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通过投资性房地产采用公允价值计量的现状发现上市公司在采用公允价值模式时相当谨慎。本文以2009年变更为公允价值模式进行后续计量的深圳中航地产为例，分析了目前采用公允价值计量模式的基本动因及成本，并根据使用公允价值的严格条件与困境得出几点启示，以期更好地实施公允价值计置维护投资者等利益相关者的利益。
一、投资性房地产公允价值计量模式实施现状
证监会关于上市公司2008年年报披露工作的要求中曾明确指出继续谨慎采用公允价值模式计量投资性房地产，除非有明确的证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得外，应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。另准则还规定，企业已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式。可见我国上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产的门槛很高且给予上市公司的选择空间较大，企业风险也比较大。
如今准则正式实施已3年多，证监会的《上市公司执行企业会计准则监管报告》显示,2007年年报中披露采用公允价值模式计量投资性房地产的有14家，拥有投资性房地产的企业共626家，占拥有投资性房地产项目上市公司的2.24‰2008年年报中披露的也仅有21家，拥有投资性房地产的企业有670家，占3.13‰2009年增至23家，其余的均采用成本模式。其中采用公允价值模式的房地产类上市公司包括津滨发展、正和实业、卧龙地产、金融街、泛海建设和中航地产等。可见，上市公司在选择公允价值计量投资性房地产的问题上相当谨慎。
2009年年报新增采用公允价值计量投资性房地产的上市公司有泛海建设和中航地产。其中中航地产2009年投资性房地产占公司总资产的9.36％，占净资产的29.05％，与其他已经采用公允价值计量投资性房地产的上市公司相比，所占比重已较高，为何它在2009年才采用公允价值模式呢?
以下即以2009年1月新增采用公允价值方式的上市公司——中航地产(000043)为例，详细分析该公司变更计量方式的原因以及相关成本，进而了解拥有投资性房地产的公司为何由成本模式变更为公允价值模式。
二、深圳中航地产股份公司投资性房地产的后续计量状况分析
(一)中航地产投资性房地产后续计量概况
深圳中航地产股份公司于2009年4月26日公告，自2009年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。之前采用成本模式计量。期末与期初公允价值相比，当变动幅度小于5％时，不进行会计调账，仍按期初公允价值计量，变动幅度大于5％时，进行调账处理。
为了更加真实、客观地反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况，更真实地反映公司的财务状况和经营成果，采用公允价值模式进行后续计量符合全体股东的利益。加之公司商业地产的市场定位以及未来公司的商业地产会逐年增加，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。
公司目前投资性房地产项目位于深圳的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
(二)相关指标分析
1 投资性房地产占总资产以及净资产的比例
由表1可知，中航地产投资性房地产占总资产的比重较为平稳，平均为10.14％左右，占净资产的比例平均为28.72％。可见投资性房地产已占公司资产较高的比重，公司有充分反映资产真实价值的必要性。
2 般资性房地产公允价值变动损益占利润总额以及非经常损益的份额
从表2可以看出，投资性房地产公允价值变动在利润总额以及非经常损益中所占比例很高，已构成利润的很大一部分。
从表3可以看出，2008年以来公司扣除非经常损益后的净资产收益率偏低，而计入非经常损益后的净资产收益率指标有所上升，其中2009年变动幅度较大，上升到3.66％，这在一定程度上改善了公司的经营业绩指标，2009年公司的非经常损益中包含了超过50％的因投资性房地产而产生的公允价值变动损益，可见通过采用公允价值增加了会计盈余。
(三)变更的动因
就房地产企业而言，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，而且公允价值运用的市场环境也日益成熟。
2008年金融危机下，房价面临很大的不确定性。此外，公司董事长吴光权将要于2009年终止任职。种种原因很可能影响了公司在2009年变更投资性房地产后续计量方式。
1 决策有用观的影响
在决策有用观下，计量模式的选择要看能否满足会计信息使用者对会计信息的要求，公允价值模式成为决策相关的计量模式。
公司为了更真实地反映公司的财务状况和经营成果，以有助于广大投资者更全面地了解公司的经营与资产情况满足其对会计信，息的需求，变更为公允价值模式。
2 影响资本结构，便于与国际比较，有利于融资
资产账面价值的增加一方面会降低企业的资产负债率，使企业呈现出较低的财务风险，有利于企业在资本市场获得正确的定位，从而也有利于企业增强再融资能力，获得资本市场的便利，帮助企业更好地借助资本市场的力量来发展。
从表1可以看出，投资性房地产已占公司净资产的较大部分，通过公允价值计量，在资产价值上升时，可以提高资产价值，降低资产负债率，存在一定粉饰财务指标的作用。
另一方面，采用公允价值模式计量的规定，与国际会计准则基本接轨，更加方便了投资者横向对比国内、国外企业的价值，便于再融资。
3 盈余管理动机
2009年仇慎谦由总经理调任董事长，石正林由常务副总经理调任总经理，有可能基于报酬契约等原因而具有增加当期会计盈余的动机曲表2.3可知，公允价值变动损益占非经常损益以及利润总额的比例较高，通过变更计量方式提高了资产收益率等经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行情况变好。
(四)变更的成本
中航地产2009年才变更为公允价值模式计量投资性房地产，从成本角度分析如下：
1 公允价值的取得成本较高
采用公允价值对投资性房地产进行后续计量必须同时满足以下两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。
目前一些已经采用公允价值模式的企业，其公允价值信息的取得方式大致有四种：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、第三方调查报告获得和双方谈判价格。
首先，我国企业大都没有建立起自己的公允价值信息收集和定价系统，势必
一、投资性房地产公允价值计量模式实施现状
证监会关于上市公司2008年年报披露工作的要求中曾明确指出继续谨慎采用公允价值模式计量投资性房地产，除非有明确的证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得外，应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。另准则还规定，企业已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式。可见我国上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产的门槛很高且给予上市公司的选择空间较大，企业风险也比较大。
如今准则正式实施已3年多，证监会的《上市公司执行企业会计准则监管报告》显示,2007年年报中披露采用公允价值模式计量投资性房地产的有14家，拥有投资性房地产的企业共626家，占拥有投资性房地产项目上市公司的2.24‰2008年年报中披露的也仅有21家，拥有投资性房地产的企业有670家，占3.13‰2009年增至23家，其余的均采用成本模式。其中采用公允价值模式的房地产类上市公司包括津滨发展、正和实业、卧龙地产、金融街、泛海建设和中航地产等。可见，上市公司在选择公允价值计量投资性房地产的问题上相当谨慎。
2009年年报新增采用公允价值计量投资性房地产的上市公司有泛海建设和中航地产。其中中航地产2009年投资性房地产占公司总资产的9.36％，占净资产的29.05％，与其他已经采用公允价值计量投资性房地产的上市公司相比，所占比重已较高，为何它在2009年才采用公允价值模式呢?
