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摘 要：
在2007年的夏天，蚌埠房价飙升引起了人们的广泛关注，房价再次成为人们讨论的焦点，这样飙升的房价已经使居民承受不起了。住房问题是重要的民生问题，政府应积极采取措施，通过满足居民的需求和给与补贴，来减少供需之间的矛盾。本文从供求关系和成本等方面讨论了蚌埠市房价上涨的原因和背景，最后对此发表相关的建议，主张通过抑制投机需求，增加有效供给，来解决房地产中的供求矛盾，同时要加强监管，防止房地产泡沫。
关键词:价飙升；需求旺盛； 有效供给；成本；廉价租房
根据央视《经济信息联播》的报道，在国家发改委等部门发布的5月份全国城市房价中，安徽蚌埠以房价涨幅10.2%排在了全国第5位，首次进入了人们的视线，而这个城市的综合实力去年还只排在全国第182名。中小城市的
房价上涨开始引起人们的广泛关注。
一、房价飙升的状况
在5月份房价涨幅名列全国第五之后，蚌埠6月份的房价的增幅又名列全国第四，二手房涨幅跃居第二。8月份国房价涨得依旧，很快蚌埠房价8月涨幅再居全国前五。房价屡居全国前列的安徽省蚌埠市，10月仍以涨幅10.1%位列安徽省首位，同时高于全国平均涨幅。当地统计显示，在成交均价最高的新城区，商品房成交均价在每平方米2800元左右，单价最贵的甚至超过了每平米4000元。房价有着只增不减的趋势，11月份的房价涨幅趋于平缓。
二、房价飙升的原因分析
房价的突然飙升，使得蚌埠这个中小城市在2007年的夏天引起了很多关注。和上海、深圳、北京这些大城市的房价飙升相比，蚌埠房价的飙升有着自己的特殊之处，有着中小城市自身发展的需要，当然也是中小城市发展的一个典型。
（一）需求的旺盛迫使房价飙升
随着城市化进程的加快，以及人们思想观念的转变，生育高峰期后的结婚浪潮，都使居民对住房的需求有了大幅增长。经济的快速发展，居民的购买力也增加。对于房价的预期，也使得居民对住房的需求有了提高。
1.由于城市化进程的加快，新增的城镇人口急需住房，住房需求急剧增加。在蚌埠，怀远、固镇这些城镇县城的“有钱人”，就成了蚌埠楼市一支重要的需求力量。甚至凤阳的一些做生意的小老板，也选择在蚌埠买房，虽凤阳县在行政区划上属于滁州市，但是凤阳距离蚌埠城区只有20多公里。而我国在未来十多年内，仍会保持高速的城市化进程，全国每年约有2000万农村人口进城，住房需求加大。
2.随着生活水平的提高，以及生活态度的转变，在新城区购买新房成为本地居民的新的需求。老城区的房子偏小，户型偏旧，已经不太适合新的居住要求。这也是蚌埠新城区房价高于老城区的一个重要因素之一。
3.上个世纪70年代末、80年代初形成的生育高峰，如今正在形成一波强大的结婚浪潮，再加上观念的变化，最终形成一支强大楼市购买力。据分析，25岁~45岁的人群是购房的主要群体。其中25岁到35岁的人群因属于婚龄期，对住房需求的弹性并不大，35岁到45岁的人的住房主要用于改善需求，这部分人更受宏观政策影响。
4.随着房价的上涨，人们对未来的房价有着自己的预期。在1984年有记录以来，中国的房地产价格曲线就是一条向右上方倾斜的曲线。从1984年到现在，无论国家用怎样的方法调控，人们对高房价怎么抵制，房价都没有下降的迹象。只有短暂的停滞和徘徊，然后随之而来的又是更加猛烈的价格上涨。所以人们都预期房价会接着上涨，增加了住房的需求，迟买不如早买房子。
（二）供给的严重不足是房价飙升的又一重要原因
房价上涨是一个国家城市化进程中的必经阶段。一边是城市化进程的加速，大量人口涌向城市，一边是有限的土地，导致了住宅的有限供给和刚性需求之间的矛盾。从2003年国家开始对房地产进行调控以来，国家为了限制和打击囤地行为，接连发布严控土地利用、限制房地产开发的诸多文件，出台了一些收紧地根的措施，但仍有不少的土地在出让后一直处于闲置状态。同时这样措施在一定程度上也减少了住宅的供应，在需求大增的情况下，市场上的供给量却不断创出历史新低，加剧了供需的矛盾。
