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摘 要：对住宅小区不同阶段的测量分为房屋预测和实物测绘。根据有关部门批准的施工图面积计算出来的是房产预测。根据房屋竣工验收的相关验收数据进行现场勘测是房产预测。本文对房地产预测与实际测量区域差异原因进行了分析，并对这些差异提出了解决方法。
关键词：商品房；测绘面积；销售面积；差别分析
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）18-0181-02
引 言
商品房预售和商品房现售组成了商品房销售，房产预测的面积是商品房预售所采用的面积，房屋竣工后的商品房现售采用的是经房地产所勘测出的面积。因为测绘面积与销售面积测量出来不一致，就会导致房屋的建筑面积不一致，这取决于预测的基础和实际测绘。地点管理不一致的话，就可能会引起纠纷，造成社会的不稳定。对房产预测和测绘面积的差异进行处理，对购房者的利益給予一定的保障，做到房地产测绘成果公平、公正、公开，这是广大房地产测绘工作者应该及时思考的问题。
1 房产预测绘与实测绘的内容
（1）房地产测绘主要是对有关房屋和土地信息的获取和表达，为房地产、地籍管理、等城镇规划建设提供数据和信息。房屋测主要是需要确定好房屋的位置、边界等状态，并通过文本、数据和图形的方式进行表示。房地产测绘的基本内容包括：房产平面的控制测量、房产调查的要素等等。提供的内容数据结果，应记录在房产簿册、房产数据和房产图集三部分中。
（2）房产预测图是指房地产开发企业和其他单位办理建筑许可证和预售许可证。委托具有测绘资质的单位，在规划审批的基础上按照图纸和相关资料，对房产面积进行测量。
2 开展商品房预测绘工作的重要性
（1）商品房项目的开发不仅可以规范开发企业的商品房预售行为，而且对于商品房的预售行为可以有效地对其进行规范。可以使新商业建筑面积的纠纷大大减少，降低群众的购房风险，对购房者的合法权益进行保护。
（2）管理部门能够充分利用综合预测结果，开展新建商品房的房屋预测。及时掌握住房信息，实施科学有效的房地产市场监管。对个别开发商使用监管漏洞的问题坚决的杜绝。以避免出现管道漏洞、合同诈骗等现象的发生。
（3）新建商品房面积预测图，可以使购房者及时了解房屋预售面积的大体情况。而真正的产品房面积，会减少购房合同面积以及登记面积的错误，从而对民众的知情权和选择权进行维护，如此一来可以更好地杜绝销售面积与测绘面积不符的情况。
（4）对新建商品房进行面积测绘，便于房地产开发企业应对商品房的前期生产。销售业务也为商品房预售在线备案奠定了基础。
（5）对新建商品房面积进行预测，并更好地掌握住宅的具体位置；为建筑规范的制定创造条件，并在一定程度上保证了建筑的独特性。
3 房产预测绘与实测绘面积差异产生的原因
3.1 规划和设计的变化导致预测区域和测量区域之间的差异
房屋建设过程中，规划设计可能会造成预测与实际测量之间的差异，这种现象比较常见，如果房屋的尺寸一旦发生变化，公共场所的变化会对房屋面积产生影响。
3.2 不按图纸施工
不按照图纸进行施工将会导致施工错误误差较大，房屋竣工后的尺寸不等于设计图纸的尺寸。
3.3 房屋公用面积的改变
竣工后，公共区域功能或者服务范围发生变化，都会导致共享建筑面积分配发生相应的变化，造成面积误差。
3.4 施工误差与测量误差的存在
正常的系统误差，如施工误差和测量误差等，或者由于测绘人员的工作故障造成的误差，都会导致测绘区域和销售区域之间存在差异。
4 商品房合同面积与产权登记面积发生误差的处理方式
（1）由于商品房几乎都属于预售模式，委托房地产测绘单位计算的面积属于合同面积，合同面积一般在取得预售许可证后所测量的。房屋竣工后的实际测绘面积是指产权登记面积。但是由于面积的计算方式不同，可能导致了计算出来的面积也不相同。
（2）根据销售的商业物业管理办法，按照规定的建筑面积或建筑面积进行计价，当事人应当在合同规定的范围内约定合同面积以及产权登记面积误差的处理方式。
（3）如果在合同未做有任何约定，那么就将会按照以下的原则进行处理：①如果测绘面积与销售面积的误差绝对值在3%以内（含3%），那么将按照实际房屋进行结算；②买方有权检查面积误差，若误差超过3%，买方可以退房。房地产开发企业在买方退房后，应当自买方提出退房申请之日起30日内将房价款退还给买方，并支付房款利息。如果买方选择不退房，出现产权登记面积大于合同面积状况时，面积误差率小于3%（含3%），由买房自主承担，超出的3%部分以上的房价是由房地产开发商承担的；③如果产权登记面积小于合同面积，面积误差率小于3%（含3%），房屋价格由房地产开发商返还给买方。
