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摘要：商品房是关系到国计民生的热点问题。文章指出了我国目前商品房质量监管存在的问题，从不同主体的角度分析了商品房质量监管中存在问题的原因，提出了商品房质量监管的一些措施。
关键词：商品房；所有权人权益；质量标准；市场监管；宏观调控
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374(2011)07-0119-02
近年来商品的质量成为社会关注的一个热点问题。出现一批与商品房质量相关的事件，这些事件被人们戏称为“楼脆脆”、“楼歪歪”、“瘦身钢筋”、“竹签签”……在披露出的事件中，经调查都发现在现有商品房质量管理体制下依然存在许多监管的缺口。业主、建设单位、监理、设计……每一个与建设相关的主体都被发现了相关的违法或不作为状况。这样的事件让社会对建设工程的质量抱着严重的怀疑的态度。
同时由2008年汶川地震、2011年日本地震引发的对建筑抗震，全面的建筑的质量等级的要求提高。如何才能解决当前我国建设工程质量在监管过程中存在的问题值得探讨。
一、商品房质量监管困难的原因
商品房质量容易出现问题原因是多方面的。而其中各方的地位和作用是一个影响质量的关键因素。在商品的开发、交易过程中有购房者、开发商、施工单位、勘察、设计单位、材料供应商，监理，以质检站位代表的政府监督部门。可以把他们分成三类：
(一) 最终的所有权人不能参与质量监控
谁投资，谁关心。但商品房在建设销售过程中，存在所有权的转让。商品房是法人投资出售给他人(私人或法人)使用。开发商作为在建设期间的所有人，为自身的经济目的，有可能降低质量管理标准，导致房屋质量出现缺陷。建筑质量的终检的局限使得在房屋建设完成后，很多可能存在的质量问题都被隐蔽而无法检测。只有在建设过程中进行质量监控才能有效地避免或及时发现质量问题，进行处理。在商品房建设期间，未销售的房屋，最终商品房的所有者未确定，无人对房屋修建过程进行主张质量监控的权利。而对已预售的房屋，预购者也无权进行房屋质量进行监控。
(二) 建设单位、承包商、监理等主体为经济目的降低标准
由建设单位、勘察、设计、施工、供应商等构成了一个建设工程质量自管的体系。而这个体系中的个体对质量的认识是有很大的不足的。虽然质量管理大师爱德华·戴明，很早就指出质量才是生存的根本，应该树立正确的质量观，高质量并不等于高成本，高质量的企业才能长期赢得市场。但是我们国家的大量企业依然短视的只关注眼前利益，总希望通过降低质量标准来获取利润。这样在主观上的错误处理，使得很多商品房的质量存在明显缺陷。
监理为主体的专业监督体系，实际工作中作用有限。监理进入商品房的开发的过程是靠法律的推行的。在理论上它应该是监督、管理建设单位、勘察、设计、施工、供应商等的投资、建设活动的。这样监理在理论上与其他主体是处于一个相对矛盾的地位，不容易得到其他的主体的良好配合。同时，监理又是受业主委托进行监理的，能否切实的发挥作用受到业主授权的影响。在大量的工程实践中发现监理是没有得到业主的充分授权的，使得工作开展的时候受到很多限制。
(三) 质检站、质监站、建设局等构成的行政监督体系效力不强
以质监站为主的监督主体虽然对商品在建设过程中进行了严密的监督检查。但监督队伍存在相关专业监督人员配备不到位，如水、电、智能化专业人员数量不足；存在监督人员数量跟不上，人均监督面积过大；存在监督人员的知识结构和技术手段跟不上等现象。这样的状况使得监督检查存在很大的疏漏。
2000年国务院正式颁布实施《建设工程质量管理条例》以来，竣工验收备案制取代以前的竣工验收核查制。建筑工程都是由建设方(或开发商)组织勘察、设计、施工、监理单位自验自评，五家单位在《竣工验收备案表》上各自签上验收意见盖章，然后报送建设局备案，就算是通过验收了。这样的验收在商品房的验收过程中是存在隐患的。没有一个强有力的监督主体对商品房的实体质量进行确认。只是从施工资料方面进行了确认，这显然是不行。
二、商品房质量监管措施的建议
鉴于我国目前的商品房质量监控面临这样的境况建议从以下几方面进行改革：
(一) 在商品房预售阶段组建业主代表会，对商品房质量进行监督
业主需要更早的介入对房屋质量的确认及监控。而作为个体进行这样的活动成本高、缺乏专业性，同时缺乏相应的法规支持。业主委员会这样业主集中进行物业管理模式已经在全国推广，这种模式有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用，为业主的居住中权利的维护和保证起到了极大的作用。
应该将业主参与的模式引入到商品房建设过程中来。这就需要对现行的相关法规进行调整。因为目前业主委员会的组建条件是“居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会(业主委员会)”。
