论文部分内容阅读
摘 要：本文运用比较研究的方法通过对中外房地产制度的比较分析，揭示房产制度改革的必要性。
关键词：中外；房产制度；土地制度
中图分类号：D62 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2011）04-0170-01
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又称为不动产。
一、国外土地制度
（一）土地所有制形式。土地私有制，现行土地所有制有三种主要形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。属于国家所有和地方自治团体所有的土地占国土总面积的35%，属于私有的土地面积占国土总面积的65%，其中，个人所有的土地占57%，法人所有的土地占8%。
（二）土地权利的设置。设所有权、地上权、赁借权三种。后两种权利归属于借地权。
（三）土地交易管理制度
1、在城市拥有2000平方米以上土地，市区外拥有5000平方米以上土地的所有者在转移出让土地时必须事前申报，购买价格以公示地价为标准确定；
2、土地交易许可制。在土地投机活动集中、地价上涨过快的地区，县地方政府可以设立“限制区域”。凡是“限制区域”内土地进行交易及其阶格，必须经县地方政府“许可”。如果私下成交，土地交易合同视为无效，不受法律保护；
3、土地交易申报劝告制。如果交易价格过高影响土地利用，县地方政府可以提出劝告，并向地方政府重新申报。如果交易双方不听从劝告，可将其劝告内容公之于众；
4、土地公示法。为了在宏观上管理和调控土地价格，外国制定了地价公示法，这种价格是一种旨在控制土地的官方价格，增强政府对土地价格的控制能力，为合理进行土地交易提供依据。
二、国外住房政策
住房政策总目标与国民经济发展阶段相适应，与家庭构成以及居住区域的特性相适应，为全体国民提供居住环境良好的住宅。
（一）特点
1、重视住宅管理。外国私房率较高，住宅经济主要由市场机制调节，但是政府仍然比较重视对住宅的管理。政府的建设省及下属住宅局对全国住宅建设实行政策，法令、计划、设计、资金、生产、技术一体化管理。
2、政府大力资助住宅建设。国外政府为住宅的建设开辟了多种集资渠道，提供住宅补贴是其住宅政策的核心。此外，政府还为一些住宅建设机构提供担保，由这些机构发行债券，以筹集住宅建设资金。
3、重视住宅建设的立法。为了保证住宅建设的发展，国外政府制定了众多的有关住宅的法令、法规，形成了比较完备的住宅法律体系。这些法律按其不同性质，大体上可分为两类：一类是政府制定的住宅建设的政策与计划，以及有关机构组织的立法依据；另一类是对住宅建设和交易的全过程规定的具体规范和标准。
三、国外住宅市场的产业化
（一）定制服务。技术发展使住宅产业化成为现实，薄板钢骨体系的运用使房屋开发由现场建造向工厂大规模制造转变，开发商可普遍提供定制服务。
（二）部分别墅开发商功能角色转变。开发商拿地后只需做好规划和景观，将地分割后出售给住户，由住户网上定制所需别墅风格，再由工厂制做好装配件后运至现场装配房屋，建造及维护均由工厂负责。
（三）环保节能、绿色建材、智能技术、生态住宅成为潮流。反观中国，土地与房屋的所有权并不一致。房屋可以属于你自己，可是土地永远也不属于你。国家宪法明确规定，在符合公共利益的情况下，可以对土地进行征用，并给房屋所有者一定补偿（法律条款写得不太对，但大意如此）。而且房屋的产权只能归个人所有70年，70年以后国家可以将房屋收回。说白了，房子不过是暂时租给你的，与次相对，美国的房产土地归私人所有，而英国土地的使用期限为999年。另外在中国银行按揭贷款合同的风险与收益根本就不对称，可以说是一个对消费者极为不利的合同。按下关于一些收费的细节不提，我来谈一谈对我们按揭购房者影响巨大的利率问题。
在发达国家，房地产贷款利率分为两种，一种是固定按揭利率，一种是浮动贷款利率。我想这个不需要我多做解释。问题在于，在美国，大多数的私人购房者都以固定按揭利率来贷款买房。虽然在低利率的时候需要多付一些利息，但是在高利率的时候却可以规避风险。这样做的最大好处，是能提前知道自己未来的财务负担，并能判断自己是否能够购买。一般来说，这样的贷款以10年一期，10年以后必须重新商定利率条件。这样实际上也减少了贷款者的风险。反观国内，绝大多数贷款都是以浮动利率的形式出现的。当前的低利率使很多的年轻人尝到了甜头，他们以比较低的利率买到了房子，提前开始享受有家的乐趣。可是，这些享受是有代价的。一旦利率上升，由于本来借款利率较低，他们的每月还款额就会急剧上升。对于一次性或者已经付清房款的人来讲，最大的缺陷是，中国的房产市场缺乏兑现房产价值的渠道。也就是说，对于大多数老百姓来讲，无论你的房产怎么升值，你的房产的价值永远也兑现不了，只是纸上富贵而已。与此相对，房产价格飙升，那么相应的房屋支出反而增加。也就是说，你的房屋永远是你的负债而不是资产？
国外独特的房地产制度，是根据当地的具体条件，在长年实践中逐步形成的；很多具体细节，个人认为，最值得我们借鉴的，是国外以“自住为主”的房地产大政方针，因为我们同样也缺乏可利用的土地资源。这一面镜子，可以对照一下我们的现行房地产理论，找出改革的重点，突出体制改革的重要性和必要性。
