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摘 要：房地产业的营改增工作随着财税〔2016〕36 号《关于全面推開营业税改征增值税试点的通知》的发布正式启动。“营改增”的实施在推动房地产的发展方面起到了很大的作用。众所周知，巨额资金流的注入，较高的融资成本以及施工时间的长期性是房地产业的固有特点，在“营改增”施行后，这些特点导致房地产的发展遭遇到了很多瓶颈，尤其对凡房地产也的会计处理工作影响最为明显。为了确保房地产业在会计核算工作上更好的适应新的体制，本文本着科学的态度认真分析了房地产企业的会计处理工作在实行“营改增”后发生的变化，以及探讨了房地产企业的会计处理工作在新的财税体制下应做出怎样的应对措施。
关键词：房地产企业 营改增 会计处理
2016年5月1日，对房地产企业来说是一个值得纪念的日子，因为就在这一天，国家开始把“营改增”在全国范围内全面推行。房地产企业也在“营改增”范围之列。所谓“营改增”，就是把营业税的征税项目变成了增值税来进行征收。“营改增”的实施解决了对房地产企业重复征税的问题，降低了企业的税收成本，有利于企业在市场上提高自身的综合竞争实力，也对第三产业的发展起到了促进作用。“营改增”的全面实施使税收制度结构发生了良性变化，优化和升级了国家经济和消费结构。
一、房地产企业会计处理内容构成
房地产企业的会计处理内容有五部分组成：房地产开发项目建设资金的筹集；管理房地产房屋的建造成本；管理房地产企业的收支状况，维护房地产企业的经济效益；回收商品房的销售款项；合理分配房地产企业的利润。房地产企业一般包括立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段等五个阶段，那么，房地产企业的会计处理工作应随着房地产企业所处阶段属性的变化而有所侧重。
二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化
第一，适用税率的变化。房地产企业在“营改增”实行前后所缴纳的征税百分比发生了很大变化，由原来按营业税征税规定的5%变成了征收增值税的11%。第二，会计利润的变化。如果把营业成本忽略不计，那么，在“营改增”实行前后的对比中，房地产企业的利润会呈现下降趋势。如果计算营业成本，那么就必须高度关注采购过程中的进项税抵扣。如果房地产企业采购时不能顺利购得增值税专用发票，无法抵扣进项税，则会导致采购成本的增加，致使企业会计利润降低。但是，如果房地产企业采购时能够购得增值税发票，也就预示着可以抵扣进项税，从而降低了企业的采购成本，致使企业的会计利润升高。从某种意义上说，抵扣成本比例越高，企业的会计利润总额就增加越多。第三，企业税收负担的变化。房地产的项目以2016年4月30日为分界点被划分为老项目和新项目两种。在老项目中，开发商一般纳税人的交税计算方式采用的简易计税法，税率为5%；在新项目中，由于实行了“营改增”，房地产开发商一般纳税人可以进行进项税抵扣，税率由营业税的5%变成了增值税的11%。第四， 发票管理的变化。由于“营改增”实行前后，发票的作用发生了很大的变化，所以对发票的管理也有了新的要求。“营改增”实行之前，征收的是营业税，是不能进行进项税抵扣的，发票只是一张费用凭证。“营改增”之后，征收的是增值税，发票与企业的进项税抵扣有了紧密的联系。由于增值税是一个系统的抵扣链，所以企业应引起对发票管理的重视，建立一套完整的发票管理系统，并设置专门管理发票的岗位。此外，尽可能的选择是一般纳税人的供应商，以方便进项税的抵扣工作。
三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施
第一， 企业内部控制的强化。“营改增”的实施对房地产企业的会计处理工作有着很大的影响，企业应当依据国家税收统筹计划合理规划自身的财务内控，加大对发票的监管力度。企业财务人员应熟悉“营改增”后新的税收条例和税金的计算方法，使企业能够对法律风险进行有效性的控制，同时减轻纳税的负担。另外，“营改增”的实施是一把双刃剑，有利也有弊，房地产企业应结合自身的实际情况，认真分析“营改增”的利弊，加强对财务人员的培训，不断提高其专业素质，完善和优化自身的会计核算制度以及发票的管理模式；对营销策略做出科学合理的规划，并制定有效的税收方法。例如，在建筑材料的采购方面，要选择是一般纳税人的供应商进行批量采购，这样，既保证了材料的质量，也获得了增值税专用发票。第二，会计处理流程的优化。随着“营改增”的实行，房地产企业的会计处理流程也相应的发生了变化。企业应结合着税改政策对原有的计算和申报方法进行重新梳理，已达到规避风险、降低税收负担的目的。企业会计处理工作担负着优化和改善企业内部资源的重任，所以对会计处理流程的制定和严格执行是非常重要的。企业应当对财务人员进行科学合理的分配，并落实每个人的责任，使会计制度不断得到完善。第三，企业会计管理水平的提升。企业会计处理工作工作随着“营改增”的全面推广实行发生了很大的变化。因此，企业要对财务人员时常进行组织培训，提高财务人员对会计处理知识和方法的牢固掌握，以便其能够适应新的税收制度。新的税收制度的执行对财务人员的核算能力也提出了更高的要求，所以，企业财务人员要对自身的综合业务素质进行不断的提高，对自己的专业化知识和核算能力进行不断的充电。“营改增”的实行使企业财务内部管理机制发生了变化，增值税发票的应用率明显增多，所以，企业还要加强对财务人员增值税业务知识的培训和学习，以提高其使用增值税的能力。
综上所述，房地产企业的会计处理工作在“营改增”实行前后发生了很大的变化，企业要结合新税制的要求加大对自身财务人员的培训和学习，并利用好新税制的优点，以促进自身的良性发展。
参考文献：
[1]李继明. "营改增"对房地产企业会计处理带来的变化及处理[J]. 财会学习， 2016，1（22）：155.
