二是房地产行业进入寡头时代。2011年以来，新一轮房企整合潮进入加速阶段。而2012年下半年以来楼市的持续回暖，龙头房企用业绩证明了市场的嬗变。2012年，万科在房企“千亿俱乐部”里不再孤独，绿地、保利分别以1078亿元和1018亿元挤进“千亿俱乐部”，标志着寡头时代的来临。与此同时，龙头房企的市场份额逐步上升，土地市场也成为万科、保利、绿地、龙湖、华润等“大佬”们独舞的舞台，房地产行业的“马太效应”日益明显，行业并购整合或进一步加剧。多家品牌房企公布的销售数据显示，今年一季度大型开发商销售金额和销售面积大都实现同比增长，14家企业销售额过百亿。在此背景下，龙头房企的优势进一步确立，行业集中度继续提升，房企格局将进一步分化。 　　三是楼市进入“不差房”时代。在“中国发展高层论坛2013”年会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，目前中国人口户均1.02套住房，中国住房最短缺的时候可能已经过去。下一步住房的发展要考虑住房质量和城市结构。而另有学者在此基础上考虑超过60亿平方米的小产权房面积，认为实际的住房套数远远超过2.2亿套。并利用城镇和农村人均住房面积、近年来住房的增量供应和住房在建面积等数据来进行佐证，得出中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场。实际上，房屋高空置率的局面也可间接印证楼市的“不差房”，尽管准确的数据始终是个黑箱。目前二三线城市“鬼城”的涌现，和此前一线城市住宅平均黑灯率超三成的调查报道，足以说明楼市高空置率的现象。房子是用来住的，不是用来炒，但在中国特色的房地产市场，很大程度上却形成了“房子是用来炒的，不是用来住的”的尴尬格局。连SOHO中国董事长潘石屹也在微博上“喷火”：“中国现在房子已经不紧缺了，只是有人房子多，有人没房住。”何况今年我国老年人口将突破2亿大关，老龄人口占比越来越大，未来房子或将趋于过剩。

调控的升级版

　　新一届政府开局不错，从“空谈误国，实干兴邦”到“中国梦”，从打造中国经济“升级版”—不能以牺牲环境换取人民并不满意的增长，到政府放权之声—“不该管的政府不去管，要放权企业”，从“既打老虎又拍苍蝇”到反腐“战争论”，从习近平南巡广东重温改革开放之路，到李克强踏上或将撬动中国新一轮改革开放的28平方公里试验地—洋山保税港区，无疑顺应了民意，遵循了时代潮流。同样地，新一届政府对于楼市调控可能也不会再重蹈过去的覆辙，新的调控思路和政策组合或许会陆续露面，毕竟传统的调控模式已经失效，也是不可持续的，而经济“升级版”必然要求房地产市场的“升级版”。在笔者看来，要打造楼市调控升级版，应该重点从以下三个方面着手。
　　首先，楼市调控应由短变长。过去10年楼市调控路，次次成“空调”，政策取向明显“重短轻长”。未来的楼市调控需要的不是短期应对，而是长效之策。楼市调控需要建立长效机制，应从金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等方面多管齐下。但建立楼市调控长效机制却并非易事，不仅住房体系要坚持“两条腿走路”，一条腿长、一条腿短的局面要尽快扭转，还需要行政体制改革的强力推进，打破目前楼市调控“九龙治水”尴尬局面。否则各部委之间的利益纠葛只能让长效机制一直处在研究制定之中，纵然千呼万唤始出来，恐也会重复过去的政策覆辙―折中的畸形怪胎。而在新一轮政府放权的共识下，彻底理顺政府与市场的关系，将是新一届政府行政体制改革的关键点。
　　其次，楼市调控应由调控变改革。改革是中国最大的红利，这对楼市也同样适用，即改革是楼市调控最大的红利。房地产业是政府介入最深的行业之一。政府既充当管理者又充当受益者，在楼市调控中存在职能错位，调控政策经常南辕北辙，也就不可能达到预期的效果。因此，未来的楼市调控需要的不是单纯的调控，而是改革。就楼市本身来说，最重要的改革是要“去投资化”，改变“房子是用来炒的，不是用来住的”的尴尬格局，使房地产回归居住消费属性。而改革楼市税制，借鉴国外物业税和遗产税的成功经验，将有助于大大提升楼市调控效果。同时，楼市改革不能光就楼市谈楼市，必须跟土地制度、财税制度、收入分配制度的改革进行联动，否则就是头疼医头、脚疼医脚。但是，土地制度、财税制度、收入分配制度的改革，哪一个都不是那么好啃的，正如李克强总理所言“触动利益往往比触及灵魂还难”，这需要真正的改革行动—“喊破嗓子不如甩开膀子”。
　　第三，楼市调控应由横向变纵深。过去楼市调控基本上是横向调控主导，依靠经济手段和行政手段，且行政手段在近年来有强化之势。尽管按理说在市场经济条件下，经济手段应占据楼市调控的主导，但在中国当前非完全市场化的楼市格局下，从纵深的政治手段—楼市“反腐败”也会有着十分重要的意义，这或许可从中国足球反腐风暴中找到一些警示。把“楼市反腐败”这个政治问题提高到足够高的高度，这可能也会是楼市调控的一张黄牌。君不见，每个腐败官员的背后都坐拥几套、几十套甚至上百套的房子，“房地局”俨然成了“腐败局”，“房妹”、“房姐”们的背后都手持多个户口和身份。楼市“灰色成本”可能并非高房价的决定因素，但却助推了房地产市场的寻租行为。不过“楼市反腐败”这个政治问题，不仅仅关乎房地产行业本身的安危，对其他行业和整个经济也可能会产生重大影响，这对决策层来说无疑是一大严峻考验。
　　“久病难医”的楼市面临新形势，传统的调控模式已是不可持续的。只有打造楼市调控的升级版，才能有效应对中国房地产市场发展遇到的瓶颈。正如李克强总理所强调的，用勇气和智慧打造中国经济的“升级版”。其实这句话同样也适用于房地产市场，即用勇气和智慧打造中国楼市调控的“升级版”。毕竟，安居乐业也是老百姓心中的“中国梦”。