论文部分内容阅读
[摘要] 开埠前后的上海，经济中心在老城厢地区。但是在1870年以后，租界逐渐成为经济中心、城市的标志、象征。老城厢地区却衰落了。上海现代化早期经济中心的区域变动，既与经济发展的自然选择相关，也是制度建设方面的差异导致的结果。
[关键词] 经济发展 地域变动 制度
开埠前的上海已有“江海通津，东南都会”的美称，精华之地在十六铺地区。鸦片战争以后，中外贸易急速发展，但外国商人要采购的丝、茶、瓷器和中国商人需要的鸦片、棉布都在县城里成交。许多商务、报关事宜也都需在县衙中办理。一些从外国进来的新奇事物，如照相馆，也最先在老城厢地区出现。英国医生洛可哈德开设的仁济医馆，即后来著名的仁济医院，也曾将地址选在老城厢地区的小南门外。
小刀会起义期间，老城厢的商业曾遭到重大打击。为了阻断起义军的补给，清军曾将小东门至大东门一带街市完全烧毁，导致居民铺户房屋被毁达2000多间。县城被攻占以后，劫后的县城满目凄凉，这个“一度商业繁荣的区域，已经变得面目全非。在县城中心，几乎没有一家商店，没有一所象样的住宅不变成断壁残垣的。”
同一时期，太平天国运动兴起。大量难民向上海迁移。其中既有富绅，也包括一般贫民。他们的目的地，除了租界，还有老城厢。即使是一般难民，也并非都集中在租界，如江苏的天主教徒逃难到上海后，主要居住在董家渡、洋泾浜和徐家汇，1862年，“董家渡及其周围收了一万二千个难民”，“洋泾浜收了五千个难民”，“徐家汇收了三千个难民。”
大量难民的涌入带来了资金、劳动力，也进一步拓宽了消费市场，从而促进了包括老城厢地区在内的各行业的兴起和繁荣。而城市的繁荣反过来又吸引来各地民众来上海寻求谋生或进一步发展的机会。以房地产行业为例，由于人口的大量聚集，避难的富豪们都不惜重金获得一落脚之处，于是租界内的外国人“大营建筑的投机，以最迅速的工程，最简陋的材料，就空地兴建大批房屋，以供华人居住，而转瞬间获得千倍的巨大利益。”同样，在老城厢地区，也同样出现了繁荣。《上海新报》记载：“沪城老北门内马弄向有大宅一座，系开茶栈，嗣有穆炳元者，买去翻盖楼房，周围三十余栋，其水木工料俱某木匠包造，其房于两年前已落成，虽未全行租出，而租出已过半矣。”
总之，开埠初期的老城厢并没有因为上海开埠，租界的建立而立形衰落。相反，与租界地区一样，得益于开埠后中外贸易、国内各地往来的增加，太平天国战事期间各地人口向上海的聚集等因素，也曾一度繁荣。
大致在1870年以后，随着运输工具、港口区域等变化，重要的商贸区域基本都集中到了租界。为商贸服务的金融业也转移到了租界。租界成为城市的商贸中心，老城厢则成为租界的附庸。
在老城厢的城市经济中，沙船航运业占据着非常重要的地位。开埠以后的沙船业又得益于更加繁忙的内外贸易，特别是国内的埠际贸易的发展。可是1860年以后，沙船业逐渐走向了没落：“沙船生意渐渐跌落，不能获利，船只次第售尽。”
沙船业的衰落，导致原本投在沙船业的资本开始向其他行业、特别是位于租界的新兴行业的转移。沙船业的衰落还影响了老城厢一些相关行业产品的销路，如“铜炉坊作，专造铜盆由各沙船运往天津牛庄等处求售”，沙船业的衰落，导致铜盘销路减少，作坊夏季停工时间延长。
沙船业的衰落还间接导致上海主港区由老城厢向租界地区转移。在沙船业繁荣时期，上海港区“主要在大、小东门和大、小南门外沿黄浦江的弧形圈内，亦即今南起南码头，北到十六铺这一地段。特别是大东门外船舶最多，是港内最繁忙的区域。”但在沙船业衰落、轮船航运业兴起以后，租界的沿浦地区成为上海最繁忙的港口区域。
