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【摘要】业主如何积极利用改造技术，充分发挥房产使用效益？本文针对不同房屋提出不同的加固改造措施，提高了房屋使用寿命，对继续发挥房产使用价值具有重要的借鉴意义。
【关键词】房屋；改造；效益
The use of transformation efficiency in the use reinforcement techniques to play real estate
Wang En-jun
(Yangzhou University, Box 10020YangzhouJiangsu225009)
【Abstract】Owners how to make active use of adaptive technology, effective use of full real estate? This paper proposed a different housing for different Retrofitting measures to improve the housing service life, use of the property value will continue to play an important reference.
【Key words】Housing;Transformation;Benefits
1. 引言
许多单位尤其是有一定办学历史的高等学校，大量存在使用20～30年房屋，有些房屋已使用50多年，有的甚至使用时间更长，这些房屋都有一个共同的特点，即从施工到使用的漫长时期内，由于各种影响，不可避免地会发生破损，结构的破损导致结构可靠性的降低，甚至丧失其可靠性。包括：
1.1现有房屋，或因年久失修，或因质量低劣，或因维护和使用不当，相当多的房屋不符合安全和使用的要求。
1.2各种自然灾害因素和人为因素，如荷载变化、温度变化、冲刷、冻融、风化、砼碳化、砼和周围环境中的化学物质，以及使用和维护不当等导致房屋开裂剥落、变形过大等，相当多的房屋不符合安全和使用的要求。
1.3现有房屋使用功能、建筑外观不能满足新的要求。
将旧房拆除又显可惜：
（1）产生巨大的资源浪费和重新建设的巨大投资。（2）产生大量的建筑垃圾严重污染城市周边环境，最终又将花费大量资金去治理。（3）将就着使用又带来很多的烦恼，如结构安全性、使用功能等不能满足要求。（4）对于一些历史性建筑，不仅是经济的问题，更重要的是历史的见证与传承，只能保护而不允许拆除。对于这些房屋业主时常倍感头疼，属于标准的“鸡肋”，因此长期以來这些旧房的使用效益不高，有的甚至处于半“退休”状态。
事实上旧房仍具有一定的承载能力，并具有一定的使用价值，更何况只能保护而不能拆除的历史性建筑，扬州某高校把加固、加层、加接、扩建等改造技术成功地运用在该校的一些旧房改造中，取得了很好的经济效益和社会效益。对此，笔者作了一些探讨。
2. 典型案例分析
2.1运用加固、加接技术，改造筒子楼。
该校一校区有多幢上世纪80年代初期建造的筒子楼，内廊式4层砖混结构，每个开间3.8m，公共盥洗间，改造前每间住8位同学，共居住640位，每位同学年住宿费600元。鉴于国家出台4位本科生住一间，且须带卫生间的政策以及该楼已十分破旧，建成后从未进行过大修，学校决定利用暑期进行改造。改造主要为一方面进行楼房加固，一方面进行南北两侧加接卫生间，同时对全楼进行装饰装修，除墙体、楼板等结构保留外，其余装饰层全部凿除后按照目前的标准重新进行装饰。改造后楼里楼外焕然一新，该幢房屋改造资金为180万元，净增建筑面积803m2，盘活了建筑面积2318m2。每间房间住4位同学，每间有卫生间，采用智能供用电系统，提供上网、空调、热水器等用电设施，住宿条件大为改观，同时改善了周边校园环境，消除了用电安全隐患。每位学生住宿费由原来的600元/年提高到1500元/年，共居住352位同学，每年收取住宿费52.8万元，比改造前的38.4万元，多收入14.4万元，预计12.5年即可收回投资，达到了投入少量的钱完成新建工程的目的，受到了学校、家长的欢迎。
2.2运用加固、加层、加接技术改造学生食堂。
该校一校区原有3个学生食堂，第一、二学生食堂均为过去七十年代建造的占地面积2000m2的单层食堂，房屋破旧；第三学生食堂为框架3层，建筑面积4058m2，其中闲置面积为1800m2。校区学生人数5000余人。该校区一方面学生宿舍用地紧张，另一方面学生食堂土地资源浪费严重而且该区域由于硬件条件差，环境不美观，零乱。
