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买方毁约，竟然扬言一分钱也不赔，他的筹码到底是什么？
无过错的卖方，被不讲诚信的买方逼入困境，最终却因祸得福。
最近二手房交易在一线城市的房地产市场又开始活跃起来，但是在交易的过程中，不可避免会带来一些纠纷，BTV青年频道《青年探秘者》邀请著名律师霍明亮为您探秘二手房买卖背后的骗局。
二手房买卖纠纷有三类：违约、无效和欺诈
霍明亮律师指出，二手房买卖纠纷可以分为三个类型。“一种是违约，签完合同以后买方或卖方不想按照合同约定履行了；还有一种是签署合同本身的效力性有问题，也就是说这份合同有可能会被撤销，也有可能被宣告无效；还有第三种，在二手房买卖当中存在一些欺诈，甚至涉嫌刑事上的诈骗问题。比如说有些租户以种种理由从房主这里把房产证拿过来，到其他地方伪造个房产证，在签合同当中有可能留了房主的身份征，再去伪造一张身份证，结果把这个房子以房主的名义卖给了其他人。”在这里提醒大家，房屋买卖过程中务必和房主本人交易，房主不在场的情况下，签订房屋买卖合同应当谨慎。
老两口为换房而卖房，大学老师买房记妻子名下
除了欺诈，违约和宣告合同撤销、无效的情况在日常生活中相对多见。在霍明亮律师办理过的案件中就有一个非常典型的例子。“当时是一个正常的二手房买卖，房子就在北京的北五环附近。房主是老两口，女儿结婚了，马上就要有孩子。老两口跟女儿住的比较远，想住的近一点，以唇方便照顾，但是女儿家比较小，住不开。老人家就想把北五环的房子卖掉，去女儿家附近再买—套房子，于是就找到了中介。一个大学教法律的老师看中了这套房子，通过中介多次去看，有意向要购买。中介多次跟老人家沟通，看价格能不能低一些，老人家急于卖房，同意降价。双方谈妥了要签合同，大学老师又提出我看这房子还不行，还得让我太太也看看，我太太在外地出差来不了，我能不能拍两张照片给她传过去，老人家同意了。大学老师拍完照发给妻子，表示妻子也挺满意，但是对于房产交易涉及到的税费等问题还想眼中介沟通一下。于是先生拨通了妻子的电话，把电话给了中介几员，中介人员就跟妻子进行沟通，妻子当时并没有表态，就顺口说了一句：行，我知道了，你让我先生接电话吧。先生拿起电话说了几句，电话里说了什么我们不清楚，但是先生回来说：行了，我妻子非常满意。此时他又提出—个要求，说自己非常爱妻子，要把这套房子写在妻子的名下。老人家觉得小伙子不错，就同意了。老人家留了个心眼，说签合同的时候要看看结婚证。先生拿了结婚证让老人家看了，证明两个人确实是夫妻，老人家放心了，把合同给签了。签完合同约定了付款时间，先生当时就付了20万元的定金，说你等我筹筹钱，然后我把钱给您付上。合同当中约定非常明确，如果一方违约，一定要承担违约责任，而且当时中介机构在协助他们签订这份合同的时候，也担心有一方不减信，把违约金定得很高。”
房价突降买家毁约，老两口已买新房亟待付款
签订了卖房合同之后，老人家就按照签订的卖房价准备去买房了。“他在等待买主（付款）期间就去了女儿家附近开始看房，仅仅隔了一周，就把房子定下来了。卖房收了20万元定金，买房同样和对方约定了20万元定金，同样也是通过中介机构，在签第二份合同的时候也约定了高额的违约金，约定的付款时间正好和那边约定的收款时间相差两三天。”一切看起来都好好的，但是买房的大学老师突然提出不想买这套房了，“那段时间北京的房价不太稳定，正好是在下行期，降价的幅度大既有百分之十几到百分之二十，折合到这套房子大概能降近20万元。所以这位先生说我不想买这个房子了，要给老人家五万块钱的违约金，就当他违约了。老人家说不行，我那边也跟^家签了合同，你不给我钱，我没法给人家钱，我就要承担违约责任了。老人家心想有合同约定，你要是不买，我就起诉你，要求你继续履行合同，即使你不履行，我有高额的违约金，也能弥补损失。谈了几轮以后，老人家明确表示不同意，结果有一天买房的先生突然提出你不同意，这房子我也能够不买，而且我—分钱不赔你。”
买房人妻子以不知情为由将老人告上法庭。要求宣告合同无效
