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【摘 要】物业管理行业是我国新兴的服务业，随着市场竞争的加剧和生活水平的提高，人们对物业服务管理水平的要求也在提高，但是物业企业的财务管理水平在一定程度上影响和制约了该行业经营管理的发展。本文介绍了物业企业财务管理的现实意义，分析了目前财务管理存在的主要问题，并在此基础上提出对策建议。
【关键词】物业企业；财务管理；价值管理
一、物业企业加强财务管理的现实意义
随着我国改革开放的实施以及房地产业的迅速发展，物业行业也在迅速的崛起。为了满足我国市场经济体制的不断完善和社会主义市场经济发展的需要，物业企业加强财务管理水平有着重要的现实意义。具体表现为：
1.有助于提升整体经营管理水平
物业企业经营管理是一个由信息、人力、财务等管理子系统构成的综合性系统，子系统虽然独立运作但相互间又彼此支持，分别侧重于价值、信息、劳动因素、使用价值管理等。财务管理作为其他管理的基础和中枢，通过对资金的掌控，以实现筹资、投资、成本控制和收入与分配的价值管理，为经营决策提供有价值的可供参考信息，提升实际经营管理水平，创造更多的经济效益。
2.有助于协调内部与外部的财务关系
财务管理是实现内部沟通及与外部交往的桥梁。首先，财务管理涉及到经营各个环节，财务部门及时为每个部门和职工提供准确、完整、连续的相关资料；每个部门和职工在相关制度的约束和财务部门的指导、监督下在合理地使用资金等资产。其次，在现代市场经济条件下，物业企业在进行筹资、投资以及收益分配的过程中与各种主体发生着联系，形成了与投资者存在产权关系、与债权人存在债务关系、与债务人存在债权关系、与国家存在依法缴纳税收费以及享有公共财政服务的关系。因此，协调好内、外财务关系不仅有利于各方确认职责和维护好权益，也有助于物业企业发展壮大。
3.有助于及时地反映出存在的经营管理问题
物业企业通过财务管理预测和制定的指标与经营中实际的结果进行对比与分析，衡量出经营的好坏，可以及时肯定成绩和反映存在的问题，寻找出现问题的原因，修正经营方针、管理策略等，为改善经营管理提供可靠的资料。因此，通过价值管理来协调、促进、控制经营管理，以财务管理为突破口对提高经营管理水平和经济效益并实现预期经营目标具有十分重要的作用。
二、目前物业企业财务管理中存在的主要问题
物业管理行业在我国的发展时间相对较短，物业企业的经营管理和财务管理都还处在起步和摸索阶段，现实中也存在着一些问题亟需改进，具体表现为：
1.财务管理定位不清晰
很多物业企业虽然建立了现代企业制度，但其负责人和财务人员在思想上和实际工作中将财务管理与会计基本上混为一谈，对于财务管理与会计工作混淆不清，在岗位设置上更将财务与会计混岗合称为财会部门，认为两者是单纯的核算并提供数据信息的工作而已，把财务管理工作交由会计人员承担，从而导致两者职责不明，影响了财务管理和会计两者职能的充分发挥和相互制约的作用，以致负责人在迅速发展的市场经济中作出不适合企业发展的经营决策。
2.财务管理体系不健全
首先，由于物业企业是服务性质的，很多物业企业负责人认为其无需现代化的管理，没有科学的市场定位和明确的经营发展目标等现代企业管理理念，管理能力不强且不能优化配置资源。其次，财务管理观念滞后且方法落后，缺乏对财务管理应有的认知和它对经营发展重要作用的认识，缺乏创新精神和能力，导致财务管理工作效率低下，难以满足经营发展的要求。最后，财务部门与其他部门工作上缺乏沟通与协调。例如很多物业企业缺乏有效的投资、筹资、营运资金管理等决策机制；也没有与经营业绩相对应的激励措施，即没有通过计划与预算、决策与控制、分析与考核这3个相互衔接的环节来建立起一套完整的财务管理体系。
3.财务管理制度不完善
目前，物业企业大多属于注册资本比较少的中小规模企业，由于其自身规模的限制导致财务管理水平较低而且财务管理制度不全面。由于物业管理行业的特点，很多物业企业面临着一定的财务困境，例如资金来源单一、范围不够广泛且数量有限；不善对营运资金管理；可选择的合适的投资项目少，难以实现对长短期资金的有效运用与管理，导致风险大且获利难；不注重成本费用的控制等，都是物业企业利润低甚至难以盈利的原因。
4.现代化网络信息技术运用不够
