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一 发展现状及研究意义
在我国的城市发展中，小规模渐进式的城市更新方式更适合我国的国情，是未来城市更新的一个发展趋势，也逐渐成为当前城市更新的热门话题。然而在现行的规划实施过程中却出现了很多与这种更新思想相违背的问题，使得城市更新建设脱离了原来的规划意图，从而引发更多的社会问题。
上世纪70年代以后，西方城市就开始了小规模渐进式城市更新时代，结合不同的城市特征，出现了各种新的形式和多样化的规划理论及方法，为小规模渐进式更新模式的实施提供了强有力的理论依据。研究欧洲成熟案例的实施经验，定会对国内相关问题有一定的启示。
通过分析我国现行更新方式的内在冲突，进而提出城市更新机制建议，对未来的相关保护与设计有一定的帮助和借鉴意义。
二 我国城市更新实施过程中的问题
目前我国在城市更新操作方面，政府往往沿用通常的土地市场化运作机制。具体来说，就是授权一家政府背景的开发公司，专门更新地区的土地征收工作；并成立由开发公司、政府各有关部门共同参与的拆迁指挥部，负责统筹当地的房屋拆迁工作。然而随着这种传统运作模式的展开，它日益暴露出大规模拆建现象，与原渐进式小规模规划更新意图相悖，目前实施状况与规划意图的差异主要表现在以下几点。
2.1 大拆大建的方式重现
除了少数在规划中被列为文物或保护类别的建筑外，大量建筑往往被一次性大面积地拆除。这与当初规划中提出的小规模、渐进式的更新思路有着天壤之别。这一现象的出现，根源于土地一级开发中所必经的土地整理环节。它要求凡是准备进入土地市场交易的地块，必须拆除现有房屋进行土地平整，因而与城市规划的操作思路形成了冲突。
2.2 原居民被完全迁离
所有居民不论住所属于公有还是私有产权，也不论是否属于真正的“危房”，往往均接到要求搬迁的通知，这就是俗称的“产光地净”（产权完全转移、土地完全平整）。这与渐进式规划思路中所提出的采用多种适宜途径疏散人口、同时保留部分原居民的思路也是大相径庭。
2.3 城市更新缺乏公众参与
缺乏公众参与使得旧城更新工作缺乏群众基础。归纳起来，居民对于当前城市更新方式的不满，主要集中在透明度和公平性的缺失方面。首先，大规模的房屋拆迁力度摧毁了原有旧城生活环境。其次，旧城改造理由得不到群众认同。很多居民觉得自己的住房不存在危房问题，他们绝大多数不愿离开土生土长的世居之地，当前规定人口全部迁离的土地再开发制度受到普遍抵触。
三 渐进式小规模城市更新机制建议
3.1 建立城市规划与土地管理部门的联合干预机制
基于旧城中心区特殊的公共物品属性，土地资源的配置不能完全依靠市场这只无形的手，而应当实现政府干预和市场机制的灵活结合。在这当中建立城市规划部门和土地管理部门的联合干预机制无疑是重要的一环。从城市规划部门来看，可以充分发挥控制性详细规划和各专项规划在指导城市用地资源配置方面的重要作用，采用预留低收入人群保障住房用地、划定不可出让的历史文化保护区来保证旧城人口和功能构成的多样化。同时土地管理部门应从制度建设角度予以配合，采用直接划拨土地、土地租赁等方式来回避市场价格冲击，从而确保旧城土地的使用不单纯以经济性为量度标准。
3.2 赋予社区组织优先参与旧城土地再开发的权利
让公众参与到城市更新过程中，变被动为主动，调动老百姓的积极性，大家齐心协力更快、更好、更完善地进行城市更新。欧洲在20世纪70年代以后，就出现了“自上而下”的所谓“社区规划”，是由社区内自发形成的一种“更新运动”。从我国现行法律角度来看，对于社区或团体参与土地市场竞争并无法律障碍。因此，应当借鉴市场发达国家与地区的制度经验，鼓励旧城社区居民以社区组织为单位参与旧城土地一级市场竞争，打破只有开发商参与的局面。可以借鉴汉堡港口新城的经验，设置“予以促进项目”等政策，政府从组织层面对社区团体的成型给予扶持，并从政策层面给予优惠，以可承受的价格优先将土地出让给当地社区团体，鼓励社区自主更新。
3.3建立多样化的土地再开发和旧城更新模式
