<正>物业管理涉及千家万户,事关群众切身利益,是一项很重要的工作,也是一项很难让群众满意的工作,一段时间以来,已成为各地政府行政主管部门的一道难题。由江苏省质量技术监督局和南京大学共同完成的2005年江苏省服务行业20家用户满意度调查结果公布,物业管理行业排名倒数第三,群众的满意率仅为39.8%,而不满意率却高达60.2%。与此同时,在江苏省淮安市却出现了不同的情况。据报道,2005年在“3·15”市消协等部门对淮安市物业管理工作进行市民短信调查,5400人参与,群众满意率为66.7%,高出全省平均满意度26.9%个百分点。2005年底,市区各街道办事处通过向广大业主发放征求意见表并由业主委员会汇总认可的调查方式,主城区群众对物业管理满意率高达83.6%。淮安群众对物业管理工作的满意度近年来不断提高,究其原因可能是多方面的,但笔者认为,其中最主要一条还是机制创新,将物业管理纳入社区建设统一管理,探索了一条街道、居委会参与物业管理的新模式。1.国外真正实行的物业管理是业主自治管理物业管理的概念是在70年代末、80年代初从香港传入广东地区的。通过物业公司对小区进行管理与我国内地计划经济年代房管所管理住宅的模式比较吻合,目前我国体制中的归口管理部门力主将这种模式固定为小区管理的唯一模式,但是国外及我国的香港、台湾地区真实的物业管理并非这种单一模式。他们实行的其实是业主自治的管理模式。在海外,房地产商前期委托物业公司对物业进行管理的权利,不是源自房地产商的身份,而是源自房屋出售前的业主身份;他们建立子公司对物业进行管理,实际上就是自行管理。而现在的情况是,一些来中国内地投资的外国和香港房地产商看准我国内地物业管理法规方面的空白,把物业管理作为自身房地产开发利润的延续,他们出于自身经济利益的考虑,并没有把上述的真实情况告诉我们,而是极力推销已被逐步淘汰的“谁建设、谁管理”的旧有的物业管理模式。