目前还有很多物业企业没有建立财务管理信息系统并充分利用网络资源，没有适应计算和网络技术带来的变化，没有将经营交易和财务管理记录到系统，也没将数据等信息资源和经营目标有机结合起来。随着经营内、外部环境的改变，结果是财务等业务过程趋于封闭和信息资源滞后，阻碍了物业企业提升竞争力。
三、加强物业企业财务管理的对策建议
1.厘清財务管理与会计之间的关系
财务管理与会计都是在经营中产生的以价值形式存在的经济信息；两者在指导方针、职能、目的、方法和任务上存在不同点，财务管理着重于对财务的维护，贯穿经营的整个过程，其以财务通则为指导和相应的财务制度为依据，主要是通过一些数学方法制定计划，可以有效管理资金的筹集和使用、降低成本、分配收入同时监督经济业务和财务状况，对未来进行预测、决策和控制，在于实现利润最大化和股东价值最大化；会计立足于执行，体现在事后核算中，其以会计准则为指导和会计制度为依据，主要利用分户账的方式将经营过程连续系统地综合记录下来，通过特定方法对已经发生的经济活动用货币表示进行计量和核算，提供真实可靠的会计信息。物业企业在经营中必须掌握好两者互为条件和补充、相互促进和制约的关系，设置会计和财务两个岗位并配备相应的人员，提高财务管理的整体能力，以达到不断完善经营管理水平。
2.注重财务管理体系的健全
财务管理体系是随着市场经济体制逐步建立起来的，物业企业负责人树立现代经营管理理念，树立财务管理在经营管理中的核心地位观念并充分发挥它的职能作用。财务人员也要认识到财务管理的重要性，加强素质修养，提高知识更新能力和业务水平，增强财务预测、决策、预算、控制、分析的综合判断能力，高素质的财务管理人员能全面提升财务管理水平。物业企业应按照投资者、经营者等不同财务层次，明确财务权限、责任和利益，建立健全以财务管理为核心的符合企业法人治理结构要求的完善的财务管理体系，构建“激励规范、约束有效”的财务机制，理顺各部门的职权关系。财务决策是财务管理的核心，其包括投资、筹资、营运资金和成本等管理决策；财务考核是构建激励与约束机制的关键环节。物业企业应制定出务实、合理的经营目标，通过计划与预算把经营目标具体化和量化；通过决策实现制度化，通过控制的有效手段保证实际经营的正常运行；对于实际业绩与控制标准进行差异分析，及时纠正偏差，对经营业绩进行考核评价和激励，从而保证财务管理职能作用的发挥。
3.优化现行财务管理制度
物业企业建立、健全、优化有效的财务管理制度是财务管理的重要环节，应以《企业财务通则》为建立财务管理制度的基本准则，建立与自身经营相适应的财务决策、风险管理、预算管理、内部资金调度控制、合同财务审核、固定资产购建使用处置、成本控制、财务预警机制、建立健全存货管理和内部财务监督等制度。例如：物业企业根据内部经营需要和外部环境变化，增强风险防范意识，不断改进和完善财务风险管理机制并建立健全财务预警机制，提高抵抗经营风险和财务风险的能力，及时发现风险并控制、处理风险带来的损失；对未来一定时期内的经营活动等各方面进行涉及到每个部门的总体预测和预算，制定营运资金、费用成本等预算和决策，在实际执行过程中进行严格检查和监督，实际结果要与预算标准进行比较分析，对于执行好的部门和员工要奖励，以提高部门和员工的积极性；通过扩宽经营范围及多样化的经营方式提高收入，根据经营和财务状况发挥财务管理职能，做好资金的筹集、使用与监督，利用闲置的资金寻找合适的投资机会，以保证资金的合理使用和使用效率，确保经营运转的正常；结合实际情况制定和完善内部财务监督制度，从而使涉及到资金使用、资本结构、资产管理、成本费用控制、收入利润分配、债权债务、经营业绩考核奖励和内部审计稽核等有关的财务管理正规化并有章可循。
4.完善与自身相适应的财务信息系统
随着计算机信息技术和互联网络的普及与应用，物业企业应在符合国家相关制度的前提下，逐步建立起以数据处理为核心、与经营和报表分析等信息系统相连接的与时俱进的财务管理信息系统，让数据与技术相结合，加强财务数据的分析和预测能力，实现数据与资源共享，及时反馈经营信息和财务状况，深入分析并及时处理发现的问题，为筹资、投资和经营等决策起到更好的参考作用，拓展和延伸财务管理能力，进而将经营管理水平提高到一个更高的层次。
参考文献：
[1]李祥.物业管理公司财务管理强化策略探讨[J].现代营销，2016（10）.