（4）商品房的建设应该使房地产开发商按照相应的规定、标准进行规划与设计。房地产开发企业不得在商品房销售后随意擅自变更房屋设计。只有经过规划部门的审批后才可以进行更改，房地产开发企业应当自变更之日起10日内，书面通知买方，以避免影响到卖家的相应权益。
（5）房地产测绘机构和测绘人员在测绘工作中应不断的进行完善。严格执行物业测量规范标准，对测绘成果的完整性和准确性给予一定的保证，若做不到的话，就会需要承担相应的责任。
5 提高房产测绘面积准确性的对策
5.1 建立起高质量的测绘队伍
房地产测绘工作所需要的专业性与综合性较强，因此要求测绘人员不仅要了解建筑设计和施工图纸，还需要掌握充分的知识，熟练使用测绘测绘仪器。所以，需要对测绘专业的技术人员进行引入，以此来提高测绘的准确性，以及测绘工作的正常运行。我们还需要对测绘技术人员进行积极的引导，从而使工作建设中的演练得以加强，并将业务能力、水平不断提高。同时加强相应的法律法规，以避免测绘人员弄虚作假，从而损害到购房者的利益。 5.2 认真核实房产依据的资料
对于房产预测所需要的施工图纸等资料认真的进行检查。①需要检查被委托单位的规划许可，检查好施工图是有没有得到规划部门的批准。没有经过规划部门批准的施工图就不能作为房地产预测的依据；②如果总平面图和施工图的相关数据不一致，那么委托单位需要对其进行更正，并提供相应的说明。
5.3 做好房屋数据采集工作
轴尺寸、外墙尺寸等组成了计图纸的尺寸标注。在实际的工作过程中，通常采用轴线尺寸進行绘图，并核对好外墙的尺寸，并将外墙数据确定下来。对于圆弧等的不规则图形，必须对设计图的电子版本进行参照，并将其复制到绘图软件中以供参考。
5.4 实行业务会商制度及业务监督制度
对于更复杂的建筑房屋，实行相应的业务会商制度以及业务监督制度，对建筑物的大小、共有建筑楼面面积的计算等问题，根据国家技术标准，通过集体决策进行讨论。与此同时，对业务监督制度建立好，对于房屋测绘的成果需要测绘专业技术人员进行不定时抽查，确保测绘工作的公平、公证。
6 加强房屋面积管理
测绘成由房地产管理部门进行审核，并记录和归档所需的财产测绘。
（1）按照《房屋交易与产权管理办法》这项规定，对房地产测绘的管理进行加强，完善好房地产测绘中人事管理制度，将房地产预测工作积极的推进。
（2）各地设备管理应在房地产测绘成果中落实，符合房屋交易、产权管理的测绘成果需要给予备案处理。将房地产测绘成果的书面资料以及电子数据进行归档。
（3）归档申请的数据完整性和归档结果应当符合审查要求。房地产管理部门应当直接进行备案，并建立起房地产登记表，发放建筑许可证、预售许可证等证书。属于测绘实际情况的，首先由房屋管理部门出具《房地产建筑与规划审批图差异对照表》，将该表提供给规划部门，一经符合相应的规划要求，就应该对房地产测绘行政主管部门进行备案，设立产权表、房地产领域出具的确认通知书，可以用于房屋交付。
7 结束语
房地产测绘单位应当建立健全制度，将测绘人员的素质给予提高，严格执行国家标准。将测绘人员的主观能动性充分的发挥，尽最大的可能将房地产预测与实际销售面积之间的差异减少。为了保证购房者的合法权益，通过以上措施，可以减少商品房测绘面积与实际销售面积之间的误差，对群众知情权和选择权进行维护，对购房者的合法权益进行保障，避免因地区差异造成的纠纷。
参考文献
[1]李 鑫.居产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].住宅与居地产，2016（21）：26.
[2]韩 磊，冯光伟，李 帅.居产测绘分摊方法以及对居产面积质量的控制[J].江苏科技信息，2015（12）：78～80.
[3]袁志新.浅谈居产测绘中阳台问题的处理方法-对江苏省工程建设标准《居屋面积测算技术规程》（征求意见稿）的探讨[J].城市勘查，2012（3）：114～117.
[4]肖淑红.关于居产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].测绘与空间地理信息，2012（2）：199～201.
[5]万丽斌.居产测绘中居屋面积预测和实测对比分析[J].中国建设信息，2009（10）：16～17.
