论文部分内容阅读
摘要：由于科技发展，社会进步，目前，我国的经济水平不断增强，房地产作为重要的经济支柱，然而它的定价也成为当今社会的焦点，房地产企业的定价方法与策略对房地产行业具有重要意义。本篇文章主要针对房地产定价进行策略分析探讨，然后提出一些定价方法与策略，期望在今后实施定价的过程中有所帮助。
关键词：房地产;定价：策略分析
由于我们国家科技不断发展，每个城市的工程建设不断创新，我国人口越来越多，近年来，房地產企业新建了很多楼盘，这些楼盘在定价过程中非常理性。为满足广大居民的住房需求问题，我们在根据定价方法和策略作为企业经营的主要依据。为此，房地产理性的价格策划也得到了广大房地产企业和群众的支持和认可。
一、房地产定价概括
以某国有银行为例，该行北京营业部的工作人员表示：“目前我行首套房贷款执行基准利率上浮10%，一般面签后3天批贷，抵押登记后3个工作日就能放款。”
同时，上述银行工作人员还表示：“贷款金额在300万元以内，不论单位属于国企、私企，客户都不需要提交工资流水证明。”
以去年利率上浮程度很高、近乎“停贷”的某股份制银行为例，《证券日报》记者在今年元旦过后咨询房贷政策时.工作人员回答称：“我行去年额度紧张利率偏高，房贷单子做得特别少，不过，今年也开始执行基准利率上浮10%，收入证明和工资流水缺一不可。”
每当我们刚开发完成一个房地产项目时，就要从宏观角度去分析，房子的定价是否太高？由于部分市民对房屋的购买能力太低，导致没有能力购置房屋的后果，这样，即对开发商的投资产生影响，也会对安全回收造成时间逾期。但如果将房价定得非常低，开发商得到的利润就非常少，也会对今后房屋建筑产生不小影响。所以，房地产企业的定价，必须要遵循市场规律，适当的调整价格，使楼盘销售价格公平公正，我们在关心投资回报的同时，要加大对市民的财产安全着想，全方位吃透国家政策。自从改革开放以来，我国的经济体制不断变革，使房地产的综合开发不断壮大，由于房地产竞争非常强烈，我们在定价方法和策略上，要做出适当调整，要想使房地产行业能够健康顺利地发展，就要相对应的使开发商们产生竞争，平衡促进房地产经济快速发展。
二、房地产定价依据及因素
（一）我国的现时政策
目前，房地产行业十分重要，我国对房地产行业也非常重视，通常情况下，每隔一个阶段，就要对房地产行业进行调整政策，使人民得到有效保证。而现如今，各个房地产商都会根据国家出台的政策进行定价，因此，这些政策及调控措施大都对房地产市场价格的制定具有决定性的指导作用。近年来，房价的变化很大，价格也在持续递增，为了能够使普通家庭都能够有居住的房子，这两年，再不断地调控下大家都趋于冷静了，国家出台廉租房政策，对一些商品住房进行调控，采取有效的调控措施，这也使人民的住房问题得到解决，面对这些公平公正的相关法律，以及购买者的购买利益，我们在房地产行业就要引起足够的重视。现阶段，我国针对房地产价格进行制定。在最低价格基础上，根据市场环境（包括和竞品的对比、客户分析、政策分析和判断）和销售计划来确定每年的价格水平，以保证在客户层面有足够的需求量和竞品相比有足够的竞争力。
（二）市场环境
当前形势下，政治、经济、金融等因素对房地产的价格造成影响，相对而言，市场环境对房地产的定价影响不容忽视。现如今，我们主要是根据国家颁发的一些相关政策来制定价格，要知道，房地产的价格会受到经济环境的影响，一定要充分考虑当前的发展状况，在经济发展超前的时，房地产行业的前景就会越来越好，因此，房价也会相对于稳定一些。如果经济状况落后，比如在货币汇率产生变化等因素，就会造成房屋价格遭受到影响和波动。首先，财务测算是第一个环节，是定价的基础。财务测算要达成的最终目的其实很简单：不同售价的利润率水平。除了利润率，由于不同的价格会有不同的销售速度（营销来根据产品和市场情况预测），所以还要看回款速度的要求。基本上来说，最低保证的价格，是由最低利润率结合能够接受的回款速度要求来倒推的。
