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9月18日，在“2008年第一财经——中国社会责任榜”活动之“思想盛宴”上海论坛上，巴斯夫大中华区总裁关志华向与会听众再次介绍了巴斯夫的“责任关怀”和可持续发展理念。
“我们作为140多年的企业，我们在中国有120多年的历史，为了实现一定的平衡，我们有三个底线。随着经济的发展，我们同时也要注重生态的保护和社会的责任，这三个东西完全是平衡的，我们不可能说单是在这里，在经济所在地注重我们的利益，我们也要考虑我们在所在地的生态保护，以及对社会的责任，我们一定要平衡发展。”作为被表彰的企业社会责任典范，关志华强调了巴斯夫的平衡发展理念：
在污染防治上，巴斯夫提出“一体化设计预防污染”，从生产设计之初到生产过程中，积极地处理相关废水、废弃排放物，积极树立绿色化工新形象；在社区意识上，巴斯夫本着“全世界化学工业共享一然向好，特别是在某些地区(比如重庆)。
房地产业目前面临的困难
最新的进展表明房地产行业面临极大的困难。特别是自2007年第三季度房地产紧缩措施出台以来，商品住房销售面积急剧下滑(图表二)。然而另一方面，已完工及在建楼盘的建筑面积却未见下滑。这说明，未来几个月内，房地产市场供应过剩的风险将日趋放大。
尽管销售低迷，但各大城市的房地产均价依然稳固，尽管也有零星的证据显示，几个城市的某些住宅小区的房价自今年伊始便开始下跌。如果房地产销售持续低迷，那么迟早将会表现为房地产投资放缓，如上所述，这将对经济其他行业带来更广泛的负面影响。
一种可能的情况是，房地产开发商被迫降价，较低的价格将会提高住房购买力并重振购房兴趣，从而刺激房地产销售。实际上，中国一些大型房地产开发商近来的降价得到了购房者的积极响应。这种情况下，房地产开发商将以牺牲利润为代价换来销售上涨。由于普遍认为开发商存在了相当丰厚的利润空间，因此利润缩水不会对他们的投资热情造成太大打击。如果房地产业的投资增长能得以延续，这一行业仍将有望成为中国经济的增长引擎。
然而，实际情况未必像上面描述的那么好：即便降价，房地产销售仍有可能继续低迷。这也是有可能的，如果房地产价格果真存在由强烈的投机需求引发的泡沫。这样一来，房地产降价只会进一步削弱购房兴趣。此外，大量房地产开发商也有可能因此而面临严重的流动性问题。
房价泡沫?
房地产业能否成为增长引擎，似乎归结为两点：房地产价格是否存在即将破裂的泡沫；市场情绪及承受能力是否在恶化。
住房购买力是被普遍用作评估房地产价格是否过高以致成为泡沫的关键指标之一。与家庭收入相比，房价自1997年以来已经大幅下跌(图表三)。虽然相对住房购买力在2004年至2005年间稍有恶化，但之后又有些许改善。因此，尽管人们对于近年来的房地产价格快速飙升众说纷纭，但2003年以来的住房购买力基本维持稳定。换言之，今天的房地产均价并不比5年前更高，因为相比较而言，名义家庭收入的平均增长速度更快。
然而，一些市场观察家辩论说，住房购买力没有随时间急剧恶化并不一定说明不存在房价泡沫，在这一点上，房价—收入比(HPIR)理应是更恰当的指标，它衡量的是绝对住房购买力。实际上，2003年至2008年问，中国的房价一收入比的平均值在8倍到9倍的范围内，远高于3倍到6倍这个已公认的标准。
然而，值得关注的是，这一常被引用的房价收入比的“国际标准”主要以发达国家及中高收入国家的数据为基础。世界银行对96个国家及地区的调查显示，发展中国家及低收入国家的房价收入比往往高于发达国家及中高收入国家(图表四)。
2005年到2007年，中国城市家庭年均收入约为4400美元，据我们测算，这大致相当于1998年3500美元的水平。将中国的收入水平与世界银行的调查结果相比，可以看出中国目前的房价收入比并没有与扣除各国收入差距后的国际标准相差太多。
总体来说，今天中国城市居民的住房购买力与过去四五年相比并未急剧恶化。尽管中国的房价一收入比很高，反映出较低的绝对住房购买力，但这与大多数像中国一样的发展中国家的标准相一致，这并不能为房价泡沫论提供论据。
解读中国看似过高的房价—收入比