鉴于这种情况，设计人员提出 ：拆除第一、二学生食堂，腾出土地建设新的学生公寓，同时改造第三学生食堂。学校将西区（1）～（4）轴不等高的错层部分拆除重建，建成等高部分面积1200 m2，新旧两部分连成整体、共同工作；北区进行加接，新建餐厅3240 m2，而厨房面积未增加，使得厨房的利用率提高；在中部运用加层技术将原内天井增加屋盖系统，净增加使用面积250 m2；增加自动扶梯一部，货梯二部。该房屋改造总投资近800万元，通过加固、扩建、加层、调整使用功能，使之食堂就餐面积扩大、就餐环境改善，食品加工流程更趋合理。目前该食堂成为了全校最大、最新、功能最齐全的学生食堂。利用原来食堂区域土地，新建学生公寓2幢，增加学生入住数近1000人，同时改善了区域环境，新增面积近1500 m2的中央花圃二座。
3. 结语
建筑物的加固改造技术能够最大限度地延长建筑物的有效使用寿命，是维持已有建筑物正常使用、提高使用效益的有效手段，具有重大的社会意义；延长材料的使用寿命，保护自然资源和生态环境，维持社会经济可持续发展等等。建筑物的改造加固一般必须遵循以下的程序：
3.1对房屋进行检测、鉴定。在房屋改造之前，一般应对其进行全面的检测、鉴定，检测应包括房屋的结构型式、材料强度、结构破损（包括结构裂缝、变形、不均匀沉降等情况）、使用荷载、侵蚀条件（包括酸、碱、盐、高温、高湿等情况）等等，并按照有关设计规范，进行静力和抗震验算，分析改造加固的可行性，以此作为房屋下一步加固改造的依据。
3.2提出改造加固方案。应根据新的使用要求、结构构件的现状承载能力、变形、实施的可行性（新增构件永久、施工临时占据的空间）、施工难易程度、施工对原房屋的影响、工期、经济等因素与业主充分协商后，确定改造加固方案。
3.3由于旧房建成年代较久，安全性差、整体性差，应委托有相应资质并有丰富经验的人员实施，改造过程中需要检测、设计、施工、监理等方面密切配合。
参考文献
［1］唐业清主编、万墨林副主编，《建筑物改造与病害处理》，中国建筑工业出版社，2000年10月第一版.
［2］张熙光、王骏孙、刘惠珊编，《建筑抗震鉴定加固手册》，中国建筑工业出版社，2001年6月第一版.
［3］王箭明、张冬梅 某高校筒子楼鉴定与改造加固《建筑结构》 2001年3月.
［文章编号］1006-7619（2011）10-31-999
【关键词】房屋；改造；效益
The use of transformation efficiency in the use reinforcement techniques to play real estate
Wang En-jun
(Yangzhou University, Box 10020YangzhouJiangsu225009)
【Abstract】Owners how to make active use of adaptive technology, effective use of full real estate? This paper proposed a different housing for different Retrofitting measures to improve the housing service life, use of the property value will continue to play an important reference.
【Key words】Housing;Transformation;Benefits
1. 引言
许多单位尤其是有一定办学历史的高等学校，大量存在使用20～30年房屋，有些房屋已使用50多年，有的甚至使用时间更长，这些房屋都有一个共同的特点，即从施工到使用的漫长时期内，由于各种影响，不可避免地会发生破损，结构的破损导致结构可靠性的降低，甚至丧失其可靠性。包括：
1.1现有房屋，或因年久失修，或因质量低劣，或因维护和使用不当，相当多的房屋不符合安全和使用的要求。
1.2各种自然灾害因素和人为因素，如荷载变化、温度变化、冲刷、冻融、风化、砼碳化、砼和周围环境中的化学物质，以及使用和维护不当等导致房屋开裂剥落、变形过大等，相当多的房屋不符合安全和使用的要求。
1.3现有房屋使用功能、建筑外观不能满足新的要求。
将旧房拆除又显可惜：
