物业税猜想,虽然没有哥德巴赫猜想那样让人头疼,但它比哥德巴赫更贴近中国百姓的生活,也更让普通人为之困惑担忧。空转六年,有消息称,物业税将于今年落地,一时间为中国楼市再添一份变数。
　　
　　各国物业税不同
　　我国物业税猜想
　　
　　在欧美,物业税早已国家日常征收的税种之一,并且在房地产行业中起到了有效抑制炒房的作用。
　　在美国,由于各州、县都有独立的征收权,所以各州的物业税也不同。物业税最高的是纽约州的奥尔良县,达3.05%;最低的是路易斯安那州的一个县,物业税只有0.12%。而平均来说,美国的物业税在1%左右。而一般来说,在物业税高的地方,人们更愿意租房而不是买房。比如在纽约,只有33%的居民拥有自己的房子,远远低于全美67%的平均水平。
　　但美国的物业税税率是各级地方政府根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量来确定的,并非一成不变。例如2008、2009年金融危机席卷房地产市场,美国购房者大量减少,不少地方政府都出台了减免税收的措施来鼓励居民购房。
　　而法国的物业税包括地产税和居住税两种。地产税以地产的租赁价值作为征税基础,再乘以一个可调整的税率,每年的税率由房屋所在市镇确定;居住税由房屋的居住者缴纳,不论居住者是业主还是租客。如果房屋空置,业主无需缴纳居住税。居住税的计算方法与地产税相同。并且,一些弱势群体可以享受免征地产税和居住税的待遇。比如,60岁以上的老人、鳏寡、残疾人、收入低于一定数额的人,都可以免征居住税。地产税的免征对象则包括75岁以上的老人或领取成年残疾人补贴者以及上面提到的其他人员。
　　比利时的物业税要更严格一些。在比利时,只要是房屋,不管是个人住宅,还是商业用房;不管是自住,还是出租或闲置,都要征物业税。并且物业税按照其“出租收入”来征收,因为所有住宅都被看作是有“出租收入”的房产。在比利时,对于普通老百姓来说,物业税是相当大的一笔支出。因此,一般买房都是自住,很少有炒楼的。但对于特殊情况,还能有一定的免税。比如说,如果家里有孩子或者残疾人,都可以免掉部分物业税。如果住宅是绿色住宅,也可以免掉部分物业税。
　　最近有消息称,我国物业税也将落地,从“空转”试点到推广至全国,2010年,国家税务总局拟投资900万人民币用于物业税配套管理系统的建立。预计物业税的征收会率先在深圳、北京试点,即将开征的物业税税率为0.6%至6%。如果真的按照这个税率征收,那么就北京地区来说,以一套近期开盘的位于宣武区马连道的新楼盘为例,其均价26000元/平方米,总价86万/套,那么物业税的征收将在5160元到51600元之间,这个税率最高也不过和二手房税费持平。
　　
　　专家呼吁物业税尽快出台
　　称其为打击炒楼有效手段
　　
　　有业内人士表示,我国物业税0.6%～6%的税率对城市居民的自住房税率开征过高,对自住型普通住宅的税率应该予以减免,而对三套以上的税率又太低了,无法达到有效抑制投机性购房的作用。有专家建议,可以仿照其他国家的一些做法,对居民的第一套住房收取低税费,而对第二、第三套房屋进行税费的逐层递加,即拥有房屋越多,需缴纳的税费越多,而对于第四甚至第五、第六套住房不妨将税率扩大到50%甚至更高。这样才能更为有效的打击投机性购房行为。
　　就此问题,记者采访了我国著名房地产营销策划专家谢逸枫,他认为,物业税如果开始征收,可以从一定程度上打击投机性购房,但并不能从根本上改变楼市现状。主要原因是,就现在的消息看来,我国物业税税率调节幅度不大,对于资金雄厚的投资者来说不会造成大的影响,并且在征收的技术层面上还存在困难,虽然已空转六年,但真正实施起来的具体情形还难以预料。但他预测,如果物业税一旦开始征收,将对中大户型的投资产生较大影响,小户型房屋可能会更受投资者推崇。
　　而全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存则认为,物业税的征收并不能有效抑制房价,反而会如同二手房营业税一样被投机性购房者转移到买房者身上,加大购房成本。