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房地产行业可能是营改增影响最大的行业，为了在不影响市场经济秩序的前提下，顺利推进改革，财税部门引入了一些过渡性政策。但是实际操作中仍然存在很多问题，江西国税对此进行了解答。
一、房地产一般纳税人老项目，选择按一般计税方法计税，2016年5月1日前收到售房预收款，已缴纳营业税，2016年5月1日后收到剩余的售房尾款，如何计算土地扣除款？
答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2第一条第八款规定，房地产企业销售自行开发房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额为销售额。2016年5月1日后收取的售房尾款，以按规定扣除按该套房对应的土地款后的余额为销售额。
二、2016年4月30日前开具地税预收款收据，现退房，2016年5月1日后能否红字开具国税领取的预收款收据？
答：不得开具国税部门监制的红字预收款收据，应按规定向地税部门申请退还预缴的营业税。
三、房地产开发公司已交营业税未开具预收款收据的预收款是否可以补开国税局领取的预收款收据？
答：已交营业税的预收款，不得补开国税部门监制的预收款收据。
四、房地产公司返还给拆迁户的住房，是否视同销售？销售收入如何确认？
答：房地产公司将拆迁还建的不动产交付被拆迁人，按销售自行开发房地产项目缴纳增值税。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第二条规定，其销售额按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
五、房地产企业从其他房地产企业购买的土地未开发建设，按照财税[2016]36号的規定不能对土地价款进行差额扣除，企业反映如不能扣除土地价款税收负担很重，可否视为老项目适用简易征收计税呢？
答：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。从其他单位和个人购买土地使用权，取得合法有效的增值税专用发票注明的进项税额可按规定抵扣。是否能按老项目适用简易计税，按照《建筑工程施工许可证》或建筑施工承包合同注明的开工日期来判定。
六、房地产企业自行开发商铺后转为企业自持物业（该商铺于2015年开工，2016年8月达到竣工条件办理产权证转为自持物业），该物业后续出租判断可否实行简易征收，需要以开工日期或产权证上注明日期界定老项目吗？如需要，是以哪个日期为准？
答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法按5%的征收率计算应纳税额。房地产企业出租自行开发的不动产，属于以自建方式取得不动产，自建项目施工许可证注明开工日期为2016年4月30日前的，可以选择简易计税方法按5%征收率计算应纳税额。
七、房地产企业的人防工程做车位，合同是70年的租赁，也不能办理产权证，该类业务算销售不动产，还是租赁？发票如何开具？
答：根据国家税务总局有关政策解答精神，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权利，仍应按照出售不动产处理。
八、个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，“满2年”是以房产证上的日期为准还是契税发票上的日期为准？
答：根据财税[2016]36号附件3第五条规定，对于住房购买时间，应按照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行，即个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
九、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？
答：财税[2016]36号附件1第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。
一、房地产一般纳税人老项目，选择按一般计税方法计税，2016年5月1日前收到售房预收款，已缴纳营业税，2016年5月1日后收到剩余的售房尾款，如何计算土地扣除款？
答：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2第一条第八款规定，房地产企业销售自行开发房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额为销售额。2016年5月1日后收取的售房尾款，以按规定扣除按该套房对应的土地款后的余额为销售额。
二、2016年4月30日前开具地税预收款收据，现退房，2016年5月1日后能否红字开具国税领取的预收款收据？
答：不得开具国税部门监制的红字预收款收据，应按规定向地税部门申请退还预缴的营业税。
三、房地产开发公司已交营业税未开具预收款收据的预收款是否可以补开国税局领取的预收款收据？
答：已交营业税的预收款，不得补开国税部门监制的预收款收据。
四、房地产公司返还给拆迁户的住房，是否视同销售？销售收入如何确认？
答：房地产公司将拆迁还建的不动产交付被拆迁人，按销售自行开发房地产项目缴纳增值税。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第二条规定，其销售额按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
五、房地产企业从其他房地产企业购买的土地未开发建设，按照财税[2016]36号的規定不能对土地价款进行差额扣除，企业反映如不能扣除土地价款税收负担很重，可否视为老项目适用简易征收计税呢？
答：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。从其他单位和个人购买土地使用权，取得合法有效的增值税专用发票注明的进项税额可按规定抵扣。是否能按老项目适用简易计税，按照《建筑工程施工许可证》或建筑施工承包合同注明的开工日期来判定。
六、房地产企业自行开发商铺后转为企业自持物业（该商铺于2015年开工，2016年8月达到竣工条件办理产权证转为自持物业），该物业后续出租判断可否实行简易征收，需要以开工日期或产权证上注明日期界定老项目吗？如需要，是以哪个日期为准？
答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法按5%的征收率计算应纳税额。房地产企业出租自行开发的不动产，属于以自建方式取得不动产，自建项目施工许可证注明开工日期为2016年4月30日前的，可以选择简易计税方法按5%征收率计算应纳税额。
七、房地产企业的人防工程做车位，合同是70年的租赁，也不能办理产权证，该类业务算销售不动产，还是租赁？发票如何开具？
答：根据国家税务总局有关政策解答精神，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权利，仍应按照出售不动产处理。
八、个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，“满2年”是以房产证上的日期为准还是契税发票上的日期为准？
答：根据财税[2016]36号附件3第五条规定，对于住房购买时间，应按照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行，即个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
九、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？
答：财税[2016]36号附件1第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。