上海开埠之时，英国领事巴富尔就擅自划定港区范围，宣布自英国领事馆所在地的县城起，“决定西以宝山为限，西南以河之左岸为界，迄于吴淞”，即自上海县城起直至吴淞止，全部包括在港区范围之内。同时规定自苏州河口到洋泾浜（今延安东路外滩）作为洋船停泊区域。后来洋船停泊界不断扩大，至1883年，南起小东门外江边，往北向东至洋泾港，都成了洋船停泊界。洋船停泊界的划定，使原本荒芜的十六铺以北到虹口一带迅速发展成为上海港之重要港区。
而19世纪末，内河（主要指长江三角洲的河湖港汊）航运的兴起又再次推动了港口区域向租界地区的移动。从清政府开放内河航运“至清宣统二年（1910）上海内河轮船数已骤增至381艘，黄浦江轮船渡运也开始出现。民国元年(1912年),上海经营内河轮运的企业已有50余家，主要分布于十六铺、北苏州路一带，航线覆盖江、浙、沪。”内河航运业的兴起，使租界区域的苏州河港口增多。
随着沙船业的衰落、轮船业的兴起，主港区向租界的转移，内外贸易逐渐集中在租界区域，原本以沙船及相关行业为主要服务对象的钱庄业也转移到租界区域。钱庄业向租界的转移、银行业在租界的出现和繁荣又进一步稳固了租界商贸重心的地位。
上海之金融业，起源于老城厢：“沪市南北钱业如林，而发达之机，实以南市为初桄。”因此，开埠前上海钱庄业主要集中在老城厢。开埠以后，原本主要为国内贸易提供金融服务的上海钱庄业很快涉足中外贸易。于是钱庄开始向租界移动。进入20世纪以后，宁波路、天津路、河南路更成为“钱庄街”。
而上海的银行业本来就起源于租界。近代上海开办的第一家银行为英商丽如银行。1849年正式在上海建立分行，此后到1864年，上海租界出现过的外资银行还有：英商汇隆银行、阿加剌银行、有利银行、麦加利银行等，以及法商的法兰西银行。这些外资银行主要分布在租界外滩一带。19世纪末，上海出现了第一家中资银行——中国通商银行。作为一家中资银行，该行并没有将行址设在华界地区，为了获得“外滩银行”的地位，该行不仅加入了外商银行公会，而且将行址选在上海外滩6号。
老城厢的银行业，直到20世纪初才出现。1906年4月，无锡人周爵卿以“沪上银行林立，其大宗款项，存储固便，而各工人之积有工资小本经纪者，每以未能普及为憾”，创办上海信诚银行，总行设在南市大东门外万聚码头。后5年，即1911年，老城厢地区又出现一家银行——中华银行。该行总行在南市吉祥弄口，由沪军都督府财政总长沈缦云筹办，但存在时间不长。此后到1930年代，仅有不到10家银行将总行设在老城厢。
随着沙船业的衰落，航运、港口、金融中心向租界的移动，老城厢逐渐丧失了原本的商贸中心的地位，成为一个依附于租界的次级商业中心。开埠以后，随着租界的兴起，一些行业逐渐形成了南北两个市场，一般来说，以租界市场为中心的北市场是进出口商品的中转地，其腹地涵盖了长江流域及南北沿海各埠；而十六铺商业区仅能辐射到近郊区、江浙两省的部分区域。
一些没有明确南北市区分的行业，在发展过程中，也因分处租界、老城厢，自然形成了不同的业务方向。如上海进口棉布商业，在发展过程中，逐渐形成租界棉布店主要经营原件批发，老城厢同行以经营零售业务的自然分工。
从零售商业上看，租界、老城厢亦有各自的特点、功能。租界原本只有外国人居住，华洋杂居以后，来自各地的富绅大贾多集中在租界地区，因此租界零售商业的主要面向：从事商业贸易的中外商人、为中外贸易服务的职员、来上海享受安逸生活的内地富翁。这一消费群体的消费水平一般较高。这使租界零售商品多以洋货为主，即使销售中国传统商品，也以高档商品为主。总体上具有“多、高、齐”特征。