（三）地理位置
人民在购买房屋时，会依照住宅楼盘的宜居程度来进行购买，也就是居住品质。商业楼盘，要看商业氛围。比如居住环境、商业环境、自然环境等等。开发商会根据人们的需求来进行定价，如果地理位置稍微好一点，价格就会略微的平稳一些，如果地理位置好，价格相对来说，就会比普通的高一些。例如，周边有银行、学校、医院、菜市场、超市等等相关门市。这种房屋的定价就会高一些。而无论是商住楼盘还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。比如，有个楼盘建设的品质很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵，或者太远，或者主要出行路线太陈旧等等。因此，地理位置也是定价参考因素之一。当然这个环节不是一项独立的工作，实际上属于整个营销定位和策略制定里的，要为这个价格找到它的合理性——市场和政策是否支持、客户从哪来、为什么购买、面对哪些竞品、有哪些机会和威胁等等，这也是营销里最有技术含量的工作之一，也会影响房地产企业定价的高地。
（四）物理属性
目前，根据城市的发展水平、消费群体的购买力、物价成本等，我们发现，物理属性就是大家都能想到的、买房常看到的因素了，如朝向、景观、户型结构、楼层等等。价格策略指的是不同产品之间的价格关系能否在相互对比的情况下，促使客户更快地做出购买决定。这种售卖方法最常见的则是价格标杆，比如楼王相对量少但价格高，让大多数客户觉得其他房子的价格很划算等等。价格策略是最灵活多变的成本因素，而建筑成本和包装成本是房地产企业定价的基石。
（五）市场调查
房地产商在销售房屋过程中，由开发商自己组织人员或者委托代理商做楼盘位置周边类似楼盘的调查，就是寻找消费人群，根据不同的人群以及不同的消费能力和层次，来对小区进行规划，其目的是获得准确的竞争对手信息，以便做出自己的判断。同时，会对房屋的结构、布局和外表进行有效处理，通常情况下，是委托规划设计事务所来设计，然后做出效果图。开发商会根据消费人群做个初步的价位，如果小区的档次和别的差别不大，就该发掘自己的优势之处，其实这就是是定价策略，比较自己和其他楼盘的不同之处，尤其是独到之处，比如地角、交通、环境、商业便利等。最后在定价时，应该有很小的一部分房子很便宜，吸引消费者，掌握消费者的想法，价格自然好涨多了，多数房子的价格自然也就贵了。 三、房地产定价策略的制定
我们都知道，定价策划作为房地产企业的核心，他们在定价时都会设立一个目标，这个目标是定价方法与策略的制定依据。房地产定价目标一般有利润最大化、树立企业形象、市场占有率等几种表现形式。
（一）利潤最大化
为了在房地产行业长期，我们在追求利润最大化的同时，要进行有效的经济分析，虽然部分定价需要进行标量，但我们只要加强对利润和市场方面的重视，加强公司的经营战略，在追求利润最大化前，要综合企业内部条件和外部环境，房地产企业的定价，必须要遵循市场规律，适当的调整价格，使楼盘销售价格公平公正。
（二）树立企业形象
房地产企业在竞争中，必须要树立良好的企业形象。如果价格稳定，对其他房地产商来说，是非常具有优势的，由于房地产行业的需求波动不会太大，但如果将房价定的非常低，开发商得到的利润就非常少，也会对今后房屋建筑产生不小影响，如果价格稳定，诚信经营，一定会受到广大消费者的好评。有些时候，我们还是会制定临时目标，但这个目标是需要变动的，通常情况下，每隔一个阶段，一旦这个时期有所转变，就要对目标进行调整，使得到有效保证。
（三）市场占有率
