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摘要：外业测量是房产测绘中的一项重要工作，是确保房产信息准确的有效方式。主要是对建筑所属行政区域、街道、建筑结构、建筑外形等多种参数进行确定，从而帮助房产拥有人以及房产管理部门更好地开展工作。房产测绘外业测量中存在着一些问题，尚未得到有效的解决。因此，本文对房产测绘外业测量中常见的问题及处理进行了深入地研究与分析，并提出一些合理的意见和策略，旨在进一步完善外业测量工作质量，提高房产测绘准确性，促进房产测绘综合工作质量提高。
关键词：房产测绘;外业测量;常见问题;准确性;处理方式中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：（2020）-10-183
房产测量与城市地形测量，地籍测量有相同之处，但由于服务对象不同，内容和要求又有所不同，作业前应该详细明确外业测量流程，准确掌握外业测量关键要点，避免在测量过程中出现漏项和失误操作，以及出现测量结果不准确等现象，从而保证外业测量质量，高效完成房产测绘工作。因此，提高房产测绘工作的准确性，对促进房产测绘工作标准化以及城市发展方面具有重要的作用。
1房产测绘外业测量工作流程分析
1.1施工前准备工作
在外业实际测量工作开展前，项目经理应将被测项目准确分配给测量人员，测量人员在承接到外业测量工作后，应该做好如下准备工作：（1）测量人员需要对外业测量项目内容进行全面的审核和校对，并准备充足的项目资料。（2）测量人员在测量前需要对测量仪器进行检测，防止出现测量仪器因故障无法使用情况，提高外业测量工作效率。（3）测量人员需要准备充足的书写工具、调查表以及测绘图纸等基础设施。（4）测量人员需要检查交通工具是否存在问题、是否有故障，确保交通工具安全性，保护测量人员安全。（5）测量人员需要联系被测房产单位，与该单位人员进行沟通，通知其做好现场准备工作，提高外业测量工作效率。
1.2房产外业测量流程
首先，测量人员到达房产测绘现场后，按照测量前准备工作对房产现场情况进行全面的勘察，勘查需要按照先整体后局部、先下层后上层、先外部后内部、先简单后复杂、先明晰后隐蔽的流程，确保现场勘查工作科学性。其次，在测量房产边长后，测量人员需要在测量时做好与记录人员的沟通，确保记录数据准确。第三，在房产边长测量工作期间，记录人员需要与丈量人员核实记录内容是否准确，并确保记录数字清晰，测量人员对于无法直接量取的邊长，需要采用多种间接测量的方法，量取满足异型房屋面积计算的尺寸[1]。
1.3房产外业测量基本要点
在外业测量开展过程中，测量人员需要对房屋要素进行全面的调查，主要包括以下内容：（1）房屋所属行政区、行政街道、房屋名称、房屋朝向以及房屋的区号、栋号、单元号等。（2）测量人员需要调查房屋的权属归属，明确房产的产权人和产权类别，并确定该房产是否存在房产纠纷。（3）测量人员需要调查房产的基本要素，例如地面以及地下层数、夹层数、顶层等，并该房产的用途、建筑结构、建筑使用时间等，从而能够帮助测量人员更好的了解房产全部情况。（4）测量人员需要认真核对外业测量资料，资料整理是外业测量中的重要内容，直接影响外业测量工作质量。测量需要检测是否有漏层、漏户等问题，确定没有该类型问题后，检查测量人员的姓名、日期、测量项目等是否准确。
2房产测绘外业测量常见问题及处理方式分析
2.1建筑外墙玻璃幕墙测量