在我们看来，由于存在一些有中国特有的因素，中国的房价一收入比可能夸大了低住房购买力的严重性。扣除这些因素后，房价将比目前的房价收入比所显示的更加易于承受。
这背后至少有两个因素起着至关重要的作用。第一，中国家庭收入增长整体强劲，预计这种增长趋势在可预见的未来仍将保持不变。2002年至2007年间，中国城市平均家庭可支配收入的名义年均增长率约为12％，远高于很多新兴市场国家，更不用说发达国家了。算入可预见的未来的快速收入增长，中国“收入增长调整后的房价 收入比”(IGA-HPIR)(即收入增长持续强劲而购房价格固定不变)将在购房后的几年内急速下滑。我们认为：当估测一个像中国这样快速增长的经济体的住房购买力时，“收入增长调整后的房价 收入比”(IGA-HPIR)是一个比房价—收入比(HPIR)更加适用的指标。
发达国家3至6倍的房价收入比标准理论是基于这些国家预期收入的增长，在估算中国的IGA-HPIR时，我们用的是中国同发达经济体间的预期收入增长差额。如果我们假设中国的名义家庭年收入的增长率比发达国家高5个百分点(从过去5到10年的历史纪录看来，这不是一个过高估计的假设)，在中国，今天买一套房的平均房价一收入比将从2007年的8.3倍降至5年后的6.5倍。
第二个有助于解释看似过高的房价一收入比的有中国特色的因素是，相当高的住房拥有率以及强烈的住房升级需求。中国的住房拥有率高于80％，是世界上最高的国家之一。这是计划经济时代的遗留物。在计划经济体制下，绝大多数的职工住在公房里，这些公房后来被私有化并以非常大的折扣——有时甚至免费——出售给这些职工。在这种背景下，非同一般的高住房拥有率是过去计划经济畸变的结果，而不是市场经济的自然产物。
大多数公房，特别是计划经济时代遗留下来的公房，质量很差，中国的也不例外。近年来家庭收入急剧上涨，这也是为什么尽管在住房拥有率已经很高的情况下中国人仍然有强烈的住房升级需求。我们估测，近年来至少有30％的住房需求源自住房升级需求。而其首付款往往来自出售第一套房的收入。换言之，大约30％的购房者已经有相当大的一笔房款——来自国家公房私有化之后的财富转移，这使他们不必动用现在的收入即可支付首付款。
而在发达国家，情况则大为不同，它们有健康运转的房地产市场，不存在被抑制的住 房升级需求。我们假设，购房者出于住房升级的需要，首付40％，而这些首付款完全来自第一套房的销售收入。通过调整住房升级需求这个特殊因素之后，我们估测中国的房价一收入比能够从目前的8.3倍降至7.3倍。
综合考虑到以上两个中国特有的因素，我们估计调整后的住房—收入比将在5.7倍左右，远低于目前的8.3倍。
若无泡沫，何来紧缩措施?
2006年以来，中国官方就已经采取了一系列紧缩措施来抑制快速上涨的房地产价格。但是，如果住房购买力不成问题，而且也不存在房地产泡沫，那么为什么从一开始控制房地产价格就被摆在如此重要的政策高度呢?
我们认为这些紧缩措施的目标是解决收入／财富差距这个社会问题，而不是针对从经济金融角度出发的实际意义上的房地产泡沫。原因在于：
在测算房价收入比时，我们使用的是平均家庭收入。然而，当我们把潜在的收入差距也算进来时，却发现中低收入家庭的实际承受能力非常低。如图表五所示，中上收入家庭的调整后房价—收入比低于5倍，而中低收入家庭则远高于6倍。如果在6倍处划一条分隔线，那么以目前的房地产价格水平而言，中国只有40％的城市人口可以买得起房子，而其余60％则买不起。
当平均住房购买力并非症结，而中低收入家庭这个大多数群体买不起房子，成为了一个社会问题时，管理当局自然要为此感到忧虑，并且希望采取政策行动放缓价格上个声誉的原则，积极创建和谐友好、安全环保和互帮互助的社区氛围。
但是，“安全环保的和谐社区”，这对于居住在上海巴斯夫应用化工有限公司(BACC)附近的徐美芳女士，却是个陌生的字眼。
“健康情况太糟糕了。我是乳腺癌；隔壁一个肝癌；住在前面一家，膀胱癌；再隔壁一个是子宫与膀胱癌；再过去一个是肺癌……都怀疑和巴斯夫的污染有关，但到底是空气里面的还是饮水里面的，我们也还没有证据。”徐美芳缓缓地说，“咱平头老百姓能有什么办法呢?”