通常情况下，我们把市场占有作为长期的定价目标。在销售过程中，我们要将市场环境因素考虑充分，在竞争中加强市场占有率，尤其是在定价目标时，房地产企业要对各种环境因素把握准确。对房地产定价方法进行有效分析，在选取中根据当前的定价思路，进行分析处理，我们在定价时，要从金台方面进行考虑，根据当前的预期盈利，计算出变动成本之和，通过以往的销售量来作为定价的参数。因此，在市场占有率高的情况下，要竞争制定价格的一种方法。如果当前的房地产商在市场中的业绩处于领先，那么我们就可以通过企业的品牌形象，进行扩大市场占有率，从而能够提高企业的实力，制定出超出该市场同行的价格水平。而在树立企业形象的同时，我们要根据当前市场物业的平均价格进行计算，一般情况下，平均市价就是供求均衡形成的结果。企业在这样做的同时，可以为此行业带来更多的利润。今年还要采取措施消化存量商品住房。按照“全省一盘棋”思想，加强住房建设总量管控和年度计划管控，严格控制商品房增量，积极消化存量商品房，公租房等保障性住房、棚改安置住房和人才住房建设要与存量商品住房消化有机结合。加快落实人才住房保障，人才住房房源筹集方式包括政府购买或租赁存量商品房、政府保障性住房转化、企业提供团购商品房等。
（四）需求导向定价法
我们都知道，在策划房地产价格时，我们都会通过需求导向定价方法来进行定价。这是一种可以使消费者进行认知的策略，对消费者的需求的购买能力进行考虑，按照不同消费人群，制定不同的房屋，制定不同的价格方案，就是为了在房地产企业的市场占有率更高，企业能够树立品牌形象，得到最终所得利润。
四、结语
目前，房地产价格的制定作为营销的重要内容。我们要在获取利润的同时，树立本企业坚定的价格目标，打造良好的企业品牌形象。要对目前企业发展情况做出相对应的了解，必须遵从国家的现行法律和政策。
参考文献：
[1]王小宇，湘建房地产公司新桂国际项目营销策略研究[D].湖南农业大学，2017.
[2]刘建荣，房地产住宅市场营销策略研究[D].苏州大学.2016.
[3]王智江，房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学.2016.
关键词：房地产;定价：策略分析
由于我们国家科技不断发展，每个城市的工程建设不断创新，我国人口越来越多，近年来，房地產企业新建了很多楼盘，这些楼盘在定价过程中非常理性。为满足广大居民的住房需求问题，我们在根据定价方法和策略作为企业经营的主要依据。为此，房地产理性的价格策划也得到了广大房地产企业和群众的支持和认可。
一、房地产定价概括
以某国有银行为例，该行北京营业部的工作人员表示：“目前我行首套房贷款执行基准利率上浮10%，一般面签后3天批贷，抵押登记后3个工作日就能放款。”
同时，上述银行工作人员还表示：“贷款金额在300万元以内，不论单位属于国企、私企，客户都不需要提交工资流水证明。”
以去年利率上浮程度很高、近乎“停贷”的某股份制银行为例，《证券日报》记者在今年元旦过后咨询房贷政策时.工作人员回答称：“我行去年额度紧张利率偏高，房贷单子做得特别少，不过，今年也开始执行基准利率上浮10%，收入证明和工资流水缺一不可。”
每当我们刚开发完成一个房地产项目时，就要从宏观角度去分析，房子的定价是否太高？由于部分市民对房屋的购买能力太低，导致没有能力购置房屋的后果，这样，即对开发商的投资产生影响，也会对安全回收造成时间逾期。但如果将房价定得非常低，开发商得到的利润就非常少，也会对今后房屋建筑产生不小影响。所以，房地产企业的定价，必须要遵循市场规律，适当的调整价格，使楼盘销售价格公平公正，我们在关心投资回报的同时，要加大对市民的财产安全着想，全方位吃透国家政策。自从改革开放以来，我国的经济体制不断变革，使房地产的综合开发不断壮大，由于房地产竞争非常强烈，我们在定价方法和策略上，要做出适当调整，要想使房地产行业能够健康顺利地发展，就要相对应的使开发商们产生竞争，平衡促进房地产经济快速发展。