蚌埠的房地产出现明显的供给不足，上半年的房地产投资不足10亿元，不及全省同期的3%，可以想象一下，面对大量的住房需求，而新城区当前只有10来个楼盘，房价怎么可能不上升？蚌埠上半年的房地产投资情况，2007年1-4月安徽省分市房地产投资情况来看，蚌埠的增长率是-2.4%，最高的滁州市的增长率为106.2%。
蚌埠市房地产交易网的即时数据(见下表)
网上交易：2007-06-15 星期五
昨天成交：35套；面积：3714.36平方米；金额：1,090.23万元。
今天成交：44套；面积：5326.48平方米；金额：2,206.93万元。
昨天成交均价：［住宅］=2747.16元/平方米；［非住宅］=6500.75元/平方米。
今天成交均价：［住宅］=2968.42元/平方米；［非住宅］=14528.78元/平方米。
上月成交均价：［住宅］=2779.41元/平方米；［非住宅］=4746.91元/平方米。
本月成交均价：［住宅］=2793.59元/平方米；［非住宅］=5878.98元/平方米。
由表可知，目前蚌埠市的房地产新开发面积很少，投资严重不足，蚌埠房地产今年1~4月的投入竟然是负增长。这样下去，如果蚌埠每天房地产的交易量在40套左右，每月在1000套左右，按照这个速度，蚌埠的房子只够销售半年的。如果没有新的房源进入市场，蚌埠在半年后竟然会无房可售。可见，蚌埠房价的飙升不足为奇了。
（三）成本上升的综合作用
按理论价格上讲，房价主要有两部分组成，即成本和利润。从政府价格管理部门对商品住房的价格构成的界定看，它包括四部分：成本、利润、税金和地段差价。其中成本包括：①
1．征地费及拆迁安置补偿费；
2．勘察设计及前期工程费；
3．住宅建筑、安装工程费；
4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；
5．管理费；
6．贷款利息。
可以看出，房价和地价有着密切的联系，两者是相互影响，相互依赖的。从2003年开始的土地调控政策，在一定程度上影响了2005年以后的住房土地总量的供给，土地供给与需求的不匹配，导致地价上扬，紧接着，商品房价格也随之飙升。而且，近年来的一些住房开发商取得来的建设用地，大都是通过招投标的方式竞价取得的，导致部分地区土地价格大幅的上涨。这些都增加了开发商的成本，进而使得成本的增加在房价上体现出来。
随着我国城市化的发展，蚌埠这样的中小城市也在寻求自身的发展，开始新城区的建设以后旧城区的改造。随着国家对征地拆迁工作的规范，征地拆迁安置补偿费标准的提高，加大了开发的时间成本和资金占用成本，这样就使得开发商的开发成本增加了。
随着物价指数的上涨，以及国家推行使用新型环保节能建筑材料，都使得建筑成本上升，使得住宅建筑、安装工程费的成本一定程度的上升。
三、解决措施
住房问题是重要的民生问题，居民已经承受不起这样飙升的房价了。政府应积极采取措施，通过满足居民的需求和给与补贴，来减少供需之间的矛盾。加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难问题。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。
（一）物业税应尽早落实
在房地产市场供应不平衡、卖方占主导的情况下，政府应该通过税收政策来调控，减少购房者的压力。目前房地产宏观调控所采取的税收政策，包括清算土地增值税、提高城镇土地使用税、征收二手房个人所得税等，都是在交易缓解进行税收调节，开发商很可能把交易税向房价转移。
因此，尽早开物业税，取消其他一切房地产交易环节的税费。由于物业税属于财产税，在房屋的持有环节征收，这样，一方面可以能减少消费者购房时一次性支付税款的压力，另一方面还有利于抑制投机性住房需求。
（二）扩大廉租房保障范围