神秘的排污口
在徐美芳居住的北新村附近，具体来说，是巴斯夫专用码头的东侧，黄浦江的北岸，有个神秘的排污口，排污口附近无任何标志牌指示所排污水的来源。没有人能确定该排污口的主人到底是谁，但经常在深夜，排污口流出混浊的废水。
2008年4月11日夜晚10点30分，带强烈刺激气味的废水再次排出。守候多时的绿色和平组织工作人员取得水质样本，送去SGS通标公司上海实验室化验。检测结果中的化学需氧量、生化需氧量与总有机碳的数值证明了水样被高度污染，而14种有机毒物在水样中被发现，进一步证明该水样是受到典型的工业污染。
“单从这排污口，我们并不能断定上海巴斯夫应用化工有限公司(BACC)就是村庄的污染源。” 绿色和平污染防治项目主任刘立灿客观地说，“这个排污口是没有所有者标识的，因此我们多次发邮件联系BACC的相关负责人询问。”
BACC的高级部门经理朱磊回复了绿色和平的邮件，但每次都避开排污口位置的细节，只是和她的老板一样，不断强调巴斯夫应用化工在全世界使用了同样的标准，遵守了中国的法律法规。
但长期在此工作的码头工人坚持认定这就是BACC的罪证。在上海浦东新区，黄浦江的这段流域上，上海农药厂已经停产了好几年，一家是很少生产的农药厂。“巴斯夫污染物的味道很重很重。”徐美芳说，“我们能够分得清楚什么是巴斯夫污染的味道，哪些是农药厂的味道。近些年，都是巴斯夫的味道。”
不信任也来自于BACC长期的不良表现。在北新村村民徐美芳与她一位姓赵的女邻居记忆中，巴斯夫工厂在生产时，漫天飞舞红色颜料颗粒，西新村的两个鱼塘都是绿色的，上面漂浮着一层厚厚的颜料。但相对于一再发生的有毒气体泄漏事件，这还是小问题。
1998年6月7日，巴斯夫应用化工有限公司的前身上海巴斯夫染料化工有限公司助剂车间发生丙烯酸乙酯气体泄漏事故，白色刺激性气体迅速袭击了邻近的村庄。“村民头疼得像要爆炸，一些有支气管炎的村民因为呼吸困难而被紧急送往医院。”北新村的医生周忠良描述那天的痛苦，“500多名愤怒的村民浩浩荡荡地挺进并占领了巴斯夫的办公大楼。最后，当时的BACC总经理哈罗德出面，诚恳道歉，承诺类似事情不会再发生，并提出了赔偿措施。但后来绝大部分措施又都没了下文。”
2004年10月29日下午6点和10月30日上午11点，巴斯夫工厂又发生了黑烟事件。村民们再次跑去找巴斯夫的工作人员。得到的仍是“诚挚的道歉和承诺”。“2007年，再发生一次工厂锅炉爆炸，刺鼻的气体立即弥漫于附近地区。交警不得不出动封路，过了一两个小时，味道才淡了下来。”西新村一位姓龚的村民回忆到。
与绿色和平的“迂回战”
“我们公司里面任何人都不会回答有关绿色和平的任何问题!”巴斯夫(北京)企业传播部的田丽君对《商务周刊》强调到。
对巴斯夫来说，绿色和平的质询像一个噩梦。
2007年11月，巴斯夫收到了来自绿色和平的企业环境信息调查问卷，巴斯夫肯定地给出以下的答复：在巴斯夫的官办网站、年报等里有环境信息的披露，具体到排污口位置、数量等，并给出的相关官方网站的连接。
“但我们在其给的链接中只看到了一个2012年环境保护的目标，并没有我们所要的信息。”刘立灿告诉《商务周刊》，他们又发邮件给巴斯夫大中华区总裁关志华，希望能得到相关企业环境信息，但没有回音。
今年4月，绿色和平发布了《企业污染物信息公开状况调查》。该报告指出：包括德国公司巴斯夫在内的13家世界百强跨国公司，在污染物排放信息公开方面对中国有双重标准的行为。
巴斯夫随即公开否认：“巴斯夫定期在全球报告中发布环保信息，所有数据都以同一标准在世界各地采集，并由第三方机构审计”……巴斯夫在全球和中国执行同样的标准。”
但紧接着的那次水质调查行动，绿色和平发现了给徐美芳等村民带来恶劣的生存条件甚至疾患的那个神秘的排污口。绿色和平多次与BACC联系，要求其公布其具体的排污口位置等详细的环境信息。遭到拒绝后，绿色和平人员在浦东新区环境保护和市容卫生管理局官方网站“浦东环境”环保动态栏目中看到有对巴斯夫应用化工开展调查监测的公告，遂联系浦东新区环保局，遗憾的是环保局并没有保留当时的纪录。绿色和平又向环保局申请查阅巴斯夫应用化工有限公司的企业环境信息，但巴斯夫方面以“商业机密”为由，不同意环保局向中国公众透露自己的环境信息。
此后，绿色和平在自己的官方网站发起“致信巴斯夫首席执行官，请他公开环境信息”的活动，希望以此给巴斯夫一定的舆论压力，加快其公布环境信息的时间表。8 月底，绿色和平向上海市有关部门提出行政复议，认为企业环境信息不是商业机密，要求政府公布巴斯夫的企业环境信息。而复议结果要在10月底才能出来。
环境信息是不是商业机密?
