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摘 要 2016年我国出台财政金融政策大力推动房地产去库存任务取得显著成绩，但房地产开发企业违法违规行为再一次猖獗风险迭起。在房地产资本性不断强化背景下，在开发商和买受人均采取法律外的行为致法律呈边缘化状态下，实有必要以现实主义态度开展实证研究，以开放思维探寻制度内外的结合点，疏导与监管并行，促进房地产市场稳步健康发展。
关键词 非法预售 房地产风险 房价
基金项目：河北省高等学校人文社会科学研究项目，编号：SD161003。
作者简介：郭丹云，华北理工大学人文法律学院，教授；谢辉，华北理工大学人文法律学院，副教授；唐欣，华北理工大学金融学院，教授。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.188
中央经济工作会议把房地产去库存目标纳入2016年工作重点，在财政金融政策大力推动下，房地产去库存任务取得显著成绩，但房地产开发企业和中介机构的违法违规行为再度猖獗，以虚假广告制造房源紧张气氛、捂盘惜售、违法预售、捆绑销售等手段，使房地产预售市场风险迭起。由于河北廊坊北三县紧邻北京通州新行政副中心，廊坊市空港新区紧邻北京新机场，其房地产开发投资状况和商品房销售情形也成了关注热点。课题组走访廊坊房地产市场一年多开展调研，结果显示：廊坊房地产市场混乱无序风险迭起。
一、廊坊房地产市场无序混乱引发买受人不安风险呈现
随着通州成为北京副中心，国家S6号线在廊坊设站，廊坊空港新区与北京共建，这无疑为廊坊房地产业带来巨大的发展潜力也助推楼市升级。其房地产预售价格今年4月突破万元，5月无房源全体排卡，引发后续房价飙升突破21000元/平米，且房地产市场陷于无序混乱中，预售市场一系列风险不断呈现。
（一）开发商捂盘惜售使买受人陷于困境造成社会不安定
2016年春，临近廊坊空港新城的广阳区在售楼盘几乎多尾盘，呈现了一房难求的局面。中交·香颂项目300套房屋，预售前排卡已突破上千。5月开盘當日，主持人却从201开始叫号，20分钟结束，台下1000多排卡购房人情绪失控，认为市场无序没有体现公平原则，剩下100套排卡时也是自行决定给了关系户，属暗箱操作。现场一片混乱中，发生与保安冲突，致使公安出警维护社会秩序。
课题组进一步调研中还发现，廊坊广阳区另一大楼盘上善.颐园符合河北省《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》的精神，把房地产开发理念定位于北京人过来养老休闲等跨界地产，房地产企业由单一开发型向服务型转变，很受市场欢迎。但该项目自2016夏公开认购了商住楼，住宅不见公开销售却被告知已无房可售，皆为暗箱操作。而广阳区另一楼盘孔雀城创领项目和四季花园项目也进入捂盘惜售中，其目的为拉长销售周期，再高价出售。国务院“国六条”实施细则曾将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作以及哄抬房价等行为并列，要求加大要加大整治查处，情节恶劣性质严重者，将依法依规给予经济处罚。
（二）开发商捂盘惜售造成房价飙升原因分析
1.房地产资本的属性进一步加强：
近十年，我国经济快速发展，大量财富积累，快速城市化，带来大量的人口从农村从内地向城市向沿海聚集，使得一线城市和部分发达地区二线城市房价上涨的速度较快，呈现单边上扬趋势。但2014年我国经济开始出现下行压力，大量企业退出市场，退出资金需要寻求资产保值手段，于是2016年部分区域出现了房价飙升。这是一轮规模空前的财富大转移，在这大转移过程中，房地产资本的属性进一步加强。
2.去库存采取“一刀切”土地政策使市场土地稀缺：
课题组走访了廊坊孔雀城公园海、大学里和新空港等项目，售楼人员解释：政府声称5年不放地，无地建房，缺房少卖。课题组调研发现，因土地稀缺，幸福华夏地产集团高价买下科技谷跃界等楼盘后再捂盘，推升价格，再销售获利。今年初，河北省住房和城乡建设厅曾印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，3月又推出相关解读，提出要优化房地产市场供应，更要求原则上控制好房地产用地供应的规模和结构、布局及节奏。笔者认为，库存问题不可一概而论。部分二线城市以及三四线城市库存量较多，部分一线城市的写字楼、商业地产也确实存在过大问题，但在土地供应上，应该分城施策，不能一刀切下。