面对这种情况，老人家决定起诉大学老师，就在他去寻找律师、跟律师交流期间，突然收到了一纸诉状，原告是他从未见过面的买房人的妻子，另一位被告就是买房的大学老师，“诉讼请求写的是要求宣告买卖合同无效，妻子说当时买这套房我不知道，我先生代我签这份协议我没同意，我先生根本没有权利代表我签这份买卖合同，而且我们家的钱是夫妻共同财产，他一个人无权决定。老人家拿到起诉状马上就给买房的先生打电话，先生说我不想跟你多说什么，如果您同意，我现在依然愿意给您五万块钱了结这个事情，您要不同意，一分钱也得不到，您要问我其他问题，对不起我不回答，我也没有义务告诉您，咱们法庭见。二手房买卖当中涉及到夫妻共同财产时，买卖都要经过夫妻俩共同同意。这位买房人不愧是学法律的，买房时让老两口都签了字，其实房产证就写了老爷子一个人的名，但是他说不行，老两口都得来。”
没有确凿证据合同被判无效，老人气得险些失明
谈起庭审时的情形，霍律师记忆犹新。“作为原告的妻子表示：我没有同意买这个房屋，当时虽然跟中介机构有沟通，但我只是问了一下交易细节，也没有同意我先生帮我签署这样的协议，（买房款）是我们的共同财产，没有经过我的同意他不能擅自处分。法官问买房的先生：当时买这个房子你知不知道？‘我知道。’‘你太太知不知道？’‘我太太不知道。’‘谁去看的？’‘我自己去的。’当时老人家就指着他说你胡说八道。这位先生坐在法庭上非常淡定地说：老人家您别生气，可能您二老岁数大了记错了，您什么时候见我发照片了，我拍照自己看，没传给我妻子。中介机构出庭作证说他当时确实拍照了，他说发给妻子了，跟我们说他妻子同意了。但是包括中介机构和这两位老人，没有一个人亲眼看到他把照片发给妻子，也没有一个人听到他妻子表示同意。面对法官的询问，这位先生明确表示买这套房是他自己作主，妻子什么也不知道。最终判决合同无效，房屋买卖就此终了，老人家收取的20万元定金要归还，但这个定金他已经交给了另一边的卖房人。不仅是这20万元，他还要筹措那边的违约金以及购房款，唯一的办法就是迅速把这套房子再次转卖，但是当时的市房价已经下降了二三十万，中介机构表示要急售还得降价。本来老人家的眼睛就不太好，这一生气眼疾更加严重，最终导致其中一只眼睛的视力下降到0.2、0.3，而目还有继续下降的可能性，有可能导致失明。老人家的子女给我打电话说他这两天不吃不喝，—个人坐家里生闷气，甚至有时坐在床边冲着窗外—愣神就是一两个小时，后悔，跺脚，非常自责。”
第二次诉讼告买房人承担过错责任，打赢官司老人家因祸得福
事情到这里并没有结束，霍律师帮老人发起了第二次诉讼。“那位先生在法庭上说自己完全证明妻子不知道，是他自己做主的，这叫明知无权利而去处分，是故意行为，有过错就要承担责任。于是我们的第二场诉讼开始进行，原告是老两口，被告是当时代妻子签字的这位先生，我们要告他承担过错责任，是他的主观故意行为导致合同无效，也给我们造成了损失。刚开始对方觉得很简单，你要让我赔偿损失，要证明你有损失，房子降价是市场行为，不是我导致的。但是他忘了，如果合同正常交易的话，即使不卖给他，卖给其他人，房屋是有—个正常价值的。如果合同生效，当时约定的房价款就是正常交易应该有的收入，房屋降价了就有差价，差价就是损失。我们向人民法院申请对该房屋进行评估作价，评估价低于当时签订合同的售房价20多万元。这时对方主动找到我们要和解，上次判决让老人返还他20万元定金，他只要10万元，老爷子不同意。又过了一段时间，这位先生又提出重新签合同，按原来的价格买这个房子。这时房价上涨了，虽然没有涨很多，但是根据老百姓的推测可能会利好。老人家没有卖给他，把房子抵押给银行贷点款，子女亲属们帮着凑了一些钱，交清了第二套房子的购房款，对方挺通情达理的，也没有追偿他的违约责任。处理好了买房的事，老人家有时间来打官司了，判决下来后，这位先生又向老人家低头了，说我们年轻我们不对，您谅解我们，这房子我们还想买。老人家不卖。那个房子从那年开始有了大幅度的涨幅，房价涨了不止一倍，老人家因祸得福。”