从国外先进港口新城建设经验来看，多样化的土地划分可以为多样化的土地再开发模式提供基础，以前面多项更新制度的建立为基础，土地再开发可以与旧城更新更为完善地相互结合。其基本思路是：首先，实现从“单向度”土地再开发机制（政府—开发商）向“多向度”土地再开发机制（政府—政府/社区/开发商共同参与）的转变；第二，针对复杂各异的旧城社区状况，确立多样化的旧城更新策略；由此形成的多种旧城更新路径可以简述如下。
路径一：“政府—土地划拨—政府主导/社区参与更新”。适用于经济能力较低、暂时不具备自我治理和更新能力，但传统风貌保存较好的社区。它绕过市场机制，转而充分发挥政府在旧城更新方面的职能，由政府部门通过纵向上的责任分工和横向上的通力合作，以政府财政资助为主，对贫困社区开展救助式更新；社区居民可以通过公众参与方式介入其中。
路径二：“政府—土地划拨—社区自主更新”。适用于不具有较强经济能力、无法通过土地市场竞争得到土地使用权，但具有较强自我更新和治理意愿的社区。通过政府直接划拨用地或给予财政支持，避免市场机制的干扰，使这些社区直接获得自我更新的机会。
路径三：“政府—土地一级市场—社区自主更新”。适用于有一定经济能力、能够通过自我组织参与市场竞争，并具有较强自我组织和治理能力的社区。通过政府给予一定优惠政策，在同等条件下优先赋予其土地使用权。
结语
小规模渐进式城市更新能够实现改善城市空间品质，提高居民生活质量的目标，同时也有利于社会网络的保护。实现这一目标有赖于政府，居民，企业的多方参与，需要有创新的运作模式。随着城市的发展，城市中的古老肌理虽然有些已被城市纷乱的混凝土森林所遮蔽，但只要它们存在就必然会产生城市居民永恒的回忆，因为这种回忆蕴含着人们对历史的无限联想。留住这些回忆与联想的空间，需要我们共同的努力。
参考文献
[1] 查翔.德国汉堡港口新城——多元化需求建筑梦想[J].南方建筑.2009(03 )
[2] 张曙.再现城市活力的港口改造德国汉堡港口新城规划简评[J].新建筑.2005(01)
[3] 江家旸.汉堡港口再开发中的城市设计策略研究.同济大学.2009
[4] 刘科.河流的三城记：汉堡巴黎和伦敦滨水城市复兴策略[J].理想空间.2010(08)
在我国的城市发展中，小规模渐进式的城市更新方式更适合我国的国情，是未来城市更新的一个发展趋势，也逐渐成为当前城市更新的热门话题。然而在现行的规划实施过程中却出现了很多与这种更新思想相违背的问题，使得城市更新建设脱离了原来的规划意图，从而引发更多的社会问题。
上世纪70年代以后，西方城市就开始了小规模渐进式城市更新时代，结合不同的城市特征，出现了各种新的形式和多样化的规划理论及方法，为小规模渐进式更新模式的实施提供了强有力的理论依据。研究欧洲成熟案例的实施经验，定会对国内相关问题有一定的启示。
通过分析我国现行更新方式的内在冲突，进而提出城市更新机制建议，对未来的相关保护与设计有一定的帮助和借鉴意义。
二 我国城市更新实施过程中的问题
目前我国在城市更新操作方面，政府往往沿用通常的土地市场化运作机制。具体来说，就是授权一家政府背景的开发公司，专门更新地区的土地征收工作；并成立由开发公司、政府各有关部门共同参与的拆迁指挥部，负责统筹当地的房屋拆迁工作。然而随着这种传统运作模式的展开，它日益暴露出大规模拆建现象，与原渐进式小规模规划更新意图相悖，目前实施状况与规划意图的差异主要表现在以下几点。
2.1 大拆大建的方式重现
除了少数在规划中被列为文物或保护类别的建筑外，大量建筑往往被一次性大面积地拆除。这与当初规划中提出的小规模、渐进式的更新思路有着天壤之别。这一现象的出现，根源于土地一级开发中所必经的土地整理环节。它要求凡是准备进入土地市场交易的地块，必须拆除现有房屋进行土地平整，因而与城市规划的操作思路形成了冲突。
2.2 原居民被完全迁离
所有居民不论住所属于公有还是私有产权，也不论是否属于真正的“危房”，往往均接到要求搬迁的通知，这就是俗称的“产光地净”（产权完全转移、土地完全平整）。这与渐进式规划思路中所提出的采用多种适宜途径疏散人口、同时保留部分原居民的思路也是大相径庭。
2.3 城市更新缺乏公众参与
