机关参与私法的行为，是一种公权力对于私权交易的介入。
(三)不动产登记审查标准。
登记机构在登记过程中应当承担形式审查还是实质审查的义务，在实践中一直存在争议。然而，基于我国的国情，我们到底是采用实质审查还是形式审查呢?笔者认为，我国《物权法》实际采取的是一种折衷的办法，是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。就我国目前的不动产登记现状而言，采取此种审查模式是切实可行的。究其原因有以下几点：首先，从可行性方面考察，登记机关根本没有办法对所有申请登记的不动产进行实地考察，另外，对于我国登记机关的登记人员其本身的水平也无法达到这个要求。再次，物权法采取登记作为不动产物权公示的方法的原因之一是为了减少交易成本，如果采取实质审查义务，不动产交易的成本必然会上升，对交易不利。从而造成登记制度与价值目标的内在冲突。
(四)不动产登记错误损害赔偿。
1、责任性质认定。
关于登记机构登记错误所承担的赔偿责任的性质，学界主要有两种观点：一是国家赔偿责任说。该说认为在我国办理不动产登记事务的机构属于行政管理机关，以国家的公信力为基础为当事人提供不动产交易的安全保障，所以因其行使职权而给不动产当事人造成损害时应承担的是国家赔偿责任。二是民事赔偿责任说。该说认为，由于国家赔偿法对于国家赔偿责任有严格的限制，不利于保护受害人的合法权益。而登记机构错误登记而给不动产当事人造成损害的行为，侵犯的是当事人的民事权利，属于民法领域中的侵权行为，因此登记机构承担的赔偿责任应是民事侵权责任。
笔者认为我国不动产登记机构虽为行政机关，但不动产登’己行为本质是一种私法行为，其性质是发生私法上的效果。因而不动产登记错误而产生的赔偿责任是民事侵权责任，而非国家赔偿责任：因赔偿而启动的诉讼程序应是民事诉讼，而非行政诉讼。将不动产登记机构的赔偿责任定位于民事责任性质，更利于保护受害人的合法权益，对受害人而言更加公平、合理，也更加便捷，更能最大化地体现保障民权的法律理念。
2、归责原则。
关于登记机构就登记错误所承担的赔偿责任的归责原则，在理论上也存在不同的观点：第一种观点，无过错责任原则。”’即登记机构只要因登记错误或其它情形造成当不动产事人损害就应当承担赔偿责任，而不论登记工作人员主观上是否有过错。第二种观点，过错责任原则。即登记机构具有过错，才承担赔偿责任。而持过错责任原则观点的学者又分为两方，一方认为登记机构只有因“重大过失”造成登记的错误时，才应承担赔偿责任。如果因为一般的甚至是轻微的过失而发生的登记错误，不应要求登记机构承担赔偿责任。另一种观点认为：只要登记机构具有过错就应承担赔偿责任，而不论其过错程度。笔者认为，如果国家机关已经尽到了一般的注意义务和特定的职务义务后，仍要其承担责任，势必影响其发挥执行职务的积极性和能动性。所以，我国目前不适宜在不动产登记领域实行无过错责任原则，而应该适用过错责任原则。
二我国物权法关于不动产登记存在的缺陷
尽管目前我国物权法第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但是，关于不动产登记还是存在诸多问题，具体如下：
(一)不动产登记的法律规定不统一。
目前不动产登记制度不但散乱而且内容多有矛盾，大量法律的内容虽然便于行政管理，但却无法促进不动产的交易，如全国人大及其常委会制定的《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门，而且不合理者颇多，相互之间也存在大量矛盾的情况。更重要的问题是，这些制度是为了满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，造成不动产登记管理混乱，给当事人带来了极大不便。
(二)不动产登记机构不统一。
目前，我国的现行法中至少有五种登记机关：土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门，这是一种以财产的类别分别设立登记机关。我国在不动产登记上的“多部门登记”，“分级登记”“多头执政，因登记机关分散，既不利于当事人进行登记。如同一块山地有林木，要在两个机关登记，也不利于有关交易当事人查阅登记，且各个部门采用的登记程序和效力也不尽相同，给不动产交易带来了不少 障碍，使得登记成为一个社会成本颇高的环节和过程，不动产登记的地籍资料也缺乏统一性。此外，在当前的不动产登记机构中，中央各部门和地方各部门都具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂。不动产的物权变动，需要当事人到多个部门登记才能完成。登记机关的不统一必然造成麻烦。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的利益，而且会扰乱正常的法律秩序。