[2]李英.试论物业公司财务管理存在的问题及对策[J].会计师，2016（4）.
【关键词】物业企业；财务管理；价值管理
一、物业企业加强财务管理的现实意义
随着我国改革开放的实施以及房地产业的迅速发展，物业行业也在迅速的崛起。为了满足我国市场经济体制的不断完善和社会主义市场经济发展的需要，物业企业加强财务管理水平有着重要的现实意义。具体表现为：
1.有助于提升整体经营管理水平
物业企业经营管理是一个由信息、人力、财务等管理子系统构成的综合性系统，子系统虽然独立运作但相互间又彼此支持，分别侧重于价值、信息、劳动因素、使用价值管理等。财务管理作为其他管理的基础和中枢，通过对资金的掌控，以实现筹资、投资、成本控制和收入与分配的价值管理，为经营决策提供有价值的可供参考信息，提升实际经营管理水平，创造更多的经济效益。
2.有助于协调内部与外部的财务关系
财务管理是实现内部沟通及与外部交往的桥梁。首先，财务管理涉及到经营各个环节，财务部门及时为每个部门和职工提供准确、完整、连续的相关资料；每个部门和职工在相关制度的约束和财务部门的指导、监督下在合理地使用资金等资产。其次，在现代市场经济条件下，物业企业在进行筹资、投资以及收益分配的过程中与各种主体发生着联系，形成了与投资者存在产权关系、与债权人存在债务关系、与债务人存在债权关系、与国家存在依法缴纳税收费以及享有公共财政服务的关系。因此，协调好内、外财务关系不仅有利于各方确认职责和维护好权益，也有助于物业企业发展壮大。
3.有助于及时地反映出存在的经营管理问题
物业企业通过财务管理预测和制定的指标与经营中实际的结果进行对比与分析，衡量出经营的好坏，可以及时肯定成绩和反映存在的问题，寻找出现问题的原因，修正经营方针、管理策略等，为改善经营管理提供可靠的资料。因此，通过价值管理来协调、促进、控制经营管理，以财务管理为突破口对提高经营管理水平和经济效益并实现预期经营目标具有十分重要的作用。
二、目前物业企业财务管理中存在的主要问题
物业管理行业在我国的发展时间相对较短，物业企业的经营管理和财务管理都还处在起步和摸索阶段，现实中也存在着一些问题亟需改进，具体表现为：
1.财务管理定位不清晰
很多物业企业虽然建立了现代企业制度，但其负责人和财务人员在思想上和实际工作中将财务管理与会计基本上混为一谈，对于财务管理与会计工作混淆不清，在岗位设置上更将财务与会计混岗合称为财会部门，认为两者是单纯的核算并提供数据信息的工作而已，把财务管理工作交由会计人员承担，从而导致两者职责不明，影响了财务管理和会计两者职能的充分发挥和相互制约的作用，以致负责人在迅速发展的市场经济中作出不适合企业发展的经营决策。
2.财务管理体系不健全
首先，由于物业企业是服务性质的，很多物业企业负责人认为其无需现代化的管理，没有科学的市场定位和明确的经营发展目标等现代企业管理理念，管理能力不强且不能优化配置资源。其次，财务管理观念滞后且方法落后，缺乏对财务管理应有的认知和它对经营发展重要作用的认识，缺乏创新精神和能力，导致财务管理工作效率低下，难以满足经营发展的要求。最后，财务部门与其他部门工作上缺乏沟通与协调。例如很多物业企业缺乏有效的投资、筹资、营运资金管理等决策机制；也没有与经营业绩相对应的激励措施，即没有通过计划与预算、决策与控制、分析与考核这3个相互衔接的环节来建立起一套完整的财务管理体系。
3.财务管理制度不完善
目前，物业企业大多属于注册资本比较少的中小规模企业，由于其自身规模的限制导致财务管理水平较低而且财务管理制度不全面。由于物业管理行业的特点，很多物业企业面临着一定的财务困境，例如资金来源单一、范围不够广泛且数量有限；不善对营运资金管理；可选择的合适的投资项目少，难以实现对长短期资金的有效运用与管理，导致风险大且获利难；不注重成本费用的控制等，都是物业企业利润低甚至难以盈利的原因。
4.现代化网络信息技术运用不够
目前还有很多物业企业没有建立财务管理信息系统并充分利用网络资源，没有适应计算和网络技术带来的变化，没有将经营交易和财务管理记录到系统，也没将数据等信息资源和经营目标有机结合起来。随着经营内、外部环境的改变，结果是财务等业务过程趋于封闭和信息资源滞后，阻碍了物业企业提升竞争力。
