论文部分内容阅读
摘 要:从房屋的市场供求、房屋建造成本、党和国家对房地产的政策引导等方面对天津地区房价上涨的原因进行分析,并提出了一些策略建议,以应对房价日益上涨。
关键词:房价上涨;房地产;抑制房价
中图分类号:F2
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)17-0200-01
1 房价持续上涨的原因分析
1.1 市场供求失衡:市场供应少而需求量大
(1)城市化快速发展必然会形成强大的住房需求。
伴随着经济的持续发展与工业化进程的不断推进,我国正处于城市化进程加快发展的阶段,2000年我国城镇人口占总人口的36.22%,2008年我国城镇人口占总人口的45.68%,我国城市化水平不断的发展。城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。对于天津地区来说,截止到2008年年末,天津人口总数为1176万人,城镇人口数908万人,城镇人口占总人口比重为77.23%,再加上京津地区对周边人口的吸引,城市化发展水平比较快,对房屋的需求规模亦是比较大的。
(2)房地产供给结构不合理。
目前,在我国大部分地区的房屋开发中,高档房屋比重过高,中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。在房地产开发中忽视了供需关系状况,造成了价格虚高的高档商品房供过于求,同时,中低价位普通商品房、经济适用房供不应求,导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看,供给结构严重地违背需求结构,在一些档次住房供应量不足的情况下,就会产生结构性泡沫现象。
(3)投资需求。
一般来说,过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的,高价格就带来这些行业巨额的高利润,巨额高利润就刺激了投资需求,投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票市场等投资渠道目前还不完善,这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。
1.2 建房成本的增加
成本上升,既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加,还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。面对通胀预期压力,水泥、钢材、砖等原材料价格都会上涨,直接增加建安成本;农民工工资、管理人员工资也要上调,管理成本增加;07年以来地王项目濒繁出现,再加上市政府基准地价统一上调等直接增加土地成本;同时消费对房屋的需求品质越来越高,品质也是建立在成本基础之上的。
2 天津地区控制房价上涨的阻力分析
2.1 地方政府对房价上涨起了推波助澜的作用
囤地、炒地、炒房被看作高房价的三大元凶。虽然这三个因素对高房价有助推作用,但并非核心因素。在我看来,真正的核心还是各地政府的土地财政,以及附着在房价上的各种政策性费用。《华夏时报》在2009年8月16日就有过调查报道,在土地拍卖过程中,灰色交易普遍存在,“地王”背后更是存在虚假抬价、地方政府与开发商利益分成的真相。另一个真相是,因土地拍卖款是地方政府的主要财政收人,很多地方政府一直在与开发商合谋抬高地价,来从中获取更多的利益。各地政府通过各种手法来抬高地价,无疑是房价不断升高的一个主要原因。2.2 房子的刚性需求过大
我国当前有巨大的房地产需求,这是由以下的几方面的原因造成的:一是过去欠帐太多。长期以来,我国城市的住房实行高度的计划经济,居民获得住房的渠道单一。二是人均GDP达到了住房消费快速增长期,近年来,人们的住房消费观念随着收入的增长正在发生变化,求大求新已经逐步成为一种潮流和时尚,有一套上档次的住房,成为一个人有身份的重要标志。三是房地产已经成为了一种重要的投资手段。四是结婚人口达到阶段顶峰,我国改革开放初期人口和计划生育还比较宽松,而改革开放初期出生的人口,现在逐步进入婚育阶段,从而推动婚房需求。
2.3 中央对天津地区的政策倾斜使得天津房价下降的可能性减小
京津城际快速列车投入运营使得从天津到北京29分钟即可到达,居住在天津、工作在北京因此实现。另外,京津城际快速轨道还将与两端地铁网络无缝对接。除了交通利好,国务院去年发布的“推进开发天津滨海新区”的政策倾斜,以及“北方经济中心”的定位,也成为天津地块升温的助剂。根据规划,到2020年,滨海新区人口将比目前净增170万,届时需新增4000万平方米建筑面积,这一数量已达到天津目前全市商品房的开发总量,这种预期让开发商对天津的开发市场兴趣大增。