二、房地产非法预售完全进入真空地带使市场风险迭起
自1998年我国开始实行住房供给制改革，房地产业逐步完成商品化与市场化，并迅速成为我国支柱产业。为了促进房地产行业健康有序更健康地发展，1994年7月5日我国立法机关通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，但房地产非法预售不绝不止。在这一轮房价飙升的财富大转移中，非法预售行为把买受人单边风险承担推向了极致。
（一）非法预售行为触目惊心把单边风险承担推向极致
课题组重点走访了廊坊固安和北三县，房地产非法预售形式公开而恶劣。
1.只有买受人单方签字却必须交由开发商保管的内部认购：
以往的非法预售处于公开、半公开状态，而现在则利用网络微信等形式公开推升价格，散布市场恐慌情绪；以往的非法预售双发签订内部认购协议，各持一份，作为留存，而现在只有买受人单方签字却不能留存。这一单方胁迫行为把买受人单边风险承担推向极致，使房地产开发企业非法行为完全进入监管真空地带。
课题组发放调查问卷410份，获得有效问卷350份，统计结果显示：在“非法预售对你的生活影响大吗”一题中，有92.5%选择“影响大”，7.5%选择“影响一般”，课题组依据填写人性质及规模进行分析，明确“影响大”群体从刚需购房人到投资客，从公务员、商人到学生，受众面极其广泛。其中，90%的人认为非法预售在一定程度上拉升了房价，并对没有任何书面协议或留存提出了强烈质疑。 2.采取高價捆绑车位等手段严重扰乱市场秩序：
课题组调查结果，显示：北三线发现天价车位高达120万元。该项目四季澜湾销售员表示：最近开出5套房产，因已在管局备案价格1.6-1.8万元/平米，实际售房时超出比例房地产主管部门限制较大，但市场价不停上涨，只能捆绑销售才能突破3万元/平米。
可见，房地产备案价格不能真正反映市场交易，在房价不断推涨的情形下，开发商为了规避监管，捆绑车位、地下室或装修费，这将造成逃税、阴阳合同以及二次交易的阴阳合同再现，也将引发一系列统计数据误导等经济、金融问题。
（二）非法预售行为触目惊心的法律原因分析
依据我国《城市房地产管理法》第67条，行政处罚的种类只有责令停止预售活动、没收违法所得以及罚款。没收违法所得，其没收仅指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益。值得注意的是，罚款的数额仅限定为已收取预付款的1%以下，行政处罚机关只能在法定幅度内决定该罚款数额，不得有任何超越。故而，开发商房价高涨利益均衡后，宁可被罚违背诚信，也要违法追逐高额收益。
值得强调的是，虽然非法预售责任承担较轻是使开发商漠视法律法规的原因，但房地产主管部门监管流于形式也是问题所在。2016年8月17日廊坊市政府就发出了关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告，要求不得发布项目宣传广告，严禁以认购等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款费用等，但9月的廊坊房地产非法预售更加猖獗，把房价高推至22000元/平米。
笔者认为，房产管理部门是依法行使非法预售行政处罚权的部门，房地产主管部门基本是无举报不追究，而买受人没有协议依据，寻求监管无路，司法维权无门，使充满风险的交易完全置于法外，触目惊心。
三、以现实主义态度加强监管促进房地产市场健康发展
2016年10月伊始，全国一线和部分二线热点城市相继出台了调控政策，限购限贷减少投机性购房需求，增加土地供应，在交易环节上，加大了对交易环节违法违规行为的查处。
