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摘要：在进行旧城改造活动之中，如何合理、完善地进行房地产拆迁补偿评估，在推进城市建设的同时，安抚好居民。文中就房地产拆迁补偿评估中存在的问题展开了分析，并就拆迁机构及拆迁人员应当如何合理评估拆迁补偿，解决拆迁补偿评估中存在的问题提出了相应的解决措施，具有一定的参考价值。
关键词：房地产；拆迁补偿；评估；问题；措施
当前，许多新闻报道关于房地产拆迁补偿事件，经常出现由于拆迁补偿评估价得不到一致意见而引发各类纠纷，不仅影响了我国和谐社会的建设，而且阻碍了城市建设进程的推进。随着新的关于房地产拆迁管理条例的出台，例如《城市房屋拆迁管理条例》，对城市建设产生了更大的推动作用。然而，由于在房地产拆迁补偿评估中存在着不少的问题，当拆迁补偿过程中时难以确定补偿金额，容易出现利益纠纷，为了尽量提高拆迁补偿的满意率，顺利推进旧城改造，下面将就此问题展开分析，具体如下。
1房地产拆迁补偿评估中存在的问题
1.1房地产拆迁评估方法存在问题
当今很多城市房地产拆迁评估都采取房屋建安造价或基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁补偿价，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规范》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，它不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。
1.2房地产建造价或基准价格存在问题
首先，在确定拆迁补偿的建安价或基准价格上，拆迁补偿的建安价或基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取；估价内容上需政府及有关部门来界定。其次，在靠行政手段推进拆迁上，尽管国务院的《城市房屋拆迁管理条例》中取消了统一拆迁，并规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受委托进行拆迁。但在某些地区，有些政府行政部门以保证建设项目的顺利进行为由，强行介入平等主体之间的交易活动。
1.3房地产拆迁补偿价格存在问题
土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋拆迁补偿价，是房屋建安价结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价。
1.4房地产拆迁补偿评估管理不规范
秩序混乱主要是由于市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段。另外，行业管理机制滞后。有的地方评估机构不具备资质靠借用他人资质也在做拆迁评估；有的评估机构为了承揽拆迁评估业务，根据委托人意愿故意抬高或压低评估值而违规出具虚假评估报告。
2解决房地产拆迁补偿评估的措施
2.1规范房地产拆迁补偿评估方法
可以通过实行分类评估与分户评估相结合的方法进行拆迁补偿评估，在规划定点的拆迁范围内，评估机构在前期摸底调查的基础上，结合规划区域的房地产市场情况，根据基准价格，按照房屋结构、用途、建筑年代及所在区位等因素进行分类，制定出分类评估的参考数据，由拆迁人和被拆迁人在针对每一户房屋的个别因素，在评估参考数据的幅度内进行商谈，达成协议的，签订房屋拆迁补偿安置协议书；不能达成协议的，申请评估机构进行分户评估。这样做一是有利于拆迁顺利进行，减少分户评估的数量，节约大量的人力物力；二是给拆迁当事人一定的商谈空间，有利于达成协议，减少纠纷。
2.2解决房地产补偿评估基准价存在的问题
制定的房屋拆迁补偿基准价格，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素构成的房地产价格。此外，在制定房屋拆迁补偿基准价格时，委托二级资质以上的房地产评估机构对基准价格进行评估，对评估结果邀请了部分房地产开发商、普通居民、物价、土地、房屋等部门的专业人员参加的论证会，用论证会上提出的合理建议，对基准价格进行修正，出台了客观、公正、符合市场规律、可操作性强的房屋拆迁货币补偿基准价格，制定了具有一定幅度的区位、使用、楼层、沿街等系数。
2.3合理确定房屋拆迁补偿价格
2.3.1房地产拆迁补偿价格评估原则
明确房屋拆迁补偿价格评估应当遵守的原则，才能作出易于被利益主体所接受的估价结果。
（l）公平原则
房屋拆迁补偿价格评估必须以公正为基本前提；充分考虑有关当事人的角色和心态，合理区别产权类型、合理分配产权收益、合理分摊产权或使用权转移费用。
（2）优质优价原则
房屋拆迁补偿价格评估应根据被拆迁房屋的经济和自然环境、用途、实际新旧程度、维护保养状况、楼层朝向、房屋设备等的不同而区分计价，体现优质优价。
（3）快捷性原则