本刊记者程戈根据《青年探秘者》提供资料编辑整理（该节目每周一至周五20：28在BTV青年频道播出）
无过错的卖方，被不讲诚信的买方逼入困境，最终却因祸得福。
最近二手房交易在一线城市的房地产市场又开始活跃起来，但是在交易的过程中，不可避免会带来一些纠纷，BTV青年频道《青年探秘者》邀请著名律师霍明亮为您探秘二手房买卖背后的骗局。
二手房买卖纠纷有三类：违约、无效和欺诈
霍明亮律师指出，二手房买卖纠纷可以分为三个类型。“一种是违约，签完合同以后买方或卖方不想按照合同约定履行了；还有一种是签署合同本身的效力性有问题，也就是说这份合同有可能会被撤销，也有可能被宣告无效；还有第三种，在二手房买卖当中存在一些欺诈，甚至涉嫌刑事上的诈骗问题。比如说有些租户以种种理由从房主这里把房产证拿过来，到其他地方伪造个房产证，在签合同当中有可能留了房主的身份征，再去伪造一张身份证，结果把这个房子以房主的名义卖给了其他人。”在这里提醒大家，房屋买卖过程中务必和房主本人交易，房主不在场的情况下，签订房屋买卖合同应当谨慎。
老两口为换房而卖房，大学老师买房记妻子名下
除了欺诈，违约和宣告合同撤销、无效的情况在日常生活中相对多见。在霍明亮律师办理过的案件中就有一个非常典型的例子。“当时是一个正常的二手房买卖，房子就在北京的北五环附近。房主是老两口，女儿结婚了，马上就要有孩子。老两口跟女儿住的比较远，想住的近一点，以唇方便照顾，但是女儿家比较小，住不开。老人家就想把北五环的房子卖掉，去女儿家附近再买—套房子，于是就找到了中介。一个大学教法律的老师看中了这套房子，通过中介多次去看，有意向要购买。中介多次跟老人家沟通，看价格能不能低一些，老人家急于卖房，同意降价。双方谈妥了要签合同，大学老师又提出我看这房子还不行，还得让我太太也看看，我太太在外地出差来不了，我能不能拍两张照片给她传过去，老人家同意了。大学老师拍完照发给妻子，表示妻子也挺满意，但是对于房产交易涉及到的税费等问题还想眼中介沟通一下。于是先生拨通了妻子的电话，把电话给了中介几员，中介人员就跟妻子进行沟通，妻子当时并没有表态，就顺口说了一句：行，我知道了，你让我先生接电话吧。先生拿起电话说了几句，电话里说了什么我们不清楚，但是先生回来说：行了，我妻子非常满意。此时他又提出—个要求，说自己非常爱妻子，要把这套房子写在妻子的名下。老人家觉得小伙子不错，就同意了。老人家留了个心眼，说签合同的时候要看看结婚证。先生拿了结婚证让老人家看了，证明两个人确实是夫妻，老人家放心了，把合同给签了。签完合同约定了付款时间，先生当时就付了20万元的定金，说你等我筹筹钱，然后我把钱给您付上。合同当中约定非常明确，如果一方违约，一定要承担违约责任，而且当时中介机构在协助他们签订这份合同的时候，也担心有一方不减信，把违约金定得很高。”
房价突降买家毁约，老两口已买新房亟待付款
签订了卖房合同之后，老人家就按照签订的卖房价准备去买房了。“他在等待买主（付款）期间就去了女儿家附近开始看房，仅仅隔了一周，就把房子定下来了。卖房收了20万元定金，买房同样和对方约定了20万元定金，同样也是通过中介机构，在签第二份合同的时候也约定了高额的违约金，约定的付款时间正好和那边约定的收款时间相差两三天。”一切看起来都好好的，但是买房的大学老师突然提出不想买这套房了，“那段时间北京的房价不太稳定，正好是在下行期，降价的幅度大既有百分之十几到百分之二十，折合到这套房子大概能降近20万元。所以这位先生说我不想买这个房子了，要给老人家五万块钱的违约金，就当他违约了。老人家说不行，我那边也跟^家签了合同，你不给我钱，我没法给人家钱，我就要承担违约责任了。老人家心想有合同约定，你要是不买，我就起诉你，要求你继续履行合同，即使你不履行，我有高额的违约金，也能弥补损失。谈了几轮以后，老人家明确表示不同意，结果有一天买房的先生突然提出你不同意，这房子我也能够不买，而且我—分钱不赔你。”
买房人妻子以不知情为由将老人告上法庭。要求宣告合同无效