“分城调控”稳定规范房地产市场秩序初见成效。2016年10月4日，住建设部进一步整顿规范房地产市场秩序，查处45家失信房企中介，14日再次重拳规范房地产开发企业经营行为，公布了《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，明确房企违法违规行为，对发布虚假房源信息及广告、捏造或散布涨价信息等恶意炒作哄抬房价、捂盘惜售、捆绑搭售等9种不正当经营行为作出清晰的界定，并要求各地继续加大工作力度，促进房地产市场稳定健康发展。一个月后，廊坊房地产市场规制也现成效，华夏幸福的孔雀城项目如英国宫等开始逐渐取消捆绑车位等违规行为，公开非法预售转入地下。
以现实主义态度加强实质性监管模式有着重要现实意义。由于房地产价格是市场决定，所以房价的调控应当围绕市场进行。但房地产的垄断性来自于土地供给的稀缺和空间的固定两方面，房地产预售价格势必存在一定垄断，加强对房地产市场的规制监管具有重要现实意义。在我国实体经济依然下行房地产资本性不断强化背景下，在开发商和买受人都采取一种法律外的预售行为致法律呈边缘化状态下，唯有经验性研究才能使看清法律的局限性，看清社会的潜规则。我们必须以现实主义的态度，对待我国特有的房地产现实问题，以开放思维探寻制度内外的结合点，探寻真正解决问题的治理机制——“疏导”路径。也就是允许远期非法交易浮出水面，疏导通路，再行规制，以避免真空带的暗流风险。去库存不能对土地供应采取”一刀切”政策，要本着现实主义态度，本着房地产的垄断性和稀缺性的客观国情，本着保护买受人的弱势群体利益，以现实主义态度加强实质性监管，促进房地产市场稳步健康发展。
总之，规制监管的产生是与市场失灵紧密联系，由于房地产市场具有高风险性、民生性以及公共信心维系性，政府有责任有义务进行房地产市场的调控监管，以现实主义态度加强实质性监管。而探寻一条适合我国房地产市场风险担保的创新机制具有重要的理论和现实意义。
参考文献：
[1][德]Nico B. Rottke编.房地产资本市场.北京：中国建筑工业出版社.2013.
[2]上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编.台湾地区房地产市场发展与政策调控及其借鉴.上海：上海社会科学院出版社.2013.
[3]张红利.中国房地产市场调控绩效研究.长春：吉林大学出版社.2012.
[4]李艳萍.论商品放预售合同中买受人权益的法律保护.海南大学.2015.
[5]范愉.新法律现实主义的勃兴与当代中国法学反思 .中国法学.2006（4）.
关键词 非法预售 房地产风险 房价
基金项目：河北省高等学校人文社会科学研究项目，编号：SD161003。
作者简介：郭丹云，华北理工大学人文法律学院，教授；谢辉，华北理工大学人文法律学院，副教授；唐欣，华北理工大学金融学院，教授。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.188
中央经济工作会议把房地产去库存目标纳入2016年工作重点，在财政金融政策大力推动下，房地产去库存任务取得显著成绩，但房地产开发企业和中介机构的违法违规行为再度猖獗，以虚假广告制造房源紧张气氛、捂盘惜售、违法预售、捆绑销售等手段，使房地产预售市场风险迭起。由于河北廊坊北三县紧邻北京通州新行政副中心，廊坊市空港新区紧邻北京新机场，其房地产开发投资状况和商品房销售情形也成了关注热点。课题组走访廊坊房地产市场一年多开展调研，结果显示：廊坊房地产市场混乱无序风险迭起。
一、廊坊房地产市场无序混乱引发买受人不安风险呈现
随着通州成为北京副中心，国家S6号线在廊坊设站，廊坊空港新区与北京共建，这无疑为廊坊房地产业带来巨大的发展潜力也助推楼市升级。其房地产预售价格今年4月突破万元，5月无房源全体排卡，引发后续房价飙升突破21000元/平米，且房地产市场陷于无序混乱中，预售市场一系列风险不断呈现。
（一）开发商捂盘惜售使买受人陷于困境造成社会不安定
2016年春，临近廊坊空港新城的广阳区在售楼盘几乎多尾盘，呈现了一房难求的局面。中交·香颂项目300套房屋，预售前排卡已突破上千。5月开盘當日，主持人却从201开始叫号，20分钟结束，台下1000多排卡购房人情绪失控，认为市场无序没有体现公平原则，剩下100套排卡时也是自行决定给了关系户，属暗箱操作。现场一片混乱中，发生与保安冲突，致使公安出警维护社会秩序。