“巴斯夫在德国、美国和加拿大都自愿主动地通过官方网站，直接向公众公开其详细的污染物排放信息，而它在中国所有15个独资和合资的生产型企业却无此信息。”刘立灿质疑到，“为什么同样的信息在其他国家可以主动直接向公众公开，在中国就成了‘商业机密’?以这样的理由把中国公众的知情权挡在门外，是不能接受的。信息的不透明导致了污染问题没有办法找到源头和解决方法，对社区环境和居民健康毫不负责。”
在这方面，跨国化工巨头显然有空子可钻。中国目前在企业环境信息公开方面的立法的确滞后，没有形成一整套完善的机制。“5月1日开始实施的《环境信息公开办法(试行)》也存在漏洞。《办法》只是强制被列入黑名单的企业公布其环境信息，而不在黑名单的巴斯夫，确实有选择公开或者拒绝公开的权利。”北京中咨律师事务所的夏军律师告诉《商务周刊》。
尽管中国现行法律并无企业环境信息是否属于商业机密的规定，但2001年生效的《奥胡斯公约》却确认了绿色和平组织行为和要求的合法性。该公约写到：“确认每个人既有权在适合其健康和福祉的环境中生活，又有责任单独并与他人共同为今世后代保护和改善环境”，“考虑到公民为了享受上述权利并履行上述责任，在环境问题上必须能够获得信息、有权参与决策和诉诸法律。”
8月13日，巴斯夫的官方网站再次承诺“在中国遵守环保法规”。继6月30日表示巴斯夫会按自己的程序公布其年度报告后，在本次承诺里，巴斯夫表示正在着手编写其在中国的可持续发展报告，与巴斯夫2009年的全球报告一致。
“可持续发展”是巴斯夫官方网站出现频率极高的一个词，巴斯夫也有自己的可持续发展委员会，该委员会的职能是为了与利益相关者分享最佳案例，全面推广和实施可持续发展。巴斯夫引以为傲的最佳案例是2006年和上海市政府合作的一份建筑节能方案，在建筑外墙和屋顶使用隔热保温材料双层玻璃，改造后节能达70％。该公司也曾与国家环保部合作车辆减排方案，目前有1000多辆配备巴斯夫催化剂技术的公交车在北京与杭州街头行驶，预计更多的此类车辆将投入使用，达到欧IV排放标准。
今年5月，正值绿色和平质疑巴斯夫生产过程涉嫌污染的时候，巴斯夫大中华区总裁关志华来到重庆巴斯夫家园，推广巴斯夫的“可持续发展”产品：“节能屋”里高效节能、设计灵活的外墙外保温系统，以及低溶剂和环保型内饰涂料；汽车方案里控制排放的催化剂技术、水性涂料，以及能降低燃料消耗并有助于提高发动机性能的轻型耐热塑料。
正是因为这些让人啧啧称奇的“可持续发展”产品，巴斯夫近些年来获得了诸多环保和社会责任类奖项：“中国绿色公司2007年度标杆企业”、“企业社会责任贡献奖”等等。巴斯夫并不满足于做拿奖的人，今年4月，作为发起人之一，巴斯夫与中远集团携手某杂志共同创办的“2007金蜜蜂企业社会责任·中国榜”出炉。
但与此同时，在北京公众与环境研究中心发布的2007年度《空气污染地图》上，巴斯夫的另一家企业上海巴斯夫聚氨酯有限公司(SBPC)也榜上有名。2001年6月18日18时35分，该公司TDI装置的氯苯回收塔发生氯苯蒸汽泄露。巴斯夫声称采取了应急措施，没有造成污染。
巴斯夫不断地讲述其在企业社会责任方面的努力，但那些代表着截然相反的世界观的泄露和污染事故，这家“优秀的企业公民”更需要尽快做出解释。
巴斯夫的海外污点
巴斯夫的官方网站忘了另一奖项——巴斯夫曾得到美国《muItinationaI monitor》评选的“十大最恶劣的跨国公司”的称号。该称号是基于巴斯夫上世纪的各方面综合表现而颁发的。
产品环节：巴斯夫1960年代生产的“Loxene”清洁剂含有致癌物质五氯化苯酚，该清洁剂被大量用于清洗婴儿的尿布。这导致伊利诺伊州一名名叫Fawn Wright的婴儿罹患白血病，出生5天后就得换血。直到1990年，23岁的Fawn Wright才打赢官司，获得了巴斯夫的赔偿金。
劳工关系：1983年，因与美国路易斯安拉州吉斯玛OCAW工会在工人工资谈判桌前不欢而散，巴斯夫鼓励公司内部的工会成员脱离工会，甚至推出备忘录来指导工人退会。在无人响应的情况下，1984年，巴斯夫悍然破坏相关劳动合同，让OCAW工会的370名工人会员停工达5年之久。
生产环节：1990年7月，巴斯夫在美国辛辛那提的一家工厂发生爆炸，两名工作人员死亡，17人严重受伤，对周围环境造成严重破坏。爆炸后，美国国家安全工作环境总理事JOSEPH KINNEY指出BASF在底特律的工厂也有安全隐患
