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【摘 要】住宅工程实行分户验收制度,对提高工程质量,减少质量投诉具有推动作用。文章结合实际谈谈分户验收工作的必要性,取得的成效及对完善分户验收工作的建议。
【关键词】分户验收;内容;程序;必要性;成效
Residential construction quality of family acceptance may greatly reduce project quality complaints rate
Dai Min, Pei Hui-min
(1. Xixian County Construction Project Quality Supervision Station Xixian Henan 464300;2. Xinyang City Construction Project Quality Supervision Station Xinyang Henan 464000)
【Abstract】Household residential project implementation and acceptance system, improving quality, reducing the quality of complaints with the boost. In combination with the actual talk about the need for household inspection work, the achievements and work on improving household acceptance of the proposal.
【Key words】Household acceptance; Content; Procedures; Necessity; Results
住宅工程质量的优劣直接关系到广大人民群众的切身利益,日益成为社会广泛关注的热点、焦点。我市住房和城乡建设局为贯彻落实住建部≤关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知≥和省住建厅有关文件精神,结合我市的具体情况制订了≤信阳市住宅工程质量分户验收管理规定≥,这对于提高住宅工程质量,减少居民质量投诉,实现住宅工程用户满意具有巨大的推动作用。
1. 分户验收的概念
实行住宅工程质量分户验收制度,可以促进工程参建各方,尤其是建设单的质量意识,督促参建单位制定并实施完善的质量管理措施,认真履行各自的质量责任和义务。
住宅工程质量分户验收,是指住宅工程主体结构完成及工程全部完工后,由建设单位组织监理、施工单位依据国家规范、标准的要求,对住宅工程每一户内涉及的主要结构质量、观感质量、使用功能和使用安全及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后,出具工程质量竣工验收记录。
通俗地讲分户验收就是“一户一验”,即该栋住宅楼有多少户就检查多少户,不仅检查的更细致、认真,还要为每套房子建立一套档案,比如厨卫间排水是否畅通、有无渗漏水,门窗开启是否灵活,墙面和顶棚有无脱层、空鼓、爆灰和裂缝……。该楼每套房屋质量都达到验收标准,才能通过验收,然后才能将钥匙交给居民装修或入住。这项措施的出台,就等于给每个购买住房的老百姓都把住了质量关,减少或避免了整体验收和抽检所造成的遗漏,也就减少或避免了交付使用后的“扯皮”现象。
2. 分户验收主要包括的内容
分户验收以实测实量、外观检查等方式,对住宅工程的观感质量、使用功能和使用安全等内容进行检查验收,主要包括以下内容:
(1) 建筑地面、墙面和顶棚质量;
(2) 门窗安装质量;
(3) 建筑外墙及屋面节能措施与设计的符合性情况;
(4) 阳台、露台、厨房、厕浴间、窗台的防水质量;
(5) 栏杆、护栏及安全玻璃的安装质量;
(6) 给、排水系统安装质量;
(7) 室内电气工程安装质量;
(8) 其他规定、标准中要求分户检查的内容。
3. 分户验收的程序
(1)根据分户验收的内容和住宅工程的具体情况确定检查部位、数量;
(2)按照国家现行有关标准规定的方法,以及分户验收的内容适时进行检查;
(3)每户住宅和规定的公共部位验收完毕,应填写《住宅工程质量分户验收表》(见附件),建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师分别签字;
(4)分户验收合格后,建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》,并作为《住宅质量保证书》的附件,一同交给住户。
分户验收不合格,不能进行住宅工程整体竣工验收。同时,住宅工程整体竣工验收前,施工单位应制作工程标牌,将工程名称、竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位。
4. 分户验收的组织实施
分户验收由施工单位提出申请,建设单位组织实施,施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加,对所涉及的部位、数量按分户验收内容进行检查验收。已经预选物业公司的项目,物业公司应当派人参加分户验收。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责,对分户验收的结论进行签认,不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的,施工单位应及时进行返修,监理单位负责复查。返修完成后重新组织分户验收。
工程质量监督机构要加强对分户验收工作的监督检查,发现问题及时监督有关方面认真整改,确保分户验收工作质量。对在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的,依法对有关单位和责任人进行处罚,并纳入不良行为记录。
5. 住宅工程开展分户验收工作的必要性(背景)