课题组进一步调研中还发现，廊坊广阳区另一大楼盘上善.颐园符合河北省《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》的精神，把房地产开发理念定位于北京人过来养老休闲等跨界地产，房地产企业由单一开发型向服务型转变，很受市场欢迎。但该项目自2016夏公开认购了商住楼，住宅不见公开销售却被告知已无房可售，皆为暗箱操作。而广阳区另一楼盘孔雀城创领项目和四季花园项目也进入捂盘惜售中，其目的为拉长销售周期，再高价出售。国务院“国六条”实施细则曾将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作以及哄抬房价等行为并列，要求加大要加大整治查处，情节恶劣性质严重者，将依法依规给予经济处罚。
（二）开发商捂盘惜售造成房价飙升原因分析
1.房地产资本的属性进一步加强：
近十年，我国经济快速发展，大量财富积累，快速城市化，带来大量的人口从农村从内地向城市向沿海聚集，使得一线城市和部分发达地区二线城市房价上涨的速度较快，呈现单边上扬趋势。但2014年我国经济开始出现下行压力，大量企业退出市场，退出资金需要寻求资产保值手段，于是2016年部分区域出现了房价飙升。这是一轮规模空前的财富大转移，在这大转移过程中，房地产资本的属性进一步加强。
2.去库存采取“一刀切”土地政策使市场土地稀缺：
课题组走访了廊坊孔雀城公园海、大学里和新空港等项目，售楼人员解释：政府声称5年不放地，无地建房，缺房少卖。课题组调研发现，因土地稀缺，幸福华夏地产集团高价买下科技谷跃界等楼盘后再捂盘，推升价格，再销售获利。今年初，河北省住房和城乡建设厅曾印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，3月又推出相关解读，提出要优化房地产市场供应，更要求原则上控制好房地产用地供应的规模和结构、布局及节奏。笔者认为，库存问题不可一概而论。部分二线城市以及三四线城市库存量较多，部分一线城市的写字楼、商业地产也确实存在过大问题，但在土地供应上，应该分城施策，不能一刀切下。
二、房地产非法预售完全进入真空地带使市场风险迭起
自1998年我国开始实行住房供给制改革，房地产业逐步完成商品化与市场化，并迅速成为我国支柱产业。为了促进房地产行业健康有序更健康地发展，1994年7月5日我国立法机关通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，但房地产非法预售不绝不止。在这一轮房价飙升的财富大转移中，非法预售行为把买受人单边风险承担推向了极致。
（一）非法预售行为触目惊心把单边风险承担推向极致
课题组重点走访了廊坊固安和北三县，房地产非法预售形式公开而恶劣。
1.只有买受人单方签字却必须交由开发商保管的内部认购：
以往的非法预售处于公开、半公开状态，而现在则利用网络微信等形式公开推升价格，散布市场恐慌情绪；以往的非法预售双发签订内部认购协议，各持一份，作为留存，而现在只有买受人单方签字却不能留存。这一单方胁迫行为把买受人单边风险承担推向极致，使房地产开发企业非法行为完全进入监管真空地带。
课题组发放调查问卷410份，获得有效问卷350份，统计结果显示：在“非法预售对你的生活影响大吗”一题中，有92.5%选择“影响大”，7.5%选择“影响一般”，课题组依据填写人性质及规模进行分析，明确“影响大”群体从刚需购房人到投资客，从公务员、商人到学生，受众面极其广泛。其中，90%的人认为非法预售在一定程度上拉升了房价，并对没有任何书面协议或留存提出了强烈质疑。 2.采取高價捆绑车位等手段严重扰乱市场秩序：
课题组调查结果，显示：北三线发现天价车位高达120万元。该项目四季澜湾销售员表示：最近开出5套房产，因已在管局备案价格1.6-1.8万元/平米，实际售房时超出比例房地产主管部门限制较大，但市场价不停上涨，只能捆绑销售才能突破3万元/平米。
可见，房地产备案价格不能真正反映市场交易，在房价不断推涨的情形下，开发商为了规避监管，捆绑车位、地下室或装修费，这将造成逃税、阴阳合同以及二次交易的阴阳合同再现，也将引发一系列统计数据误导等经济、金融问题。
