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小企业商用物业抵押贷款是近年来小企业授信创新产品之一，由于小企业商用物业抵押贷款业务具有贷款期限长、物业经营复杂等特点，在贷后监管和风险控制上有较大的难点，风险和机遇并存。本文主要是阐述其主要的风险点和风险控制措施。
一、小企业商用物业抵押贷款的主要风险点
1.经营能力风险。商用物业经营者的经营能力是物业经营成败的关键，如果经营者不能正确认识物业的功能情况，却主推与功能不符的经营项目，那么就无法保证租户的合法利益，就会给物业经营的长久性、持续性、稳定性带来极大的威胁。
2.承租人风险。承租人的誠信和履约能力如何，也是物业经营中的关键因素。如果承租人本身缺乏诚信，自身公司经营不稳定，那么对业主的租金支付就没有了保障。如果承租人涉及非法经营涉案、涉诉，严重的就会对业主物业经营业态产生较大的冲击，物业周边商业环境遭受破坏，业主声誉受到影响。
3.过度授信风险。业主为了获得贷款可能会用一些不诚信的手段，可能会制造已出租的假象，假造租赁合同等，以此来误导银行和房产评估机构，虚增物业还贷能力。在物业的估价中如果选用了不恰当的租赁信息，就会使物业评估价值虚高，最终造成授信过量风险。
4.贷款期限不合理风险。贷款期限的确定要遵循物业收益还原法测算的结果，做到以租金收入现金流偿还贷款。经办银行应合理地安排还款进程，在还贷进程中监控经营情况。既避免不切实际地要求快速还贷，也应避免还贷安排过于宽松，造成前期富余资金被借款人不当占用，远期不确定性因素增多，而影响贷款的最终偿还。
5.贷款用途风险。一是借款人以统筹安排的资金需求为由笼统申请贷款的，借款人可能会将资金投入其他高风险业务的经营，影响经办银行贷款的第一还款来源。二是对申请用于偿还股东借款的，我们应核实股东借款的真实性、合理性，防止股东抽逃企业资金，加大经办银行贷款的风险。
6.抵押物价值波动风险。商用物业抵押贷款的第一还款来源是物业出租经营收入，而第二还款来源就是抵押物业的处置还款。物业自身经营方式，物业状态、性能的维持、周边环境、经济政策等都会造成物业价值的波动，从而对贷款偿还造成风险。
7.置换贷款风险。商用物业抵押贷款的用途中很大一部分是偿还物业建设期的银行贷款，所以经办银行在发放置换贷款时必然会面对房产的顺位抵押问题，可能出现经办银行贷款的抵押率过高情况，所以要求在经办银行取得第一抵押权人登记前，借款人应提供经办银行认可的其他阶段性担保。
二、贷款审查要点和主要风险控制措施
1.物业经营收入的稳定性和可靠性。小企业商用物业抵押贷款的还款来源是出租收入，所以审查商用物业经营者的经营能力、承租人的实力、租金收入的稳定性和可靠性等是至关重要的。实践中要审查物业租赁合同条款，关注合同中有无不利于经办银行的情况。
2.关注关联方的租赁情况。关联方租赁的价格往往带有欺骗性，所以应特别审查租赁合同中有无关联方租赁问题。第一，看是否有关联方利用关联控制关系低价租用物业，使得业主收入偏低，贷款期限拖长，不确定性风险增大。第二，看关联方在租赁协议中是否有故意抬高租金价格的行为，这种情况一方面可能是关联方故意转移利润，另一方面可能是用抬高租金预期，来左右物业的评估价格，以获得超额融资的机会。所以对这种情况，应该严格审查物业的评估价格，关注其评估样本案例选择的公正性、合理性。同时要求在关联方租赁协议中加入更严厉的违约处罚条款，提高承租人违约成本。对有实力的关联方，还应该要求其对贷款提供第三方担保。
3.物业收入的监管。商用物业抵押贷款还款来源主要依赖商用物业已形成的租金收入，风险控制的首要因素是租金收入监管和物业业主经营行为的监控，足值有效的抵押物是贷款第一还款来源出现问题时，对债权的有效保障。经办行应切实扭转“重抵押、轻租金收入管理”的经营思路，落实对租金收入的封闭管理措施。一方面应落实租金监管协议，协议既应使物业经营收入便于银行监管又不影响物业的正常经营，另一方面为了体现应收租金用于偿还经办银行贷款的排他性地位，要求经办行与出租人签订《应收账款质押合同》和《应收账款质押登记协议》，并在人民银行应收账款质押登记公示系统中进行登记。