老城厢零售商业销售商品则主要是中国传统商品，进口商品则以中低档为主，消费对象主要是本地居民及近郊农民。老城厢零售商业的这一特征与该地区零售商业的消费群体紧密相关。这一地区的消费人群，除了原住居民以外，以近郊农民为主。
租界、老城厢在零售商业上逐渐形成的这一分工又反过来影响了两区域之间的繁荣。一些原本开设在老城厢地区的商店，发展壮大到一定程度就会迁移到租界，或在租界市场开设分店。如一家名为“丁再记”的顾绣庄，原本在老城厢“旧校场”开设了数十年，亦于1894年迁至“棋盘街北首青莲坊”。开设在“陆家石桥南首”的老同庆药店，制造、销售各种戒烟药，“效验异常，远近知名”，则在“北市棋盘街”设立分店。
零售商业的商品结构和消费群体是互相关联的两个方面，某地区特殊的商品结构是由该地区的消费群体决定的。相反，特定的商品结构又会吸引不同的消费群体在不同的消费地域满足自己的消费需求。租界的零售商业在相当程度上面对的是来自全国各地的、消费能力比较高、购买力比较强的人群，因而相应的商业企业一般资本都比较雄厚；而老城厢的零售商业则主要是为了满足本地区人们的基本生活需要。如果前者具有一定的奢侈性消费特征的话，则后者多属于平民型消费。零售商业上的这种分工，是老城厢商业在与租界竞争中的自然形成的，这种选择同时反映了老城厢地区在开埠后区域功能的转变。
如果说1870年以前，老城厢与租界区域尚且差距不大的话，那么此后，租界区域很快就超越城厢地区，成为了整个城市的象征。租界地区的崛起，是多种原因共同作用的结果，其中最为关键的因素是工部局（公董局）成立以后，侨居上海的外国人引进了越来越多的西方近代城市经营、管理理念，使租界地区逐渐成为一个与前近代中国城市迥异的、具有浓厚西方近代城市特征的“飞地”。
小刀会起义和太平天国江南战事期间，上海社会秩序混乱。为了应对租界内极为混乱的治安秩序，1853年，英、法、美三方决定趁中方难以自顾之机，自行修订1845年的《上海土地章程》，并于1854年签署了新的土地章程——《上海英法美租界租地章程》。1854年7月，英租界正式成立了总揽全局的市政机关——工部局，同月，警务机构巡捕房成立。此后，上海租界，这里主要是指公共租界，逐渐形成了租地外人大会（或称纳税西人会、外人纳税会）、会审公廨、工部局三权分立的社会管理、运作制度。这种体制为租界的繁荣奠定了基础。
英租界租地人会议，又称纳税西人会议，或外人纳税会。略等同于西方国家中的议会。是租界的立法机关。工部局行使的是行政职能，下设机构包括总办处、警务处、火政处、财务处、工务处、卫生处、学务处等。会审公廨，是租界的司法机关。
在工部局成立以后，租地外人大会及工部局制定了大量法律、法规以加强对社会各层面的管理。如为了使公共卫生管理法制化，工部局颁布了一系列管理条例，其中《上海洋泾浜北首西国租界田地章程后附规例》42条，涉及沟渠、建造房屋、街道清洁、挑除垃圾污秽、查视地方污秽、查视房屋污秽等。另外如道路交通管理。开埠后，租界道路马车、小车、行人聚集，经常出现交通事故，于是租界当局最早于1872年就颁布了交通规则，规定“凡小车必由大路左边往来，惟不许走旁路，即由大路与旁路相近之路行走”、“凡小车必在定规之处毋得于路上往来逗留”。
租界所制定的各种规范，在侵犯了我国主权的同时，也给我们带来一些闻所未闻的新理念，如“城市交通、卫生方面的法规章程是传统中国所未曾有过的新式社会治理内容，如车辆行驶、停放的规定，禁止随地倒垃圾、随地吐痰、禁售不洁食物等整治公共卫生的条文，这些法规应该说并没有不平等的价值判断，属于一种公共理性和伦理，反映了现代社会对秩序的一种需求。”