[2]邬爱珍. 浅谈"营改增"对房地产企业税收的影响及应对措施[J]. 中国乡镇企业会计， 2016，3（9）：53-54.
关键词：房地产企业 营改增 会计处理
2016年5月1日，对房地产企业来说是一个值得纪念的日子，因为就在这一天，国家开始把“营改增”在全国范围内全面推行。房地产企业也在“营改增”范围之列。所谓“营改增”，就是把营业税的征税项目变成了增值税来进行征收。“营改增”的实施解决了对房地产企业重复征税的问题，降低了企业的税收成本，有利于企业在市场上提高自身的综合竞争实力，也对第三产业的发展起到了促进作用。“营改增”的全面实施使税收制度结构发生了良性变化，优化和升级了国家经济和消费结构。
一、房地产企业会计处理内容构成
房地产企业的会计处理内容有五部分组成：房地产开发项目建设资金的筹集；管理房地产房屋的建造成本；管理房地产企业的收支状况，维护房地产企业的经济效益；回收商品房的销售款项；合理分配房地产企业的利润。房地产企业一般包括立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段等五个阶段，那么，房地产企业的会计处理工作应随着房地产企业所处阶段属性的变化而有所侧重。
二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化
第一，适用税率的变化。房地产企业在“营改增”实行前后所缴纳的征税百分比发生了很大变化，由原来按营业税征税规定的5%变成了征收增值税的11%。第二，会计利润的变化。如果把营业成本忽略不计，那么，在“营改增”实行前后的对比中，房地产企业的利润会呈现下降趋势。如果计算营业成本，那么就必须高度关注采购过程中的进项税抵扣。如果房地产企业采购时不能顺利购得增值税专用发票，无法抵扣进项税，则会导致采购成本的增加，致使企业会计利润降低。但是，如果房地产企业采购时能够购得增值税发票，也就预示着可以抵扣进项税，从而降低了企业的采购成本，致使企业的会计利润升高。从某种意义上说，抵扣成本比例越高，企业的会计利润总额就增加越多。第三，企业税收负担的变化。房地产的项目以2016年4月30日为分界点被划分为老项目和新项目两种。在老项目中，开发商一般纳税人的交税计算方式采用的简易计税法，税率为5%；在新项目中，由于实行了“营改增”，房地产开发商一般纳税人可以进行进项税抵扣，税率由营业税的5%变成了增值税的11%。第四， 发票管理的变化。由于“营改增”实行前后，发票的作用发生了很大的变化，所以对发票的管理也有了新的要求。“营改增”实行之前，征收的是营业税，是不能进行进项税抵扣的，发票只是一张费用凭证。“营改增”之后，征收的是增值税，发票与企业的进项税抵扣有了紧密的联系。由于增值税是一个系统的抵扣链，所以企业应引起对发票管理的重视，建立一套完整的发票管理系统，并设置专门管理发票的岗位。此外，尽可能的选择是一般纳税人的供应商，以方便进项税的抵扣工作。
三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施
第一， 企业内部控制的强化。“营改增”的实施对房地产企业的会计处理工作有着很大的影响，企业应当依据国家税收统筹计划合理规划自身的财务内控，加大对发票的监管力度。企业财务人员应熟悉“营改增”后新的税收条例和税金的计算方法，使企业能够对法律风险进行有效性的控制，同时减轻纳税的负担。另外，“营改增”的实施是一把双刃剑，有利也有弊，房地产企业应结合自身的实际情况，认真分析“营改增”的利弊，加强对财务人员的培训，不断提高其专业素质，完善和优化自身的会计核算制度以及发票的管理模式；对营销策略做出科学合理的规划，并制定有效的税收方法。例如，在建筑材料的采购方面，要选择是一般纳税人的供应商进行批量采购，这样，既保证了材料的质量，也获得了增值税专用发票。第二，会计处理流程的优化。随着“营改增”的实行，房地产企业的会计处理流程也相应的发生了变化。企业应结合着税改政策对原有的计算和申报方法进行重新梳理，已达到规避风险、降低税收负担的目的。企业会计处理工作担负着优化和改善企业内部资源的重任，所以对会计处理流程的制定和严格执行是非常重要的。企业应当对财务人员进行科学合理的分配，并落实每个人的责任，使会计制度不断得到完善。第三，企业会计管理水平的提升。企业会计处理工作工作随着“营改增”的全面推广实行发生了很大的变化。因此，企业要对财务人员时常进行组织培训，提高财务人员对会计处理知识和方法的牢固掌握，以便其能够适应新的税收制度。新的税收制度的执行对财务人员的核算能力也提出了更高的要求，所以，企业财务人员要对自身的综合业务素质进行不断的提高，对自己的专业化知识和核算能力进行不断的充电。“营改增”的实行使企业财务内部管理机制发生了变化，增值税发票的应用率明显增多，所以，企业还要加强对财务人员增值税业务知识的培训和学习，以提高其使用增值税的能力。
综上所述，房地产企业的会计处理工作在“营改增”实行前后发生了很大的变化，企业要结合新税制的要求加大对自身财务人员的培训和学习，并利用好新税制的优点，以促进自身的良性发展。
参考文献：
[1]李继明. "营改增"对房地产企业会计处理带来的变化及处理[J]. 财会学习， 2016，1（22）：155.
[2]邬爱珍. 浅谈"营改增"对房地产企业税收的影响及应对措施[J]. 中国乡镇企业会计， 2016，3（9）：53-54.