现在市场上开始出现验房师，这就是业主的权益主张的一种方式。但这种方式往往无法完全对房屋质量进行把关。在收房时发现房屋有质量问题拒收也是较困难的。质量管理的最佳的应该是预防。在一定量预售后就组建业主代表会，让业主能介入到商品房的质量监督中。由业主代表会聘请有能力的监督人员进入施工环节，对原材料、半成品、成品进行检验。这将是一个强有力的监督体。让业主代表会在建设期就开始运作，这样能充分保证业主的权利，有效地对建设方的建设行为进行监督。
(二) 加强信息公布，形成对建设单位、承包商、监理的有效约束
要让建设单位、勘察、设计、施工、供应商等自发的强化质量，这才是保证商品房质量的有效的措施。这个一方面依然需要在企业中进行质量教育，让企业，特别是企业负责人认识到质量对于企业的作用。这是一个费时长且见效慢的事，但应该坚持的做，否则我们始终得不到一个好的商业环境。
其次，国家可以采取对建筑企业质量管理体系进行强制认证。促使建筑行业的企业都能构建一个有效的质量管理体系。目前我们对建筑领域的企业资质要求更多的在资金、相应专业的人员数量、已完成工程数量及质量。其中重要的一个资质要求就是相应专业人员的数量，希望这样来保证相应企业的能力。但这样的规定现在催生的是挂靠现象严重。对于企业的质量管理体系，没有具体的要求。对于任何一个企业而言都是有质量管理体系的，质量管理体系是客观存在的，但有的能保证质量的稳定，有的却不能满足要求。通过推行强制的质量管理体系认证，促使相关企业有一个稳定可靠的体系。
另一方面，应强化对质量相关信息的披露，使得建设主体的行为受到有效的约束。政府应构建一个对广大公众公开的信息平台，对存在质量的问题的相关建设企业进行曝光，提高其继续经营的难度，使得他们自发的维护自身形象。
(三) 强化行政监管力度
在商品房的验收中采用备案制，是政府进行宏观管理需要。但是在具体操作中应该做出改革。目前是建设方、勘察、设计、施工、监理单位自验自评，五方进行验收，在《竣工验收备案表》上各自签上验收意见盖章。这五方都是企业，以利益为先，容易结成利益共同体。应该在竣工验收备案登记中加上质检机构，由质检机构对在工程实际施工中检测、检查的数据做出判断。
各级建设行政主管部门应根据本地实际，结合事业单位分类改革情况，将现有的质监机构改为内设部门或直属执法机构承担工程质量监管工作；或通过修改有关法规，明确授权质监机构承担工程质量监管职责。现行质量监督费继续收取，作为政府的非税收入纳入财政管理，专项用于工程质量监管工作。同时加大质监站的财政投入。保证充足的人力、物力的投入。
三、结语
商品房建设是建筑市场中最活跃的元素，商品房的质量关系着民众的基本安全，应积极改革加强多商品房质量的监管，改变当前商品房质量易出质量问题的局面。
关键词：商品房；所有权人权益；质量标准；市场监管；宏观调控
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374(2011)07-0119-02
近年来商品的质量成为社会关注的一个热点问题。出现一批与商品房质量相关的事件，这些事件被人们戏称为“楼脆脆”、“楼歪歪”、“瘦身钢筋”、“竹签签”……在披露出的事件中，经调查都发现在现有商品房质量管理体制下依然存在许多监管的缺口。业主、建设单位、监理、设计……每一个与建设相关的主体都被发现了相关的违法或不作为状况。这样的事件让社会对建设工程的质量抱着严重的怀疑的态度。
同时由2008年汶川地震、2011年日本地震引发的对建筑抗震，全面的建筑的质量等级的要求提高。如何才能解决当前我国建设工程质量在监管过程中存在的问题值得探讨。
一、商品房质量监管困难的原因
商品房质量容易出现问题原因是多方面的。而其中各方的地位和作用是一个影响质量的关键因素。在商品的开发、交易过程中有购房者、开发商、施工单位、勘察、设计单位、材料供应商，监理，以质检站位代表的政府监督部门。可以把他们分成三类：
(一) 最终的所有权人不能参与质量监控
谁投资，谁关心。但商品房在建设销售过程中，存在所有权的转让。商品房是法人投资出售给他人(私人或法人)使用。开发商作为在建设期间的所有人，为自身的经济目的，有可能降低质量管理标准，导致房屋质量出现缺陷。建筑质量的终检的局限使得在房屋建设完成后，很多可能存在的质量问题都被隐蔽而无法检测。只有在建设过程中进行质量监控才能有效地避免或及时发现质量问题，进行处理。在商品房建设期间，未销售的房屋，最终商品房的所有者未确定，无人对房屋修建过程进行主张质量监控的权利。而对已预售的房屋，预购者也无权进行房屋质量进行监控。
(二) 建设单位、承包商、监理等主体为经济目的降低标准
由建设单位、勘察、设计、施工、供应商等构成了一个建设工程质量自管的体系。而这个体系中的个体对质量的认识是有很大的不足的。虽然质量管理大师爱德华·戴明，很早就指出质量才是生存的根本，应该树立正确的质量观，高质量并不等于高成本，高质量的企业才能长期赢得市场。但是我们国家的大量企业依然短视的只关注眼前利益，总希望通过降低质量标准来获取利润。这样在主观上的错误处理，使得很多商品房的质量存在明显缺陷。