3 抑制房价过快上涨的策略建议
3.1 增加有效供给,有效调控需求,注重市场总量均衡
目前的市场正处于供需缺口导致房价涨幅加大的状
态,因此要努力增加有效供给,从而抑制房价上涨过快。在这方面主要可以通过政策的改变,增加今后几年的供应量,如增加有效土地供给、严厉打击企业捂盘等行为、增加同期楼盘的上市量。平衡当前市场的供求总量,仅靠增加有效供给是不够的,还必须合理控制需求的增长,实现供需双向调节。在这方面仍然需要政策进行适当调整优化来实现,比如提高住宅投资投机成本、强化房地产金融政策实施效果、继续控制外资投资规模等。
3.2 坚持正确发挥政府和市场的作用
随着住房市场化改革的深入,目前中国城镇80%左右的住房已经通过市场交易来进行分配,在解决居民住房问题中处于基础型地位,必须毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向。同时,要继续强化政府对困难群众的住房保障职责,建立住房保障体系,政府应当发挥主导作用,解决低收入者的住房问题。在这方面,当前需要解决的问题是科学合理地确定保障对象,把解决中低收入阶层的住房问题纳入公共选择程序。同时,廉租房还是房地产供给的重要组成部分,通过廉租房数量和地点选择,可以起到防止房价大起大落的作用。
3.3 规范房地产市场秩序,抑制投机
温家宝提出政府应做四件事来抑制房价过快上涨,其中:“要维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。我觉得只要政府有决心解决这个问题,而且不是头痛医头、脚痛医脚,而是经过深入调查研究,统筹考虑各方面的情况,制定长远的规划和政策,使我国的房地产有一个稳定发展的局面,这是可以做到的。”首先,政府应当完善和改良土地交易系统。建立土地市场宏观监测机制,加强对土地市场供需结构的宏观调控,从而增加土地供应计划的动态性,有效地稳定地价水平。其次,严格中介机构市场准入,加强市场监测,完善市场信息披露制度,依法严肃查处违法违规销售行为。
参考文献
[1]中华人民共和国国家统计局网:中国统计年鉴[G].2009.
[2]肖卫东.我国房价上涨的主要原因及其抑制对策[J].中国科技信息,2008,(09).
[3]张永岳.抑制房价上涨,供求平衡是关键[J].2008,6.
[4]崔彦峰 戴艳军.浅析房价持续上涨的原因及对策[J].当代经济.
关键词:房价上涨;房地产;抑制房价
中图分类号:F2
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)17-0200-01
1 房价持续上涨的原因分析
1.1 市场供求失衡:市场供应少而需求量大
(1)城市化快速发展必然会形成强大的住房需求。
伴随着经济的持续发展与工业化进程的不断推进,我国正处于城市化进程加快发展的阶段,2000年我国城镇人口占总人口的36.22%,2008年我国城镇人口占总人口的45.68%,我国城市化水平不断的发展。城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。对于天津地区来说,截止到2008年年末,天津人口总数为1176万人,城镇人口数908万人,城镇人口占总人口比重为77.23%,再加上京津地区对周边人口的吸引,城市化发展水平比较快,对房屋的需求规模亦是比较大的。
(2)房地产供给结构不合理。
目前,在我国大部分地区的房屋开发中,高档房屋比重过高,中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。在房地产开发中忽视了供需关系状况,造成了价格虚高的高档商品房供过于求,同时,中低价位普通商品房、经济适用房供不应求,导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看,供给结构严重地违背需求结构,在一些档次住房供应量不足的情况下,就会产生结构性泡沫现象。
(3)投资需求。
一般来说,过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的,高价格就带来这些行业巨额的高利润,巨额高利润就刺激了投资需求,投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票市场等投资渠道目前还不完善,这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。
1.2 建房成本的增加
