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浦东旧住宅小区的住房是指以动迁户为主的公房和售后公房，这一地区是新区物业管理矛盾最多、历史遗留问题最集中的地方，表现为住房质量差、管理不规范、物业服务水平低。根据调查，物业公司由于收费低、负担重、政策不配套，致使多数企业处于亏损和潜亏状态，难以承担旧住宅小区的物业管理重任。调查表明，如果在浦东旧住宅小区实行营业税“先征后返”的税收优惠政策，一方面可以提高物业公司的收入；另一方面通过制定“具体实施办法”将这部分收入直接用于提高物业服务质量，使这一地区的住户真正得到实惠。而物业公司通过提高服务质量进而提高物业