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【摘要】房地产行业的金融创新是我国整体金融创新活动中的重要组成部分。本文介绍了房地产金融创新的内涵与主要功能，分析了房地产金融创新面临的问题，并提出了促进我国房地产金融创新的对策。
【关键词】房地产；金融创新；问题；对策
1、前言
房地产行业是我国经济的支柱产业。1991年的住房公积金制度改革是我国房地产金融创新的开始。1998年朱镕基政府开启了房地产市场的市场化改革的方向。房地产市场的发展与成我国城镇化的发展趋势有着极为密切的关系。市场需求决定了房地产市场的发展。同时，房地产市场的发展离不开房地产市场的金融创新。因此，加大对我国房地产金融创新具有现实意义。
2、房地产金融创新的内涵与主要功能
2.1房地产金融创新的内涵
房地产金融创新，它首先是一种金融创新的形式歧视。其次，它是与房地产行业有关系的。根据学者的研究，房地产金融，是指在土地和房屋的开发、施工建造与消费过程中资金供需求双方形成的一系列的有关金融活动的总和。房地产金融创新要取得理想的效果，就需要逐步建立良好的房地产金融创新的机制，研发符合市场需求的房地产金融产品与工具，以及开发房地产金融稳健发展的避险工具，实现房地产资源的价值。
2.2房地产金融创新的主要功能
首先，房地产金融创新，增加了投资渠道，促进资金的流通。房地产金融具有一定的资金杠杆功能，使投资房地产投资者能够以小搏大，获得满意的投资回报。其次，通过房地产金融创新，可以为购房者提供更多的选择，从而增加了社会福祉。另外，通过解决新信息不对称和降低交易成本，适度的房地产金融创新可以转移、降低和分散风险。
3、我国房地产金融创新面临的突出问题
目前我国房地产金融创新正处于野蛮生长和盲目扩张状态向精细深耕的阶段发生根本性转变。在此过程中，房地产金融创新面临了诸多的问题。
3.1房地产金融以银行信贷为主，金融创新风险过于集中
房地产的融资渠道不够顺畅，一般只有商业银行借贷一条路可走。而由于房地产金融创新的门槛极高，证券、基金和信托产品的开发严重落后于现实的需要，在资本市场上的直接融资和房地产资产证券化步伐缓慢，致使绝大多数的房地产开发企业背负沉重的负担，定期对借贷银行的还本付息使企业的资金流动性缺乏，自我造血功能不足。
3.2房地产金融创新产品少，产品没有合理规划
除了极少数的上市型房地产企业可以以定增、配股等形式便捷地从资本市场筹措资金以外，房地产行业的金融创新比较匮乏，产品单一，同质性竞争现象比较多。房地产行业对金融创新的认识和重视程度很不够，金融创新在结构设计上也有所偏颇。这主要是缺乏善于实际运作的金融创新人才。比如，发行的信托产品平均期限过短，给企业无端地增加了兑付压力。
3.3由于信息不对称的问题，房地产金融创新导致企业道德风险严重
房地产的金融创新，流程和过程比较复杂，导致了信息不对称和信息失真问题激增。比如在资产证券化的过程中，房地产公司的住房抵押贷款，打包资产层层向外转售，使金融链条不断拉长，潜在风险不断加大。房地产的资产变得可交易性的同时，由于无法获知原始的抵押贷款信息，交易者和终端投资者已经无法正确判断交易的风险程度，这极易发生相关房地产企业违约的道德风险。
3.4房地产两级金融市场发展不平衡，严重制约金融产品的创新与发展
目前，它的金融市场主要在一级市场内交易和内循环，发展空间极为狭窄，融资能力缺失。我国的房地产金融市场无法实现与二级市场的良好对接，无法引入二级市场众多投资者的资金，致使融资渠道主要集中于银行借贷。
4、促进我国房地产金融创新的对策
4.1加强对房地产金融产品创新的管理，开发房地产金融避险工具