(1)现行规范的局限性。我国目前实行≤建筑工程施工质量验收统一标准≥(GB50300-2001)及相关工程质量验收标准,是按照规定的计数、计量抽样方案,随机抽取一定数量的样本进行检验,抽取的样本经检验合格的即判定该工程质量合格,这就不可避免地存在错判概率α、漏判概率β,即施工方风险和使用方风险,GB50300-2001验收标准规定:对主控项目的错判概率α、β均不超过5%,对一般项目α不超过5%,β不超过10%。因此按照GB50300-2001验收标准规定进行抽样检验合格的工程,并不代表每个工程的每个部位全部合格,这就存在一定程度的局限性,给工程质量带来一定的隐患,也是发生工程质量投诉的主要原因之一。
(2)相关制度不健全造成质量投诉解决困难。我国目前建设工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不够健全,质量验收责任制度和责任追究制度很难落实,导致了少数建设、监理、施工等单位质量意识不强,同时,部分业主也存在经济赔偿得不到满足,使得一部分工程质量投诉处理过程矛盾较多,困难重重,形成反复投诉、纠纷扯皮等现象。
6. 实行分户验收的成效
(1)降低工程投诉率,减少扯皮现象,更好的保护业主利益。
分户验收制度出台的原因之一就是住宅工程质量投诉问题,并且每年呈递增趋势,分户验收所涉及的主要验收内容也大多源于质量投诉案例。工程交付使用后,质量问题以及面积缩水问题一直是业主与开发商发生“扯皮” 纠纷较多的现象。一些业主为了讨要说法与开发商对簿公堂的事也时有发生,这既浪费了业主的时间也浪费了业主的金钱和精力,实施分户验收,从源头上严格监管,就可以给业主省去许多麻烦。从全国各地及我市实行分户验收以来的资料显示,通过分户验收合格后的住宅工程质量投诉率明显降低,减少或避免了业主与开发商的扯皮现象,对整个房地产市场也起到规范作用,更好地保护业主的利益。
(2)增强了各参建单位的质量意识。
我市住宅和房屋建设局出台的分户验收管理规定,对在分户验收中组织、程序、执行标准不符合规定要求,或将不合格工程按合格工程验收的,由工程质量监督机构对相关的建设、监理、施工单位质量责任主体和责任人予以不良行为记录,载入诚信档案,并将情节严重的责任主体和责任人上报建设行政主管部门进行处罚。因此,参与验收的建设、监理、施工等人员责任心明显增强,更加注重事前预控、过程控制以及完善质保体系,强化了源头质量的监管力度;同时,参建单位也体会到实行分户验收工作给工程后期避免交房矛盾、质量投诉、经济纠纷、索赔等所起到的积极作用。
(3)住宅工程质量明显提高。
通过分户验收的全面推行,很多原来按比例抽查、抽测不到的质量缺陷问题暴露出来,质量通病防治效果在分户验收中得到了保证,因此,在竣工验收中发现的质量通病问题大幅下降,实行分户验收后竣工交付的住宅工程质量水平有了明显提高。
7. 对完善分户验收工作的建议
分户验收制度的开展,其作用和效果是十分明显的,但通过实践证明这个制度还存在一些弊端,这些弊端将制约着分户验收工作向更深层次的开展,为了深入开展好这项工作,因此,建议:
(1) 加大宣传力度,广泛探讨交流经验。为了确保分户验收工作的顺利开展,可利用报刊、电视、标语等媒体对分户验收的相关内容进行大力宣传,同时,质量监督机构可组织建设、监理、施工等相关责任主体和相关技术人员参加交流会、研讨会等,完善分户验收的内容、细节等,为分户验收工作深入开展打好基础。
(2) 把分户验收的事后控制转化到事前控制。分户验收要求在主体分部和竣工验收前进行,此时工程已基本上是成品,在此时若出现不合格只有返工或返修才能解决问题,势必造成成本增加、工期延误,若在工程开工前,在施工组织设计中,就将分户验收的内容、要求、达到的目标,编制具有针对性和可操作性的方案,将分户验收贯穿于施工全过程的每个工序、构件的质量验收中,使分户验收与检验批合理结合起来,将检验批验收进一步引申和延续,这样工程质量就能得到很好的控制。
(3) 分户验收不能流于形式。实行分户验收后,由于要增加多个环节,因此必然会增加验收成本,为了防止“走过场”流于形式,制定分户验收有关规定要通过不断研究、探讨,在能够确保分户验收的各项内容要求下,适当简化验收表格减少工作量。
(4) 大力推进建设工程保险制。随着老百姓维权意识的不断提高,住宅工程质量与老百姓满意度之间的矛盾必将长期共存,解决这一矛盾的另一有效途径是大力推进建设工程保险制度,通过这一制度的实施使住宅工程质量投诉问题最终得以解决。
住宅工程质量分户验收工作任重而道远,它关系到广大人民群众的切身利益,关系到社会的和谐稳定,为此,我们要结合实际,扎实推进住宅工程质量分户验收制度,不断总结完善,坚持科学发展观,努力减少住宅工程质量投诉,为建设我们的和谐家园做出应有的贡献。
[文章编号]1006-7619(2010)06-27-587
[作者简介] 代民(1972-),男,河南息县建设工程质量监督站,大学,站长,工程师,研究方向:工程质量管理。
【关键词】分户验收;内容;程序;必要性;成效
Residential construction quality of family acceptance may greatly reduce project quality complaints rate
Dai Min, Pei Hui-min
(1. Xixian County Construction Project Quality Supervision Station Xixian Henan 464300;2. Xinyang City Construction Project Quality Supervision Station Xinyang Henan 464000)
【Abstract】Household residential project implementation and acceptance system, improving quality, reducing the quality of complaints with the boost. In combination with the actual talk about the need for household inspection work, the achievements and work on improving household acceptance of the proposal.