二、房地产定价依据及因素
（一）我国的现时政策
目前，房地产行业十分重要，我国对房地产行业也非常重视，通常情况下，每隔一个阶段，就要对房地产行业进行调整政策，使人民得到有效保证。而现如今，各个房地产商都会根据国家出台的政策进行定价，因此，这些政策及调控措施大都对房地产市场价格的制定具有决定性的指导作用。近年来，房价的变化很大，价格也在持续递增，为了能够使普通家庭都能够有居住的房子，这两年，再不断地调控下大家都趋于冷静了，国家出台廉租房政策，对一些商品住房进行调控，采取有效的调控措施，这也使人民的住房问题得到解决，面对这些公平公正的相关法律，以及购买者的购买利益，我们在房地产行业就要引起足够的重视。现阶段，我国针对房地产价格进行制定。在最低价格基础上，根据市场环境（包括和竞品的对比、客户分析、政策分析和判断）和销售计划来确定每年的价格水平，以保证在客户层面有足够的需求量和竞品相比有足够的竞争力。
（二）市场环境
当前形势下，政治、经济、金融等因素对房地产的价格造成影响，相对而言，市场环境对房地产的定价影响不容忽视。现如今，我们主要是根据国家颁发的一些相关政策来制定价格，要知道，房地产的价格会受到经济环境的影响，一定要充分考虑当前的发展状况，在经济发展超前的时，房地产行业的前景就会越来越好，因此，房价也会相对于稳定一些。如果经济状况落后，比如在货币汇率产生变化等因素，就会造成房屋价格遭受到影响和波动。首先，财务测算是第一个环节，是定价的基础。财务测算要达成的最终目的其实很简单：不同售价的利润率水平。除了利润率，由于不同的价格会有不同的销售速度（营销来根据产品和市场情况预测），所以还要看回款速度的要求。基本上来说，最低保证的价格，是由最低利润率结合能够接受的回款速度要求来倒推的。
（三）地理位置
人民在购买房屋时，会依照住宅楼盘的宜居程度来进行购买，也就是居住品质。商业楼盘，要看商业氛围。比如居住环境、商业环境、自然环境等等。开发商会根据人们的需求来进行定价，如果地理位置稍微好一点，价格就会略微的平稳一些，如果地理位置好，价格相对来说，就会比普通的高一些。例如，周边有银行、学校、医院、菜市场、超市等等相关门市。这种房屋的定价就会高一些。而无论是商住楼盘还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。比如，有个楼盘建设的品质很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵，或者太远，或者主要出行路线太陈旧等等。因此，地理位置也是定价参考因素之一。当然这个环节不是一项独立的工作，实际上属于整个营销定位和策略制定里的，要为这个价格找到它的合理性——市场和政策是否支持、客户从哪来、为什么购买、面对哪些竞品、有哪些机会和威胁等等，这也是营销里最有技术含量的工作之一，也会影响房地产企业定价的高地。
（四）物理属性
目前，根据城市的发展水平、消费群体的购买力、物价成本等，我们发现，物理属性就是大家都能想到的、买房常看到的因素了，如朝向、景观、户型结构、楼层等等。价格策略指的是不同产品之间的价格关系能否在相互对比的情况下，促使客户更快地做出购买决定。这种售卖方法最常见的则是价格标杆，比如楼王相对量少但价格高，让大多数客户觉得其他房子的价格很划算等等。价格策略是最灵活多变的成本因素，而建筑成本和包装成本是房地产企业定价的基石。
（五）市场调查