进入21世纪后，巴斯夫已经很少在西方社会犯这样低层次的错误了，他们把触角伸到法律制订和政府游说上。2006年欧盟制定管理化学物质生产的REACH法律时，巴斯夫首先是否认化工企业给环境和人体健康所带来的负面影响，并指出该法律的制定将加大化工企业的社会成本，会导致大量的失业以及经济损失，甚至会阻碍技术的革新和进步。这直接引发大批怀孕妈妈聚集在巴斯夫的丹麦总部，要求巴斯夫停止污染。在法律制定过程中，欧洲媒体怀疑巴斯夫有“行贿”之嫌，“光在德国，就有200多名官员站在巴斯夫阵营”。
“我们作为140多年的企业，我们在中国有120多年的历史，为了实现一定的平衡，我们有三个底线。随着经济的发展，我们同时也要注重生态的保护和社会的责任，这三个东西完全是平衡的，我们不可能说单是在这里，在经济所在地注重我们的利益，我们也要考虑我们在所在地的生态保护，以及对社会的责任，我们一定要平衡发展。”作为被表彰的企业社会责任典范，关志华强调了巴斯夫的平衡发展理念：
在污染防治上，巴斯夫提出“一体化设计预防污染”，从生产设计之初到生产过程中，积极地处理相关废水、废弃排放物，积极树立绿色化工新形象；在社区意识上，巴斯夫本着“全世界化学工业共享一然向好，特别是在某些地区(比如重庆)。
房地产业目前面临的困难
最新的进展表明房地产行业面临极大的困难。特别是自2007年第三季度房地产紧缩措施出台以来，商品住房销售面积急剧下滑(图表二)。然而另一方面，已完工及在建楼盘的建筑面积却未见下滑。这说明，未来几个月内，房地产市场供应过剩的风险将日趋放大。
尽管销售低迷，但各大城市的房地产均价依然稳固，尽管也有零星的证据显示，几个城市的某些住宅小区的房价自今年伊始便开始下跌。如果房地产销售持续低迷，那么迟早将会表现为房地产投资放缓，如上所述，这将对经济其他行业带来更广泛的负面影响。
一种可能的情况是，房地产开发商被迫降价，较低的价格将会提高住房购买力并重振购房兴趣，从而刺激房地产销售。实际上，中国一些大型房地产开发商近来的降价得到了购房者的积极响应。这种情况下，房地产开发商将以牺牲利润为代价换来销售上涨。由于普遍认为开发商存在了相当丰厚的利润空间，因此利润缩水不会对他们的投资热情造成太大打击。如果房地产业的投资增长能得以延续，这一行业仍将有望成为中国经济的增长引擎。
然而，实际情况未必像上面描述的那么好：即便降价，房地产销售仍有可能继续低迷。这也是有可能的，如果房地产价格果真存在由强烈的投机需求引发的泡沫。这样一来，房地产降价只会进一步削弱购房兴趣。此外，大量房地产开发商也有可能因此而面临严重的流动性问题。
房价泡沫?
房地产业能否成为增长引擎，似乎归结为两点：房地产价格是否存在即将破裂的泡沫；市场情绪及承受能力是否在恶化。
住房购买力是被普遍用作评估房地产价格是否过高以致成为泡沫的关键指标之一。与家庭收入相比，房价自1997年以来已经大幅下跌(图表三)。虽然相对住房购买力在2004年至2005年间稍有恶化，但之后又有些许改善。因此，尽管人们对于近年来的房地产价格快速飙升众说纷纭，但2003年以来的住房购买力基本维持稳定。换言之，今天的房地产均价并不比5年前更高，因为相比较而言，名义家庭收入的平均增长速度更快。
然而，一些市场观察家辩论说，住房购买力没有随时间急剧恶化并不一定说明不存在房价泡沫，在这一点上，房价—收入比(HPIR)理应是更恰当的指标，它衡量的是绝对住房购买力。实际上，2003年至2008年问，中国的房价一收入比的平均值在8倍到9倍的范围内，远高于3倍到6倍这个已公认的标准。
然而，值得关注的是，这一常被引用的房价收入比的“国际标准”主要以发达国家及中高收入国家的数据为基础。世界银行对96个国家及地区的调查显示，发展中国家及低收入国家的房价收入比往往高于发达国家及中高收入国家(图表四)。
2005年到2007年，中国城市家庭年均收入约为4400美元，据我们测算，这大致相当于1998年3500美元的水平。将中国的收入水平与世界银行的调查结果相比，可以看出中国目前的房价收入比并没有与扣除各国收入差距后的国际标准相差太多。
总体来说，今天中国城市居民的住房购买力与过去四五年相比并未急剧恶化。尽管中国的房价一收入比很高，反映出较低的绝对住房购买力，但这与大多数像中国一样的发展中国家的标准相一致，这并不能为房价泡沫论提供论据。