【Key words】Household acceptance; Content; Procedures; Necessity; Results
住宅工程质量的优劣直接关系到广大人民群众的切身利益,日益成为社会广泛关注的热点、焦点。我市住房和城乡建设局为贯彻落实住建部≤关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知≥和省住建厅有关文件精神,结合我市的具体情况制订了≤信阳市住宅工程质量分户验收管理规定≥,这对于提高住宅工程质量,减少居民质量投诉,实现住宅工程用户满意具有巨大的推动作用。
1. 分户验收的概念
实行住宅工程质量分户验收制度,可以促进工程参建各方,尤其是建设单的质量意识,督促参建单位制定并实施完善的质量管理措施,认真履行各自的质量责任和义务。
住宅工程质量分户验收,是指住宅工程主体结构完成及工程全部完工后,由建设单位组织监理、施工单位依据国家规范、标准的要求,对住宅工程每一户内涉及的主要结构质量、观感质量、使用功能和使用安全及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后,出具工程质量竣工验收记录。
通俗地讲分户验收就是“一户一验”,即该栋住宅楼有多少户就检查多少户,不仅检查的更细致、认真,还要为每套房子建立一套档案,比如厨卫间排水是否畅通、有无渗漏水,门窗开启是否灵活,墙面和顶棚有无脱层、空鼓、爆灰和裂缝……。该楼每套房屋质量都达到验收标准,才能通过验收,然后才能将钥匙交给居民装修或入住。这项措施的出台,就等于给每个购买住房的老百姓都把住了质量关,减少或避免了整体验收和抽检所造成的遗漏,也就减少或避免了交付使用后的“扯皮”现象。
2. 分户验收主要包括的内容
分户验收以实测实量、外观检查等方式,对住宅工程的观感质量、使用功能和使用安全等内容进行检查验收,主要包括以下内容:
(1) 建筑地面、墙面和顶棚质量;
(2) 门窗安装质量;
(3) 建筑外墙及屋面节能措施与设计的符合性情况;
(4) 阳台、露台、厨房、厕浴间、窗台的防水质量;
(5) 栏杆、护栏及安全玻璃的安装质量;
(6) 给、排水系统安装质量;
(7) 室内电气工程安装质量;
(8) 其他规定、标准中要求分户检查的内容。
3. 分户验收的程序
(1)根据分户验收的内容和住宅工程的具体情况确定检查部位、数量;
(2)按照国家现行有关标准规定的方法,以及分户验收的内容适时进行检查;
(3)每户住宅和规定的公共部位验收完毕,应填写《住宅工程质量分户验收表》(见附件),建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师分别签字;
(4)分户验收合格后,建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》,并作为《住宅质量保证书》的附件,一同交给住户。
分户验收不合格,不能进行住宅工程整体竣工验收。同时,住宅工程整体竣工验收前,施工单位应制作工程标牌,将工程名称、竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位。
4. 分户验收的组织实施
分户验收由施工单位提出申请,建设单位组织实施,施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加,对所涉及的部位、数量按分户验收内容进行检查验收。已经预选物业公司的项目,物业公司应当派人参加分户验收。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责,对分户验收的结论进行签认,不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的,施工单位应及时进行返修,监理单位负责复查。返修完成后重新组织分户验收。
工程质量监督机构要加强对分户验收工作的监督检查,发现问题及时监督有关方面认真整改,确保分户验收工作质量。对在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的,依法对有关单位和责任人进行处罚,并纳入不良行为记录。
5. 住宅工程开展分户验收工作的必要性(背景)
