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2012年7月24日，民政部发布《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，其中指出“鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，对于实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设，具有重要意义”。
目前我国养老逐步呈现出政府保障型养老和市场盈利型养老双轨制的趋势，政府保障型养老由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构已经开展，在此不做赘述。我们重点探讨市场化养老趋势下，如何利用民间资本发展养老产业，创新区域综合开发模式。
一、养老产业的升级需要民间资本的参与
养老产业是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业。养老产业自身具有很强的产业集聚效应，使其在区域开发中可以形成以养老为核心的相关产业集聚，是未来新型城镇化的重要动力之一，养老产业到泛养老产业的升级，需要多产业、多行业的参与，这就为民间资本进入养老市场提供了良好的契机。
二、泛养老产业集群引导下区域综合开发新模式的三大保障
1.政策保障
政策保障需要政府落实民间资本参与养老服务优惠政策，特别是在土地、财政、税收、物价等方面给予优惠政策，让养老产业更具活力和吸引力，从而吸引民间资本的参与。将民间资本举办养老机构或服务设施纳入政府规划和计划中，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨、根据不同情况给予一定的建设补贴或运营补贴。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，其免税收入不计入所得税应纳税收入等相关政策。
国内的养老地产起步晚，发展快。目前，国家有关部门正逐步推进养老产业规范化、标准化。2012年国家出台了国标《养老机构基本规范》，这是我国第一部以“养老机构”定义的国家标准。2013年10月18日，在全国老龄办、国家标准委的指导下，中国老龄产业协会和中国标准化研究院在北京举办了《老龄宜居社区（基地）标准》发布、《养老基地连锁服务标准》启动仪式，拉开了我国养老服务业向系统化、规范化发展的序幕。
2.配套保障
养老产业需要相关配套产业的支持，因此在传统的养老院升级到养老综合体乃至区域综合开发的过程中，需要整合医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、家政服务、金融和房地产等产业资源，形成以养老为核心的产业集群。例如以“高尔夫+养老”模式，“温泉+养老”模式、“禅茶+养老”、“度假+养老”等模式，充分发挥其他产业及其资源的作用。
在完善养老产业配套保障的过程中，养老服务人才队伍的建设也是重点之一。目前，我国养老产业面临巨大的人才缺口，专业型的养老人才严重不足，包括一线的护理服务人员、机构运营人员等。加快养老服务人才的培养，也是目前国家发展养老产业的重要工作。
3.模式保障
模式保障，包括投资、建设、运营、退出模式，即养老产业的BOT模式和BOO模式，BOT政府与私人企业签订特许权协议，授权私人企业承担养老项目的投资、融资、建设、经营与维护，让其充分发挥市场运作的优势，特许期届满，签约方的私人企业将养老项目无偿或有偿移交给政府部门。BOO模式在期满后项目的所有权不再交还给政府，而是由企业负责项目的运营。
目前，国内的养老产业市场正处于探索阶段，缺乏成熟的模式，进入和退出机制不完善，但面对巨大的养老产业蛋糕，各企业都开始了大胆、谨慎的实践，并逐步摸索出了一些适用于国内市场的经验和模式。
三、泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式
传统的养老产业模式研究，通常从单一的产品形态入手，如CCRC （Continuing Care Retirement Community持续照料退休社区）、老年公寓等，而泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式是以养老产业为重点，旅游休闲度假相结合，城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。具体表现为“1+X”的综合体模式（见表1）。
四、泛养老产业集群引导的新型城镇化模式
泛养老产业集群引导的新型城镇化模式从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。
1.养老新城模式
城市依托当地全国闻名的养生养老环境，吸引全国各地的退休老年人慕名而来，从而形成以养老产业为核心的产业集群，产业集聚构成人口与要素集聚，最终形成城市。美国太阳城是养老新城的典型代表，太阳城的面积约33.2平方公里，人口已接近20万，而且面积和人口还在继续猛增。
2.养老小城镇模式
城市远郊的中小城镇依托自身某种特色的自然或人文资源，形成养老特色化发展。例如温泉城镇、滨湖城镇、滨海城镇、度假城镇等特色城镇，以及亲和源温泉养老产业园等。
3.养老综合体模式
养老综合体以泛养老产业的整合为根本支撑，以医疗保健、休闲娱乐、护理服务配套为重要基础，以养老服务和管理的创新为基本保障，可以实现“就地城镇化”。例如北京东方太阳城等。
4.新型农村养老社区模式
以乡村原生态养生环境和农业资源为依托，通过完善乡村休闲商业和医疗卫生设施，解决因子女外出务工出现的空巢村、空巢乡问题，还可以解决部分农民的就业问题，是探索中国农村养老的一种新途径。目前农村社区养老的条件还不具备，但这也是解决农村养老问题的一种积极探索。
五、愿景
目前，国家通过政策鼓励和引导民间资本进入养老产业，老年客群市场已形成规模，民间资本进入养老地产的“天时地利人和”已经俱备，但是民间资本发展养老产业不仅要生存，而且要发展好，这需要政府在土地、财政、税收“三大基石”制定出更为具体可行的政策，而民间资本可以通过拿地、建设、运营、转让四个途径参与进来，从养老产业涉及的多个领域分享养老产业的红利。
