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一、房主卖房承租人是否有优先购买权?
深圳市盐田区李生陈述:
我租住了房主的房屋已经3年,但是在不久前他以低于市场价格很多的价格将该房屋卖给他的妹妹,如果我知道他以这个价格出卖房子的话,我也会购买,现在我能不能向法院起诉主张我的优先购买权,并且要求确认其买卖合同无效呢?
答:1.《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。第230条规定:出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
综合上述法律法规的规定以及你的陈述,可以得知在一般情况下原房主卖房需要通知承租人,以便承租人实现其优先购买权,但是由于该种情况下原房主将房屋出卖给其近亲属,故你不享有优先购买权,更不能因此而主张他们之间的买卖合同无效。
二、最低工资是否包括
个人应该缴纳的
社会保险?
佛山市南海区曾生陈述:
我与单位签订劳动合同约定的月工资略高于我所在城市的最低工资标准,但是每月我实际得到的工资竟然比最低工资要低很多,对此,单位给出的解释是要扣除社会保险中我个人需要缴纳的部分,请问:最低工资是否包括了个人应该缴纳的社会保险在内呢?
答:所谓的最低工资是指职工在法定的工作时间内提供正常劳动所必须取得的最低劳动报酬。
1.《中华人民共和国劳动法》第四十八条规定:國家实行最低工资保障制度。最低工资的具体标准由省、自治区、直辖市人民政府规定,报国务院备案。
2.中华人民共和国劳动和社会保障部颁布的《最低工资规定》第六条规定:确定和调整月最低工资标准,应参考当地就业者及其赡养人口的最低生活费用、城镇居民消费价格指数、职工个人缴纳的社会保险费和住房公积金、职工平均工资、经济发展水平、就业状况等因素。确定和调整小时最低工资标准,应在颁布的月最低工资标准的基础上,考虑单位应缴纳的基本养老保险费和基本医疗保险费因素,同时还应适当考虑非全日制劳动者在工作稳定性、劳动条件和劳动强度、福利等方面与全日制就业人员之间的差异。月最低工资标准和小时最低工资标准具体测算方法见附件。
3.《广东省工资支付条例》第十四条规定:用人单位按照有关规定从劳动者工资中代扣下列款项:(一)劳动者应当缴纳的个人所得税;(二)劳动者个人应当缴纳的各项社会保险费和住房公积金;(三)人民法院判决、裁定代扣的抚养费、赡养费、扶养费;(四)法律、法规规定或者双方约定应当代扣的其他款项。
综合上述法律法规的规定以及你的陈述,可以得知最低工资已经包括个人应该缴纳的社会保险费用在内,即在扣除个人应该缴纳的社会保险费用之外,劳动者得到的工资可能低于最低工资。因此,你单位的做法符合相关法律法规的规定。
特约主持:吴枫
电子邮箱:jmwyxiongzh@126.com
深圳市盐田区李生陈述:
我租住了房主的房屋已经3年,但是在不久前他以低于市场价格很多的价格将该房屋卖给他的妹妹,如果我知道他以这个价格出卖房子的话,我也会购买,现在我能不能向法院起诉主张我的优先购买权,并且要求确认其买卖合同无效呢?
答:1.《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。第230条规定:出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
综合上述法律法规的规定以及你的陈述,可以得知在一般情况下原房主卖房需要通知承租人,以便承租人实现其优先购买权,但是由于该种情况下原房主将房屋出卖给其近亲属,故你不享有优先购买权,更不能因此而主张他们之间的买卖合同无效。
二、最低工资是否包括
个人应该缴纳的
社会保险?
佛山市南海区曾生陈述:
我与单位签订劳动合同约定的月工资略高于我所在城市的最低工资标准,但是每月我实际得到的工资竟然比最低工资要低很多,对此,单位给出的解释是要扣除社会保险中我个人需要缴纳的部分,请问:最低工资是否包括了个人应该缴纳的社会保险在内呢?
答:所谓的最低工资是指职工在法定的工作时间内提供正常劳动所必须取得的最低劳动报酬。
1.《中华人民共和国劳动法》第四十八条规定:國家实行最低工资保障制度。最低工资的具体标准由省、自治区、直辖市人民政府规定,报国务院备案。
2.中华人民共和国劳动和社会保障部颁布的《最低工资规定》第六条规定:确定和调整月最低工资标准,应参考当地就业者及其赡养人口的最低生活费用、城镇居民消费价格指数、职工个人缴纳的社会保险费和住房公积金、职工平均工资、经济发展水平、就业状况等因素。确定和调整小时最低工资标准,应在颁布的月最低工资标准的基础上,考虑单位应缴纳的基本养老保险费和基本医疗保险费因素,同时还应适当考虑非全日制劳动者在工作稳定性、劳动条件和劳动强度、福利等方面与全日制就业人员之间的差异。月最低工资标准和小时最低工资标准具体测算方法见附件。
3.《广东省工资支付条例》第十四条规定:用人单位按照有关规定从劳动者工资中代扣下列款项:(一)劳动者应当缴纳的个人所得税;(二)劳动者个人应当缴纳的各项社会保险费和住房公积金;(三)人民法院判决、裁定代扣的抚养费、赡养费、扶养费;(四)法律、法规规定或者双方约定应当代扣的其他款项。
综合上述法律法规的规定以及你的陈述,可以得知最低工资已经包括个人应该缴纳的社会保险费用在内,即在扣除个人应该缴纳的社会保险费用之外,劳动者得到的工资可能低于最低工资。因此,你单位的做法符合相关法律法规的规定。
特约主持:吴枫
电子邮箱:jmwyxiongzh@126.com