三、加强物业企业财务管理的对策建议
1.厘清財务管理与会计之间的关系
财务管理与会计都是在经营中产生的以价值形式存在的经济信息；两者在指导方针、职能、目的、方法和任务上存在不同点，财务管理着重于对财务的维护，贯穿经营的整个过程，其以财务通则为指导和相应的财务制度为依据，主要是通过一些数学方法制定计划，可以有效管理资金的筹集和使用、降低成本、分配收入同时监督经济业务和财务状况，对未来进行预测、决策和控制，在于实现利润最大化和股东价值最大化；会计立足于执行，体现在事后核算中，其以会计准则为指导和会计制度为依据，主要利用分户账的方式将经营过程连续系统地综合记录下来，通过特定方法对已经发生的经济活动用货币表示进行计量和核算，提供真实可靠的会计信息。物业企业在经营中必须掌握好两者互为条件和补充、相互促进和制约的关系，设置会计和财务两个岗位并配备相应的人员，提高财务管理的整体能力，以达到不断完善经营管理水平。
2.注重财务管理体系的健全
财务管理体系是随着市场经济体制逐步建立起来的，物业企业负责人树立现代经营管理理念，树立财务管理在经营管理中的核心地位观念并充分发挥它的职能作用。财务人员也要认识到财务管理的重要性，加强素质修养，提高知识更新能力和业务水平，增强财务预测、决策、预算、控制、分析的综合判断能力，高素质的财务管理人员能全面提升财务管理水平。物业企业应按照投资者、经营者等不同财务层次，明确财务权限、责任和利益，建立健全以财务管理为核心的符合企业法人治理结构要求的完善的财务管理体系，构建“激励规范、约束有效”的财务机制，理顺各部门的职权关系。财务决策是财务管理的核心，其包括投资、筹资、营运资金和成本等管理决策；财务考核是构建激励与约束机制的关键环节。物业企业应制定出务实、合理的经营目标，通过计划与预算把经营目标具体化和量化；通过决策实现制度化，通过控制的有效手段保证实际经营的正常运行；对于实际业绩与控制标准进行差异分析，及时纠正偏差，对经营业绩进行考核评价和激励，从而保证财务管理职能作用的发挥。
3.优化现行财务管理制度
物业企业建立、健全、优化有效的财务管理制度是财务管理的重要环节，应以《企业财务通则》为建立财务管理制度的基本准则，建立与自身经营相适应的财务决策、风险管理、预算管理、内部资金调度控制、合同财务审核、固定资产购建使用处置、成本控制、财务预警机制、建立健全存货管理和内部财务监督等制度。例如：物业企业根据内部经营需要和外部环境变化，增强风险防范意识，不断改进和完善财务风险管理机制并建立健全财务预警机制，提高抵抗经营风险和财务风险的能力，及时发现风险并控制、处理风险带来的损失；对未来一定时期内的经营活动等各方面进行涉及到每个部门的总体预测和预算，制定营运资金、费用成本等预算和决策，在实际执行过程中进行严格检查和监督，实际结果要与预算标准进行比较分析，对于执行好的部门和员工要奖励，以提高部门和员工的积极性；通过扩宽经营范围及多样化的经营方式提高收入，根据经营和财务状况发挥财务管理职能，做好资金的筹集、使用与监督，利用闲置的资金寻找合适的投资机会，以保证资金的合理使用和使用效率，确保经营运转的正常；结合实际情况制定和完善内部财务监督制度，从而使涉及到资金使用、资本结构、资产管理、成本费用控制、收入利润分配、债权债务、经营业绩考核奖励和内部审计稽核等有关的财务管理正规化并有章可循。
4.完善与自身相适应的财务信息系统
随着计算机信息技术和互联网络的普及与应用，物业企业应在符合国家相关制度的前提下，逐步建立起以数据处理为核心、与经营和报表分析等信息系统相连接的与时俱进的财务管理信息系统，让数据与技术相结合，加强财务数据的分析和预测能力，实现数据与资源共享，及时反馈经营信息和财务状况，深入分析并及时处理发现的问题，为筹资、投资和经营等决策起到更好的参考作用，拓展和延伸财务管理能力，进而将经营管理水平提高到一个更高的层次。
参考文献：
[1]李祥.物业管理公司财务管理强化策略探讨[J].现代营销，2016（10）.
[2]李英.试论物业公司财务管理存在的问题及对策[J].会计师，2016（4）.