(三)登记错误损害赔偿具体规定缺失。
我国物权法第21条规定了不动产当事人和登记机构导致错误登记的赔偿责任。登记机关对于登记有收费的权利，且对收费有一套完整的标准，然而对因登记错误而造成损失的赔偿问题却尚无明确统一标准，仅在《物权法》中笼统的规定了应该赔偿的原则。这样，法院在审理时必然会有相当大的困难，各方当事人也很难就赔偿的标的额达成一致，同时更加剧了不动产登记机关责任感的缺乏，难以认真履行不动产登记的义务，进而影响不动产登记的公信力。此外，登记机关错误登记的赔偿责任是指向权利人的直接损失还是实际损失，登记机关承担的是国家赔偿责任还是一个完全的民事赔偿责任，这些都是值得探讨的，从我国《物权法》来看，这方面的规定是比较模糊的，既没有明确是完全的民事赔偿责任，也没有明确是完全的国家赔偿。
三 关于我国不动产登记的相关完善建议
(一)统一法理依据。制定不动产登记法。
实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产，分别制定了只具部门规章意义的登记规则。这些规则不但零散，而且法律层级低，效力不足。这些制度也大多是为了满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进人市场交易的需要。所以，应以《物权法》为基本根据，对不动产物权登记统一做出规定，制定一部满足市场经济要求，逻辑严密、内容统一的适应我国国情的不动产登记法，从而对于登记机构、登记程序、登记错误赔偿责任等都以法律的形式固定下来，从而使该制度能真正起到公示公信的作用，从而结束我国法律法规在不动产登记方面的混乱、不统一状态。
(二)确定统一的不动产登记机关。
不动产物权登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。将现有的分散于各部门间的相关不动产登记机构进行科学有效的整合，建立统一高效的专业化登记部门，从而有利于当事人对相关不动产登记信息的查询，能够更好的保护不动产交易的安全。
(三)明确规定不动产登记错误赔偿标准。
《物权法》第二十条第二款虽然规定了不动产登记机构对因登记错误给当事人造成的损害负有赔偿责任，但是该条款过于粗糙，对于登记机关在什么样的情况下，应负什么样的责任，以及赔偿的程序等等，都未作明确规定。
综观各国登记机构的赔偿方式，大概有三种：一是由中央政府统筹或各级政府分别编列赔偿预算：二是通过保险渠道支付赔偿费用：三是国家设立专项基金，国家与赔偿义务机关相结合共同负担赔偿费用。
笔者认为，在借鉴各国先进经验并结合我国的实际国情考虑，我们可以通过以下途径来解决不动产赔偿资金来源问题：
其一，设立专门的登记赔偿基金，通过法律、法规形式将赔偿义务机关的责任固定化、制度化。而就不动产登记赔偿基金的经费来源，笔者认为可以从以下几个方面获得：第一，从登记机构收取的登记、查询等费用中提取一定比例的费用。第二，以追偿费用作为赔偿基金的费用。登记机构可以视登记工作人员的过错程度要求其按一定的比例承担赔偿费用。第三，从国家财政收入中拨付一定比例的赔偿费用。
其二，建立责任保险制度。我们认为可以建立以下两种责任保险制度：第一，登记机构责任保险制度。建立登记机构责任保险制度，有利于弥补赔偿资金的不足，以使在错误登记中受损的当事人获得补偿：另外，由保险公司负责可以免去权利人的很多麻烦，能最大限度地保护好当事人的权益。第二，登记机构工作人员的职业责任保险制度。该制度的建立，借助保险机构的保险赔偿金来弥补登记机构工作人员的赔偿不足，有利于工作人员善尽职守、戮力从公。至于保险费来源，笔者认为，应该由登记工作人员和国家财政按比例负担，这样既可以提高工作人员的责任心，又可以减轻国家的负担，同时最大限度地保护当事人的合法利益。
参考文献：
[1]孙宪忠.中国物权法原理[M].北京：法律出版社，2004.
