论文部分内容阅读
关于违约责任，《合同法》规定了约定违约责任、法定一般违约责任。《合同法》和有关司法解释又针对具体情形规定了一些特殊的违约责任，即法定特别违约责任。就适用顺序而言，约定违约责任应当优先适用，法定特别违约责任优于法定一般违约责任适用。
一、违约情形下的责任承担
违约情形包括因开发商的原因、因购房人的原因和因房屋登记部门迟延办理的原因三种情形，还包括因其他不可归责于当事人双方的事由而合同当事人的利益并不失衡只需作为通常事变处理的情形。
具体而言，因开发商原因导致逾期办证的，根据《商品房买卖合同司法解释》第18条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条是《商品房买卖合同司法解释》针对因出卖人原因导致的逾期办证情形下违约责任的特别规定，因此，其在适用顺序上应当优先于法定一般违约责任得到适用。
然而，在适用该条时，应当注意：①该条规定的是“可以按照”，而非“必须按照”或“应当按照”。此在以下两种情形，具有意义。其一，购房人的实际损失大于参照该条规定计算的违约金或损失数额时。于此情形下，购房人仍可以依法定一般违约责任的规定要求开发商按照实际损失进行赔偿。其二，购房人的损失很小，或明显不存在实际损失的，而开发商的过错又较小时。于此情形，法官应当本着公平的原则，在中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的范围内合理确定违约损失的计算标准，而不必一定按照逾期贷款利息标准顶格计算。②该条适用的条件限制为因开发商的原因，对于非因开发商原因造成的开发商违约、逾期办证则不适用。对于非因开发商原因造成的开发商违约、逾期办证，购房者只能适用法定一般规则追究开发商的违约责任。开发商的原因表现为土地手续暂时不合法，开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金，商品房不符合规划要求、需要整改，商品房不能及时取得竣工的材料、开发商未能及时取得房地产调查或者测绘报告，未能及时缴纳相关税费，未能及时将商品房上的抵押权注销，未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形。这些情形反映了开发商主观上存在过错，具有可非难性。司法解释专门针对此种情形导致的逾期办证进行特别规定，一方面可以避免商品房买卖合同没有约定违约金而购房人的损失难以确定情形下购房人利益保护的不周，另一方面还可以体现在购房人的实际损失很小而开发商的主观过错较大甚至存在恶意时对开发商一定程度的惩罚。
因购房人原因所致逾期办证，反映了购房人的过错。在逾期办证不存在开发商原因时，根据责任自负规则，此种情形下，购房人不得要求开发商承担责任，而应自行承担不利后果。
因房屋登记部门迟延办理或因其他不可归责于当事人双方的事由而又合同当事人的利益并不失衡情形，此种情形下的履行障碍应当认定为通常事变，其责任的承担应视通常事变作用的对象而异。若事变作用于开发商履行义务过程中，如商品房所有权的首次登记环节，致开发商不能及时履行协助义务、提供必要证明文件，则应认定开发商违约。在商品房买卖合同没有特别约定的情况下，应适用法定一般违约责任规则追究开发商的责任。若事变作用于購房人申请办理商品房所有权的转移登记环节，若开发商并未迟延提交有关证明文件、履行协助义务，则相应逾期办证的风险应由购房人自行承担。
二、房地产调控政策变化下的责任承担
房地产调控政策变化，既可能属于不可抗力，也可能构成情势变更的构成要件，还可能属于不可归责于当事人双方的其他事由，或者只是正常的商业风险。
在不可抗力和情势变更情形下，不可抗力和情势变更时是违约责任的法定免责事由，无论开发商还是购房人均不得因此要求承担违约责任，导致商品房逾期办证时亦不例外。不可抗力和情势变更往往导致合同不能履行。对此，《合同法》第九十四条和一百一十七条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同;因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《合同法司法解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，应根据房地产调整政策变化对合同履行的影响，来判断开发商的责任是否应当得到部分或全部免除。
房地产调控政策变化属于不可归责于当事人双方的其他事由情形，其典型案例为商品房交付使用后，房地产政策变化要求增加商品房配套设施（如新建物业管理用房、幼儿园等）情形。增加商品房配套设施，本已增加了开发商的负担，若此时再让其承担逾期办证的违约责任，则有失公平，需要平衡开发商与购房人之间的利益。此时自不应产生违约责任的承担问题。只是，如前所述，不可归责于当事人双方的其他事由并非《合同法》规定的可以普遍适用的违约责任免责事由，对其的适用应当建立在穷尽不可抗力和情势变更两个法定免责事由的前提下。能认定不可抗力或情势变更的，应当认定为不可抗力或情势变更，并依据不可抗力或情势变更的规则免责。不能认定不可抗力或情势变更的，而又确有平衡开发商与购房人利益的需要时，方能以不可归责于当事人双方的其他事由免责。
当然，在房地产调控政策变化属于不可抗力、情势变更或可以作为不可归责于当事人双方的其他事由情形，还应注意《合同法》第118条的适用，即当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。根据《合同法》关于诚实信用原则的规定，情势变更和不可归责于当事人双方的其他事由情形，亦同此理。因此，在房地产调控政策变化导致开发商逾期办证时，开发商应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。若开发商未能尽到该些义务，则仍然会构成违约，应当赔偿因此给购房人造成的损失。
在房地产调控政策变化属于正常的商业风险或通常事变情形下，商品房买卖合同当事人对房地产调控政策变化是能够预见到的或者应当预见到的，此种房地产调控政策变化当然不能作为逾期办证的免责事由，而应视其作用的对象而异确定责任承担或风险负担。其情况同于通常事变下逾期办证责任的承担。