玻璃幕墙墙体现代建筑中常用的外墙结构之一，在外业测量中需要测量人员加以注意。玻璃幕墙结构经常出现在大型商场、办公楼等建筑中，测量人员在针对玻璃幕墙结构开展测量时，首先需要按照玻璃幕墙结构的图纸装配开展，测量需要严格按照规划审核图纸完成复核工作[2]。在幕墙与钢架复合结构中，需要阐明玻璃维护的归属问题，从而明确具体的测量位置。在整栋建筑外围护的测量中，需要采用统一的测量方式和方法，从而为尺寸数据计算等工作打下基础。除此之外，一般的建筑结构中，玻璃幕墙与主体结构之间通常会设置消防通道、排烟通道以及排气窗等设施，在大型商场中较为常见，该结构的外围玻璃幕墙与主体楼板之间存在一定的空间，所以在测量时需要将房间外部的尺寸计算在主体结构幕墙之中，将无效的建筑空间去除，才能够确保测量结果的准确性。
2.2不规则墙体测量
在我国现代建筑造型风格不断丰富的背景下，许多建筑都没有采用常规的垂直墙体，而是存在着多种不规则的墙体类型，这种不规则的墙体会对外业测量工作增加很大的难度，传统垂直墙体的测量在此类建筑外业测绘中不能使用。对于不规则的墙体外业测绘，例如倾斜型墙体、曲线型墙体等，一般需要按照建筑层高2m以上的部位作为准量测，建筑墙体不规则部分超出房屋底板主墙体线的部分，需要以主墙体底板的投影为准量测。在一些不规则建筑外立面造型的外业测绘中，不能将其加入主体测量范围之内，也就是不能计入房屋主体计算面积，而是需要单独立项记录，从而能够确保不规则墙体房屋外业测量的准确性，防止对测量结构造成影响。
2.3公共部位测量
公共部位测量是建筑测绘外业的重要部分，同时也是存在较多测量难点的部分。在公共部位的外业测量中，需要比较核对房屋权属的界线，并根据核准部门的规划审核图纸和相关部门都规定的公共共有部位进行测绘。在一些建筑较老的小区房产测绘中，需要审核公共墙体的位置，针对是否需要设置分隔墙体的问题，需要按照产权归属进行分隔，在测绘前测量人员需要明确房屋购买协议以及合同买卖中所规定的公共部分，在实际调查后加以确认。在分隔权属墙体现场不存在的情况下，需要恢复外业测量现场分隔权属的墙体，但是如果不能根据规定和合同协议确定权属分隔，不能进行采用分隔墙体的方式进行测量，否则会影响到外业测量的准确性[3]。
3大型房产分层分户测量
在一些大型房产的外业测量中，存在着许多的测量难点，会增加测量工作难度，所以一般会选择分层分户的测量方式，需要严格按照外业分层分户的标准测量程序，才能够提高外业测量工作的准确性。首先在分层外业测量方面，如果该大型房产具有标准层，测量人员需要注明层数，在房产层数超过五层的情况下，中间层必须要在分户测量中复核一层;外业测量时测量人员需要注意房产中的架空层、避难层、设备转换层等是否达到标准规定的高度;测量需要明确房产中水平通道的相通、分隔以及归属关系;测量工作人员需要检测平台层布局中是否有配电机房、电梯机房、水箱机房等。其次，在分户测量方发面测量工作人员需要对标准层的每一个分户都进行测量;测量人员需要测量房屋户内墙体结构、户与户之间分隔墙体厚度、户与外的分隔墙体厚度;在针对异型、多边形的房产外业测绘中，测量人员需要采用辅助计算面积的方法，确保异型户型测量结果准确性，从而能够有效提高房产测绘工作质量。
结束语
综上所述，本文首先阐述房产测绘的外业测量基本流程，并针对一些特殊测量工作中存在的问题进行分析，针对这些问题提出了有效的应对解决措施，希望能够对房产测绘行业起到一定的借鉴和帮助作用，不断提高房产外业测量工作准确性。
参考文献
[1]沈明. 房屋测量常见问题及解决方式探讨[J]. 中外企业家， 2019， No.649（23）：P.125-125.