租界当局不仅制定规范，而且还认真执行了这些规范。以道路交通管理为例。对于中国人来说，由于生活中没有与西洋马车类似的快速交通工具，也就没有形成靠边行走的生活习惯。相反，由于不管是农村还是城市，道路一般都比较狭窄，生活经验表明行走路边可能有危险。租界当局要求行人走路边的人行道，对习惯于走道路中间的中国人来说尚是一件相当新鲜的事情。因此，尽管租界当局及会审公廨曾多次发布告示，要求行人行走于道路两旁，但对靠边行走的交通规则，“行人每有不知者，多中行”。街头经常有人在马路中间“缓步当车”。推小车为生的华人对刚刚在租界施行的西方交通新规则也知之甚少，也经常“由街中而行”。于是租界接头出现了这样的场面：“新北门外兴圣街北首有推小车者因行走街中，突被巡捕见之，逐其由街边行走，车夫置若罔闻。巡捕以棍击之，车夫惧，而坐客不服，谓车夫无罪不应辱之，与巡捕争闹，惜两造语言不通，如两个黄鹂鸣翠柳也。巡捕怒以棍击坐客之首，血流满面。坐客不知往巡捕房控告，巡捕亦不敢拘坐客，相持不下而已。”这场街头冲突在反映“巡捕”的粗暴执法的同时，也在一定程度上反映了租界当局在执法上的严格。
相对来说，租界区域在法治方面，包括法律、法规的所涵盖的内容，法律、法规的具体执行都多于、优于老城厢地区，自然使租界区域的法治环境也较老城厢地区优越。就公共租界法制秩序的重要维护机构——巡捕房而言，尽管有不少资料揭示其黑暗和低效率，但相对于老城厢的捕快来说，巡捕房在各方面都应等而上之。
工部局成立后，获得了“为市政目的而征税权力”，并积极开展市政建设。1846年12月，租地人大会委任建立了道路码头委员会，负责修建公共码头和道路，这是租界内开始市政基础设施建设之始。据推算，到1860年初，英租界的道路面积达0.0784平方公里，占租界总面积的14.2%。到1864年，这一比例上升到23%。
租界当局还积极经营城市公共照明。租界内公共照明的革命性变革出现在煤气灯使用后。1862年7月，大英自来火房成立，1864年初开始兴建厂房，排设煤气管道。1865年11月正式向用户供气。在工部局的配合的支持下，1865年12月18日，自来水火房在今浙江路口以东到外滩的南京路装接的10盏路灯，第一次被点燃。从此，煤气灯进入上海公共照明系统。
相反，老城厢地区对在城市管理中对上述问题的关注基本都在19世纪末、20世纪初，特别是地方自治运动兴起以后。老城厢地区的严重滞后使上海的两个城市区域之间产生了强烈的对比，一个秩序井然，一个秩序混乱；一个灯火通明，一个黑暗世界；一个道路宽阔、干净，一个狭窄、污秽遍地。强烈的对比使来到上海的人们，自然视租界为乐土。
总之，租界的崛起，并逐渐成为上海的中心区域、整个城市的象征，小刀会起义及太平天国江南战事期间，所形成的华洋杂居状态、人口的聚集仅仅是一个契机，在这个契机的背后是租界当局引进近代西方城市管理理念，逐渐形成的一套社会管理、运行模式。在这一模式下所形成的租界社会秩序尽管带有强烈的西方霸权的特征，但明显优于前近代中国城市管理模式。正如樊卫国先生所言，租界内西式的社会管理不仅对居民的行为举止和思想观念产生了影响，而且本身也是租界繁荣的关键原因。
参考文献:
[1]吴仁安:《明清时期上海邑城的社会经济结构探索》，《上海研究论丛》[C].第5集，上海社会科学院出版社,1990年版
