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【摘要】文章通过研究上海房地产近年来的发展情况， 选取商品房的平均价格和城市居民的可支配收入为影响因素，利用线性回归模型构建其与商品房供给面积之间的关系方程，从而根据商品房的平均价格和城市居民的可支配收入的变化趋势来分析商品房供给面积的走势，并提出相关建议。
【关键词】上海 商品房 供给预测
上海房地产市场经过十多年的发展，特别是近几年的飞速发展后，房地产在国民经济中的作用举足轻重，房地产增加值占上海国民生产总值的比重不断扩大。近年来，上海房地产房价以308%飞速增长，房地产对全市GDP的贡献率也从“十五”计划初的不足4%，迅速攀升到了2004年底的8.4％。同时，目前上海房地产的价格上升较快，有人认为上海房地产泡沫泛滥。但是相关专家分析后指出，上海房地产只是出现过热，在一定程度上存在泡沫。因此，只要处理好各种影响因素的关系，上海房地产业还是能够健康发展的。本文运用回归分析方法，探讨上海商品房供给发展趋势。
一、商品房竣工面積影响因素分析
据不完全统计，在未来相当长的一段时间内，上海有近60%的市民有购房需求，这还不包括外来成功人士、创业者、务工者和港、澳、台以及境外人士、投资购房者的需求。从较长的一段时期来看，随着上海2010年世博会申办成功，黄浦江两岸的综合开发和作为国际大都市的“三港一网”建设全面启动，以及宏观经济所呈现出的快速发展的良好势头，都将为房地产发展带来良好的机遇。从定量角度来看，人均居住面积、人均国内生产总值、职工年平均工资、商品房销售价格等等因素，都将影响商品房的竣工面积。本文侧重研究的是商品房平均价格、居民可支配收入对上海商品房的供给量的影响。所选取的数据为1992-2005年上海商品房的平均价格，上海市城市居民可支配收入和商品房的竣工面积（数据来源：《上海统计年鉴》）。
二、建立商品房供给的二元线性回归模型
商品房的供给应受商品房的价格和居民需求的影响。这里选取商品房的平均价格和城市居民的可支配收入为影响因素，利用线性回归模型构建其与商品房供给面积之间的关系方程，从而根据上述两因素的变化趋势来分析商品房供给面积的走势。
根据选取的1992-2005年商品房平均价格，城市居民可支配收入和商品房竣工面积，把商品房竣工面积作为被解释变量Y，把商品房的平均价格作为解释变量X1，把城市居民可支配收入作为解释变量X2，建立二元线性回归模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+μ
然后，运用最小二乘法[2]对模型的参数进行估计，可以得到以下结果：
Y=0.3688X1+0.1017X2-922.57
（3.217）（2.789）（-6.234）
R2=0.963 F=172.028 D.W.=1.93
其中括号内的数字为相应参数的t检验值，R2是可决系数，F是所估计回归的总显著性的一个度量，D.W.值用来检验序列是否自相关。
从回归估计的结果看，可决系数R2=0.983，F值也比较大，表明模型在整体上拟合得非常好。在5%显著性水平下自由度为n-k-1的临界值t0.025(10)=2.228，方差统计检验显示自变量X1 、X2、均通过t检验，其t值均高于t检验所要求的2.228；D.W.检验值为1.93，在2的附近，也比较好，可以判断序列不存在自相关。
那么，商品房竣工面积，商品房平均价格，城市居民可支配收入之间的线性关系为：
Y=0.3668X1+0.1017X2-922.57 （1）
由以上模型可知，商品房的竣工面积是随着商品房的平均价格和城市居民可支配收入的增加而增加的。商品房的平均价格每增加1个单位，商品房的竣工面积就增加0.3668个单位，说明商品房价格的提升对房地产的开发有一定的推动作用；城市居民可支配收入每增加一个单位，商品房的竣工面积就增加0.1017个单位，说明居民生活水平的提高对房地产的开发存在潜在的影响。
三、模型的预测
1、商品房供给面积预测与比较
由二元线性回归模型式（1），可预测出1992－2005年商品房的供给面积，见表1。将预测的商品房供给面积与相应的实际供给面积相比较（见表1）可知，预测值和实际值之间的差别一般不是很大，仅在1992年，1994年、1998年和2005年出现较大偏差。这是由于1992-1994年期间，商品房严重供过于求，在1994年房地产业进入低迷阶段，出现了商品房供给滑坡的现象。1998年上海房地产市场低迷，政府出台了“购房退税”政策，当时政府旨在鼓励高收入者积极购买住房。2005年楼市波动比较大,出现了大规模的退房风波,楼市宏观调控趋紧,供房的情况与实际值的出入较大。