（1）产生巨大的资源浪费和重新建设的巨大投资。（2）产生大量的建筑垃圾严重污染城市周边环境，最终又将花费大量资金去治理。（3）将就着使用又带来很多的烦恼，如结构安全性、使用功能等不能满足要求。（4）对于一些历史性建筑，不仅是经济的问题，更重要的是历史的见证与传承，只能保护而不允许拆除。对于这些房屋业主时常倍感头疼，属于标准的“鸡肋”，因此长期以來这些旧房的使用效益不高，有的甚至处于半“退休”状态。
事实上旧房仍具有一定的承载能力，并具有一定的使用价值，更何况只能保护而不能拆除的历史性建筑，扬州某高校把加固、加层、加接、扩建等改造技术成功地运用在该校的一些旧房改造中，取得了很好的经济效益和社会效益。对此，笔者作了一些探讨。
2. 典型案例分析
2.1运用加固、加接技术，改造筒子楼。
该校一校区有多幢上世纪80年代初期建造的筒子楼，内廊式4层砖混结构，每个开间3.8m，公共盥洗间，改造前每间住8位同学，共居住640位，每位同学年住宿费600元。鉴于国家出台4位本科生住一间，且须带卫生间的政策以及该楼已十分破旧，建成后从未进行过大修，学校决定利用暑期进行改造。改造主要为一方面进行楼房加固，一方面进行南北两侧加接卫生间，同时对全楼进行装饰装修，除墙体、楼板等结构保留外，其余装饰层全部凿除后按照目前的标准重新进行装饰。改造后楼里楼外焕然一新，该幢房屋改造资金为180万元，净增建筑面积803m2，盘活了建筑面积2318m2。每间房间住4位同学，每间有卫生间，采用智能供用电系统，提供上网、空调、热水器等用电设施，住宿条件大为改观，同时改善了周边校园环境，消除了用电安全隐患。每位学生住宿费由原来的600元/年提高到1500元/年，共居住352位同学，每年收取住宿费52.8万元，比改造前的38.4万元，多收入14.4万元，预计12.5年即可收回投资，达到了投入少量的钱完成新建工程的目的，受到了学校、家长的欢迎。
2.2运用加固、加层、加接技术改造学生食堂。
该校一校区原有3个学生食堂，第一、二学生食堂均为过去七十年代建造的占地面积2000m2的单层食堂，房屋破旧；第三学生食堂为框架3层，建筑面积4058m2，其中闲置面积为1800m2。校区学生人数5000余人。该校区一方面学生宿舍用地紧张，另一方面学生食堂土地资源浪费严重而且该区域由于硬件条件差，环境不美观，零乱。
鉴于这种情况，设计人员提出 ：拆除第一、二学生食堂，腾出土地建设新的学生公寓，同时改造第三学生食堂。学校将西区（1）～（4）轴不等高的错层部分拆除重建，建成等高部分面积1200 m2，新旧两部分连成整体、共同工作；北区进行加接，新建餐厅3240 m2，而厨房面积未增加，使得厨房的利用率提高；在中部运用加层技术将原内天井增加屋盖系统，净增加使用面积250 m2；增加自动扶梯一部，货梯二部。该房屋改造总投资近800万元，通过加固、扩建、加层、调整使用功能，使之食堂就餐面积扩大、就餐环境改善，食品加工流程更趋合理。目前该食堂成为了全校最大、最新、功能最齐全的学生食堂。利用原来食堂区域土地，新建学生公寓2幢，增加学生入住数近1000人，同时改善了区域环境，新增面积近1500 m2的中央花圃二座。
3. 结语
建筑物的加固改造技术能够最大限度地延长建筑物的有效使用寿命，是维持已有建筑物正常使用、提高使用效益的有效手段，具有重大的社会意义；延长材料的使用寿命，保护自然资源和生态环境，维持社会经济可持续发展等等。建筑物的改造加固一般必须遵循以下的程序：
3.1对房屋进行检测、鉴定。在房屋改造之前，一般应对其进行全面的检测、鉴定，检测应包括房屋的结构型式、材料强度、结构破损（包括结构裂缝、变形、不均匀沉降等情况）、使用荷载、侵蚀条件（包括酸、碱、盐、高温、高湿等情况）等等，并按照有关设计规范，进行静力和抗震验算，分析改造加固的可行性，以此作为房屋下一步加固改造的依据。
3.2提出改造加固方案。应根据新的使用要求、结构构件的现状承载能力、变形、实施的可行性（新增构件永久、施工临时占据的空间）、施工难易程度、施工对原房屋的影响、工期、经济等因素与业主充分协商后，确定改造加固方案。
3.3由于旧房建成年代较久，安全性差、整体性差，应委托有相应资质并有丰富经验的人员实施，改造过程中需要检测、设计、施工、监理等方面密切配合。
参考文献
［1］唐业清主编、万墨林副主编，《建筑物改造与病害处理》，中国建筑工业出版社，2000年10月第一版.
［2］张熙光、王骏孙、刘惠珊编，《建筑抗震鉴定加固手册》，中国建筑工业出版社，2001年6月第一版.
［3］王箭明、张冬梅 某高校筒子楼鉴定与改造加固《建筑结构》 2001年3月.
［文章编号］1006-7619（2011）10-31-999