解读中国看似过高的房价—收入比
在我们看来，由于存在一些有中国特有的因素，中国的房价一收入比可能夸大了低住房购买力的严重性。扣除这些因素后，房价将比目前的房价收入比所显示的更加易于承受。
这背后至少有两个因素起着至关重要的作用。第一，中国家庭收入增长整体强劲，预计这种增长趋势在可预见的未来仍将保持不变。2002年至2007年间，中国城市平均家庭可支配收入的名义年均增长率约为12％，远高于很多新兴市场国家，更不用说发达国家了。算入可预见的未来的快速收入增长，中国“收入增长调整后的房价 收入比”(IGA-HPIR)(即收入增长持续强劲而购房价格固定不变)将在购房后的几年内急速下滑。我们认为：当估测一个像中国这样快速增长的经济体的住房购买力时，“收入增长调整后的房价 收入比”(IGA-HPIR)是一个比房价—收入比(HPIR)更加适用的指标。
发达国家3至6倍的房价收入比标准理论是基于这些国家预期收入的增长，在估算中国的IGA-HPIR时，我们用的是中国同发达经济体间的预期收入增长差额。如果我们假设中国的名义家庭年收入的增长率比发达国家高5个百分点(从过去5到10年的历史纪录看来，这不是一个过高估计的假设)，在中国，今天买一套房的平均房价一收入比将从2007年的8.3倍降至5年后的6.5倍。
第二个有助于解释看似过高的房价一收入比的有中国特色的因素是，相当高的住房拥有率以及强烈的住房升级需求。中国的住房拥有率高于80％，是世界上最高的国家之一。这是计划经济时代的遗留物。在计划经济体制下，绝大多数的职工住在公房里，这些公房后来被私有化并以非常大的折扣——有时甚至免费——出售给这些职工。在这种背景下，非同一般的高住房拥有率是过去计划经济畸变的结果，而不是市场经济的自然产物。
大多数公房，特别是计划经济时代遗留下来的公房，质量很差，中国的也不例外。近年来家庭收入急剧上涨，这也是为什么尽管在住房拥有率已经很高的情况下中国人仍然有强烈的住房升级需求。我们估测，近年来至少有30％的住房需求源自住房升级需求。而其首付款往往来自出售第一套房的收入。换言之，大约30％的购房者已经有相当大的一笔房款——来自国家公房私有化之后的财富转移，这使他们不必动用现在的收入即可支付首付款。
而在发达国家，情况则大为不同，它们有健康运转的房地产市场，不存在被抑制的住 房升级需求。我们假设，购房者出于住房升级的需要，首付40％，而这些首付款完全来自第一套房的销售收入。通过调整住房升级需求这个特殊因素之后，我们估测中国的房价一收入比能够从目前的8.3倍降至7.3倍。
综合考虑到以上两个中国特有的因素，我们估计调整后的住房—收入比将在5.7倍左右，远低于目前的8.3倍。
若无泡沫，何来紧缩措施?
2006年以来，中国官方就已经采取了一系列紧缩措施来抑制快速上涨的房地产价格。但是，如果住房购买力不成问题，而且也不存在房地产泡沫，那么为什么从一开始控制房地产价格就被摆在如此重要的政策高度呢?
我们认为这些紧缩措施的目标是解决收入／财富差距这个社会问题，而不是针对从经济金融角度出发的实际意义上的房地产泡沫。原因在于：
在测算房价收入比时，我们使用的是平均家庭收入。然而，当我们把潜在的收入差距也算进来时，却发现中低收入家庭的实际承受能力非常低。如图表五所示，中上收入家庭的调整后房价—收入比低于5倍，而中低收入家庭则远高于6倍。如果在6倍处划一条分隔线，那么以目前的房地产价格水平而言，中国只有40％的城市人口可以买得起房子，而其余60％则买不起。
当平均住房购买力并非症结，而中低收入家庭这个大多数群体买不起房子，成为了一个社会问题时，管理当局自然要为此感到忧虑，并且希望采取政策行动放缓价格上个声誉的原则，积极创建和谐友好、安全环保和互帮互助的社区氛围。
但是，“安全环保的和谐社区”，这对于居住在上海巴斯夫应用化工有限公司(BACC)附近的徐美芳女士，却是个陌生的字眼。
“健康情况太糟糕了。我是乳腺癌；隔壁一个肝癌；住在前面一家，膀胱癌；再隔壁一个是子宫与膀胱癌；再过去一个是肺癌……都怀疑和巴斯夫的污染有关，但到底是空气里面的还是饮水里面的，我们也还没有证据。”徐美芳缓缓地说，“咱平头老百姓能有什么办法呢?”