4.贷款用途的审查。应重点审查客户及其关联方企业有无涉足房地产开发、高风险投资等情况，是否有投资于自身未曾涉及过的行业的动向。要防止借款人违反《贷款通则》的规定将贷款直接用于股权投资，或者将资金调配给关联企业从事其他高风险项目投资。贷款资金应该明确用于增加对客户自身拥有物业的更新、维护和功能完善工作或日常经营等。
5.贷款期限的确定。贷款期限的确定必须遵循物业收益现金流的严格测算，而其中最关键的问题是租金收入与经营成本的确定与估算。首先，看租金价格在近期的合理性和在远期的变化趋势，分析是否存在关联出租的价格不实问题。其次，看价格中包含的服务内容，要区分不同的物业正确计算经营成本，还要对贷后经营期间利率变化的趋势做出判断。第三，如果收入预测中采用了租金逐年递增的估测方法，那么为了保持租金的逐年递增的趋势，维护物业的成新度，出租期间必然会发生新的装修费用投入以及装修改造期间物业的空置损失，这些费用的开支和出租率的下降是必须与收入同时考虑的情况。
6.置换他行贷款中过渡期担保的有效性与可靠性。经办银行办理的商用物业抵押贷款许多是用于置换该物业前一期的抵押贷款的，在前次抵押解除以前经办银行应该要求客户提供阶段性担保措施。对于政策规定不能办理顺位抵押的地区，就更应对阶段性担保措施进行严格审查。
7.抵押物的保险措施。中小企业自身拥有的资产相对较少，经营规模也有限。抵押给银行的商用物业不少是企业唯一的经营性资产，如果抵押物灭失，那么作为第一还款来源的经营收入和第二还款来源的抵押物处置收入就都将随之丧失，所以要求借款人为抵押物购买保险，设立第一收益人为贷款银行是必须的风险防范措施。
8.定期做好抵押物价值重估。加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时防范抵押物价值下行风险。需对押品的实物状态、价值变动、权证保管等风险状况进行持续监督，定期检查估价对象的使用状况，及时掌握抵押价值变化情况，必要时委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。如押品价值发生重大波动时，应要求客户立即增加符合经办银行规定的其他抵押物或提前归还经办银行部分贷款，确保押品足值有效。特别是当市场价格出现较大波动时，要切实防范抵押不足值的风险。
一、小企业商用物业抵押贷款的主要风险点
1.经营能力风险。商用物业经营者的经营能力是物业经营成败的关键，如果经营者不能正确认识物业的功能情况，却主推与功能不符的经营项目，那么就无法保证租户的合法利益，就会给物业经营的长久性、持续性、稳定性带来极大的威胁。
2.承租人风险。承租人的誠信和履约能力如何，也是物业经营中的关键因素。如果承租人本身缺乏诚信，自身公司经营不稳定，那么对业主的租金支付就没有了保障。如果承租人涉及非法经营涉案、涉诉，严重的就会对业主物业经营业态产生较大的冲击，物业周边商业环境遭受破坏，业主声誉受到影响。
3.过度授信风险。业主为了获得贷款可能会用一些不诚信的手段，可能会制造已出租的假象，假造租赁合同等，以此来误导银行和房产评估机构，虚增物业还贷能力。在物业的估价中如果选用了不恰当的租赁信息，就会使物业评估价值虚高，最终造成授信过量风险。
4.贷款期限不合理风险。贷款期限的确定要遵循物业收益还原法测算的结果，做到以租金收入现金流偿还贷款。经办银行应合理地安排还款进程，在还贷进程中监控经营情况。既避免不切实际地要求快速还贷，也应避免还贷安排过于宽松，造成前期富余资金被借款人不当占用，远期不确定性因素增多，而影响贷款的最终偿还。
5.贷款用途风险。一是借款人以统筹安排的资金需求为由笼统申请贷款的，借款人可能会将资金投入其他高风险业务的经营，影响经办银行贷款的第一还款来源。二是对申请用于偿还股东借款的，我们应核实股东借款的真实性、合理性，防止股东抽逃企业资金，加大经办银行贷款的风险。
6.抵押物价值波动风险。商用物业抵押贷款的第一还款来源是物业出租经营收入，而第二还款来源就是抵押物业的处置还款。物业自身经营方式，物业状态、性能的维持、周边环境、经济政策等都会造成物业价值的波动，从而对贷款偿还造成风险。