缺乏公众参与使得旧城更新工作缺乏群众基础。归纳起来，居民对于当前城市更新方式的不满，主要集中在透明度和公平性的缺失方面。首先，大规模的房屋拆迁力度摧毁了原有旧城生活环境。其次，旧城改造理由得不到群众认同。很多居民觉得自己的住房不存在危房问题，他们绝大多数不愿离开土生土长的世居之地，当前规定人口全部迁离的土地再开发制度受到普遍抵触。
三 渐进式小规模城市更新机制建议
3.1 建立城市规划与土地管理部门的联合干预机制
基于旧城中心区特殊的公共物品属性，土地资源的配置不能完全依靠市场这只无形的手，而应当实现政府干预和市场机制的灵活结合。在这当中建立城市规划部门和土地管理部门的联合干预机制无疑是重要的一环。从城市规划部门来看，可以充分发挥控制性详细规划和各专项规划在指导城市用地资源配置方面的重要作用，采用预留低收入人群保障住房用地、划定不可出让的历史文化保护区来保证旧城人口和功能构成的多样化。同时土地管理部门应从制度建设角度予以配合，采用直接划拨土地、土地租赁等方式来回避市场价格冲击，从而确保旧城土地的使用不单纯以经济性为量度标准。
3.2 赋予社区组织优先参与旧城土地再开发的权利
让公众参与到城市更新过程中，变被动为主动，调动老百姓的积极性，大家齐心协力更快、更好、更完善地进行城市更新。欧洲在20世纪70年代以后，就出现了“自上而下”的所谓“社区规划”，是由社区内自发形成的一种“更新运动”。从我国现行法律角度来看，对于社区或团体参与土地市场竞争并无法律障碍。因此，应当借鉴市场发达国家与地区的制度经验，鼓励旧城社区居民以社区组织为单位参与旧城土地一级市场竞争，打破只有开发商参与的局面。可以借鉴汉堡港口新城的经验，设置“予以促进项目”等政策，政府从组织层面对社区团体的成型给予扶持，并从政策层面给予优惠，以可承受的价格优先将土地出让给当地社区团体，鼓励社区自主更新。
3.3建立多样化的土地再开发和旧城更新模式
从国外先进港口新城建设经验来看，多样化的土地划分可以为多样化的土地再开发模式提供基础，以前面多项更新制度的建立为基础，土地再开发可以与旧城更新更为完善地相互结合。其基本思路是：首先，实现从“单向度”土地再开发机制（政府—开发商）向“多向度”土地再开发机制（政府—政府/社区/开发商共同参与）的转变；第二，针对复杂各异的旧城社区状况，确立多样化的旧城更新策略；由此形成的多种旧城更新路径可以简述如下。
路径一：“政府—土地划拨—政府主导/社区参与更新”。适用于经济能力较低、暂时不具备自我治理和更新能力，但传统风貌保存较好的社区。它绕过市场机制，转而充分发挥政府在旧城更新方面的职能，由政府部门通过纵向上的责任分工和横向上的通力合作，以政府财政资助为主，对贫困社区开展救助式更新；社区居民可以通过公众参与方式介入其中。
路径二：“政府—土地划拨—社区自主更新”。适用于不具有较强经济能力、无法通过土地市场竞争得到土地使用权，但具有较强自我更新和治理意愿的社区。通过政府直接划拨用地或给予财政支持，避免市场机制的干扰，使这些社区直接获得自我更新的机会。
路径三：“政府—土地一级市场—社区自主更新”。适用于有一定经济能力、能够通过自我组织参与市场竞争，并具有较强自我组织和治理能力的社区。通过政府给予一定优惠政策，在同等条件下优先赋予其土地使用权。
结语
小规模渐进式城市更新能够实现改善城市空间品质，提高居民生活质量的目标，同时也有利于社会网络的保护。实现这一目标有赖于政府，居民，企业的多方参与，需要有创新的运作模式。随着城市的发展，城市中的古老肌理虽然有些已被城市纷乱的混凝土森林所遮蔽，但只要它们存在就必然会产生城市居民永恒的回忆，因为这种回忆蕴含着人们对历史的无限联想。留住这些回忆与联想的空间，需要我们共同的努力。
参考文献
[1] 查翔.德国汉堡港口新城——多元化需求建筑梦想[J].南方建筑.2009(03 )
[2] 张曙.再现城市活力的港口改造德国汉堡港口新城规划简评[J].新建筑.2005(01)
[3] 江家旸.汉堡港口再开发中的城市设计策略研究.同济大学.2009
[4] 刘科.河流的三城记：汉堡巴黎和伦敦滨水城市复兴策略[J].理想空间.2010(08)