[2]李天纲:《从“华洋分居”到华洋杂处——上海早期租界社会析论》，《上海研究论丛》[C].第4集，上海社会科学院出版社,1989年版
[关键词] 经济发展 地域变动 制度
开埠前的上海已有“江海通津，东南都会”的美称，精华之地在十六铺地区。鸦片战争以后，中外贸易急速发展，但外国商人要采购的丝、茶、瓷器和中国商人需要的鸦片、棉布都在县城里成交。许多商务、报关事宜也都需在县衙中办理。一些从外国进来的新奇事物，如照相馆，也最先在老城厢地区出现。英国医生洛可哈德开设的仁济医馆，即后来著名的仁济医院，也曾将地址选在老城厢地区的小南门外。
小刀会起义期间，老城厢的商业曾遭到重大打击。为了阻断起义军的补给，清军曾将小东门至大东门一带街市完全烧毁，导致居民铺户房屋被毁达2000多间。县城被攻占以后，劫后的县城满目凄凉，这个“一度商业繁荣的区域，已经变得面目全非。在县城中心，几乎没有一家商店，没有一所象样的住宅不变成断壁残垣的。”
同一时期，太平天国运动兴起。大量难民向上海迁移。其中既有富绅，也包括一般贫民。他们的目的地，除了租界，还有老城厢。即使是一般难民，也并非都集中在租界，如江苏的天主教徒逃难到上海后，主要居住在董家渡、洋泾浜和徐家汇，1862年，“董家渡及其周围收了一万二千个难民”，“洋泾浜收了五千个难民”，“徐家汇收了三千个难民。”
大量难民的涌入带来了资金、劳动力，也进一步拓宽了消费市场，从而促进了包括老城厢地区在内的各行业的兴起和繁荣。而城市的繁荣反过来又吸引来各地民众来上海寻求谋生或进一步发展的机会。以房地产行业为例，由于人口的大量聚集，避难的富豪们都不惜重金获得一落脚之处，于是租界内的外国人“大营建筑的投机，以最迅速的工程，最简陋的材料，就空地兴建大批房屋，以供华人居住，而转瞬间获得千倍的巨大利益。”同样，在老城厢地区，也同样出现了繁荣。《上海新报》记载：“沪城老北门内马弄向有大宅一座，系开茶栈，嗣有穆炳元者，买去翻盖楼房，周围三十余栋，其水木工料俱某木匠包造，其房于两年前已落成，虽未全行租出，而租出已过半矣。”
总之，开埠初期的老城厢并没有因为上海开埠，租界的建立而立形衰落。相反，与租界地区一样，得益于开埠后中外贸易、国内各地往来的增加，太平天国战事期间各地人口向上海的聚集等因素，也曾一度繁荣。
大致在1870年以后，随着运输工具、港口区域等变化，重要的商贸区域基本都集中到了租界。为商贸服务的金融业也转移到了租界。租界成为城市的商贸中心，老城厢则成为租界的附庸。
在老城厢的城市经济中，沙船航运业占据着非常重要的地位。开埠以后的沙船业又得益于更加繁忙的内外贸易，特别是国内的埠际贸易的发展。可是1860年以后，沙船业逐渐走向了没落：“沙船生意渐渐跌落，不能获利，船只次第售尽。”
沙船业的衰落，导致原本投在沙船业的资本开始向其他行业、特别是位于租界的新兴行业的转移。沙船业的衰落还影响了老城厢一些相关行业产品的销路，如“铜炉坊作，专造铜盆由各沙船运往天津牛庄等处求售”，沙船业的衰落，导致铜盘销路减少，作坊夏季停工时间延长。
沙船业的衰落还间接导致上海主港区由老城厢向租界地区转移。在沙船业繁荣时期，上海港区“主要在大、小东门和大、小南门外沿黄浦江的弧形圈内，亦即今南起南码头，北到十六铺这一地段。特别是大东门外船舶最多，是港内最繁忙的区域。”但在沙船业衰落、轮船航运业兴起以后，租界的沿浦地区成为上海最繁忙的港口区域。
