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摘 要：住宅专项维修资金是保障房屋建筑质量的关键。随着我国住房制度不断深化改革，住宅专项维修资金的管理大部分是由政府方代管。伴随着时代的变迁，业主的身份发生了转变，再加上现行管理模式本身的问题逐渐暴露，因此影响了这部分资金功能的强效发挥，导致很多突出性的矛盾出现。鉴于此，本文从业主角度探讨了住宅专项维修资金的管理问题。
关键词：住宅;专项维修资金;管理;业主;业主自治;管理水平
一、前言
住宅维修资金，是为了住宅共用部分、共用设施设备在保修期限结束后进行维修、改造的专用资金。随着时代的变迁，房地产市场的发展态势越来越好，大量的住宅小区出现，随之而来的是房屋使用年限也在不断增长，因此住宅的维修保养问题受到社会各界的广泛关注。从业主角度展开对住宅专项维修资金的管理相比较传统的管理模式往往可以取得更显著的管理效果。下面针对该话题展开一系列的探究。就我国住宅专项维修资金业主自治的现状进行了探讨，明确了影响维修资金实行业主自治的因素，最后从业主角度探讨了做好住宅专项维修资金管理工作的具体对策。
二、关于我国住宅专项维修资金业主自治现状的探析
（一）住宅专项维修资金发展概述
住宅专项维修资金，是在上个世纪八十年代住房改革后的产物，是在公有住房朝着私有化阶段迅速发展确立起来的。上個世纪90年代一系列政策出台，地方政府响应国家要求并考虑到自身实际，积极展开住宅专项维修资金的管理工作，相继出台了很多政策文件;本世纪初期是确定和发展阶段，在改革开放的浪潮中，我国的房地产行业获得了相对迅猛的发展，涉及维修资金的法律法规逐步完善。
（二）住宅专项维修资金管理模式概述
住宅维修资金的管理模式大体有两种，政府代管模式及业主自治模式。前者是常用方法，主要是针对一些业主对维修资金缺乏正确的认识，缺乏积极的参与性，因此维修基金大部分由政府部门代为保管，所以该种保管方式自然就成为了一种相对普遍的管理模式，代管过程中，政府部门委托商业银行作为专户银行，设置维修资金账户，业主结合自身实际情况将住宅维修资金存入维修资金账户，使用维修资金之前需要制定应用方案，大部分情况是由物业制定的，审核通过拨付专项款;而业主自治管理模式则是业主们就维修资金自行管理，由专门的业主委员会管理，但是维修资金需要使用之前同样需要明确的应用方案，业主三分之二以上通过，则申请维修资金的使用权，待业主委员会审核通过后，拨付款项，一旦发现有不合规定的情况，则需要进一步改正。
（三）关于业主自治运行现状的探讨
住宅专项维修资金，采用业主自治运行管理的模式现状不理想。首先，是不是每一个小区都成立业主委员会，因此业主委员会难以真正展开，再加上业主委员会成立环节比较复杂，需要走很多程序，因此业主委员会更是难以形成。参与到选举中的人员综合素质堪忧，年龄层次普遍较高，专职工作性质的人员比例少。再加上资金管理经验严重缺乏，因此住宅维修资金本身的安全性无法得以保障。以上种种问题是制约业主自行管理住宅维修资金的因素所在，在实际管理环节必须慎重考虑。
三、影响维修资金施行业主自治因素
受到个体因素的影响;受到认知偏好的影响，有大量研究表明已经应用过住宅专项维修资金的业主愿意就维修资金自主展开管理，认为业主也有能力管理好维修资金，没使用过的业主则相反。受到治理环境的影响，如果业主方对政策感知程度比较理想，那么对维修资金相关制度及具体的发展态势比较了解，如果业主对政策的感知度并不高，那么就维修制度缺乏了解。
四、业主角度分析做好住宅专项维修资金管理工作的策略
从业主角度分析做好住宅专项维修资金管理工作的策略。首先，政府方需要促进维修资金制度的完善和健全，必须坚持立法先行，促进行政法规为核心的维修资金制度法律体系的建立、健全。强化对维修资金的宣传力度，让广大业主知道住宅维修资金的具体用途，提升业主对维修资金的关注度，定期展开培训工作，增强业主管理小区事务的能力;业主的身份在不断发生改变，对小区共有财产及公关事务进行自发的组织合作制度，维修资金的所有权人就是业主，业主对维修资金管理意识越来越强，保障业主方实现对专项维修资金的有效管理需要广大业主强化认知，不断学习，积极参与到住宅专项维修资金的管理环节;业主角度对专项维修资金管理需要业主与业主之间的合作，业主之间的差异相对较大，因此对整体管理工作的解读也可能存在不小的差异，因此业主们需要及时沟通，相互探讨，减少矛盾的出现，保障业主与业主委员会双向监督的良性实现，促进业主自治住宅专项维修资金的管理水平的提升。
五、结语
综上所述，针对住宅专项维修资金的治理工作属于公关资源管理的重点，同时也是长时间作为管理难点而存在，很多业主都习惯于政府方的垂直供给方式，但是随着时代的发展，逐步发生了转变，开始转向业主自治的管理模式，但是该种管理模式发展的还不太成熟，因此需要进一步深化研究，增强广大业主的责任意识，促进业主自治住宅专项维修资金管理模式的优化和成熟，促进社会大环境和谐稳定发展。
参考文献：
[1]张军建.住宅专项维修资金信托法律制度研究[D].中南大学，2008.