产品创新是房地产金融创新的依归和最终去处，也决定了金融创新的效果。根据目前的实际情况，房地产金融创新应当聚焦以下三个方面：第一，推动房地产产品的资产证券化水平，特别是住房按揭贷款的证券化程度，降低银行业的房贷风险，化解银行体系的潜在的系统性风险的爆发。并且，提高相关资产的流动性，促进房地产金融市场与资本市场的无缝对接和良性互动。第二，创设房地产金融衍生产品，对冲和事先锁定风险，为房地产企业提供套期保值等避险手段，比如房地产指数期货、房地产期权产品和房地产的相关基金产品等。第三，设立以银行资金为劣后端的“银行加信托”式的房地产金融组合产品，降低银行资金的风险，拓宽房地产公司的资金筹措渠道。此类产品因合理设计产品期限，避免爆发的集中兑付压力。
4.2拓宽房地产融资渠道，分散金融创新风险
采取措施，鼓励房地产企业上市IPO融资。设立各类房地产投资信托基金和产业发展基金，降低房地产企业间接融资的比重，降低银行借贷的违约风险。通过发行股票、定增配售和发行公司债券等形式，加大房地产企业的直接融资力度，实现与二级资本市场的无缝对接。
4.3建立多元的房地产金融创新机构机制
以政府主导、民间资本参与的形式构建多元化的房地产金融创新机构机制。着力发展房地产贷款的担保机构、保险公司、投资基金管理公司和财务公司，提供各类中介性质的服务。
4.4完善房地产金融创新市场，促进资源优化配置
一个理想的房地产金融市场是由一级市场和二级市场构成的多层次、全方位的市场体系。我国目前的房地产金融市场现状是，两类市场发展不平衡，二级市场的培育和发展严重落后于一级市场，但是一级市场也有待于提高。在建立完善的信用评价机制的条件下，适当地推进房地产的资产证券化水平，分散风险，提高资产质量，并给二级市场的投资者以选择的机会。
4.5防范和规避金融风险
金融创新需要一定的規制，否则可能带来较大的风险。因此，对于房地产业金融创新可能带来的不良后果，我们应当事先有所准备，设置预案。总的来说，一是要分散房地产企业拆借银行资金时可能集中爆发的信用风险和道德风险：二是要尽快建立房地产贷款的再保险体制，分散可能面对的风险；三是建立动态的信贷风险预警机制，运用大数据分析和专人跟踪等方式第一时间预警并予以处置；四是建设全行业的金融风险监控体系，消弭潜在的系统风险；五是建立信用评价机制，从源头上控制借款人的借贷风险。结语：
总之，面对房地产行业在金融创新中暂时面临的困难和问题，我们既有坦然地面对挑战，认真地思考解决之道，更要把它作为房地产行业获得新的发展的机遇。
【关键词】房地产；金融创新；问题；对策
1、前言
房地产行业是我国经济的支柱产业。1991年的住房公积金制度改革是我国房地产金融创新的开始。1998年朱镕基政府开启了房地产市场的市场化改革的方向。房地产市场的发展与成我国城镇化的发展趋势有着极为密切的关系。市场需求决定了房地产市场的发展。同时，房地产市场的发展离不开房地产市场的金融创新。因此，加大对我国房地产金融创新具有现实意义。
2、房地产金融创新的内涵与主要功能
2.1房地产金融创新的内涵
房地产金融创新，它首先是一种金融创新的形式歧视。其次，它是与房地产行业有关系的。根据学者的研究，房地产金融，是指在土地和房屋的开发、施工建造与消费过程中资金供需求双方形成的一系列的有关金融活动的总和。房地产金融创新要取得理想的效果，就需要逐步建立良好的房地产金融创新的机制，研发符合市场需求的房地产金融产品与工具，以及开发房地产金融稳健发展的避险工具，实现房地产资源的价值。
2.2房地产金融创新的主要功能
首先，房地产金融创新，增加了投资渠道，促进资金的流通。房地产金融具有一定的资金杠杆功能，使投资房地产投资者能够以小搏大，获得满意的投资回报。其次，通过房地产金融创新，可以为购房者提供更多的选择，从而增加了社会福祉。另外，通过解决新信息不对称和降低交易成本，适度的房地产金融创新可以转移、降低和分散风险。
3、我国房地产金融创新面临的突出问题
目前我国房地产金融创新正处于野蛮生长和盲目扩张状态向精细深耕的阶段发生根本性转变。在此过程中，房地产金融创新面临了诸多的问题。
3.1房地产金融以银行信贷为主，金融创新风险过于集中
房地产的融资渠道不够顺畅，一般只有商业银行借贷一条路可走。而由于房地产金融创新的门槛极高，证券、基金和信托产品的开发严重落后于现实的需要，在资本市场上的直接融资和房地产资产证券化步伐缓慢，致使绝大多数的房地产开发企业背负沉重的负担，定期对借贷银行的还本付息使企业的资金流动性缺乏，自我造血功能不足。