(1)现行规范的局限性。我国目前实行≤建筑工程施工质量验收统一标准≥(GB50300-2001)及相关工程质量验收标准,是按照规定的计数、计量抽样方案,随机抽取一定数量的样本进行检验,抽取的样本经检验合格的即判定该工程质量合格,这就不可避免地存在错判概率α、漏判概率β,即施工方风险和使用方风险,GB50300-2001验收标准规定:对主控项目的错判概率α、β均不超过5%,对一般项目α不超过5%,β不超过10%。因此按照GB50300-2001验收标准规定进行抽样检验合格的工程,并不代表每个工程的每个部位全部合格,这就存在一定程度的局限性,给工程质量带来一定的隐患,也是发生工程质量投诉的主要原因之一。
(2)相关制度不健全造成质量投诉解决困难。我国目前建设工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不够健全,质量验收责任制度和责任追究制度很难落实,导致了少数建设、监理、施工等单位质量意识不强,同时,部分业主也存在经济赔偿得不到满足,使得一部分工程质量投诉处理过程矛盾较多,困难重重,形成反复投诉、纠纷扯皮等现象。
6. 实行分户验收的成效
(1)降低工程投诉率,减少扯皮现象,更好的保护业主利益。
分户验收制度出台的原因之一就是住宅工程质量投诉问题,并且每年呈递增趋势,分户验收所涉及的主要验收内容也大多源于质量投诉案例。工程交付使用后,质量问题以及面积缩水问题一直是业主与开发商发生“扯皮” 纠纷较多的现象。一些业主为了讨要说法与开发商对簿公堂的事也时有发生,这既浪费了业主的时间也浪费了业主的金钱和精力,实施分户验收,从源头上严格监管,就可以给业主省去许多麻烦。从全国各地及我市实行分户验收以来的资料显示,通过分户验收合格后的住宅工程质量投诉率明显降低,减少或避免了业主与开发商的扯皮现象,对整个房地产市场也起到规范作用,更好地保护业主的利益。
(2)增强了各参建单位的质量意识。
我市住宅和房屋建设局出台的分户验收管理规定,对在分户验收中组织、程序、执行标准不符合规定要求,或将不合格工程按合格工程验收的,由工程质量监督机构对相关的建设、监理、施工单位质量责任主体和责任人予以不良行为记录,载入诚信档案,并将情节严重的责任主体和责任人上报建设行政主管部门进行处罚。因此,参与验收的建设、监理、施工等人员责任心明显增强,更加注重事前预控、过程控制以及完善质保体系,强化了源头质量的监管力度;同时,参建单位也体会到实行分户验收工作给工程后期避免交房矛盾、质量投诉、经济纠纷、索赔等所起到的积极作用。
(3)住宅工程质量明显提高。
通过分户验收的全面推行,很多原来按比例抽查、抽测不到的质量缺陷问题暴露出来,质量通病防治效果在分户验收中得到了保证,因此,在竣工验收中发现的质量通病问题大幅下降,实行分户验收后竣工交付的住宅工程质量水平有了明显提高。
7. 对完善分户验收工作的建议
分户验收制度的开展,其作用和效果是十分明显的,但通过实践证明这个制度还存在一些弊端,这些弊端将制约着分户验收工作向更深层次的开展,为了深入开展好这项工作,因此,建议:
(1) 加大宣传力度,广泛探讨交流经验。为了确保分户验收工作的顺利开展,可利用报刊、电视、标语等媒体对分户验收的相关内容进行大力宣传,同时,质量监督机构可组织建设、监理、施工等相关责任主体和相关技术人员参加交流会、研讨会等,完善分户验收的内容、细节等,为分户验收工作深入开展打好基础。
(2) 把分户验收的事后控制转化到事前控制。分户验收要求在主体分部和竣工验收前进行,此时工程已基本上是成品,在此时若出现不合格只有返工或返修才能解决问题,势必造成成本增加、工期延误,若在工程开工前,在施工组织设计中,就将分户验收的内容、要求、达到的目标,编制具有针对性和可操作性的方案,将分户验收贯穿于施工全过程的每个工序、构件的质量验收中,使分户验收与检验批合理结合起来,将检验批验收进一步引申和延续,这样工程质量就能得到很好的控制。
(3) 分户验收不能流于形式。实行分户验收后,由于要增加多个环节,因此必然会增加验收成本,为了防止“走过场”流于形式,制定分户验收有关规定要通过不断研究、探讨,在能够确保分户验收的各项内容要求下,适当简化验收表格减少工作量。
(4) 大力推进建设工程保险制。随着老百姓维权意识的不断提高,住宅工程质量与老百姓满意度之间的矛盾必将长期共存,解决这一矛盾的另一有效途径是大力推进建设工程保险制度,通过这一制度的实施使住宅工程质量投诉问题最终得以解决。
住宅工程质量分户验收工作任重而道远,它关系到广大人民群众的切身利益,关系到社会的和谐稳定,为此,我们要结合实际,扎实推进住宅工程质量分户验收制度,不断总结完善,坚持科学发展观,努力减少住宅工程质量投诉,为建设我们的和谐家园做出应有的贡献。
[文章编号]1006-7619(2010)06-27-587
[作者简介] 代民(1972-),男,河南息县建设工程质量监督站,大学,站长,工程师,研究方向:工程质量管理。