我国住房的供给体系是：高收入者买商品房；中收入者买商品适用房；最低收入者享受廉租房。要解决城市低收入家庭住房困难，就要建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区的改造力度，从而多渠道的解决城市低收入家庭的住房困难，进而逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。
（三）用经济杠杆提高工业用地利用率
改善土地供求关系的紧张，可以从这样两个方面进行：一方面要提高工业建设用地的效率，一方面要减少农村居民人均用地的面积。而多数专家目前普遍认为，土地供应紧张导致的住宅供需矛盾是导致房价上涨的主要矛盾。
在我国，城镇居民点人均用地远小于农村居民点建设用地。理论上，伴随着城市化进程的加速，农村居民点建设用地也应该减少，但实际上我国农村居民点用地并没有随着农村人口的减少而下降。
那么，提高工业建设用地的效率就成了改善土地供求关系的关键了。
（四）加强监管，防止房地产泡沫
在房地产蓬勃发展的同时，房地产泡沫在悄然产生。进而，房价会出现飙升的情况。因此，通过编制房地产价格指数和房地产景气指数可以有效监测和调控房地产的价格。政府可根据反周期的方法来调控房地产业的发展：当房地产业处于萧条时期时，可采取经济扩张政策，当房地产业处于萧条时期时，可采取经济扩张政策。
注释：
①国家计委：《商品住宅价格管理暂行办法》，【1992】价费字382号
参考文献：
［1］杨玉生.现代微观经济学［M］.北京：中国经济出版社，2004．1
［2］曹振良等编著.房地产经济学通论［M］.北京：北京大学出版社，2003. 6
［3］陈淮，赵路兴.房价谁说了算土地与金融制度变革中的中国房地产［M］.南昌：江西人民出版社，2005
［4］高晓慧.中国住房价格机制研究［M］.北京：中国物价出版社，2003
［5］（美）阿瑟.奥沙利文.城市经济学［M］.苏晓燕等主译.北京：中信出版社，2003
(作者通讯地址:安徽大学经济学院 安徽合肥230039）
在2007年的夏天，蚌埠房价飙升引起了人们的广泛关注，房价再次成为人们讨论的焦点，这样飙升的房价已经使居民承受不起了。住房问题是重要的民生问题，政府应积极采取措施，通过满足居民的需求和给与补贴，来减少供需之间的矛盾。本文从供求关系和成本等方面讨论了蚌埠市房价上涨的原因和背景，最后对此发表相关的建议，主张通过抑制投机需求，增加有效供给，来解决房地产中的供求矛盾，同时要加强监管，防止房地产泡沫。
关键词:价飙升；需求旺盛； 有效供给；成本；廉价租房
根据央视《经济信息联播》的报道，在国家发改委等部门发布的5月份全国城市房价中，安徽蚌埠以房价涨幅10.2%排在了全国第5位，首次进入了人们的视线，而这个城市的综合实力去年还只排在全国第182名。中小城市的
房价上涨开始引起人们的广泛关注。
一、房价飙升的状况
在5月份房价涨幅名列全国第五之后，蚌埠6月份的房价的增幅又名列全国第四，二手房涨幅跃居第二。8月份国房价涨得依旧，很快蚌埠房价8月涨幅再居全国前五。房价屡居全国前列的安徽省蚌埠市，10月仍以涨幅10.1%位列安徽省首位，同时高于全国平均涨幅。当地统计显示，在成交均价最高的新城区，商品房成交均价在每平方米2800元左右，单价最贵的甚至超过了每平米4000元。房价有着只增不减的趋势，11月份的房价涨幅趋于平缓。
二、房价飙升的原因分析
房价的突然飙升，使得蚌埠这个中小城市在2007年的夏天引起了很多关注。和上海、深圳、北京这些大城市的房价飙升相比，蚌埠房价的飙升有着自己的特殊之处，有着中小城市自身发展的需要，当然也是中小城市发展的一个典型。
（一）需求的旺盛迫使房价飙升
随着城市化进程的加快，以及人们思想观念的转变，生育高峰期后的结婚浪潮，都使居民对住房的需求有了大幅增长。经济的快速发展，居民的购买力也增加。对于房价的预期，也使得居民对住房的需求有了提高。