神秘的排污口
在徐美芳居住的北新村附近，具体来说，是巴斯夫专用码头的东侧，黄浦江的北岸，有个神秘的排污口，排污口附近无任何标志牌指示所排污水的来源。没有人能确定该排污口的主人到底是谁，但经常在深夜，排污口流出混浊的废水。
2008年4月11日夜晚10点30分，带强烈刺激气味的废水再次排出。守候多时的绿色和平组织工作人员取得水质样本，送去SGS通标公司上海实验室化验。检测结果中的化学需氧量、生化需氧量与总有机碳的数值证明了水样被高度污染，而14种有机毒物在水样中被发现，进一步证明该水样是受到典型的工业污染。
“单从这排污口，我们并不能断定上海巴斯夫应用化工有限公司(BACC)就是村庄的污染源。” 绿色和平污染防治项目主任刘立灿客观地说，“这个排污口是没有所有者标识的，因此我们多次发邮件联系BACC的相关负责人询问。”
BACC的高级部门经理朱磊回复了绿色和平的邮件，但每次都避开排污口位置的细节，只是和她的老板一样，不断强调巴斯夫应用化工在全世界使用了同样的标准，遵守了中国的法律法规。
但长期在此工作的码头工人坚持认定这就是BACC的罪证。在上海浦东新区，黄浦江的这段流域上，上海农药厂已经停产了好几年，一家是很少生产的农药厂。“巴斯夫污染物的味道很重很重。”徐美芳说，“我们能够分得清楚什么是巴斯夫污染的味道，哪些是农药厂的味道。近些年，都是巴斯夫的味道。”
不信任也来自于BACC长期的不良表现。在北新村村民徐美芳与她一位姓赵的女邻居记忆中，巴斯夫工厂在生产时，漫天飞舞红色颜料颗粒，西新村的两个鱼塘都是绿色的，上面漂浮着一层厚厚的颜料。但相对于一再发生的有毒气体泄漏事件，这还是小问题。
1998年6月7日，巴斯夫应用化工有限公司的前身上海巴斯夫染料化工有限公司助剂车间发生丙烯酸乙酯气体泄漏事故，白色刺激性气体迅速袭击了邻近的村庄。“村民头疼得像要爆炸，一些有支气管炎的村民因为呼吸困难而被紧急送往医院。”北新村的医生周忠良描述那天的痛苦，“500多名愤怒的村民浩浩荡荡地挺进并占领了巴斯夫的办公大楼。最后，当时的BACC总经理哈罗德出面，诚恳道歉，承诺类似事情不会再发生，并提出了赔偿措施。但后来绝大部分措施又都没了下文。”
2004年10月29日下午6点和10月30日上午11点，巴斯夫工厂又发生了黑烟事件。村民们再次跑去找巴斯夫的工作人员。得到的仍是“诚挚的道歉和承诺”。“2007年，再发生一次工厂锅炉爆炸，刺鼻的气体立即弥漫于附近地区。交警不得不出动封路，过了一两个小时，味道才淡了下来。”西新村一位姓龚的村民回忆到。
与绿色和平的“迂回战”
“我们公司里面任何人都不会回答有关绿色和平的任何问题!”巴斯夫(北京)企业传播部的田丽君对《商务周刊》强调到。
对巴斯夫来说，绿色和平的质询像一个噩梦。
2007年11月，巴斯夫收到了来自绿色和平的企业环境信息调查问卷，巴斯夫肯定地给出以下的答复：在巴斯夫的官办网站、年报等里有环境信息的披露，具体到排污口位置、数量等，并给出的相关官方网站的连接。
“但我们在其给的链接中只看到了一个2012年环境保护的目标，并没有我们所要的信息。”刘立灿告诉《商务周刊》，他们又发邮件给巴斯夫大中华区总裁关志华，希望能得到相关企业环境信息，但没有回音。
今年4月，绿色和平发布了《企业污染物信息公开状况调查》。该报告指出：包括德国公司巴斯夫在内的13家世界百强跨国公司，在污染物排放信息公开方面对中国有双重标准的行为。
巴斯夫随即公开否认：“巴斯夫定期在全球报告中发布环保信息，所有数据都以同一标准在世界各地采集，并由第三方机构审计”……巴斯夫在全球和中国执行同样的标准。”
但紧接着的那次水质调查行动，绿色和平发现了给徐美芳等村民带来恶劣的生存条件甚至疾患的那个神秘的排污口。绿色和平多次与BACC联系，要求其公布其具体的排污口位置等详细的环境信息。遭到拒绝后，绿色和平人员在浦东新区环境保护和市容卫生管理局官方网站“浦东环境”环保动态栏目中看到有对巴斯夫应用化工开展调查监测的公告，遂联系浦东新区环保局，遗憾的是环保局并没有保留当时的纪录。绿色和平又向环保局申请查阅巴斯夫应用化工有限公司的企业环境信息，但巴斯夫方面以“商业机密”为由，不同意环保局向中国公众透露自己的环境信息。
此后，绿色和平在自己的官方网站发起“致信巴斯夫首席执行官，请他公开环境信息”的活动，希望以此给巴斯夫一定的舆论压力，加快其公布环境信息的时间表。8 月底，绿色和平向上海市有关部门提出行政复议，认为企业环境信息不是商业机密，要求政府公布巴斯夫的企业环境信息。而复议结果要在10月底才能出来。
环境信息是不是商业机密?