所以，虽然这一模型仅仅考虑商品房平均价格，城市居民可支配收入对商品房竣工面积的影响，但是，利用它还是可以比较准确的预测商品房供给量的变化。
2、商品房供给走势预测
据分析，从2000年以来，居民人均可支配收入的增长率平均大约8%左右、商品房平均价格的增长率平均大约14%左右。因此，本文就分别按8%和14%的增长速度来推算未来的居民人均可支配收入和商品房平均价格，然后利用式（1）预测出未来的商品房供给量的走势。
2005-2014年的10年间，居民人均可支配收入和商品房平均价格以及商品房的供给量的预测值，如表2所示。同时，商品房相对于上一年的增长率也列于该表。由于2005年的数据与预测值有较大的偏差，表2中2005年的数据按模型式（1）进行预测。
从表2中，可以发现，在2005-2014的10年内，商品房的供给量在不断增加，但增长幅度有所下降。说明楼市的宏观调控会逐步影响楼市的发展，只要商品房的平均价格保持良好的走势和居民可支配收入稳步提高，上海房地产的供给量也会稳步发展，不会出现人们所担心的因供大于求而导致空房面积大幅度增加的状况。
四、结论
从以上分析可知，如果影响上海商品房供给的价格因素和居民可支配收入能够稳步提高，那么上海商品房市场的走势将会比较好。虽然目前关于上海房地产泡沫的相关论述较多，但是只要能够落实好相关政策，采取一定措施，上海房地产将会得到更好的发展。在此建议：
1、严格落实相关政策，合理调控房市
今年以来，上海出台的房地产市场调控措施尽管已经取得了初步成效，但政策效应的充分发挥还将有一个逐步深入的过程。目前房地产市场还不太稳定，应该进一步完善已出台的相关政策，保持政策的稳定性和连续性。同时，由于存量住房市场还存在一定数量的短期炒作行为，可将调控房地产市场的重点从新建商品房向存量房延伸。
2、加强对信贷政策的执行与调整
商品房市场的供应和需求受国家经济政策，特别是信贷政策的影响较大。短期开发贷款量影响供应量，中长期按揭贷款量影响需求量，如两者不协调，必然影响到商品房市场供求平衡。在上海商品房开发投资额增幅比较正常的情况下，压缩短期开发贷款减少供应，加大中长期的按揭贷款量是助长需求，都不利于平抑房价。因此，应从信贷结构方面加以完善，使信贷政策平稳、平衡，做到开发贷款和消费贷款、新建商品房消费贷款和存量房消费贷款相平衡。
【参考文献】
[1]倪进、胡建绩：上海房价泡沫与未来走势分析[J]，商业时代，2005（24）.
[2]李子奈、潘文卿：计量经济学[M]，高等教育出版社,2005.
[3]夏辉、李景霞、吴志清：上海房地产宏观调控及其效果分析[J]，上海经济研究，2005（5）.
【关键词】上海 商品房 供给预测
上海房地产市场经过十多年的发展，特别是近几年的飞速发展后，房地产在国民经济中的作用举足轻重，房地产增加值占上海国民生产总值的比重不断扩大。近年来，上海房地产房价以308%飞速增长，房地产对全市GDP的贡献率也从“十五”计划初的不足4%，迅速攀升到了2004年底的8.4％。同时，目前上海房地产的价格上升较快，有人认为上海房地产泡沫泛滥。但是相关专家分析后指出，上海房地产只是出现过热，在一定程度上存在泡沫。因此，只要处理好各种影响因素的关系，上海房地产业还是能够健康发展的。本文运用回归分析方法，探讨上海商品房供给发展趋势。
一、商品房竣工面積影响因素分析
据不完全统计，在未来相当长的一段时间内，上海有近60%的市民有购房需求，这还不包括外来成功人士、创业者、务工者和港、澳、台以及境外人士、投资购房者的需求。从较长的一段时期来看，随着上海2010年世博会申办成功，黄浦江两岸的综合开发和作为国际大都市的“三港一网”建设全面启动，以及宏观经济所呈现出的快速发展的良好势头，都将为房地产发展带来良好的机遇。从定量角度来看，人均居住面积、人均国内生产总值、职工年平均工资、商品房销售价格等等因素，都将影响商品房的竣工面积。本文侧重研究的是商品房平均价格、居民可支配收入对上海商品房的供给量的影响。所选取的数据为1992-2005年上海商品房的平均价格，上海市城市居民可支配收入和商品房的竣工面积（数据来源：《上海统计年鉴》）。
二、建立商品房供给的二元线性回归模型
商品房的供给应受商品房的价格和居民需求的影响。这里选取商品房的平均价格和城市居民的可支配收入为影响因素，利用线性回归模型构建其与商品房供给面积之间的关系方程，从而根据上述两因素的变化趋势来分析商品房供给面积的走势。
根据选取的1992-2005年商品房平均价格，城市居民可支配收入和商品房竣工面积，把商品房竣工面积作为被解释变量Y，把商品房的平均价格作为解释变量X1，把城市居民可支配收入作为解释变量X2，建立二元线性回归模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+μ
