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中山市年国民生产总值长期及增幅位居广东省第五，产业经济较为发达；地处珠三角西岸中心位置，基础设施完善；中山市的人口规模在珠三角城市圈里属于较小规模，中山市外来人口已超过了户籍人口，而且中山市的劳动力人口较多；中山市人均可支配收入每年的增长速度较快，处于珠三角城市圈的中上水平；中山房地产行业在中山市发展已有30多年的历史，其商品房供应量大，成交量也在广东省名列前茅。
综上所述，中山市的城市化建设以及经济发展情况都对房地产市场的发展有积极的作用；但由于中山市的人口规模小、产业经济分散，使商品房价格增长缓慢。本文主要内容为中山市商品房价格的影响因素及走势分析，收集了2005-2012年中山市的各项经济、社会数据，并对其进行了处理；采用定性方法分析各项因素对中山房价的影响结果，再通过运用计量经济分析的方法进行定量分析，验证定性分析的结果。
2.影响中山商品房价格的数据收集及分析
中山市商品房价格备受关注，前一节通过对中山市房地产市场概况的描述，可以看出中山市商品房价格与人口规模、城镇居民可支配收入、固定资产投资、房地产建设投资、国民生产总值（GDP）、商品房成交面积有关。以下将从《中山市统计年鉴》中整理的数据中，探索中山市商品房价格从2000年到2012年的变化。
表1 2005年-2013年中山市宏观经济数据及房地产市场指标情况
年份 人口
（万人） 城镇居民人均可支配收入（元） 固定资产投资（亿元） 房地产建设投资（亿元） GDP
（亿元） 成交面积（万平方米） 商品房
平均价格
（元/平方米）
2005 141 17255 320.9 80.5 880.2 395 3048
2006 142 18897 347.0 110.1 1036.3 523 3191
2007 251 20317 399.2 176.5 1238.0 657 4020
2008 251 21560 445.1 191.6 1408.5 423 4403
2009 252 23088 545.6 192.4 1566.0 713 4437
2010 312 25357 660.4 241.8 1850.7 672 5307
2011 314 27700 767.0 310.4 2193.2 687 6014
2012 316 31130 893.4 513.7 2441.0 717 5564
2013 317 34274 962.9 588.2 2638.9 780 6050
从以上数据可以看出，作为二线城市的中山市，其国民经济发展情况、基础设施建设情况、产业结构模式等都有稳定的模式，并且与一线城市有明显的区别。在经济发展稳定、基础设施完善、产业结构分散的情况下，房地产市场的需求受到人口规模、收入增长速度等因素的限制，商品房住宅的价格上升速度慢，而是有节奏地增长。
3.以中山市商品房价格为例进行实例分析
根据上述数据以及分析，本文采用线性回归模型对中山市商品房平均价格进行分析计算，进一步了解中山市商品房价格。并建立模型如下：
（公式1）
公式1中，P为商品房平均价格，单位为元/平方米；为待估系数；I、F、R、G、S分别为城镇居民可支配收入、固定资产投资、房地产建设投资、国民生产总值、商品房成交面积；为随机误差项。
通过SPSS19.0的计算得出：
（公式2）
公式1的回归方程F检验值F为37.587，回归方程的线性相关是显著的。从公式中各系数的T检验可以看出，城镇居民可支配收入及商品房成交面積的Sig.值的绝对值均大于0.5。由于房地产的销售面积受当年的社会事件影响较大，因此容易出现不稳定的现象，而城镇居民可支配收入则是跟随着经济形势稳定变化的。因此应对公式1进行调整，得出公式3。
（公式3）
通过SPSS19.0的计算得出：
（公式4）
公式3的回归方程F检验值F为102.864，且各变量与因变量的线性关系均为显著；判定系数值R平方为0.984，说明该方程全体自变量对被解释变量具有较好的解释能力，拟合效果好。在统计学意义上，该线性模型是成立的。
从经济学意义上，中山市商品房价格随着GDP的增加的上升，随着固定资产投入以及房地产建设投资的增加而下降。从这样的关系可以看出，中山的商品房平均价格与国民生产总值存在着明显的正相关关系。然而，房地产市场已出现供过于求的现象，固定资产投入以及房地产建设投资的增加使商品房的供应量增大，从而抑制了商品房价格的上升。
利用公式4，可以预测2014年中山市商品房平均价格。2014年1-9月中山市固定资产投资、房地产建设投资、国民生产总值分别为314.00 亿元、645.22 亿元、2046.35亿元，则利用公式6计算可得2014年1-9月中山市商品房平均价格应为6500.98元/平方米，而根据实际数据的统计，2014年1-9月中山市商品房平均价格应为6086.87元/平方米，计算值与实际值相差6.8%。
4. 研究结论及政策建议
上述研究探讨了中山市房地产市场的概况以及商品房平均价格与宏观经济数据之间的关系。根据数据分析可以得出中山市房地产市场存在过剩的结论。因此，要实现中山市房地产市场健康发展，需要从扩大需求入手，本文对此问题提出如下建议。
（1）促进产业结构升级，优化就业人口结构
加快第三产业的发展可以改变就业人口结构的改变，而第三产业就业人口的增加必定拉动对房地产商品的需求，从而带动房地产市场的发展。
（2）加大对房地产企业的扶持力度，引导重要房地产项目发展
建议政府出台政策放宽对房地产企业缴付配套费的要求，如分期缴清等措施，使房地产企业的资金压力减小；重点扶持市区或商务聚集区域的房地产项目发展，此类项目的发展有利于刺激地区周边的房地产投资，提升区域的物业升值潜力。
参考文献：