1.由于城市化进程的加快，新增的城镇人口急需住房，住房需求急剧增加。在蚌埠，怀远、固镇这些城镇县城的“有钱人”，就成了蚌埠楼市一支重要的需求力量。甚至凤阳的一些做生意的小老板，也选择在蚌埠买房，虽凤阳县在行政区划上属于滁州市，但是凤阳距离蚌埠城区只有20多公里。而我国在未来十多年内，仍会保持高速的城市化进程，全国每年约有2000万农村人口进城，住房需求加大。
2.随着生活水平的提高，以及生活态度的转变，在新城区购买新房成为本地居民的新的需求。老城区的房子偏小，户型偏旧，已经不太适合新的居住要求。这也是蚌埠新城区房价高于老城区的一个重要因素之一。
3.上个世纪70年代末、80年代初形成的生育高峰，如今正在形成一波强大的结婚浪潮，再加上观念的变化，最终形成一支强大楼市购买力。据分析，25岁~45岁的人群是购房的主要群体。其中25岁到35岁的人群因属于婚龄期，对住房需求的弹性并不大，35岁到45岁的人的住房主要用于改善需求，这部分人更受宏观政策影响。
4.随着房价的上涨，人们对未来的房价有着自己的预期。在1984年有记录以来，中国的房地产价格曲线就是一条向右上方倾斜的曲线。从1984年到现在，无论国家用怎样的方法调控，人们对高房价怎么抵制，房价都没有下降的迹象。只有短暂的停滞和徘徊，然后随之而来的又是更加猛烈的价格上涨。所以人们都预期房价会接着上涨，增加了住房的需求，迟买不如早买房子。
（二）供给的严重不足是房价飙升的又一重要原因
房价上涨是一个国家城市化进程中的必经阶段。一边是城市化进程的加速，大量人口涌向城市，一边是有限的土地，导致了住宅的有限供给和刚性需求之间的矛盾。从2003年国家开始对房地产进行调控以来，国家为了限制和打击囤地行为，接连发布严控土地利用、限制房地产开发的诸多文件，出台了一些收紧地根的措施，但仍有不少的土地在出让后一直处于闲置状态。同时这样措施在一定程度上也减少了住宅的供应，在需求大增的情况下，市场上的供给量却不断创出历史新低，加剧了供需的矛盾。
蚌埠的房地产出现明显的供给不足，上半年的房地产投资不足10亿元，不及全省同期的3%，可以想象一下，面对大量的住房需求，而新城区当前只有10来个楼盘，房价怎么可能不上升？蚌埠上半年的房地产投资情况，2007年1-4月安徽省分市房地产投资情况来看，蚌埠的增长率是-2.4%，最高的滁州市的增长率为106.2%。
蚌埠市房地产交易网的即时数据(见下表)
网上交易：2007-06-15 星期五
昨天成交：35套；面积：3714.36平方米；金额：1,090.23万元。
今天成交：44套；面积：5326.48平方米；金额：2,206.93万元。
昨天成交均价：［住宅］=2747.16元/平方米；［非住宅］=6500.75元/平方米。
今天成交均价：［住宅］=2968.42元/平方米；［非住宅］=14528.78元/平方米。
上月成交均价：［住宅］=2779.41元/平方米；［非住宅］=4746.91元/平方米。
本月成交均价：［住宅］=2793.59元/平方米；［非住宅］=5878.98元/平方米。
由表可知，目前蚌埠市的房地产新开发面积很少，投资严重不足，蚌埠房地产今年1~4月的投入竟然是负增长。这样下去，如果蚌埠每天房地产的交易量在40套左右，每月在1000套左右，按照这个速度，蚌埠的房子只够销售半年的。如果没有新的房源进入市场，蚌埠在半年后竟然会无房可售。可见，蚌埠房价的飙升不足为奇了。
（三）成本上升的综合作用
按理论价格上讲，房价主要有两部分组成，即成本和利润。从政府价格管理部门对商品住房的价格构成的界定看，它包括四部分：成本、利润、税金和地段差价。其中成本包括：①
1．征地费及拆迁安置补偿费；
2．勘察设计及前期工程费；
3．住宅建筑、安装工程费；
4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；
5．管理费；
6．贷款利息。