监理为主体的专业监督体系，实际工作中作用有限。监理进入商品房的开发的过程是靠法律的推行的。在理论上它应该是监督、管理建设单位、勘察、设计、施工、供应商等的投资、建设活动的。这样监理在理论上与其他主体是处于一个相对矛盾的地位，不容易得到其他的主体的良好配合。同时，监理又是受业主委托进行监理的，能否切实的发挥作用受到业主授权的影响。在大量的工程实践中发现监理是没有得到业主的充分授权的，使得工作开展的时候受到很多限制。
(三) 质检站、质监站、建设局等构成的行政监督体系效力不强
以质监站为主的监督主体虽然对商品在建设过程中进行了严密的监督检查。但监督队伍存在相关专业监督人员配备不到位，如水、电、智能化专业人员数量不足；存在监督人员数量跟不上，人均监督面积过大；存在监督人员的知识结构和技术手段跟不上等现象。这样的状况使得监督检查存在很大的疏漏。
2000年国务院正式颁布实施《建设工程质量管理条例》以来，竣工验收备案制取代以前的竣工验收核查制。建筑工程都是由建设方(或开发商)组织勘察、设计、施工、监理单位自验自评，五家单位在《竣工验收备案表》上各自签上验收意见盖章，然后报送建设局备案，就算是通过验收了。这样的验收在商品房的验收过程中是存在隐患的。没有一个强有力的监督主体对商品房的实体质量进行确认。只是从施工资料方面进行了确认，这显然是不行。
二、商品房质量监管措施的建议
鉴于我国目前的商品房质量监控面临这样的境况建议从以下几方面进行改革：
(一) 在商品房预售阶段组建业主代表会，对商品房质量进行监督
业主需要更早的介入对房屋质量的确认及监控。而作为个体进行这样的活动成本高、缺乏专业性，同时缺乏相应的法规支持。业主委员会这样业主集中进行物业管理模式已经在全国推广，这种模式有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用，为业主的居住中权利的维护和保证起到了极大的作用。
应该将业主参与的模式引入到商品房建设过程中来。这就需要对现行的相关法规进行调整。因为目前业主委员会的组建条件是“居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会(业主委员会)”。
现在市场上开始出现验房师，这就是业主的权益主张的一种方式。但这种方式往往无法完全对房屋质量进行把关。在收房时发现房屋有质量问题拒收也是较困难的。质量管理的最佳的应该是预防。在一定量预售后就组建业主代表会，让业主能介入到商品房的质量监督中。由业主代表会聘请有能力的监督人员进入施工环节，对原材料、半成品、成品进行检验。这将是一个强有力的监督体。让业主代表会在建设期就开始运作，这样能充分保证业主的权利，有效地对建设方的建设行为进行监督。
(二) 加强信息公布，形成对建设单位、承包商、监理的有效约束
要让建设单位、勘察、设计、施工、供应商等自发的强化质量，这才是保证商品房质量的有效的措施。这个一方面依然需要在企业中进行质量教育，让企业，特别是企业负责人认识到质量对于企业的作用。这是一个费时长且见效慢的事，但应该坚持的做，否则我们始终得不到一个好的商业环境。
其次，国家可以采取对建筑企业质量管理体系进行强制认证。促使建筑行业的企业都能构建一个有效的质量管理体系。目前我们对建筑领域的企业资质要求更多的在资金、相应专业的人员数量、已完成工程数量及质量。其中重要的一个资质要求就是相应专业人员的数量，希望这样来保证相应企业的能力。但这样的规定现在催生的是挂靠现象严重。对于企业的质量管理体系，没有具体的要求。对于任何一个企业而言都是有质量管理体系的，质量管理体系是客观存在的，但有的能保证质量的稳定，有的却不能满足要求。通过推行强制的质量管理体系认证，促使相关企业有一个稳定可靠的体系。
另一方面，应强化对质量相关信息的披露，使得建设主体的行为受到有效的约束。政府应构建一个对广大公众公开的信息平台，对存在质量的问题的相关建设企业进行曝光，提高其继续经营的难度，使得他们自发的维护自身形象。
(三) 强化行政监管力度
在商品房的验收中采用备案制，是政府进行宏观管理需要。但是在具体操作中应该做出改革。目前是建设方、勘察、设计、施工、监理单位自验自评，五方进行验收，在《竣工验收备案表》上各自签上验收意见盖章。这五方都是企业，以利益为先，容易结成利益共同体。应该在竣工验收备案登记中加上质检机构，由质检机构对在工程实际施工中检测、检查的数据做出判断。
各级建设行政主管部门应根据本地实际，结合事业单位分类改革情况，将现有的质监机构改为内设部门或直属执法机构承担工程质量监管工作；或通过修改有关法规，明确授权质监机构承担工程质量监管职责。现行质量监督费继续收取，作为政府的非税收入纳入财政管理，专项用于工程质量监管工作。同时加大质监站的财政投入。保证充足的人力、物力的投入。
三、结语
商品房建设是建筑市场中最活跃的元素，商品房的质量关系着民众的基本安全，应积极改革加强多商品房质量的监管，改变当前商品房质量易出质量问题的局面。