上海开埠之时，英国领事巴富尔就擅自划定港区范围，宣布自英国领事馆所在地的县城起，“决定西以宝山为限，西南以河之左岸为界，迄于吴淞”，即自上海县城起直至吴淞止，全部包括在港区范围之内。同时规定自苏州河口到洋泾浜（今延安东路外滩）作为洋船停泊区域。后来洋船停泊界不断扩大，至1883年，南起小东门外江边，往北向东至洋泾港，都成了洋船停泊界。洋船停泊界的划定，使原本荒芜的十六铺以北到虹口一带迅速发展成为上海港之重要港区。
而19世纪末，内河（主要指长江三角洲的河湖港汊）航运的兴起又再次推动了港口区域向租界地区的移动。从清政府开放内河航运“至清宣统二年（1910）上海内河轮船数已骤增至381艘，黄浦江轮船渡运也开始出现。民国元年(1912年),上海经营内河轮运的企业已有50余家，主要分布于十六铺、北苏州路一带，航线覆盖江、浙、沪。”内河航运业的兴起，使租界区域的苏州河港口增多。
随着沙船业的衰落、轮船业的兴起，主港区向租界的转移，内外贸易逐渐集中在租界区域，原本以沙船及相关行业为主要服务对象的钱庄业也转移到租界区域。钱庄业向租界的转移、银行业在租界的出现和繁荣又进一步稳固了租界商贸重心的地位。
上海之金融业，起源于老城厢：“沪市南北钱业如林，而发达之机，实以南市为初桄。”因此，开埠前上海钱庄业主要集中在老城厢。开埠以后，原本主要为国内贸易提供金融服务的上海钱庄业很快涉足中外贸易。于是钱庄开始向租界移动。进入20世纪以后，宁波路、天津路、河南路更成为“钱庄街”。
而上海的银行业本来就起源于租界。近代上海开办的第一家银行为英商丽如银行。1849年正式在上海建立分行，此后到1864年，上海租界出现过的外资银行还有：英商汇隆银行、阿加剌银行、有利银行、麦加利银行等，以及法商的法兰西银行。这些外资银行主要分布在租界外滩一带。19世纪末，上海出现了第一家中资银行——中国通商银行。作为一家中资银行，该行并没有将行址设在华界地区，为了获得“外滩银行”的地位，该行不仅加入了外商银行公会，而且将行址选在上海外滩6号。
老城厢的银行业，直到20世纪初才出现。1906年4月，无锡人周爵卿以“沪上银行林立，其大宗款项，存储固便，而各工人之积有工资小本经纪者，每以未能普及为憾”，创办上海信诚银行，总行设在南市大东门外万聚码头。后5年，即1911年，老城厢地区又出现一家银行——中华银行。该行总行在南市吉祥弄口，由沪军都督府财政总长沈缦云筹办，但存在时间不长。此后到1930年代，仅有不到10家银行将总行设在老城厢。
随着沙船业的衰落，航运、港口、金融中心向租界的移动，老城厢逐渐丧失了原本的商贸中心的地位，成为一个依附于租界的次级商业中心。开埠以后，随着租界的兴起，一些行业逐渐形成了南北两个市场，一般来说，以租界市场为中心的北市场是进出口商品的中转地，其腹地涵盖了长江流域及南北沿海各埠；而十六铺商业区仅能辐射到近郊区、江浙两省的部分区域。
一些没有明确南北市区分的行业，在发展过程中，也因分处租界、老城厢，自然形成了不同的业务方向。如上海进口棉布商业，在发展过程中，逐渐形成租界棉布店主要经营原件批发，老城厢同行以经营零售业务的自然分工。
从零售商业上看，租界、老城厢亦有各自的特点、功能。租界原本只有外国人居住，华洋杂居以后，来自各地的富绅大贾多集中在租界地区，因此租界零售商业的主要面向：从事商业贸易的中外商人、为中外贸易服务的职员、来上海享受安逸生活的内地富翁。这一消费群体的消费水平一般较高。这使租界零售商品多以洋货为主，即使销售中国传统商品，也以高档商品为主。总体上具有“多、高、齐”特征。