[2]宿辉.我国住宅专项维修资金制度存在的问题与对策[J].建筑经济，2009（07）：63-65.
[3]汪波，黄安永.物权时代的住宅专项维修资金筹集和使用[J].现代物业，2008（07）：28-30.
关键词：住宅;专项维修资金;管理;业主;业主自治;管理水平
一、前言
住宅维修资金，是为了住宅共用部分、共用设施设备在保修期限结束后进行维修、改造的专用资金。随着时代的变迁，房地产市场的发展态势越来越好，大量的住宅小区出现，随之而来的是房屋使用年限也在不断增长，因此住宅的维修保养问题受到社会各界的广泛关注。从业主角度展开对住宅专项维修资金的管理相比较传统的管理模式往往可以取得更显著的管理效果。下面针对该话题展开一系列的探究。就我国住宅专项维修资金业主自治的现状进行了探讨，明确了影响维修资金实行业主自治的因素，最后从业主角度探讨了做好住宅专项维修资金管理工作的具体对策。
二、关于我国住宅专项维修资金业主自治现状的探析
（一）住宅专项维修资金发展概述
住宅专项维修资金，是在上个世纪八十年代住房改革后的产物，是在公有住房朝着私有化阶段迅速发展确立起来的。上個世纪90年代一系列政策出台，地方政府响应国家要求并考虑到自身实际，积极展开住宅专项维修资金的管理工作，相继出台了很多政策文件;本世纪初期是确定和发展阶段，在改革开放的浪潮中，我国的房地产行业获得了相对迅猛的发展，涉及维修资金的法律法规逐步完善。
（二）住宅专项维修资金管理模式概述
住宅维修资金的管理模式大体有两种，政府代管模式及业主自治模式。前者是常用方法，主要是针对一些业主对维修资金缺乏正确的认识，缺乏积极的参与性，因此维修基金大部分由政府部门代为保管，所以该种保管方式自然就成为了一种相对普遍的管理模式，代管过程中，政府部门委托商业银行作为专户银行，设置维修资金账户，业主结合自身实际情况将住宅维修资金存入维修资金账户，使用维修资金之前需要制定应用方案，大部分情况是由物业制定的，审核通过拨付专项款;而业主自治管理模式则是业主们就维修资金自行管理，由专门的业主委员会管理，但是维修资金需要使用之前同样需要明确的应用方案，业主三分之二以上通过，则申请维修资金的使用权，待业主委员会审核通过后，拨付款项，一旦发现有不合规定的情况，则需要进一步改正。
（三）关于业主自治运行现状的探讨
住宅专项维修资金，采用业主自治运行管理的模式现状不理想。首先，是不是每一个小区都成立业主委员会，因此业主委员会难以真正展开，再加上业主委员会成立环节比较复杂，需要走很多程序，因此业主委员会更是难以形成。参与到选举中的人员综合素质堪忧，年龄层次普遍较高，专职工作性质的人员比例少。再加上资金管理经验严重缺乏，因此住宅维修资金本身的安全性无法得以保障。以上种种问题是制约业主自行管理住宅维修资金的因素所在，在实际管理环节必须慎重考虑。
三、影响维修资金施行业主自治因素
受到个体因素的影响;受到认知偏好的影响，有大量研究表明已经应用过住宅专项维修资金的业主愿意就维修资金自主展开管理，认为业主也有能力管理好维修资金，没使用过的业主则相反。受到治理环境的影响，如果业主方对政策感知程度比较理想，那么对维修资金相关制度及具体的发展态势比较了解，如果业主对政策的感知度并不高，那么就维修制度缺乏了解。
四、业主角度分析做好住宅专项维修资金管理工作的策略
从业主角度分析做好住宅专项维修资金管理工作的策略。首先，政府方需要促进维修资金制度的完善和健全，必须坚持立法先行，促进行政法规为核心的维修资金制度法律体系的建立、健全。强化对维修资金的宣传力度，让广大业主知道住宅维修资金的具体用途，提升业主对维修资金的关注度，定期展开培训工作，增强业主管理小区事务的能力;业主的身份在不断发生改变，对小区共有财产及公关事务进行自发的组织合作制度，维修资金的所有权人就是业主，业主对维修资金管理意识越来越强，保障业主方实现对专项维修资金的有效管理需要广大业主强化认知，不断学习，积极参与到住宅专项维修资金的管理环节;业主角度对专项维修资金管理需要业主与业主之间的合作，业主之间的差异相对较大，因此对整体管理工作的解读也可能存在不小的差异，因此业主们需要及时沟通，相互探讨，减少矛盾的出现，保障业主与业主委员会双向监督的良性实现，促进业主自治住宅专项维修资金的管理水平的提升。
五、结语
综上所述，针对住宅专项维修资金的治理工作属于公关资源管理的重点，同时也是长时间作为管理难点而存在，很多业主都习惯于政府方的垂直供给方式，但是随着时代的发展，逐步发生了转变，开始转向业主自治的管理模式，但是该种管理模式发展的还不太成熟，因此需要进一步深化研究，增强广大业主的责任意识，促进业主自治住宅专项维修资金管理模式的优化和成熟，促进社会大环境和谐稳定发展。
参考文献：
[1]张军建.住宅专项维修资金信托法律制度研究[D].中南大学，2008.
[2]宿辉.我国住宅专项维修资金制度存在的问题与对策[J].建筑经济，2009（07）：63-65.
[3]汪波，黄安永.物权时代的住宅专项维修资金筹集和使用[J].现代物业，2008（07）：28-30.