面对这种情况，老人家决定起诉大学老师，就在他去寻找律师、跟律师交流期间，突然收到了一纸诉状，原告是他从未见过面的买房人的妻子，另一位被告就是买房的大学老师，“诉讼请求写的是要求宣告买卖合同无效，妻子说当时买这套房我不知道，我先生代我签这份协议我没同意，我先生根本没有权利代表我签这份买卖合同，而且我们家的钱是夫妻共同财产，他一个人无权决定。老人家拿到起诉状马上就给买房的先生打电话，先生说我不想跟你多说什么，如果您同意，我现在依然愿意给您五万块钱了结这个事情，您要不同意，一分钱也得不到，您要问我其他问题，对不起我不回答，我也没有义务告诉您，咱们法庭见。二手房买卖当中涉及到夫妻共同财产时，买卖都要经过夫妻俩共同同意。这位买房人不愧是学法律的，买房时让老两口都签了字，其实房产证就写了老爷子一个人的名，但是他说不行，老两口都得来。”
没有确凿证据合同被判无效，老人气得险些失明
谈起庭审时的情形，霍律师记忆犹新。“作为原告的妻子表示：我没有同意买这个房屋，当时虽然跟中介机构有沟通，但我只是问了一下交易细节，也没有同意我先生帮我签署这样的协议，（买房款）是我们的共同财产，没有经过我的同意他不能擅自处分。法官问买房的先生：当时买这个房子你知不知道？‘我知道。’‘你太太知不知道？’‘我太太不知道。’‘谁去看的？’‘我自己去的。’当时老人家就指着他说你胡说八道。这位先生坐在法庭上非常淡定地说：老人家您别生气，可能您二老岁数大了记错了，您什么时候见我发照片了，我拍照自己看，没传给我妻子。中介机构出庭作证说他当时确实拍照了，他说发给妻子了，跟我们说他妻子同意了。但是包括中介机构和这两位老人，没有一个人亲眼看到他把照片发给妻子，也没有一个人听到他妻子表示同意。面对法官的询问，这位先生明确表示买这套房是他自己作主，妻子什么也不知道。最终判决合同无效，房屋买卖就此终了，老人家收取的20万元定金要归还，但这个定金他已经交给了另一边的卖房人。不仅是这20万元，他还要筹措那边的违约金以及购房款，唯一的办法就是迅速把这套房子再次转卖，但是当时的市房价已经下降了二三十万，中介机构表示要急售还得降价。本来老人家的眼睛就不太好，这一生气眼疾更加严重，最终导致其中一只眼睛的视力下降到0.2、0.3，而目还有继续下降的可能性，有可能导致失明。老人家的子女给我打电话说他这两天不吃不喝，—个人坐家里生闷气，甚至有时坐在床边冲着窗外—愣神就是一两个小时，后悔，跺脚，非常自责。”
第二次诉讼告买房人承担过错责任，打赢官司老人家因祸得福
事情到这里并没有结束，霍律师帮老人发起了第二次诉讼。“那位先生在法庭上说自己完全证明妻子不知道，是他自己做主的，这叫明知无权利而去处分，是故意行为，有过错就要承担责任。于是我们的第二场诉讼开始进行，原告是老两口，被告是当时代妻子签字的这位先生，我们要告他承担过错责任，是他的主观故意行为导致合同无效，也给我们造成了损失。刚开始对方觉得很简单，你要让我赔偿损失，要证明你有损失，房子降价是市场行为，不是我导致的。但是他忘了，如果合同正常交易的话，即使不卖给他，卖给其他人，房屋是有—个正常价值的。如果合同生效，当时约定的房价款就是正常交易应该有的收入，房屋降价了就有差价，差价就是损失。我们向人民法院申请对该房屋进行评估作价，评估价低于当时签订合同的售房价20多万元。这时对方主动找到我们要和解，上次判决让老人返还他20万元定金，他只要10万元，老爷子不同意。又过了一段时间，这位先生又提出重新签合同，按原来的价格买这个房子。这时房价上涨了，虽然没有涨很多，但是根据老百姓的推测可能会利好。老人家没有卖给他，把房子抵押给银行贷点款，子女亲属们帮着凑了一些钱，交清了第二套房子的购房款，对方挺通情达理的，也没有追偿他的违约责任。处理好了买房的事，老人家有时间来打官司了，判决下来后，这位先生又向老人家低头了，说我们年轻我们不对，您谅解我们，这房子我们还想买。老人家不卖。那个房子从那年开始有了大幅度的涨幅，房价涨了不止一倍，老人家因祸得福。”
本刊记者程戈根据《青年探秘者》提供资料编辑整理（该节目每周一至周五20：28在BTV青年频道播出）