老城厢零售商业销售商品则主要是中国传统商品，进口商品则以中低档为主，消费对象主要是本地居民及近郊农民。老城厢零售商业的这一特征与该地区零售商业的消费群体紧密相关。这一地区的消费人群，除了原住居民以外，以近郊农民为主。
租界、老城厢在零售商业上逐渐形成的这一分工又反过来影响了两区域之间的繁荣。一些原本开设在老城厢地区的商店，发展壮大到一定程度就会迁移到租界，或在租界市场开设分店。如一家名为“丁再记”的顾绣庄，原本在老城厢“旧校场”开设了数十年，亦于1894年迁至“棋盘街北首青莲坊”。开设在“陆家石桥南首”的老同庆药店，制造、销售各种戒烟药，“效验异常，远近知名”，则在“北市棋盘街”设立分店。
零售商业的商品结构和消费群体是互相关联的两个方面，某地区特殊的商品结构是由该地区的消费群体决定的。相反，特定的商品结构又会吸引不同的消费群体在不同的消费地域满足自己的消费需求。租界的零售商业在相当程度上面对的是来自全国各地的、消费能力比较高、购买力比较强的人群，因而相应的商业企业一般资本都比较雄厚；而老城厢的零售商业则主要是为了满足本地区人们的基本生活需要。如果前者具有一定的奢侈性消费特征的话，则后者多属于平民型消费。零售商业上的这种分工，是老城厢商业在与租界竞争中的自然形成的，这种选择同时反映了老城厢地区在开埠后区域功能的转变。
如果说1870年以前，老城厢与租界区域尚且差距不大的话，那么此后，租界区域很快就超越城厢地区，成为了整个城市的象征。租界地区的崛起，是多种原因共同作用的结果，其中最为关键的因素是工部局（公董局）成立以后，侨居上海的外国人引进了越来越多的西方近代城市经营、管理理念，使租界地区逐渐成为一个与前近代中国城市迥异的、具有浓厚西方近代城市特征的“飞地”。
小刀会起义和太平天国江南战事期间，上海社会秩序混乱。为了应对租界内极为混乱的治安秩序，1853年，英、法、美三方决定趁中方难以自顾之机，自行修订1845年的《上海土地章程》，并于1854年签署了新的土地章程——《上海英法美租界租地章程》。1854年7月，英租界正式成立了总揽全局的市政机关——工部局，同月，警务机构巡捕房成立。此后，上海租界，这里主要是指公共租界，逐渐形成了租地外人大会（或称纳税西人会、外人纳税会）、会审公廨、工部局三权分立的社会管理、运作制度。这种体制为租界的繁荣奠定了基础。
英租界租地人会议，又称纳税西人会议，或外人纳税会。略等同于西方国家中的议会。是租界的立法机关。工部局行使的是行政职能，下设机构包括总办处、警务处、火政处、财务处、工务处、卫生处、学务处等。会审公廨，是租界的司法机关。
在工部局成立以后，租地外人大会及工部局制定了大量法律、法规以加强对社会各层面的管理。如为了使公共卫生管理法制化，工部局颁布了一系列管理条例，其中《上海洋泾浜北首西国租界田地章程后附规例》42条，涉及沟渠、建造房屋、街道清洁、挑除垃圾污秽、查视地方污秽、查视房屋污秽等。另外如道路交通管理。开埠后，租界道路马车、小车、行人聚集，经常出现交通事故，于是租界当局最早于1872年就颁布了交通规则，规定“凡小车必由大路左边往来，惟不许走旁路，即由大路与旁路相近之路行走”、“凡小车必在定规之处毋得于路上往来逗留”。
租界所制定的各种规范，在侵犯了我国主权的同时，也给我们带来一些闻所未闻的新理念，如“城市交通、卫生方面的法规章程是传统中国所未曾有过的新式社会治理内容，如车辆行驶、停放的规定，禁止随地倒垃圾、随地吐痰、禁售不洁食物等整治公共卫生的条文，这些法规应该说并没有不平等的价值判断，属于一种公共理性和伦理，反映了现代社会对秩序的一种需求。”