民间资本在泛养老产业集群理念引导下必将打造出符合时代发展和国情的区域养老综合体模式。
作者系北京绿维创景规划设计院院长
目前我国养老逐步呈现出政府保障型养老和市场盈利型养老双轨制的趋势，政府保障型养老由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构已经开展，在此不做赘述。我们重点探讨市场化养老趋势下，如何利用民间资本发展养老产业，创新区域综合开发模式。
一、养老产业的升级需要民间资本的参与
养老产业是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业。养老产业自身具有很强的产业集聚效应，使其在区域开发中可以形成以养老为核心的相关产业集聚，是未来新型城镇化的重要动力之一，养老产业到泛养老产业的升级，需要多产业、多行业的参与，这就为民间资本进入养老市场提供了良好的契机。
二、泛养老产业集群引导下区域综合开发新模式的三大保障
1.政策保障
政策保障需要政府落实民间资本参与养老服务优惠政策，特别是在土地、财政、税收、物价等方面给予优惠政策，让养老产业更具活力和吸引力，从而吸引民间资本的参与。将民间资本举办养老机构或服务设施纳入政府规划和计划中，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨、根据不同情况给予一定的建设补贴或运营补贴。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，其免税收入不计入所得税应纳税收入等相关政策。
国内的养老地产起步晚，发展快。目前，国家有关部门正逐步推进养老产业规范化、标准化。2012年国家出台了国标《养老机构基本规范》，这是我国第一部以“养老机构”定义的国家标准。2013年10月18日，在全国老龄办、国家标准委的指导下，中国老龄产业协会和中国标准化研究院在北京举办了《老龄宜居社区（基地）标准》发布、《养老基地连锁服务标准》启动仪式，拉开了我国养老服务业向系统化、规范化发展的序幕。
2.配套保障
养老产业需要相关配套产业的支持，因此在传统的养老院升级到养老综合体乃至区域综合开发的过程中，需要整合医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、家政服务、金融和房地产等产业资源，形成以养老为核心的产业集群。例如以“高尔夫+养老”模式，“温泉+养老”模式、“禅茶+养老”、“度假+养老”等模式，充分发挥其他产业及其资源的作用。
在完善养老产业配套保障的过程中，养老服务人才队伍的建设也是重点之一。目前，我国养老产业面临巨大的人才缺口，专业型的养老人才严重不足，包括一线的护理服务人员、机构运营人员等。加快养老服务人才的培养，也是目前国家发展养老产业的重要工作。
3.模式保障
模式保障，包括投资、建设、运营、退出模式，即养老产业的BOT模式和BOO模式，BOT政府与私人企业签订特许权协议，授权私人企业承担养老项目的投资、融资、建设、经营与维护，让其充分发挥市场运作的优势，特许期届满，签约方的私人企业将养老项目无偿或有偿移交给政府部门。BOO模式在期满后项目的所有权不再交还给政府，而是由企业负责项目的运营。
目前，国内的养老产业市场正处于探索阶段，缺乏成熟的模式，进入和退出机制不完善，但面对巨大的养老产业蛋糕，各企业都开始了大胆、谨慎的实践，并逐步摸索出了一些适用于国内市场的经验和模式。
三、泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式
传统的养老产业模式研究，通常从单一的产品形态入手，如CCRC （Continuing Care Retirement Community持续照料退休社区）、老年公寓等，而泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式是以养老产业为重点，旅游休闲度假相结合，城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。具体表现为“1+X”的综合体模式（见表1）。
四、泛养老产业集群引导的新型城镇化模式
泛养老产业集群引导的新型城镇化模式从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。
1.养老新城模式
城市依托当地全国闻名的养生养老环境，吸引全国各地的退休老年人慕名而来，从而形成以养老产业为核心的产业集群，产业集聚构成人口与要素集聚，最终形成城市。美国太阳城是养老新城的典型代表，太阳城的面积约33.2平方公里，人口已接近20万，而且面积和人口还在继续猛增。
2.养老小城镇模式
城市远郊的中小城镇依托自身某种特色的自然或人文资源，形成养老特色化发展。例如温泉城镇、滨湖城镇、滨海城镇、度假城镇等特色城镇，以及亲和源温泉养老产业园等。
3.养老综合体模式
养老综合体以泛养老产业的整合为根本支撑，以医疗保健、休闲娱乐、护理服务配套为重要基础，以养老服务和管理的创新为基本保障，可以实现“就地城镇化”。例如北京东方太阳城等。
4.新型农村养老社区模式
以乡村原生态养生环境和农业资源为依托，通过完善乡村休闲商业和医疗卫生设施，解决因子女外出务工出现的空巢村、空巢乡问题，还可以解决部分农民的就业问题，是探索中国农村养老的一种新途径。目前农村社区养老的条件还不具备，但这也是解决农村养老问题的一种积极探索。
五、愿景
目前，国家通过政策鼓励和引导民间资本进入养老产业，老年客群市场已形成规模，民间资本进入养老地产的“天时地利人和”已经俱备，但是民间资本发展养老产业不仅要生存，而且要发展好，这需要政府在土地、财政、税收“三大基石”制定出更为具体可行的政策，而民间资本可以通过拿地、建设、运营、转让四个途径参与进来，从养老产业涉及的多个领域分享养老产业的红利。
民间资本在泛养老产业集群理念引导下必将打造出符合时代发展和国情的区域养老综合体模式。
作者系北京绿维创景规划设计院院长