[2]李丹丹. 房产测绘外业测量常见问题及处理[J]. 门窗， 2019， No.178（22）：P.255-255.
[3]]刘华涛. 不动产权籍测绘系统在房产测绘中的应用[J]. 建材与装饰， 2019， No.593（32）：P.240-241.
南京江宁拆迁综合服务有限公司 南京 210000
关键词：房产测绘;外业测量;常见问题;准确性;处理方式中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：（2020）-10-183
房产测量与城市地形测量，地籍测量有相同之处，但由于服务对象不同，内容和要求又有所不同，作业前应该详细明确外业测量流程，准确掌握外业测量关键要点，避免在测量过程中出现漏项和失误操作，以及出现测量结果不准确等现象，从而保证外业测量质量，高效完成房产测绘工作。因此，提高房产测绘工作的准确性，对促进房产测绘工作标准化以及城市发展方面具有重要的作用。
1房产测绘外业测量工作流程分析
1.1施工前准备工作
在外业实际测量工作开展前，项目经理应将被测项目准确分配给测量人员，测量人员在承接到外业测量工作后，应该做好如下准备工作：（1）测量人员需要对外业测量项目内容进行全面的审核和校对，并准备充足的项目资料。（2）测量人员在测量前需要对测量仪器进行检测，防止出现测量仪器因故障无法使用情况，提高外业测量工作效率。（3）测量人员需要准备充足的书写工具、调查表以及测绘图纸等基础设施。（4）测量人员需要检查交通工具是否存在问题、是否有故障，确保交通工具安全性，保护测量人员安全。（5）测量人员需要联系被测房产单位，与该单位人员进行沟通，通知其做好现场准备工作，提高外业测量工作效率。
1.2房产外业测量流程
首先，测量人员到达房产测绘现场后，按照测量前准备工作对房产现场情况进行全面的勘察，勘查需要按照先整体后局部、先下层后上层、先外部后内部、先简单后复杂、先明晰后隐蔽的流程，确保现场勘查工作科学性。其次，在测量房产边长后，测量人员需要在测量时做好与记录人员的沟通，确保记录数据准确。第三，在房产边长测量工作期间，记录人员需要与丈量人员核实记录内容是否准确，并确保记录数字清晰，测量人员对于无法直接量取的邊长，需要采用多种间接测量的方法，量取满足异型房屋面积计算的尺寸[1]。
1.3房产外业测量基本要点
在外业测量开展过程中，测量人员需要对房屋要素进行全面的调查，主要包括以下内容：（1）房屋所属行政区、行政街道、房屋名称、房屋朝向以及房屋的区号、栋号、单元号等。（2）测量人员需要调查房屋的权属归属，明确房产的产权人和产权类别，并确定该房产是否存在房产纠纷。（3）测量人员需要调查房产的基本要素，例如地面以及地下层数、夹层数、顶层等，并该房产的用途、建筑结构、建筑使用时间等，从而能够帮助测量人员更好的了解房产全部情况。（4）测量人员需要认真核对外业测量资料，资料整理是外业测量中的重要内容，直接影响外业测量工作质量。测量需要检测是否有漏层、漏户等问题，确定没有该类型问题后，检查测量人员的姓名、日期、测量项目等是否准确。
2房产测绘外业测量常见问题及处理方式分析
2.1建筑外墙玻璃幕墙测量
玻璃幕墙墙体现代建筑中常用的外墙结构之一，在外业测量中需要测量人员加以注意。玻璃幕墙结构经常出现在大型商场、办公楼等建筑中，测量人员在针对玻璃幕墙结构开展测量时，首先需要按照玻璃幕墙结构的图纸装配开展，测量需要严格按照规划审核图纸完成复核工作[2]。在幕墙与钢架复合结构中，需要阐明玻璃维护的归属问题，从而明确具体的测量位置。在整栋建筑外围护的测量中，需要采用统一的测量方式和方法，从而为尺寸数据计算等工作打下基础。除此之外，一般的建筑结构中，玻璃幕墙与主体结构之间通常会设置消防通道、排烟通道以及排气窗等设施，在大型商场中较为常见，该结构的外围玻璃幕墙与主体楼板之间存在一定的空间，所以在测量时需要将房间外部的尺寸计算在主体结构幕墙之中，将无效的建筑空间去除，才能够确保测量结果的准确性。