[2]申卫星.物权法原理[M]，北京：中国人民大学出版社，2008.
[3]刘武元.房地产交易法律问题研究[M].北京：法律出版社，2002.
[4]李蓓.论不动产登记损害赔偿[J].中国矿业大学学报(社会科学)，2009(1)
[5]钱燕娜.不动产登记机关错误登记的赔偿责任研究[J].法制与社会.2008(2).
[6]赵笛秋.不动产登记错误的责任机制[J].改革与探讨.2008(6).
[7]王宝发.物权法实用问答[M].北京：法律出版社，2007.
[8]王洪亮.不动产登记立法研究[M].法律科学，2000(2).
[g]刘珊.浅析我国不动产登记制度[M].决策与信息，2008(10)，
[10]丁乐超.国家侵权与赔偿[M].山东：青岛海洋大学出版社，2000，
关键字 不动产登记 公示公信原则 实质审查 登记错误 赔偿
一、不动产登记制度概述
(一)概念与历史起源。
不动产登记，是指国家专门的登记机关根据权利人的申请，将不动产物权的设立、转移和变更的情况在不动产登记簿上予以记载。不动产登记制度的产生，源于对所有权移转的公示。罗马法最初采用要式买卖(曼兮帕蓄)和拟诉弃权，后来逐渐采取占有转移和交付的方式，但这种方式显然不符合不动产权利移转的要求。日耳曼法后来进一步发展了交付制度，要求在让与土地权利时，不仅要缔结合同，而且也必须为物的移转的表象行为，以文书代替象征物的交付。现代的登记制度就是从文书交付制度发展起来的。最初的登记制度是在12世纪前后德国北部城市，要求关于土地变动的情形必须记载于市政会所掌管的都市公簿上。
(二)不动产登记行为性质的认定。
关于登记的性质有三种学说：第一，公法上的行政行为说。该说认为登记行为是行政机关的职能行为，性质上为公法上的行政行为。第二，证明行为说。该说认为房屋产权管理机关的职责范围只是审查买卖双方是否具备办证(交付)的条件，房屋产权变更登记本身也只是对买卖双方履行合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。第三，私法上的民事行为说。认为登记行为是私法上的程序性行为，是完成不动产物权变更的必经程序，登记的作用与动产交付的作用相当。
笔者比较赞同第三种学说，虽然登记行为表面上需要向不动产登记机构申请，并由不动产登记机构依职权完成，但事实上不动产的登记行为是一种私法上的行为，其性质是发生私法效果的行为。理由在于：第一，登记的目的是为了实现私法意义上的物权变动。第二，就登记行为而言，起支配作用的不是国家机关，而是民事主体。第三，就登记的效果而言，国家公权力的介入并不足以导致登记行为成为公法行为，其实质上是对私权的一种确认。因此，不动产登记行为是一种私法行为，是国家设立的担负公共职能的行政机关参与私法的行为，是一种公权力对于私权交易的介入。
(三)不动产登记审查标准。
登记机构在登记过程中应当承担形式审查还是实质审查的义务，在实践中一直存在争议。然而，基于我国的国情，我们到底是采用实质审查还是形式审查呢?笔者认为，我国《物权法》实际采取的是一种折衷的办法，是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。就我国目前的不动产登记现状而言，采取此种审查模式是切实可行的。究其原因有以下几点：首先，从可行性方面考察，登记机关根本没有办法对所有申请登记的不动产进行实地考察，另外，对于我国登记机关的登记人员其本身的水平也无法达到这个要求。再次，物权法采取登记作为不动产物权公示的方法的原因之一是为了减少交易成本，如果采取实质审查义务，不动产交易的成本必然会上升，对交易不利。从而造成登记制度与价值目标的内在冲突。
(四)不动产登记错误损害赔偿。
1、责任性质认定。