成本上升,既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加,还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。面对通胀预期压力,水泥、钢材、砖等原材料价格都会上涨,直接增加建安成本;农民工工资、管理人员工资也要上调,管理成本增加;07年以来地王项目濒繁出现,再加上市政府基准地价统一上调等直接增加土地成本;同时消费对房屋的需求品质越来越高,品质也是建立在成本基础之上的。
2 天津地区控制房价上涨的阻力分析
2.1 地方政府对房价上涨起了推波助澜的作用
囤地、炒地、炒房被看作高房价的三大元凶。虽然这三个因素对高房价有助推作用,但并非核心因素。在我看来,真正的核心还是各地政府的土地财政,以及附着在房价上的各种政策性费用。《华夏时报》在2009年8月16日就有过调查报道,在土地拍卖过程中,灰色交易普遍存在,“地王”背后更是存在虚假抬价、地方政府与开发商利益分成的真相。另一个真相是,因土地拍卖款是地方政府的主要财政收人,很多地方政府一直在与开发商合谋抬高地价,来从中获取更多的利益。各地政府通过各种手法来抬高地价,无疑是房价不断升高的一个主要原因。2.2 房子的刚性需求过大
我国当前有巨大的房地产需求,这是由以下的几方面的原因造成的:一是过去欠帐太多。长期以来,我国城市的住房实行高度的计划经济,居民获得住房的渠道单一。二是人均GDP达到了住房消费快速增长期,近年来,人们的住房消费观念随着收入的增长正在发生变化,求大求新已经逐步成为一种潮流和时尚,有一套上档次的住房,成为一个人有身份的重要标志。三是房地产已经成为了一种重要的投资手段。四是结婚人口达到阶段顶峰,我国改革开放初期人口和计划生育还比较宽松,而改革开放初期出生的人口,现在逐步进入婚育阶段,从而推动婚房需求。
2.3 中央对天津地区的政策倾斜使得天津房价下降的可能性减小
京津城际快速列车投入运营使得从天津到北京29分钟即可到达,居住在天津、工作在北京因此实现。另外,京津城际快速轨道还将与两端地铁网络无缝对接。除了交通利好,国务院去年发布的“推进开发天津滨海新区”的政策倾斜,以及“北方经济中心”的定位,也成为天津地块升温的助剂。根据规划,到2020年,滨海新区人口将比目前净增170万,届时需新增4000万平方米建筑面积,这一数量已达到天津目前全市商品房的开发总量,这种预期让开发商对天津的开发市场兴趣大增。
3 抑制房价过快上涨的策略建议
3.1 增加有效供给,有效调控需求,注重市场总量均衡
目前的市场正处于供需缺口导致房价涨幅加大的状
态,因此要努力增加有效供给,从而抑制房价上涨过快。在这方面主要可以通过政策的改变,增加今后几年的供应量,如增加有效土地供给、严厉打击企业捂盘等行为、增加同期楼盘的上市量。平衡当前市场的供求总量,仅靠增加有效供给是不够的,还必须合理控制需求的增长,实现供需双向调节。在这方面仍然需要政策进行适当调整优化来实现,比如提高住宅投资投机成本、强化房地产金融政策实施效果、继续控制外资投资规模等。
3.2 坚持正确发挥政府和市场的作用
随着住房市场化改革的深入,目前中国城镇80%左右的住房已经通过市场交易来进行分配,在解决居民住房问题中处于基础型地位,必须毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向。同时,要继续强化政府对困难群众的住房保障职责,建立住房保障体系,政府应当发挥主导作用,解决低收入者的住房问题。在这方面,当前需要解决的问题是科学合理地确定保障对象,把解决中低收入阶层的住房问题纳入公共选择程序。同时,廉租房还是房地产供给的重要组成部分,通过廉租房数量和地点选择,可以起到防止房价大起大落的作用。
3.3 规范房地产市场秩序,抑制投机
温家宝提出政府应做四件事来抑制房价过快上涨,其中:“要维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。我觉得只要政府有决心解决这个问题,而且不是头痛医头、脚痛医脚,而是经过深入调查研究,统筹考虑各方面的情况,制定长远的规划和政策,使我国的房地产有一个稳定发展的局面,这是可以做到的。”首先,政府应当完善和改良土地交易系统。建立土地市场宏观监测机制,加强对土地市场供需结构的宏观调控,从而增加土地供应计划的动态性,有效地稳定地价水平。其次,严格中介机构市场准入,加强市场监测,完善市场信息披露制度,依法严肃查处违法违规销售行为。
参考文献
[1]中华人民共和国国家统计局网:中国统计年鉴[G].2009.
[2]肖卫东.我国房价上涨的主要原因及其抑制对策[J].中国科技信息,2008,(09).
[3]张永岳.抑制房价上涨,供求平衡是关键[J].2008,6.
[4]崔彦峰 戴艳军.浅析房价持续上涨的原因及对策[J].当代经济.