然后，运用最小二乘法[2]对模型的参数进行估计，可以得到以下结果：
Y=0.3688X1+0.1017X2-922.57
（3.217）（2.789）（-6.234）
R2=0.963 F=172.028 D.W.=1.93
其中括号内的数字为相应参数的t检验值，R2是可决系数，F是所估计回归的总显著性的一个度量，D.W.值用来检验序列是否自相关。
从回归估计的结果看，可决系数R2=0.983，F值也比较大，表明模型在整体上拟合得非常好。在5%显著性水平下自由度为n-k-1的临界值t0.025(10)=2.228，方差统计检验显示自变量X1 、X2、均通过t检验，其t值均高于t检验所要求的2.228；D.W.检验值为1.93，在2的附近，也比较好，可以判断序列不存在自相关。
那么，商品房竣工面积，商品房平均价格，城市居民可支配收入之间的线性关系为：
Y=0.3668X1+0.1017X2-922.57 （1）
由以上模型可知，商品房的竣工面积是随着商品房的平均价格和城市居民可支配收入的增加而增加的。商品房的平均价格每增加1个单位，商品房的竣工面积就增加0.3668个单位，说明商品房价格的提升对房地产的开发有一定的推动作用；城市居民可支配收入每增加一个单位，商品房的竣工面积就增加0.1017个单位，说明居民生活水平的提高对房地产的开发存在潜在的影响。
三、模型的预测
1、商品房供给面积预测与比较
由二元线性回归模型式（1），可预测出1992－2005年商品房的供给面积，见表1。将预测的商品房供给面积与相应的实际供给面积相比较（见表1）可知，预测值和实际值之间的差别一般不是很大，仅在1992年，1994年、1998年和2005年出现较大偏差。这是由于1992-1994年期间，商品房严重供过于求，在1994年房地产业进入低迷阶段，出现了商品房供给滑坡的现象。1998年上海房地产市场低迷，政府出台了“购房退税”政策，当时政府旨在鼓励高收入者积极购买住房。2005年楼市波动比较大,出现了大规模的退房风波,楼市宏观调控趋紧,供房的情况与实际值的出入较大。
所以，虽然这一模型仅仅考虑商品房平均价格，城市居民可支配收入对商品房竣工面积的影响，但是，利用它还是可以比较准确的预测商品房供给量的变化。
2、商品房供给走势预测
据分析，从2000年以来，居民人均可支配收入的增长率平均大约8%左右、商品房平均价格的增长率平均大约14%左右。因此，本文就分别按8%和14%的增长速度来推算未来的居民人均可支配收入和商品房平均价格，然后利用式（1）预测出未来的商品房供给量的走势。
2005-2014年的10年间，居民人均可支配收入和商品房平均价格以及商品房的供给量的预测值，如表2所示。同时，商品房相对于上一年的增长率也列于该表。由于2005年的数据与预测值有较大的偏差，表2中2005年的数据按模型式（1）进行预测。
从表2中，可以发现，在2005-2014的10年内，商品房的供给量在不断增加，但增长幅度有所下降。说明楼市的宏观调控会逐步影响楼市的发展，只要商品房的平均价格保持良好的走势和居民可支配收入稳步提高，上海房地产的供给量也会稳步发展，不会出现人们所担心的因供大于求而导致空房面积大幅度增加的状况。
四、结论
从以上分析可知，如果影响上海商品房供给的价格因素和居民可支配收入能够稳步提高，那么上海商品房市场的走势将会比较好。虽然目前关于上海房地产泡沫的相关论述较多，但是只要能够落实好相关政策，采取一定措施，上海房地产将会得到更好的发展。在此建议：
1、严格落实相关政策，合理调控房市
今年以来，上海出台的房地产市场调控措施尽管已经取得了初步成效，但政策效应的充分发挥还将有一个逐步深入的过程。目前房地产市场还不太稳定，应该进一步完善已出台的相关政策，保持政策的稳定性和连续性。同时，由于存量住房市场还存在一定数量的短期炒作行为，可将调控房地产市场的重点从新建商品房向存量房延伸。
2、加强对信贷政策的执行与调整
商品房市场的供应和需求受国家经济政策，特别是信贷政策的影响较大。短期开发贷款量影响供应量，中长期按揭贷款量影响需求量，如两者不协调，必然影响到商品房市场供求平衡。在上海商品房开发投资额增幅比较正常的情况下，压缩短期开发贷款减少供应，加大中长期的按揭贷款量是助长需求，都不利于平抑房价。因此，应从信贷结构方面加以完善，使信贷政策平稳、平衡，做到开发贷款和消费贷款、新建商品房消费贷款和存量房消费贷款相平衡。
【参考文献】
[1]倪进、胡建绩：上海房价泡沫与未来走势分析[J]，商业时代，2005（24）.
[2]李子奈、潘文卿：计量经济学[M]，高等教育出版社,2005.
[3]夏辉、李景霞、吴志清：上海房地产宏观调控及其效果分析[J]，上海经济研究，2005（5）.