以房养老，简单地说，就是满60岁的人，可以将自己拥有完全产权的房子抵押给保险公司，获得养老金。老人身故后，房子由保险公司处置，比如卖掉———用来还老人花去的钱。
　　但保险公司做这样的事，心里是没有底的，因为不知道老人身故后，房子还能值多少钱。一套抵押了100万元的房子，在老人身故后要是贬值了，只值80万元了，怎么办？那不是赔大发了吗？还有，70年的产权绕不过去。老人去世了，土地的使用权也到期了，很可能意味着保险公司血本无归。
　　于是，保监会出台的试点指导意见，就开始谋划保障保险公司的利益。诸多限制出现了：老人必须拥有完全产权，保险公司注册资本不能低于20亿元，开业必须满5年，初次贷款不得超过500万元，保险公司业务中此类业务总量受到严格限制，房子的评估费用需要保险公司与消费者共同承担，等等。
　　限制越多，服务面就越窄。可以说，这些限制基本等同于把“以房养老”这条路给堵死了。比如，一个老人打算把房子抵押出去，换取养老金，结果他发现，房子是自己和妻子共同拥有产权，得，不搞个假离婚这事儿就黄了。再比如，老人认定的房屋价值，保险公司不认可，双方去评估，很可能合同没签成，老人却要花掉一笔评估费。好不容易达成各种共识，去办手续，保险公司的抵押贷款额度又没了———因为现实中保监会有各种条件的限制，保险公司的贷款额度太低，这样势必达不到养老预期。
　　这些还不是最关键的，最关键的是70年的土地使用年限。在北京，许多老人住的是上世纪八九十年代甚至更早建成的房屋，就算他们今年开始“以房养老”，等到二三十年以后，距70年的年限已经很近了，就算是没到，那房子质量还扛得住嗎？遇到拆迁怎么办？遇到天灾人祸又怎么办？难道还得再花一笔钱，去上附加险吗？
　　房子老、小、差，保险公司肯定不爱接单；房子高、大、上，又有500万元的额度限制。难怪业内人士会说，这样的业务，市场总量不是很大，特别复杂，面对的也是一些特殊人群。要是只面对很小的市场、很少的人群，“以房养老”的意义何在？它就不解决问题了。
　　在保监会为保险公司精打细算的时候，却没有人为老人们维护利益。例如贷款如何发放？如果想要赎回房屋，要走怎样的程序？老人如果签下合同后不久就去世了，事情该怎么处理？诸如此类，都是糊涂账。这也会为今后一些保险公司设立合同陷阱、写入霸王条款埋下伏笔。
　　这样看来，“以房养老”依旧是美丽的画饼，两头都怕，两头都不明白。这根本就不是保监会一家的事，它需要其他部门的政策配套，特别是土地使用权规则的进一步明晰，以及对老年人利益的根本保障。最闹心的结果就是，它没有变成一种养老手段，而是变成了一种纯技术的金融游戏。