租界当局不仅制定规范，而且还认真执行了这些规范。以道路交通管理为例。对于中国人来说，由于生活中没有与西洋马车类似的快速交通工具，也就没有形成靠边行走的生活习惯。相反，由于不管是农村还是城市，道路一般都比较狭窄，生活经验表明行走路边可能有危险。租界当局要求行人走路边的人行道，对习惯于走道路中间的中国人来说尚是一件相当新鲜的事情。因此，尽管租界当局及会审公廨曾多次发布告示，要求行人行走于道路两旁，但对靠边行走的交通规则，“行人每有不知者，多中行”。街头经常有人在马路中间“缓步当车”。推小车为生的华人对刚刚在租界施行的西方交通新规则也知之甚少，也经常“由街中而行”。于是租界接头出现了这样的场面：“新北门外兴圣街北首有推小车者因行走街中，突被巡捕见之，逐其由街边行走，车夫置若罔闻。巡捕以棍击之，车夫惧，而坐客不服，谓车夫无罪不应辱之，与巡捕争闹，惜两造语言不通，如两个黄鹂鸣翠柳也。巡捕怒以棍击坐客之首，血流满面。坐客不知往巡捕房控告，巡捕亦不敢拘坐客，相持不下而已。”这场街头冲突在反映“巡捕”的粗暴执法的同时，也在一定程度上反映了租界当局在执法上的严格。
相对来说，租界区域在法治方面，包括法律、法规的所涵盖的内容，法律、法规的具体执行都多于、优于老城厢地区，自然使租界区域的法治环境也较老城厢地区优越。就公共租界法制秩序的重要维护机构——巡捕房而言，尽管有不少资料揭示其黑暗和低效率，但相对于老城厢的捕快来说，巡捕房在各方面都应等而上之。
工部局成立后，获得了“为市政目的而征税权力”，并积极开展市政建设。1846年12月，租地人大会委任建立了道路码头委员会，负责修建公共码头和道路，这是租界内开始市政基础设施建设之始。据推算，到1860年初，英租界的道路面积达0.0784平方公里，占租界总面积的14.2%。到1864年，这一比例上升到23%。
租界当局还积极经营城市公共照明。租界内公共照明的革命性变革出现在煤气灯使用后。1862年7月，大英自来火房成立，1864年初开始兴建厂房，排设煤气管道。1865年11月正式向用户供气。在工部局的配合的支持下，1865年12月18日，自来水火房在今浙江路口以东到外滩的南京路装接的10盏路灯，第一次被点燃。从此，煤气灯进入上海公共照明系统。
相反，老城厢地区对在城市管理中对上述问题的关注基本都在19世纪末、20世纪初，特别是地方自治运动兴起以后。老城厢地区的严重滞后使上海的两个城市区域之间产生了强烈的对比，一个秩序井然，一个秩序混乱；一个灯火通明，一个黑暗世界；一个道路宽阔、干净，一个狭窄、污秽遍地。强烈的对比使来到上海的人们，自然视租界为乐土。
总之，租界的崛起，并逐渐成为上海的中心区域、整个城市的象征，小刀会起义及太平天国江南战事期间，所形成的华洋杂居状态、人口的聚集仅仅是一个契机，在这个契机的背后是租界当局引进近代西方城市管理理念，逐渐形成的一套社会管理、运行模式。在这一模式下所形成的租界社会秩序尽管带有强烈的西方霸权的特征，但明显优于前近代中国城市管理模式。正如樊卫国先生所言，租界内西式的社会管理不仅对居民的行为举止和思想观念产生了影响，而且本身也是租界繁荣的关键原因。
参考文献:
[1]吴仁安:《明清时期上海邑城的社会经济结构探索》，《上海研究论丛》[C].第5集，上海社会科学院出版社,1990年版
[2]李天纲:《从“华洋分居”到华洋杂处——上海早期租界社会析论》，《上海研究论丛》[C].第4集，上海社会科学院出版社,1989年版