从开发程序看，房屋拆迁（包括价格评估、拆迁实施等）所花费时间的长短将直接影响到整个项目的开发周期，因此，在满足估价精度要求前提下，房屋拆迁补偿价格评估方法的快捷性显得尤为重要。
（4）政策性原则
货币补偿金额以房地产市场评估价格确定，但不可否认，房屋拆迁是一项政策性。因此房屋拆迁补偿价格应是房地产的权利受到拆迁政策约束下的合理价值。
2.3.2评估价格形成的产权类型
随着住房制度的改革，城镇居民住房逐步由福利性实物分配向货币化分配转变，住房商品化已达相当的程度，并且在住房商品化过程中形成了我国特有的住房产权结构，房改房、经济适用房、商品房等具有不同产权内涵的产权类型并存，同时，房改房入市使房改房融入了市场。从产权构成看，房改房和经济适用房是受到一定约束或有一定缺损的产权形式，其上市交易过程中涉及土地出让金和收益分配问题，其中土地出让金缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定，上海市则把出售公房的土地出让金改为房改成本价的1%。因此，房屋拆迁补偿估价应反映不同产权类型的价格水平。
2.4规范房地产拆迁补偿评估管理
2.4.1健全法规，确保拆迁全过程操作的规范有序
虽然早已有国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》和建设部建住房（2003）234号《城市房屋拆迁估价指导意见》来规范调整城市拆迁行为，但随着农村城市化建设和城市建设向农村扩展延伸的趋势日益迅猛，大规模的城市建设项目（如城市道路工程、基础设施、農民集中居住建设等）如雨后春笋，靠现有的这两个法规和文件已远远不能将各地的拆迁和拆迁评估行为纳入规范有序的范畴。
2.4.2加强管理，实行对拆迁估价活动的监管
首先，要加强对评估机构及评估人员的管理。评估机构应具备评估资质，评估人员也应由通过全国统考的房地产估价师承担或由各地拆迁管理部门培训过并取得拆迁评估上岗证的人员承担。其次，要加强对拆迁估价全过程的监管。
3小结
如上所述，在处理房地产拆迁补偿问题时涉及的各方各面众多，且复杂。由于当前我国还未有非常明确、统一的补偿评估方法，在计算补偿价格时存在的漏洞及不足之处较多。因此，在进行房地产补偿拆迁评估的实际问题处理情况中，应当及时解决好补偿评估的方法，合理确定旧屋的实际价值，并合理评估房地产的补偿价格，真正保障拆迁中所涉及的各方利益，顺利推进拆迁工作的进行，早日构建和谐、可持续发展的社会。
参考文献
[1]刘文忠，朱松岭.台湾房屋拆迁的立法、补偿与冲突解决机制[N].北京行政学院学报，2010-05-19.
[2]王秋兰.房地产拆迁补偿评估中的问题及对策[J].经济管理，2010（8）
[3]杨小艳，陈龙乾，陈龙高.房屋拆迁补偿价格评估中存在的问题及建议[J].商业研究，2011（20）
关键词：房地产；拆迁补偿；评估；问题；措施
当前，许多新闻报道关于房地产拆迁补偿事件，经常出现由于拆迁补偿评估价得不到一致意见而引发各类纠纷，不仅影响了我国和谐社会的建设，而且阻碍了城市建设进程的推进。随着新的关于房地产拆迁管理条例的出台，例如《城市房屋拆迁管理条例》，对城市建设产生了更大的推动作用。然而，由于在房地产拆迁补偿评估中存在着不少的问题，当拆迁补偿过程中时难以确定补偿金额，容易出现利益纠纷，为了尽量提高拆迁补偿的满意率，顺利推进旧城改造，下面将就此问题展开分析，具体如下。
1房地产拆迁补偿评估中存在的问题
1.1房地产拆迁评估方法存在问题
当今很多城市房地产拆迁评估都采取房屋建安造价或基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁补偿价，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规范》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，它不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。
1.2房地产建造价或基准价格存在问题
首先，在确定拆迁补偿的建安价或基准价格上，拆迁补偿的建安价或基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取；估价内容上需政府及有关部门来界定。其次，在靠行政手段推进拆迁上，尽管国务院的《城市房屋拆迁管理条例》中取消了统一拆迁，并规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受委托进行拆迁。但在某些地区，有些政府行政部门以保证建设项目的顺利进行为由，强行介入平等主体之间的交易活动。
1.3房地产拆迁补偿价格存在问题
土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋拆迁补偿价，是房屋建安价结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价。
1.4房地产拆迁补偿评估管理不规范