以下即以2009年1月新增采用公允价值方式的上市公司——中航地产(000043)为例，详细分析该公司变更计量方式的原因以及相关成本，进而了解拥有投资性房地产的公司为何由成本模式变更为公允价值模式。
二、深圳中航地产股份公司投资性房地产的后续计量状况分析
(一)中航地产投资性房地产后续计量概况
深圳中航地产股份公司于2009年4月26日公告，自2009年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。之前采用成本模式计量。期末与期初公允价值相比，当变动幅度小于5％时，不进行会计调账，仍按期初公允价值计量，变动幅度大于5％时，进行调账处理。
为了更加真实、客观地反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况，更真实地反映公司的财务状况和经营成果，采用公允价值模式进行后续计量符合全体股东的利益。加之公司商业地产的市场定位以及未来公司的商业地产会逐年增加，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。
公司目前投资性房地产项目位于深圳的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
(二)相关指标分析
1 投资性房地产占总资产以及净资产的比例
由表1可知，中航地产投资性房地产占总资产的比重较为平稳，平均为10.14％左右，占净资产的比例平均为28.72％。可见投资性房地产已占公司资产较高的比重，公司有充分反映资产真实价值的必要性。
2 般资性房地产公允价值变动损益占利润总额以及非经常损益的份额
从表2可以看出，投资性房地产公允价值变动在利润总额以及非经常损益中所占比例很高，已构成利润的很大一部分。
从表3可以看出，2008年以来公司扣除非经常损益后的净资产收益率偏低，而计入非经常损益后的净资产收益率指标有所上升，其中2009年变动幅度较大，上升到3.66％，这在一定程度上改善了公司的经营业绩指标，2009年公司的非经常损益中包含了超过50％的因投资性房地产而产生的公允价值变动损益，可见通过采用公允价值增加了会计盈余。
(三)变更的动因
就房地产企业而言，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，而且公允价值运用的市场环境也日益成熟。
2008年金融危机下，房价面临很大的不确定性。此外，公司董事长吴光权将要于2009年终止任职。种种原因很可能影响了公司在2009年变更投资性房地产后续计量方式。
1 决策有用观的影响
在决策有用观下，计量模式的选择要看能否满足会计信息使用者对会计信息的要求，公允价值模式成为决策相关的计量模式。
公司为了更真实地反映公司的财务状况和经营成果，以有助于广大投资者更全面地了解公司的经营与资产情况满足其对会计信，息的需求，变更为公允价值模式。
2 影响资本结构，便于与国际比较，有利于融资
资产账面价值的增加一方面会降低企业的资产负债率，使企业呈现出较低的财务风险，有利于企业在资本市场获得正确的定位，从而也有利于企业增强再融资能力，获得资本市场的便利，帮助企业更好地借助资本市场的力量来发展。
从表1可以看出，投资性房地产已占公司净资产的较大部分，通过公允价值计量，在资产价值上升时，可以提高资产价值，降低资产负债率，存在一定粉饰财务指标的作用。
另一方面，采用公允价值模式计量的规定，与国际会计准则基本接轨，更加方便了投资者横向对比国内、国外企业的价值，便于再融资。
3 盈余管理动机
2009年仇慎谦由总经理调任董事长，石正林由常务副总经理调任总经理，有可能基于报酬契约等原因而具有增加当期会计盈余的动机曲表2.3可知，公允价值变动损益占非经常损益以及利润总额的比例较高，通过变更计量方式提高了资产收益率等经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行情况变好。
(四)变更的成本
中航地产2009年才变更为公允价值模式计量投资性房地产，从成本角度分析如下：
1 公允价值的取得成本较高
采用公允价值对投资性房地产进行后续计量必须同时满足以下两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。
目前一些已经采用公允价值模式的企业，其公允价值信息的取得方式大致有四种：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、第三方调查报告获得和双方谈判价格。
首先，我国企业大都没有建立起自己的公允价值信息收集和定价系统，势必