房地产商在销售房屋过程中，由开发商自己组织人员或者委托代理商做楼盘位置周边类似楼盘的调查，就是寻找消费人群，根据不同的人群以及不同的消费能力和层次，来对小区进行规划，其目的是获得准确的竞争对手信息，以便做出自己的判断。同时，会对房屋的结构、布局和外表进行有效处理，通常情况下，是委托规划设计事务所来设计，然后做出效果图。开发商会根据消费人群做个初步的价位，如果小区的档次和别的差别不大，就该发掘自己的优势之处，其实这就是是定价策略，比较自己和其他楼盘的不同之处，尤其是独到之处，比如地角、交通、环境、商业便利等。最后在定价时，应该有很小的一部分房子很便宜，吸引消费者，掌握消费者的想法，价格自然好涨多了，多数房子的价格自然也就贵了。 三、房地产定价策略的制定
我们都知道，定价策划作为房地产企业的核心，他们在定价时都会设立一个目标，这个目标是定价方法与策略的制定依据。房地产定价目标一般有利润最大化、树立企业形象、市场占有率等几种表现形式。
（一）利潤最大化
为了在房地产行业长期，我们在追求利润最大化的同时，要进行有效的经济分析，虽然部分定价需要进行标量，但我们只要加强对利润和市场方面的重视，加强公司的经营战略，在追求利润最大化前，要综合企业内部条件和外部环境，房地产企业的定价，必须要遵循市场规律，适当的调整价格，使楼盘销售价格公平公正。
（二）树立企业形象
房地产企业在竞争中，必须要树立良好的企业形象。如果价格稳定，对其他房地产商来说，是非常具有优势的，由于房地产行业的需求波动不会太大，但如果将房价定的非常低，开发商得到的利润就非常少，也会对今后房屋建筑产生不小影响，如果价格稳定，诚信经营，一定会受到广大消费者的好评。有些时候，我们还是会制定临时目标，但这个目标是需要变动的，通常情况下，每隔一个阶段，一旦这个时期有所转变，就要对目标进行调整，使得到有效保证。
（三）市场占有率
通常情况下，我们把市场占有作为长期的定价目标。在销售过程中，我们要将市场环境因素考虑充分，在竞争中加强市场占有率，尤其是在定价目标时，房地产企业要对各种环境因素把握准确。对房地产定价方法进行有效分析，在选取中根据当前的定价思路，进行分析处理，我们在定价时，要从金台方面进行考虑，根据当前的预期盈利，计算出变动成本之和，通过以往的销售量来作为定价的参数。因此，在市场占有率高的情况下，要竞争制定价格的一种方法。如果当前的房地产商在市场中的业绩处于领先，那么我们就可以通过企业的品牌形象，进行扩大市场占有率，从而能够提高企业的实力，制定出超出该市场同行的价格水平。而在树立企业形象的同时，我们要根据当前市场物业的平均价格进行计算，一般情况下，平均市价就是供求均衡形成的结果。企业在这样做的同时，可以为此行业带来更多的利润。今年还要采取措施消化存量商品住房。按照“全省一盘棋”思想，加强住房建设总量管控和年度计划管控，严格控制商品房增量，积极消化存量商品房，公租房等保障性住房、棚改安置住房和人才住房建设要与存量商品住房消化有机结合。加快落实人才住房保障，人才住房房源筹集方式包括政府购买或租赁存量商品房、政府保障性住房转化、企业提供团购商品房等。
（四）需求导向定价法
我们都知道，在策划房地产价格时，我们都会通过需求导向定价方法来进行定价。这是一种可以使消费者进行认知的策略，对消费者的需求的购买能力进行考虑，按照不同消费人群，制定不同的房屋，制定不同的价格方案，就是为了在房地产企业的市场占有率更高，企业能够树立品牌形象，得到最终所得利润。
四、结语
目前，房地产价格的制定作为营销的重要内容。我们要在获取利润的同时，树立本企业坚定的价格目标，打造良好的企业品牌形象。要对目前企业发展情况做出相对应的了解，必须遵从国家的现行法律和政策。
参考文献：
[1]王小宇，湘建房地产公司新桂国际项目营销策略研究[D].湖南农业大学，2017.
[2]刘建荣，房地产住宅市场营销策略研究[D].苏州大学.2016.
[3]王智江，房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学.2016.