关键词：中外；房产制度；土地制度
中图分类号：D62 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2011）04-0170-01
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又称为不动产。
一、国外土地制度
（一）土地所有制形式。土地私有制，现行土地所有制有三种主要形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。属于国家所有和地方自治团体所有的土地占国土总面积的35%，属于私有的土地面积占国土总面积的65%，其中，个人所有的土地占57%，法人所有的土地占8%。
（二）土地权利的设置。设所有权、地上权、赁借权三种。后两种权利归属于借地权。
（三）土地交易管理制度
1、在城市拥有2000平方米以上土地，市区外拥有5000平方米以上土地的所有者在转移出让土地时必须事前申报，购买价格以公示地价为标准确定；
2、土地交易许可制。在土地投机活动集中、地价上涨过快的地区，县地方政府可以设立“限制区域”。凡是“限制区域”内土地进行交易及其阶格，必须经县地方政府“许可”。如果私下成交，土地交易合同视为无效，不受法律保护；
3、土地交易申报劝告制。如果交易价格过高影响土地利用，县地方政府可以提出劝告，并向地方政府重新申报。如果交易双方不听从劝告，可将其劝告内容公之于众；
4、土地公示法。为了在宏观上管理和调控土地价格，外国制定了地价公示法，这种价格是一种旨在控制土地的官方价格，增强政府对土地价格的控制能力，为合理进行土地交易提供依据。
二、国外住房政策
住房政策总目标与国民经济发展阶段相适应，与家庭构成以及居住区域的特性相适应，为全体国民提供居住环境良好的住宅。
（一）特点
1、重视住宅管理。外国私房率较高，住宅经济主要由市场机制调节，但是政府仍然比较重视对住宅的管理。政府的建设省及下属住宅局对全国住宅建设实行政策，法令、计划、设计、资金、生产、技术一体化管理。
2、政府大力资助住宅建设。国外政府为住宅的建设开辟了多种集资渠道，提供住宅补贴是其住宅政策的核心。此外，政府还为一些住宅建设机构提供担保，由这些机构发行债券，以筹集住宅建设资金。
3、重视住宅建设的立法。为了保证住宅建设的发展，国外政府制定了众多的有关住宅的法令、法规，形成了比较完备的住宅法律体系。这些法律按其不同性质，大体上可分为两类：一类是政府制定的住宅建设的政策与计划，以及有关机构组织的立法依据；另一类是对住宅建设和交易的全过程规定的具体规范和标准。
三、国外住宅市场的产业化
（一）定制服务。技术发展使住宅产业化成为现实，薄板钢骨体系的运用使房屋开发由现场建造向工厂大规模制造转变，开发商可普遍提供定制服务。
（二）部分别墅开发商功能角色转变。开发商拿地后只需做好规划和景观，将地分割后出售给住户，由住户网上定制所需别墅风格，再由工厂制做好装配件后运至现场装配房屋，建造及维护均由工厂负责。
（三）环保节能、绿色建材、智能技术、生态住宅成为潮流。反观中国，土地与房屋的所有权并不一致。房屋可以属于你自己，可是土地永远也不属于你。国家宪法明确规定，在符合公共利益的情况下，可以对土地进行征用，并给房屋所有者一定补偿（法律条款写得不太对，但大意如此）。而且房屋的产权只能归个人所有70年，70年以后国家可以将房屋收回。说白了，房子不过是暂时租给你的，与次相对，美国的房产土地归私人所有，而英国土地的使用期限为999年。另外在中国银行按揭贷款合同的风险与收益根本就不对称，可以说是一个对消费者极为不利的合同。按下关于一些收费的细节不提，我来谈一谈对我们按揭购房者影响巨大的利率问题。
在发达国家，房地产贷款利率分为两种，一种是固定按揭利率，一种是浮动贷款利率。我想这个不需要我多做解释。问题在于，在美国，大多数的私人购房者都以固定按揭利率来贷款买房。虽然在低利率的时候需要多付一些利息，但是在高利率的时候却可以规避风险。这样做的最大好处，是能提前知道自己未来的财务负担，并能判断自己是否能够购买。一般来说，这样的贷款以10年一期，10年以后必须重新商定利率条件。这样实际上也减少了贷款者的风险。反观国内，绝大多数贷款都是以浮动利率的形式出现的。当前的低利率使很多的年轻人尝到了甜头，他们以比较低的利率买到了房子，提前开始享受有家的乐趣。可是，这些享受是有代价的。一旦利率上升，由于本来借款利率较低，他们的每月还款额就会急剧上升。对于一次性或者已经付清房款的人来讲，最大的缺陷是，中国的房产市场缺乏兑现房产价值的渠道。也就是说，对于大多数老百姓来讲，无论你的房产怎么升值，你的房产的价值永远也兑现不了，只是纸上富贵而已。与此相对，房产价格飙升，那么相应的房屋支出反而增加。也就是说，你的房屋永远是你的负债而不是资产？
国外独特的房地产制度，是根据当地的具体条件，在长年实践中逐步形成的；很多具体细节，个人认为，最值得我们借鉴的，是国外以“自住为主”的房地产大政方针，因为我们同样也缺乏可利用的土地资源。这一面镜子，可以对照一下我们的现行房地产理论，找出改革的重点，突出体制改革的重要性和必要性。