7.置换贷款风险。商用物业抵押贷款的用途中很大一部分是偿还物业建设期的银行贷款，所以经办银行在发放置换贷款时必然会面对房产的顺位抵押问题，可能出现经办银行贷款的抵押率过高情况，所以要求在经办银行取得第一抵押权人登记前，借款人应提供经办银行认可的其他阶段性担保。
二、贷款审查要点和主要风险控制措施
1.物业经营收入的稳定性和可靠性。小企业商用物业抵押贷款的还款来源是出租收入，所以审查商用物业经营者的经营能力、承租人的实力、租金收入的稳定性和可靠性等是至关重要的。实践中要审查物业租赁合同条款，关注合同中有无不利于经办银行的情况。
2.关注关联方的租赁情况。关联方租赁的价格往往带有欺骗性，所以应特别审查租赁合同中有无关联方租赁问题。第一，看是否有关联方利用关联控制关系低价租用物业，使得业主收入偏低，贷款期限拖长，不确定性风险增大。第二，看关联方在租赁协议中是否有故意抬高租金价格的行为，这种情况一方面可能是关联方故意转移利润，另一方面可能是用抬高租金预期，来左右物业的评估价格，以获得超额融资的机会。所以对这种情况，应该严格审查物业的评估价格，关注其评估样本案例选择的公正性、合理性。同时要求在关联方租赁协议中加入更严厉的违约处罚条款，提高承租人违约成本。对有实力的关联方，还应该要求其对贷款提供第三方担保。
3.物业收入的监管。商用物业抵押贷款还款来源主要依赖商用物业已形成的租金收入，风险控制的首要因素是租金收入监管和物业业主经营行为的监控，足值有效的抵押物是贷款第一还款来源出现问题时，对债权的有效保障。经办行应切实扭转“重抵押、轻租金收入管理”的经营思路，落实对租金收入的封闭管理措施。一方面应落实租金监管协议，协议既应使物业经营收入便于银行监管又不影响物业的正常经营，另一方面为了体现应收租金用于偿还经办银行贷款的排他性地位，要求经办行与出租人签订《应收账款质押合同》和《应收账款质押登记协议》，并在人民银行应收账款质押登记公示系统中进行登记。
4.贷款用途的审查。应重点审查客户及其关联方企业有无涉足房地产开发、高风险投资等情况，是否有投资于自身未曾涉及过的行业的动向。要防止借款人违反《贷款通则》的规定将贷款直接用于股权投资，或者将资金调配给关联企业从事其他高风险项目投资。贷款资金应该明确用于增加对客户自身拥有物业的更新、维护和功能完善工作或日常经营等。
5.贷款期限的确定。贷款期限的确定必须遵循物业收益现金流的严格测算，而其中最关键的问题是租金收入与经营成本的确定与估算。首先，看租金价格在近期的合理性和在远期的变化趋势，分析是否存在关联出租的价格不实问题。其次，看价格中包含的服务内容，要区分不同的物业正确计算经营成本，还要对贷后经营期间利率变化的趋势做出判断。第三，如果收入预测中采用了租金逐年递增的估测方法，那么为了保持租金的逐年递增的趋势，维护物业的成新度，出租期间必然会发生新的装修费用投入以及装修改造期间物业的空置损失，这些费用的开支和出租率的下降是必须与收入同时考虑的情况。
6.置换他行贷款中过渡期担保的有效性与可靠性。经办银行办理的商用物业抵押贷款许多是用于置换该物业前一期的抵押贷款的，在前次抵押解除以前经办银行应该要求客户提供阶段性担保措施。对于政策规定不能办理顺位抵押的地区，就更应对阶段性担保措施进行严格审查。
7.抵押物的保险措施。中小企业自身拥有的资产相对较少，经营规模也有限。抵押给银行的商用物业不少是企业唯一的经营性资产，如果抵押物灭失，那么作为第一还款来源的经营收入和第二还款来源的抵押物处置收入就都将随之丧失，所以要求借款人为抵押物购买保险，设立第一收益人为贷款银行是必须的风险防范措施。
8.定期做好抵押物价值重估。加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时防范抵押物价值下行风险。需对押品的实物状态、价值变动、权证保管等风险状况进行持续监督，定期检查估价对象的使用状况，及时掌握抵押价值变化情况，必要时委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。如押品价值发生重大波动时，应要求客户立即增加符合经办银行规定的其他抵押物或提前归还经办银行部分贷款，确保押品足值有效。特别是当市场价格出现较大波动时，要切实防范抵押不足值的风险。