一、违约情形下的责任承担
违约情形包括因开发商的原因、因购房人的原因和因房屋登记部门迟延办理的原因三种情形，还包括因其他不可归责于当事人双方的事由而合同当事人的利益并不失衡只需作为通常事变处理的情形。
具体而言，因开发商原因导致逾期办证的，根据《商品房买卖合同司法解释》第18条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条是《商品房买卖合同司法解释》针对因出卖人原因导致的逾期办证情形下违约责任的特别规定，因此，其在适用顺序上应当优先于法定一般违约责任得到适用。
然而，在适用该条时，应当注意：①该条规定的是“可以按照”，而非“必须按照”或“应当按照”。此在以下两种情形，具有意义。其一，购房人的实际损失大于参照该条规定计算的违约金或损失数额时。于此情形下，购房人仍可以依法定一般违约责任的规定要求开发商按照实际损失进行赔偿。其二，购房人的损失很小，或明显不存在实际损失的，而开发商的过错又较小时。于此情形，法官应当本着公平的原则，在中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的范围内合理确定违约损失的计算标准，而不必一定按照逾期贷款利息标准顶格计算。②该条适用的条件限制为因开发商的原因，对于非因开发商原因造成的开发商违约、逾期办证则不适用。对于非因开发商原因造成的开发商违约、逾期办证，购房者只能适用法定一般规则追究开发商的违约责任。开发商的原因表现为土地手续暂时不合法，开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金，商品房不符合规划要求、需要整改，商品房不能及时取得竣工的材料、开发商未能及时取得房地产调查或者测绘报告，未能及时缴纳相关税费，未能及时将商品房上的抵押权注销，未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形。这些情形反映了开发商主观上存在过错，具有可非难性。司法解释专门针对此种情形导致的逾期办证进行特别规定，一方面可以避免商品房买卖合同没有约定违约金而购房人的损失难以确定情形下购房人利益保护的不周，另一方面还可以体现在购房人的实际损失很小而开发商的主观过错较大甚至存在恶意时对开发商一定程度的惩罚。
因购房人原因所致逾期办证，反映了购房人的过错。在逾期办证不存在开发商原因时，根据责任自负规则，此种情形下，购房人不得要求开发商承担责任，而应自行承担不利后果。
因房屋登记部门迟延办理或因其他不可归责于当事人双方的事由而又合同当事人的利益并不失衡情形，此种情形下的履行障碍应当认定为通常事变，其责任的承担应视通常事变作用的对象而异。若事变作用于开发商履行义务过程中，如商品房所有权的首次登记环节，致开发商不能及时履行协助义务、提供必要证明文件，则应认定开发商违约。在商品房买卖合同没有特别约定的情况下，应适用法定一般违约责任规则追究开发商的责任。若事变作用于購房人申请办理商品房所有权的转移登记环节，若开发商并未迟延提交有关证明文件、履行协助义务，则相应逾期办证的风险应由购房人自行承担。
二、房地产调控政策变化下的责任承担
房地产调控政策变化，既可能属于不可抗力，也可能构成情势变更的构成要件，还可能属于不可归责于当事人双方的其他事由，或者只是正常的商业风险。
在不可抗力和情势变更情形下，不可抗力和情势变更时是违约责任的法定免责事由，无论开发商还是购房人均不得因此要求承担违约责任，导致商品房逾期办证时亦不例外。不可抗力和情势变更往往导致合同不能履行。对此，《合同法》第九十四条和一百一十七条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同;因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《合同法司法解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，应根据房地产调整政策变化对合同履行的影响，来判断开发商的责任是否应当得到部分或全部免除。
房地产调控政策变化属于不可归责于当事人双方的其他事由情形，其典型案例为商品房交付使用后，房地产政策变化要求增加商品房配套设施（如新建物业管理用房、幼儿园等）情形。增加商品房配套设施，本已增加了开发商的负担，若此时再让其承担逾期办证的违约责任，则有失公平，需要平衡开发商与购房人之间的利益。此时自不应产生违约责任的承担问题。只是，如前所述，不可归责于当事人双方的其他事由并非《合同法》规定的可以普遍适用的违约责任免责事由，对其的适用应当建立在穷尽不可抗力和情势变更两个法定免责事由的前提下。能认定不可抗力或情势变更的，应当认定为不可抗力或情势变更，并依据不可抗力或情势变更的规则免责。不能认定不可抗力或情势变更的，而又确有平衡开发商与购房人利益的需要时，方能以不可归责于当事人双方的其他事由免责。
当然，在房地产调控政策变化属于不可抗力、情势变更或可以作为不可归责于当事人双方的其他事由情形，还应注意《合同法》第118条的适用，即当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。根据《合同法》关于诚实信用原则的规定，情势变更和不可归责于当事人双方的其他事由情形，亦同此理。因此，在房地产调控政策变化导致开发商逾期办证时，开发商应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。若开发商未能尽到该些义务，则仍然会构成违约，应当赔偿因此给购房人造成的损失。
在房地产调控政策变化属于正常的商业风险或通常事变情形下，商品房买卖合同当事人对房地产调控政策变化是能够预见到的或者应当预见到的，此种房地产调控政策变化当然不能作为逾期办证的免责事由，而应视其作用的对象而异确定责任承担或风险负担。其情况同于通常事变下逾期办证责任的承担。