秩序混乱主要是由于市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段。另外，行业管理机制滞后。有的地方评估机构不具备资质靠借用他人资质也在做拆迁评估；有的评估机构为了承揽拆迁评估业务，根据委托人意愿故意抬高或压低评估值而违规出具虚假评估报告。
2解决房地产拆迁补偿评估的措施
2.1规范房地产拆迁补偿评估方法
可以通过实行分类评估与分户评估相结合的方法进行拆迁补偿评估，在规划定点的拆迁范围内，评估机构在前期摸底调查的基础上，结合规划区域的房地产市场情况，根据基准价格，按照房屋结构、用途、建筑年代及所在区位等因素进行分类，制定出分类评估的参考数据，由拆迁人和被拆迁人在针对每一户房屋的个别因素，在评估参考数据的幅度内进行商谈，达成协议的，签订房屋拆迁补偿安置协议书；不能达成协议的，申请评估机构进行分户评估。这样做一是有利于拆迁顺利进行，减少分户评估的数量，节约大量的人力物力；二是给拆迁当事人一定的商谈空间，有利于达成协议，减少纠纷。
2.2解决房地产补偿评估基准价存在的问题
制定的房屋拆迁补偿基准价格，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素构成的房地产价格。此外，在制定房屋拆迁补偿基准价格时，委托二级资质以上的房地产评估机构对基准价格进行评估，对评估结果邀请了部分房地产开发商、普通居民、物价、土地、房屋等部门的专业人员参加的论证会，用论证会上提出的合理建议，对基准价格进行修正，出台了客观、公正、符合市场规律、可操作性强的房屋拆迁货币补偿基准价格，制定了具有一定幅度的区位、使用、楼层、沿街等系数。
2.3合理确定房屋拆迁补偿价格
2.3.1房地产拆迁补偿价格评估原则
明确房屋拆迁补偿价格评估应当遵守的原则，才能作出易于被利益主体所接受的估价结果。
（l）公平原则
房屋拆迁补偿价格评估必须以公正为基本前提；充分考虑有关当事人的角色和心态，合理区别产权类型、合理分配产权收益、合理分摊产权或使用权转移费用。
（2）优质优价原则
房屋拆迁补偿价格评估应根据被拆迁房屋的经济和自然环境、用途、实际新旧程度、维护保养状况、楼层朝向、房屋设备等的不同而区分计价，体现优质优价。
（3）快捷性原则
从开发程序看，房屋拆迁（包括价格评估、拆迁实施等）所花费时间的长短将直接影响到整个项目的开发周期，因此，在满足估价精度要求前提下，房屋拆迁补偿价格评估方法的快捷性显得尤为重要。
（4）政策性原则
货币补偿金额以房地产市场评估价格确定，但不可否认，房屋拆迁是一项政策性。因此房屋拆迁补偿价格应是房地产的权利受到拆迁政策约束下的合理价值。
2.3.2评估价格形成的产权类型
随着住房制度的改革，城镇居民住房逐步由福利性实物分配向货币化分配转变，住房商品化已达相当的程度，并且在住房商品化过程中形成了我国特有的住房产权结构，房改房、经济适用房、商品房等具有不同产权内涵的产权类型并存，同时，房改房入市使房改房融入了市场。从产权构成看，房改房和经济适用房是受到一定约束或有一定缺损的产权形式，其上市交易过程中涉及土地出让金和收益分配问题，其中土地出让金缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定，上海市则把出售公房的土地出让金改为房改成本价的1%。因此，房屋拆迁补偿估价应反映不同产权类型的价格水平。
2.4规范房地产拆迁补偿评估管理
2.4.1健全法规，确保拆迁全过程操作的规范有序
虽然早已有国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》和建设部建住房（2003）234号《城市房屋拆迁估价指导意见》来规范调整城市拆迁行为，但随着农村城市化建设和城市建设向农村扩展延伸的趋势日益迅猛，大规模的城市建设项目（如城市道路工程、基础设施、農民集中居住建设等）如雨后春笋，靠现有的这两个法规和文件已远远不能将各地的拆迁和拆迁评估行为纳入规范有序的范畴。
2.4.2加强管理，实行对拆迁估价活动的监管
首先，要加强对评估机构及评估人员的管理。评估机构应具备评估资质，评估人员也应由通过全国统考的房地产估价师承担或由各地拆迁管理部门培训过并取得拆迁评估上岗证的人员承担。其次，要加强对拆迁估价全过程的监管。
3小结
如上所述，在处理房地产拆迁补偿问题时涉及的各方各面众多，且复杂。由于当前我国还未有非常明确、统一的补偿评估方法，在计算补偿价格时存在的漏洞及不足之处较多。因此，在进行房地产补偿拆迁评估的实际问题处理情况中，应当及时解决好补偿评估的方法，合理确定旧屋的实际价值，并合理评估房地产的补偿价格，真正保障拆迁中所涉及的各方利益，顺利推进拆迁工作的进行，早日构建和谐、可持续发展的社会。
参考文献
[1]刘文忠，朱松岭.台湾房屋拆迁的立法、补偿与冲突解决机制[N].北京行政学院学报，2010-05-19.
[2]王秋兰.房地产拆迁补偿评估中的问题及对策[J].经济管理，2010（8）
[3]杨小艳，陈龙乾，陈龙高.房屋拆迁补偿价格评估中存在的问题及建议[J].商业研究，2011（20）