[1] 丁鸿. 汕头市商品住宅平均价格波动及影响因素分析[D]. 广州：华南理工大学，2010
[2] 龚华芬. 广东省房地产业发展与经济增长关系研究[D]. 广州：暨南大学，2010
[3] 中山统计信息网. http：//www.zsstats.gov.cn/
综上所述，中山市的城市化建设以及经济发展情况都对房地产市场的发展有积极的作用；但由于中山市的人口规模小、产业经济分散，使商品房价格增长缓慢。本文主要内容为中山市商品房价格的影响因素及走势分析，收集了2005-2012年中山市的各项经济、社会数据，并对其进行了处理；采用定性方法分析各项因素对中山房价的影响结果，再通过运用计量经济分析的方法进行定量分析，验证定性分析的结果。
2.影响中山商品房价格的数据收集及分析
中山市商品房价格备受关注，前一节通过对中山市房地产市场概况的描述，可以看出中山市商品房价格与人口规模、城镇居民可支配收入、固定资产投资、房地产建设投资、国民生产总值（GDP）、商品房成交面积有关。以下将从《中山市统计年鉴》中整理的数据中，探索中山市商品房价格从2000年到2012年的变化。
表1 2005年-2013年中山市宏观经济数据及房地产市场指标情况
年份 人口
（万人） 城镇居民人均可支配收入（元） 固定资产投资（亿元） 房地产建设投资（亿元） GDP
（亿元） 成交面积（万平方米） 商品房
平均价格
（元/平方米）
2005 141 17255 320.9 80.5 880.2 395 3048
2006 142 18897 347.0 110.1 1036.3 523 3191
2007 251 20317 399.2 176.5 1238.0 657 4020
2008 251 21560 445.1 191.6 1408.5 423 4403
2009 252 23088 545.6 192.4 1566.0 713 4437
2010 312 25357 660.4 241.8 1850.7 672 5307
2011 314 27700 767.0 310.4 2193.2 687 6014
2012 316 31130 893.4 513.7 2441.0 717 5564
2013 317 34274 962.9 588.2 2638.9 780 6050
从以上数据可以看出，作为二线城市的中山市，其国民经济发展情况、基础设施建设情况、产业结构模式等都有稳定的模式，并且与一线城市有明显的区别。在经济发展稳定、基础设施完善、产业结构分散的情况下，房地产市场的需求受到人口规模、收入增长速度等因素的限制，商品房住宅的价格上升速度慢，而是有节奏地增长。
3.以中山市商品房价格为例进行实例分析
根据上述数据以及分析，本文采用线性回归模型对中山市商品房平均价格进行分析计算，进一步了解中山市商品房价格。并建立模型如下：
（公式1）
公式1中，P为商品房平均价格，单位为元/平方米；为待估系数；I、F、R、G、S分别为城镇居民可支配收入、固定资产投资、房地产建设投资、国民生产总值、商品房成交面积；为随机误差项。
通过SPSS19.0的计算得出：
（公式2）
公式1的回归方程F检验值F为37.587，回归方程的线性相关是显著的。从公式中各系数的T检验可以看出，城镇居民可支配收入及商品房成交面積的Sig.值的绝对值均大于0.5。由于房地产的销售面积受当年的社会事件影响较大，因此容易出现不稳定的现象，而城镇居民可支配收入则是跟随着经济形势稳定变化的。因此应对公式1进行调整，得出公式3。
（公式3）
通过SPSS19.0的计算得出：
（公式4）
公式3的回归方程F检验值F为102.864，且各变量与因变量的线性关系均为显著；判定系数值R平方为0.984，说明该方程全体自变量对被解释变量具有较好的解释能力，拟合效果好。在统计学意义上，该线性模型是成立的。
从经济学意义上，中山市商品房价格随着GDP的增加的上升，随着固定资产投入以及房地产建设投资的增加而下降。从这样的关系可以看出，中山的商品房平均价格与国民生产总值存在着明显的正相关关系。然而，房地产市场已出现供过于求的现象，固定资产投入以及房地产建设投资的增加使商品房的供应量增大，从而抑制了商品房价格的上升。
利用公式4，可以预测2014年中山市商品房平均价格。2014年1-9月中山市固定资产投资、房地产建设投资、国民生产总值分别为314.00 亿元、645.22 亿元、2046.35亿元，则利用公式6计算可得2014年1-9月中山市商品房平均价格应为6500.98元/平方米，而根据实际数据的统计，2014年1-9月中山市商品房平均价格应为6086.87元/平方米，计算值与实际值相差6.8%。
4. 研究结论及政策建议
上述研究探讨了中山市房地产市场的概况以及商品房平均价格与宏观经济数据之间的关系。根据数据分析可以得出中山市房地产市场存在过剩的结论。因此，要实现中山市房地产市场健康发展，需要从扩大需求入手，本文对此问题提出如下建议。
（1）促进产业结构升级，优化就业人口结构
加快第三产业的发展可以改变就业人口结构的改变，而第三产业就业人口的增加必定拉动对房地产商品的需求，从而带动房地产市场的发展。
（2）加大对房地产企业的扶持力度，引导重要房地产项目发展
建议政府出台政策放宽对房地产企业缴付配套费的要求，如分期缴清等措施，使房地产企业的资金压力减小；重点扶持市区或商务聚集区域的房地产项目发展，此类项目的发展有利于刺激地区周边的房地产投资，提升区域的物业升值潜力。
参考文献：
[1] 丁鸿. 汕头市商品住宅平均价格波动及影响因素分析[D]. 广州：华南理工大学，2010
[2] 龚华芬. 广东省房地产业发展与经济增长关系研究[D]. 广州：暨南大学，2010
[3] 中山统计信息网. http：//www.zsstats.gov.cn/