可以看出，房价和地价有着密切的联系，两者是相互影响，相互依赖的。从2003年开始的土地调控政策，在一定程度上影响了2005年以后的住房土地总量的供给，土地供给与需求的不匹配，导致地价上扬，紧接着，商品房价格也随之飙升。而且，近年来的一些住房开发商取得来的建设用地，大都是通过招投标的方式竞价取得的，导致部分地区土地价格大幅的上涨。这些都增加了开发商的成本，进而使得成本的增加在房价上体现出来。
随着我国城市化的发展，蚌埠这样的中小城市也在寻求自身的发展，开始新城区的建设以后旧城区的改造。随着国家对征地拆迁工作的规范，征地拆迁安置补偿费标准的提高，加大了开发的时间成本和资金占用成本，这样就使得开发商的开发成本增加了。
随着物价指数的上涨，以及国家推行使用新型环保节能建筑材料，都使得建筑成本上升，使得住宅建筑、安装工程费的成本一定程度的上升。
三、解决措施
住房问题是重要的民生问题，居民已经承受不起这样飙升的房价了。政府应积极采取措施，通过满足居民的需求和给与补贴，来减少供需之间的矛盾。加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难问题。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。
（一）物业税应尽早落实
在房地产市场供应不平衡、卖方占主导的情况下，政府应该通过税收政策来调控，减少购房者的压力。目前房地产宏观调控所采取的税收政策，包括清算土地增值税、提高城镇土地使用税、征收二手房个人所得税等，都是在交易缓解进行税收调节，开发商很可能把交易税向房价转移。
因此，尽早开物业税，取消其他一切房地产交易环节的税费。由于物业税属于财产税，在房屋的持有环节征收，这样，一方面可以能减少消费者购房时一次性支付税款的压力，另一方面还有利于抑制投机性住房需求。
（二）扩大廉租房保障范围
我国住房的供给体系是：高收入者买商品房；中收入者买商品适用房；最低收入者享受廉租房。要解决城市低收入家庭住房困难，就要建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区的改造力度，从而多渠道的解决城市低收入家庭的住房困难，进而逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。
（三）用经济杠杆提高工业用地利用率
改善土地供求关系的紧张，可以从这样两个方面进行：一方面要提高工业建设用地的效率，一方面要减少农村居民人均用地的面积。而多数专家目前普遍认为，土地供应紧张导致的住宅供需矛盾是导致房价上涨的主要矛盾。
在我国，城镇居民点人均用地远小于农村居民点建设用地。理论上，伴随着城市化进程的加速，农村居民点建设用地也应该减少，但实际上我国农村居民点用地并没有随着农村人口的减少而下降。
那么，提高工业建设用地的效率就成了改善土地供求关系的关键了。
（四）加强监管，防止房地产泡沫
在房地产蓬勃发展的同时，房地产泡沫在悄然产生。进而，房价会出现飙升的情况。因此，通过编制房地产价格指数和房地产景气指数可以有效监测和调控房地产的价格。政府可根据反周期的方法来调控房地产业的发展：当房地产业处于萧条时期时，可采取经济扩张政策，当房地产业处于萧条时期时，可采取经济扩张政策。
注释：
①国家计委：《商品住宅价格管理暂行办法》，【1992】价费字382号
参考文献：
［1］杨玉生.现代微观经济学［M］.北京：中国经济出版社，2004．1
［2］曹振良等编著.房地产经济学通论［M］.北京：北京大学出版社，2003. 6
［3］陈淮，赵路兴.房价谁说了算土地与金融制度变革中的中国房地产［M］.南昌：江西人民出版社，2005
［4］高晓慧.中国住房价格机制研究［M］.北京：中国物价出版社，2003
［5］（美）阿瑟.奥沙利文.城市经济学［M］.苏晓燕等主译.北京：中信出版社，2003
(作者通讯地址:安徽大学经济学院 安徽合肥230039）