3.2房地产金融创新产品少，产品没有合理规划
除了极少数的上市型房地产企业可以以定增、配股等形式便捷地从资本市场筹措资金以外，房地产行业的金融创新比较匮乏，产品单一，同质性竞争现象比较多。房地产行业对金融创新的认识和重视程度很不够，金融创新在结构设计上也有所偏颇。这主要是缺乏善于实际运作的金融创新人才。比如，发行的信托产品平均期限过短，给企业无端地增加了兑付压力。
3.3由于信息不对称的问题，房地产金融创新导致企业道德风险严重
房地产的金融创新，流程和过程比较复杂，导致了信息不对称和信息失真问题激增。比如在资产证券化的过程中，房地产公司的住房抵押贷款，打包资产层层向外转售，使金融链条不断拉长，潜在风险不断加大。房地产的资产变得可交易性的同时，由于无法获知原始的抵押贷款信息，交易者和终端投资者已经无法正确判断交易的风险程度，这极易发生相关房地产企业违约的道德风险。
3.4房地产两级金融市场发展不平衡，严重制约金融产品的创新与发展
目前，它的金融市场主要在一级市场内交易和内循环，发展空间极为狭窄，融资能力缺失。我国的房地产金融市场无法实现与二级市场的良好对接，无法引入二级市场众多投资者的资金，致使融资渠道主要集中于银行借贷。
4、促进我国房地产金融创新的对策
4.1加强对房地产金融产品创新的管理，开发房地产金融避险工具
产品创新是房地产金融创新的依归和最终去处，也决定了金融创新的效果。根据目前的实际情况，房地产金融创新应当聚焦以下三个方面：第一，推动房地产产品的资产证券化水平，特别是住房按揭贷款的证券化程度，降低银行业的房贷风险，化解银行体系的潜在的系统性风险的爆发。并且，提高相关资产的流动性，促进房地产金融市场与资本市场的无缝对接和良性互动。第二，创设房地产金融衍生产品，对冲和事先锁定风险，为房地产企业提供套期保值等避险手段，比如房地产指数期货、房地产期权产品和房地产的相关基金产品等。第三，设立以银行资金为劣后端的“银行加信托”式的房地产金融组合产品，降低银行资金的风险，拓宽房地产公司的资金筹措渠道。此类产品因合理设计产品期限，避免爆发的集中兑付压力。
4.2拓宽房地产融资渠道，分散金融创新风险
采取措施，鼓励房地产企业上市IPO融资。设立各类房地产投资信托基金和产业发展基金，降低房地产企业间接融资的比重，降低银行借贷的违约风险。通过发行股票、定增配售和发行公司债券等形式，加大房地产企业的直接融资力度，实现与二级资本市场的无缝对接。
4.3建立多元的房地产金融创新机构机制
以政府主导、民间资本参与的形式构建多元化的房地产金融创新机构机制。着力发展房地产贷款的担保机构、保险公司、投资基金管理公司和财务公司，提供各类中介性质的服务。
4.4完善房地产金融创新市场，促进资源优化配置
一个理想的房地产金融市场是由一级市场和二级市场构成的多层次、全方位的市场体系。我国目前的房地产金融市场现状是，两类市场发展不平衡，二级市场的培育和发展严重落后于一级市场，但是一级市场也有待于提高。在建立完善的信用评价机制的条件下，适当地推进房地产的资产证券化水平，分散风险，提高资产质量，并给二级市场的投资者以选择的机会。
4.5防范和规避金融风险
金融创新需要一定的規制，否则可能带来较大的风险。因此，对于房地产业金融创新可能带来的不良后果，我们应当事先有所准备，设置预案。总的来说，一是要分散房地产企业拆借银行资金时可能集中爆发的信用风险和道德风险：二是要尽快建立房地产贷款的再保险体制，分散可能面对的风险；三是建立动态的信贷风险预警机制，运用大数据分析和专人跟踪等方式第一时间预警并予以处置；四是建设全行业的金融风险监控体系，消弭潜在的系统风险；五是建立信用评价机制，从源头上控制借款人的借贷风险。结语：
总之，面对房地产行业在金融创新中暂时面临的困难和问题，我们既有坦然地面对挑战，认真地思考解决之道，更要把它作为房地产行业获得新的发展的机遇。