关于登记机构登记错误所承担的赔偿责任的性质，学界主要有两种观点：一是国家赔偿责任说。该说认为在我国办理不动产登记事务的机构属于行政管理机关，以国家的公信力为基础为当事人提供不动产交易的安全保障，所以因其行使职权而给不动产当事人造成损害时应承担的是国家赔偿责任。二是民事赔偿责任说。该说认为，由于国家赔偿法对于国家赔偿责任有严格的限制，不利于保护受害人的合法权益。而登记机构错误登记而给不动产当事人造成损害的行为，侵犯的是当事人的民事权利，属于民法领域中的侵权行为，因此登记机构承担的赔偿责任应是民事侵权责任。
笔者认为我国不动产登记机构虽为行政机关，但不动产登’己行为本质是一种私法行为，其性质是发生私法上的效果。因而不动产登记错误而产生的赔偿责任是民事侵权责任，而非国家赔偿责任：因赔偿而启动的诉讼程序应是民事诉讼，而非行政诉讼。将不动产登记机构的赔偿责任定位于民事责任性质，更利于保护受害人的合法权益，对受害人而言更加公平、合理，也更加便捷，更能最大化地体现保障民权的法律理念。
2、归责原则。
关于登记机构就登记错误所承担的赔偿责任的归责原则，在理论上也存在不同的观点：第一种观点，无过错责任原则。”’即登记机构只要因登记错误或其它情形造成当不动产事人损害就应当承担赔偿责任，而不论登记工作人员主观上是否有过错。第二种观点，过错责任原则。即登记机构具有过错，才承担赔偿责任。而持过错责任原则观点的学者又分为两方，一方认为登记机构只有因“重大过失”造成登记的错误时，才应承担赔偿责任。如果因为一般的甚至是轻微的过失而发生的登记错误，不应要求登记机构承担赔偿责任。另一种观点认为：只要登记机构具有过错就应承担赔偿责任，而不论其过错程度。笔者认为，如果国家机关已经尽到了一般的注意义务和特定的职务义务后，仍要其承担责任，势必影响其发挥执行职务的积极性和能动性。所以，我国目前不适宜在不动产登记领域实行无过错责任原则，而应该适用过错责任原则。
二我国物权法关于不动产登记存在的缺陷
尽管目前我国物权法第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但是，关于不动产登记还是存在诸多问题，具体如下：
(一)不动产登记的法律规定不统一。
目前不动产登记制度不但散乱而且内容多有矛盾，大量法律的内容虽然便于行政管理，但却无法促进不动产的交易，如全国人大及其常委会制定的《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门，而且不合理者颇多，相互之间也存在大量矛盾的情况。更重要的问题是，这些制度是为了满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，造成不动产登记管理混乱，给当事人带来了极大不便。
(二)不动产登记机构不统一。
目前，我国的现行法中至少有五种登记机关：土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门，这是一种以财产的类别分别设立登记机关。我国在不动产登记上的“多部门登记”，“分级登记”“多头执政，因登记机关分散，既不利于当事人进行登记。如同一块山地有林木，要在两个机关登记，也不利于有关交易当事人查阅登记，且各个部门采用的登记程序和效力也不尽相同，给不动产交易带来了不少 障碍，使得登记成为一个社会成本颇高的环节和过程，不动产登记的地籍资料也缺乏统一性。此外，在当前的不动产登记机构中，中央各部门和地方各部门都具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂。不动产的物权变动，需要当事人到多个部门登记才能完成。登记机关的不统一必然造成麻烦。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的利益，而且会扰乱正常的法律秩序。
(三)登记错误损害赔偿具体规定缺失。