（二）非法预售行为触目惊心的法律原因分析
依据我国《城市房地产管理法》第67条，行政处罚的种类只有责令停止预售活动、没收违法所得以及罚款。没收违法所得，其没收仅指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益。值得注意的是，罚款的数额仅限定为已收取预付款的1%以下，行政处罚机关只能在法定幅度内决定该罚款数额，不得有任何超越。故而，开发商房价高涨利益均衡后，宁可被罚违背诚信，也要违法追逐高额收益。
值得强调的是，虽然非法预售责任承担较轻是使开发商漠视法律法规的原因，但房地产主管部门监管流于形式也是问题所在。2016年8月17日廊坊市政府就发出了关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告，要求不得发布项目宣传广告，严禁以认购等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款费用等，但9月的廊坊房地产非法预售更加猖獗，把房价高推至22000元/平米。
笔者认为，房产管理部门是依法行使非法预售行政处罚权的部门，房地产主管部门基本是无举报不追究，而买受人没有协议依据，寻求监管无路，司法维权无门，使充满风险的交易完全置于法外，触目惊心。
三、以现实主义态度加强监管促进房地产市场健康发展
2016年10月伊始，全国一线和部分二线热点城市相继出台了调控政策，限购限贷减少投机性购房需求，增加土地供应，在交易环节上，加大了对交易环节违法违规行为的查处。
“分城调控”稳定规范房地产市场秩序初见成效。2016年10月4日，住建设部进一步整顿规范房地产市场秩序，查处45家失信房企中介，14日再次重拳规范房地产开发企业经营行为，公布了《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，明确房企违法违规行为，对发布虚假房源信息及广告、捏造或散布涨价信息等恶意炒作哄抬房价、捂盘惜售、捆绑搭售等9种不正当经营行为作出清晰的界定，并要求各地继续加大工作力度，促进房地产市场稳定健康发展。一个月后，廊坊房地产市场规制也现成效，华夏幸福的孔雀城项目如英国宫等开始逐渐取消捆绑车位等违规行为，公开非法预售转入地下。
以现实主义态度加强实质性监管模式有着重要现实意义。由于房地产价格是市场决定，所以房价的调控应当围绕市场进行。但房地产的垄断性来自于土地供给的稀缺和空间的固定两方面，房地产预售价格势必存在一定垄断，加强对房地产市场的规制监管具有重要现实意义。在我国实体经济依然下行房地产资本性不断强化背景下，在开发商和买受人都采取一种法律外的预售行为致法律呈边缘化状态下，唯有经验性研究才能使看清法律的局限性，看清社会的潜规则。我们必须以现实主义的态度，对待我国特有的房地产现实问题，以开放思维探寻制度内外的结合点，探寻真正解决问题的治理机制——“疏导”路径。也就是允许远期非法交易浮出水面，疏导通路，再行规制，以避免真空带的暗流风险。去库存不能对土地供应采取”一刀切”政策，要本着现实主义态度，本着房地产的垄断性和稀缺性的客观国情，本着保护买受人的弱势群体利益，以现实主义态度加强实质性监管，促进房地产市场稳步健康发展。
总之，规制监管的产生是与市场失灵紧密联系，由于房地产市场具有高风险性、民生性以及公共信心维系性，政府有责任有义务进行房地产市场的调控监管，以现实主义态度加强实质性监管。而探寻一条适合我国房地产市场风险担保的创新机制具有重要的理论和现实意义。
参考文献：
[1][德]Nico B. Rottke编.房地产资本市场.北京：中国建筑工业出版社.2013.
[2]上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编.台湾地区房地产市场发展与政策调控及其借鉴.上海：上海社会科学院出版社.2013.
[3]张红利.中国房地产市场调控绩效研究.长春：吉林大学出版社.2012.
[4]李艳萍.论商品放预售合同中买受人权益的法律保护.海南大学.2015.
[5]范愉.新法律现实主义的勃兴与当代中国法学反思 .中国法学.2006（4）.