收稿日期：2018-5-21
作者简介：韦汝国（1975-），男，工程师，大专，主要从事房地产管理和房产面积核定工作。
关键词：商品房；测绘面积；销售面积；差别分析
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）18-0181-02
引 言
商品房预售和商品房现售组成了商品房销售，房产预测的面积是商品房预售所采用的面积，房屋竣工后的商品房现售采用的是经房地产所勘测出的面积。因为测绘面积与销售面积测量出来不一致，就会导致房屋的建筑面积不一致，这取决于预测的基础和实际测绘。地点管理不一致的话，就可能会引起纠纷，造成社会的不稳定。对房产预测和测绘面积的差异进行处理，对购房者的利益給予一定的保障，做到房地产测绘成果公平、公正、公开，这是广大房地产测绘工作者应该及时思考的问题。
1 房产预测绘与实测绘的内容
（1）房地产测绘主要是对有关房屋和土地信息的获取和表达，为房地产、地籍管理、等城镇规划建设提供数据和信息。房屋测主要是需要确定好房屋的位置、边界等状态，并通过文本、数据和图形的方式进行表示。房地产测绘的基本内容包括：房产平面的控制测量、房产调查的要素等等。提供的内容数据结果，应记录在房产簿册、房产数据和房产图集三部分中。
（2）房产预测图是指房地产开发企业和其他单位办理建筑许可证和预售许可证。委托具有测绘资质的单位，在规划审批的基础上按照图纸和相关资料，对房产面积进行测量。
2 开展商品房预测绘工作的重要性
（1）商品房项目的开发不仅可以规范开发企业的商品房预售行为，而且对于商品房的预售行为可以有效地对其进行规范。可以使新商业建筑面积的纠纷大大减少，降低群众的购房风险，对购房者的合法权益进行保护。
（2）管理部门能够充分利用综合预测结果，开展新建商品房的房屋预测。及时掌握住房信息，实施科学有效的房地产市场监管。对个别开发商使用监管漏洞的问题坚决的杜绝。以避免出现管道漏洞、合同诈骗等现象的发生。
（3）新建商品房面积预测图，可以使购房者及时了解房屋预售面积的大体情况。而真正的产品房面积，会减少购房合同面积以及登记面积的错误，从而对民众的知情权和选择权进行维护，如此一来可以更好地杜绝销售面积与测绘面积不符的情况。
（4）对新建商品房进行面积测绘，便于房地产开发企业应对商品房的前期生产。销售业务也为商品房预售在线备案奠定了基础。
（5）对新建商品房面积进行预测，并更好地掌握住宅的具体位置；为建筑规范的制定创造条件，并在一定程度上保证了建筑的独特性。
3 房产预测绘与实测绘面积差异产生的原因
3.1 规划和设计的变化导致预测区域和测量区域之间的差异
房屋建设过程中，规划设计可能会造成预测与实际测量之间的差异，这种现象比较常见，如果房屋的尺寸一旦发生变化，公共场所的变化会对房屋面积产生影响。
3.2 不按图纸施工
不按照图纸进行施工将会导致施工错误误差较大，房屋竣工后的尺寸不等于设计图纸的尺寸。
3.3 房屋公用面积的改变
竣工后，公共区域功能或者服务范围发生变化，都会导致共享建筑面积分配发生相应的变化，造成面积误差。
3.4 施工误差与测量误差的存在
正常的系统误差，如施工误差和测量误差等，或者由于测绘人员的工作故障造成的误差，都会导致测绘区域和销售区域之间存在差异。
4 商品房合同面积与产权登记面积发生误差的处理方式
（1）由于商品房几乎都属于预售模式，委托房地产测绘单位计算的面积属于合同面积，合同面积一般在取得预售许可证后所测量的。房屋竣工后的实际测绘面积是指产权登记面积。但是由于面积的计算方式不同，可能导致了计算出来的面积也不相同。
（2）根据销售的商业物业管理办法，按照规定的建筑面积或建筑面积进行计价，当事人应当在合同规定的范围内约定合同面积以及产权登记面积误差的处理方式。
（3）如果在合同未做有任何约定，那么就将会按照以下的原则进行处理：①如果测绘面积与销售面积的误差绝对值在3%以内（含3%），那么将按照实际房屋进行结算；②买方有权检查面积误差，若误差超过3%，买方可以退房。房地产开发企业在买方退房后，应当自买方提出退房申请之日起30日内将房价款退还给买方，并支付房款利息。如果买方选择不退房，出现产权登记面积大于合同面积状况时，面积误差率小于3%（含3%），由买房自主承担，超出的3%部分以上的房价是由房地产开发商承担的；③如果产权登记面积小于合同面积，面积误差率小于3%（含3%），房屋价格由房地产开发商返还给买方。