“巴斯夫在德国、美国和加拿大都自愿主动地通过官方网站，直接向公众公开其详细的污染物排放信息，而它在中国所有15个独资和合资的生产型企业却无此信息。”刘立灿质疑到，“为什么同样的信息在其他国家可以主动直接向公众公开，在中国就成了‘商业机密’?以这样的理由把中国公众的知情权挡在门外，是不能接受的。信息的不透明导致了污染问题没有办法找到源头和解决方法，对社区环境和居民健康毫不负责。”
在这方面，跨国化工巨头显然有空子可钻。中国目前在企业环境信息公开方面的立法的确滞后，没有形成一整套完善的机制。“5月1日开始实施的《环境信息公开办法(试行)》也存在漏洞。《办法》只是强制被列入黑名单的企业公布其环境信息，而不在黑名单的巴斯夫，确实有选择公开或者拒绝公开的权利。”北京中咨律师事务所的夏军律师告诉《商务周刊》。
尽管中国现行法律并无企业环境信息是否属于商业机密的规定，但2001年生效的《奥胡斯公约》却确认了绿色和平组织行为和要求的合法性。该公约写到：“确认每个人既有权在适合其健康和福祉的环境中生活，又有责任单独并与他人共同为今世后代保护和改善环境”，“考虑到公民为了享受上述权利并履行上述责任，在环境问题上必须能够获得信息、有权参与决策和诉诸法律。”
8月13日，巴斯夫的官方网站再次承诺“在中国遵守环保法规”。继6月30日表示巴斯夫会按自己的程序公布其年度报告后，在本次承诺里，巴斯夫表示正在着手编写其在中国的可持续发展报告，与巴斯夫2009年的全球报告一致。
“可持续发展”是巴斯夫官方网站出现频率极高的一个词，巴斯夫也有自己的可持续发展委员会，该委员会的职能是为了与利益相关者分享最佳案例，全面推广和实施可持续发展。巴斯夫引以为傲的最佳案例是2006年和上海市政府合作的一份建筑节能方案，在建筑外墙和屋顶使用隔热保温材料双层玻璃，改造后节能达70％。该公司也曾与国家环保部合作车辆减排方案，目前有1000多辆配备巴斯夫催化剂技术的公交车在北京与杭州街头行驶，预计更多的此类车辆将投入使用，达到欧IV排放标准。
今年5月，正值绿色和平质疑巴斯夫生产过程涉嫌污染的时候，巴斯夫大中华区总裁关志华来到重庆巴斯夫家园，推广巴斯夫的“可持续发展”产品：“节能屋”里高效节能、设计灵活的外墙外保温系统，以及低溶剂和环保型内饰涂料；汽车方案里控制排放的催化剂技术、水性涂料，以及能降低燃料消耗并有助于提高发动机性能的轻型耐热塑料。
正是因为这些让人啧啧称奇的“可持续发展”产品，巴斯夫近些年来获得了诸多环保和社会责任类奖项：“中国绿色公司2007年度标杆企业”、“企业社会责任贡献奖”等等。巴斯夫并不满足于做拿奖的人，今年4月，作为发起人之一，巴斯夫与中远集团携手某杂志共同创办的“2007金蜜蜂企业社会责任·中国榜”出炉。
但与此同时，在北京公众与环境研究中心发布的2007年度《空气污染地图》上，巴斯夫的另一家企业上海巴斯夫聚氨酯有限公司(SBPC)也榜上有名。2001年6月18日18时35分，该公司TDI装置的氯苯回收塔发生氯苯蒸汽泄露。巴斯夫声称采取了应急措施，没有造成污染。
巴斯夫不断地讲述其在企业社会责任方面的努力，但那些代表着截然相反的世界观的泄露和污染事故，这家“优秀的企业公民”更需要尽快做出解释。
巴斯夫的海外污点
巴斯夫的官方网站忘了另一奖项——巴斯夫曾得到美国《muItinationaI monitor》评选的“十大最恶劣的跨国公司”的称号。该称号是基于巴斯夫上世纪的各方面综合表现而颁发的。
产品环节：巴斯夫1960年代生产的“Loxene”清洁剂含有致癌物质五氯化苯酚，该清洁剂被大量用于清洗婴儿的尿布。这导致伊利诺伊州一名名叫Fawn Wright的婴儿罹患白血病，出生5天后就得换血。直到1990年，23岁的Fawn Wright才打赢官司，获得了巴斯夫的赔偿金。
劳工关系：1983年，因与美国路易斯安拉州吉斯玛OCAW工会在工人工资谈判桌前不欢而散，巴斯夫鼓励公司内部的工会成员脱离工会，甚至推出备忘录来指导工人退会。在无人响应的情况下，1984年，巴斯夫悍然破坏相关劳动合同，让OCAW工会的370名工人会员停工达5年之久。
生产环节：1990年7月，巴斯夫在美国辛辛那提的一家工厂发生爆炸，两名工作人员死亡，17人严重受伤，对周围环境造成严重破坏。爆炸后，美国国家安全工作环境总理事JOSEPH KINNEY指出BASF在底特律的工厂也有安全隐患
进入21世纪后，巴斯夫已经很少在西方社会犯这样低层次的错误了，他们把触角伸到法律制订和政府游说上。2006年欧盟制定管理化学物质生产的REACH法律时，巴斯夫首先是否认化工企业给环境和人体健康所带来的负面影响，并指出该法律的制定将加大化工企业的社会成本，会导致大量的失业以及经济损失，甚至会阻碍技术的革新和进步。这直接引发大批怀孕妈妈聚集在巴斯夫的丹麦总部，要求巴斯夫停止污染。在法律制定过程中，欧洲媒体怀疑巴斯夫有“行贿”之嫌，“光在德国，就有200多名官员站在巴斯夫阵营”。