我国物权法第21条规定了不动产当事人和登记机构导致错误登记的赔偿责任。登记机关对于登记有收费的权利，且对收费有一套完整的标准，然而对因登记错误而造成损失的赔偿问题却尚无明确统一标准，仅在《物权法》中笼统的规定了应该赔偿的原则。这样，法院在审理时必然会有相当大的困难，各方当事人也很难就赔偿的标的额达成一致，同时更加剧了不动产登记机关责任感的缺乏，难以认真履行不动产登记的义务，进而影响不动产登记的公信力。此外，登记机关错误登记的赔偿责任是指向权利人的直接损失还是实际损失，登记机关承担的是国家赔偿责任还是一个完全的民事赔偿责任，这些都是值得探讨的，从我国《物权法》来看，这方面的规定是比较模糊的，既没有明确是完全的民事赔偿责任，也没有明确是完全的国家赔偿。
三 关于我国不动产登记的相关完善建议
(一)统一法理依据。制定不动产登记法。
实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产，分别制定了只具部门规章意义的登记规则。这些规则不但零散，而且法律层级低，效力不足。这些制度也大多是为了满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进人市场交易的需要。所以，应以《物权法》为基本根据，对不动产物权登记统一做出规定，制定一部满足市场经济要求，逻辑严密、内容统一的适应我国国情的不动产登记法，从而对于登记机构、登记程序、登记错误赔偿责任等都以法律的形式固定下来，从而使该制度能真正起到公示公信的作用，从而结束我国法律法规在不动产登记方面的混乱、不统一状态。
(二)确定统一的不动产登记机关。
不动产物权登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。将现有的分散于各部门间的相关不动产登记机构进行科学有效的整合，建立统一高效的专业化登记部门，从而有利于当事人对相关不动产登记信息的查询，能够更好的保护不动产交易的安全。
(三)明确规定不动产登记错误赔偿标准。
《物权法》第二十条第二款虽然规定了不动产登记机构对因登记错误给当事人造成的损害负有赔偿责任，但是该条款过于粗糙，对于登记机关在什么样的情况下，应负什么样的责任，以及赔偿的程序等等，都未作明确规定。
综观各国登记机构的赔偿方式，大概有三种：一是由中央政府统筹或各级政府分别编列赔偿预算：二是通过保险渠道支付赔偿费用：三是国家设立专项基金，国家与赔偿义务机关相结合共同负担赔偿费用。
笔者认为，在借鉴各国先进经验并结合我国的实际国情考虑，我们可以通过以下途径来解决不动产赔偿资金来源问题：
其一，设立专门的登记赔偿基金，通过法律、法规形式将赔偿义务机关的责任固定化、制度化。而就不动产登记赔偿基金的经费来源，笔者认为可以从以下几个方面获得：第一，从登记机构收取的登记、查询等费用中提取一定比例的费用。第二，以追偿费用作为赔偿基金的费用。登记机构可以视登记工作人员的过错程度要求其按一定的比例承担赔偿费用。第三，从国家财政收入中拨付一定比例的赔偿费用。
其二，建立责任保险制度。我们认为可以建立以下两种责任保险制度：第一，登记机构责任保险制度。建立登记机构责任保险制度，有利于弥补赔偿资金的不足，以使在错误登记中受损的当事人获得补偿：另外，由保险公司负责可以免去权利人的很多麻烦，能最大限度地保护好当事人的权益。第二，登记机构工作人员的职业责任保险制度。该制度的建立，借助保险机构的保险赔偿金来弥补登记机构工作人员的赔偿不足，有利于工作人员善尽职守、戮力从公。至于保险费来源，笔者认为，应该由登记工作人员和国家财政按比例负担，这样既可以提高工作人员的责任心，又可以减轻国家的负担，同时最大限度地保护当事人的合法利益。
参考文献：
[1]孙宪忠.中国物权法原理[M].北京：法律出版社，2004.
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[7]王宝发.物权法实用问答[M].北京：法律出版社，2007.
[8]王洪亮.不动产登记立法研究[M].法律科学，2000(2).
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