（4）商品房的建设应该使房地产开发商按照相应的规定、标准进行规划与设计。房地产开发企业不得在商品房销售后随意擅自变更房屋设计。只有经过规划部门的审批后才可以进行更改，房地产开发企业应当自变更之日起10日内，书面通知买方，以避免影响到卖家的相应权益。
（5）房地产测绘机构和测绘人员在测绘工作中应不断的进行完善。严格执行物业测量规范标准，对测绘成果的完整性和准确性给予一定的保证，若做不到的话，就会需要承担相应的责任。
5 提高房产测绘面积准确性的对策
5.1 建立起高质量的测绘队伍
房地产测绘工作所需要的专业性与综合性较强，因此要求测绘人员不仅要了解建筑设计和施工图纸，还需要掌握充分的知识，熟练使用测绘测绘仪器。所以，需要对测绘专业的技术人员进行引入，以此来提高测绘的准确性，以及测绘工作的正常运行。我们还需要对测绘技术人员进行积极的引导，从而使工作建设中的演练得以加强，并将业务能力、水平不断提高。同时加强相应的法律法规，以避免测绘人员弄虚作假，从而损害到购房者的利益。 5.2 认真核实房产依据的资料
对于房产预测所需要的施工图纸等资料认真的进行检查。①需要检查被委托单位的规划许可，检查好施工图是有没有得到规划部门的批准。没有经过规划部门批准的施工图就不能作为房地产预测的依据；②如果总平面图和施工图的相关数据不一致，那么委托单位需要对其进行更正，并提供相应的说明。
5.3 做好房屋数据采集工作
轴尺寸、外墙尺寸等组成了计图纸的尺寸标注。在实际的工作过程中，通常采用轴线尺寸進行绘图，并核对好外墙的尺寸，并将外墙数据确定下来。对于圆弧等的不规则图形，必须对设计图的电子版本进行参照，并将其复制到绘图软件中以供参考。
5.4 实行业务会商制度及业务监督制度
对于更复杂的建筑房屋，实行相应的业务会商制度以及业务监督制度，对建筑物的大小、共有建筑楼面面积的计算等问题，根据国家技术标准，通过集体决策进行讨论。与此同时，对业务监督制度建立好，对于房屋测绘的成果需要测绘专业技术人员进行不定时抽查，确保测绘工作的公平、公证。
6 加强房屋面积管理
测绘成由房地产管理部门进行审核，并记录和归档所需的财产测绘。
（1）按照《房屋交易与产权管理办法》这项规定，对房地产测绘的管理进行加强，完善好房地产测绘中人事管理制度，将房地产预测工作积极的推进。
（2）各地设备管理应在房地产测绘成果中落实，符合房屋交易、产权管理的测绘成果需要给予备案处理。将房地产测绘成果的书面资料以及电子数据进行归档。
（3）归档申请的数据完整性和归档结果应当符合审查要求。房地产管理部门应当直接进行备案，并建立起房地产登记表，发放建筑许可证、预售许可证等证书。属于测绘实际情况的，首先由房屋管理部门出具《房地产建筑与规划审批图差异对照表》，将该表提供给规划部门，一经符合相应的规划要求，就应该对房地产测绘行政主管部门进行备案，设立产权表、房地产领域出具的确认通知书，可以用于房屋交付。
7 结束语
房地产测绘单位应当建立健全制度，将测绘人员的素质给予提高，严格执行国家标准。将测绘人员的主观能动性充分的发挥，尽最大的可能将房地产预测与实际销售面积之间的差异减少。为了保证购房者的合法权益，通过以上措施，可以减少商品房测绘面积与实际销售面积之间的误差，对群众知情权和选择权进行维护，对购房者的合法权益进行保障，避免因地区差异造成的纠纷。
参考文献
[1]李 鑫.居产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].住宅与居地产，2016（21）：26.
[2]韩 磊，冯光伟，李 帅.居产测绘分摊方法以及对居产面积质量的控制[J].江苏科技信息，2015（12）：78～80.
[3]袁志新.浅谈居产测绘中阳台问题的处理方法-对江苏省工程建设标准《居屋面积测算技术规程》（征求意见稿）的探讨[J].城市勘查，2012（3）：114～117.
[4]肖淑红.关于居产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].测绘与空间地理信息，2012（2）：199～201.
[5]万丽斌.居产测绘中居屋面积预测和实测对比分析[J].中国建设信息，2009（10）：16～17.
收稿日期：2018-5-21
作者简介：韦汝国（1975-），男，工程师，大专，主要从事房地产管理和房产面积核定工作。