2.2不规则墙体测量
在我国现代建筑造型风格不断丰富的背景下，许多建筑都没有采用常规的垂直墙体，而是存在着多种不规则的墙体类型，这种不规则的墙体会对外业测量工作增加很大的难度，传统垂直墙体的测量在此类建筑外业测绘中不能使用。对于不规则的墙体外业测绘，例如倾斜型墙体、曲线型墙体等，一般需要按照建筑层高2m以上的部位作为准量测，建筑墙体不规则部分超出房屋底板主墙体线的部分，需要以主墙体底板的投影为准量测。在一些不规则建筑外立面造型的外业测绘中，不能将其加入主体测量范围之内，也就是不能计入房屋主体计算面积，而是需要单独立项记录，从而能够确保不规则墙体房屋外业测量的准确性，防止对测量结构造成影响。
2.3公共部位测量
公共部位测量是建筑测绘外业的重要部分，同时也是存在较多测量难点的部分。在公共部位的外业测量中，需要比较核对房屋权属的界线，并根据核准部门的规划审核图纸和相关部门都规定的公共共有部位进行测绘。在一些建筑较老的小区房产测绘中，需要审核公共墙体的位置，针对是否需要设置分隔墙体的问题，需要按照产权归属进行分隔，在测绘前测量人员需要明确房屋购买协议以及合同买卖中所规定的公共部分，在实际调查后加以确认。在分隔权属墙体现场不存在的情况下，需要恢复外业测量现场分隔权属的墙体，但是如果不能根据规定和合同协议确定权属分隔，不能进行采用分隔墙体的方式进行测量，否则会影响到外业测量的准确性[3]。
3大型房产分层分户测量
在一些大型房产的外业测量中，存在着许多的测量难点，会增加测量工作难度，所以一般会选择分层分户的测量方式，需要严格按照外业分层分户的标准测量程序，才能够提高外业测量工作的准确性。首先在分层外业测量方面，如果该大型房产具有标准层，测量人员需要注明层数，在房产层数超过五层的情况下，中间层必须要在分户测量中复核一层;外业测量时测量人员需要注意房产中的架空层、避难层、设备转换层等是否达到标准规定的高度;测量需要明确房产中水平通道的相通、分隔以及归属关系;测量工作人员需要检测平台层布局中是否有配电机房、电梯机房、水箱机房等。其次，在分户测量方发面测量工作人员需要对标准层的每一个分户都进行测量;测量人员需要测量房屋户内墙体结构、户与户之间分隔墙体厚度、户与外的分隔墙体厚度;在针对异型、多边形的房产外业测绘中，测量人员需要采用辅助计算面积的方法，确保异型户型测量结果准确性，从而能够有效提高房产测绘工作质量。
结束语
综上所述，本文首先阐述房产测绘的外业测量基本流程，并针对一些特殊测量工作中存在的问题进行分析，针对这些问题提出了有效的应对解决措施，希望能够对房产测绘行业起到一定的借鉴和帮助作用，不断提高房产外业测量工作准确性。
参考文献
[1]沈明. 房屋测量常见问题及解决方式探讨[J]. 中外企业家， 2019， No.649（23）：P.125-125.
[2]李丹丹. 房产测绘外业测量常见问题及处理[J]. 门窗， 2019， No.178（22）：P.255-255.
[3]]刘华涛. 不动产权籍测绘系统在房产测绘中的应用[J]. 建材与装饰， 2019， No.593（32）：P.240-241.
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