论文部分内容阅读
春季房展会素有“楼市风向标”之称。不过，今年这个“风向标”让参展商多少有点心慌。
作为华北地区乃至全国最具影响力的房地产展会，北京春季房展往往能够在一定程度上反映当前房地产市场的现状和趋势。从今年的春季房展会上，丝毫没有让人感觉到楼市回暖的迹象，买房人和开发商都在通过展会试探市场。
看的多买的少
4月8日，一个个怀揣着“北京楼盘销售图”的购房者纷至沓来。4天总人流量达到14.58万人次，较去年秋展增长约11.5%。尽管如此，部分参观者依然感觉房价“太高”，认为买房的最佳时机还未到来。其实更多人只是抱着“来看看”的目的。
对于这种情况，北京市住建委房地产开发市场主任王燕涛在房交会开幕式上也“督促”开发企业，他说，目前北京有可售住宅9.1万套，按照今年一季度的销售套数计算，需要17个月才能消耗殆尽，所以住宅库存仍然压力巨大，房企必须有所作为。
开发商在展会上纷纷推出了特价房、团购房、低价房等多种形式，希望以降价来换取交易量，折扣力度、优惠幅度明显超过往年。但在房地产调控持续发力的大环境下，销售仍显乏力。“以往很少有开发商主动告诉我们要在房展会上降价，而这次不少开发商都主动提出要进行优惠促销。”郑向东介绍说，相比去年秋季房展，本届春展项目折扣力度在加大，价格回落的空间也在放大。“北京项目的最低折扣为92折，而外地项目最低则达到75折。”
除直接打折促销外，本届春展开发商还推出花样繁多的优惠方式。绿地集团房山项目北京启航社推出“首期5万，两年无月供”的新颖促销方式，根据工程进度首付实现分期付款。还有不少项目采用网络热门的“团购”形式，推出优惠房源。如大兴首开康乃馨城博洛尼空间团购单价每平方米1.19万元起。
前来看房的北京市民刘玉敏细细比较了一下2011年和今年的房博会：调控手段严格了，房开商拿出来的楼盘少了。他手中的笔记本表明：“2011年仅北京地区的项目几乎占满了一号馆，但今年北京地区的项目数量减少了20%左右，只占到了一号馆的大半；去年国内项目占满了一号馆和二号馆两个展馆，但今年所有国内项目只填满了一号馆，万科、招商地产等巨头依然缺席。”
刘玉敏说：“我家里父母兄弟都在国外，年纪大了想回北京团聚，所以这几年才特别关心房价。”
刘玉敏手中的楼盘图，标注了北京市部分区域的楼盘走势。从2010年开始一个较为明显的特点是：通州、昌平等城市周边地区的价格相对来说已经出现松动的痕迹，但城市中心区域的楼盘松动迹象仍未明显。业内人士分析认为，从这一规律看，房价的“梯度效应”已经开始呈现出来。城市中“周边普降 ”和“中心坚挺”的局面，仍有待于调控时间的持续。
尽管老百姓对房价降幅仍未满意，但北京市房地产协会秘书长陈志在春季房展会现场介绍：一季度北京全市新建普通成交1.6万套，占新建住房的88.9%，成交均价12326元/平方米，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降了6.4%。
不过在很多购房者看来，开发企业的“有所作为”存在很大保留。与父母一起来看房的小李就告诉记者，房价优惠幅度不大。例如，他中意的位于丰台区的中国铁建青秀城项目，除户型为小高层和花园洋房有98折左右的略微优惠外，其他户型均无折扣。
不仅价格优惠幅度不大，所展出的楼盘也令很多购房者提不起兴趣。据了解，北京参展项目区位分布广泛，西城、丰台、朝阳、石景山、门头沟、通州、大兴、房山等13个区县均有涉及，环位从二环至六环以外都有分布。不过，热点、核心地区楼盘项目较少。组委会统计的数据显示，二环至三环项目仅占北京项目的15.6%，四环至五环项目占11.7%，五环以外项目却占到72.7%。
中国指数研究院日前发布的报告显示，北京3月份成交面积的环比上涨幅度达到了73.84%之多。考虑到受限购政策的制约，目前购房群体以刚需购房者为主的特点，郊区楼盘虽有价格优势，但交通不便、配套设施不完善的致命缺陷，也会令刚需购房者望而却步。
房展会成移民会
在国内房地产热点城市大多执行限购政策的背景下，海外项目成为本次展会的主力。
你能试想着一个金发碧眼的老外手里拿着楼盘的宣传单对你围追堵截的样子吗？而这样的情况就发生在刚刚结束的北京春季房展会。
“你想有一套澳洲的房子吗？目前这里的升值空间非常大，房价比北京低很多，还可以获得绿卡。”一个很绅士的金发碧眼的外国人跟着你推荐着，这与当年河北燕郊楼盘集体进京发传单时的状况如出一辙。一位业内人士在微博上一语点破了本届春季房展的特点，就是“外国卖房比国内卖房多，外地卖房比北京卖房多”。
“和两年前抢滩中国市场时的小打小闹相比，在此次北京房展会上，各海外房地产商已经开始大张旗鼓地展开推介活动，大规模进军中国市场的势头很猛。”一位业内人士表示。
其实这些国外项目不少是由一些出国机构组织的，其真实的目的不过是投资移民。一位购房者幽默地形容，“郊区项目宣传的距市中心路程是光速的距离；外地的是天堂；海外的是在坐等绿卡”。
美国、加拿大、澳大利亚这些中国人早已熟知的海外房产早已不新鲜，新到来的国家里，少不了新加坡、印尼等等近邻，还有来自马其他、塞浦路斯等等欧洲岛国，甚至连毛里求斯这样非洲国家也登台亮相。官方的统计数据里，来自海外的地产项目已经达到了130个。参展数量相比去年北京秋季房展增加20%。参展项目类型涵盖住宅、公寓、别墅、留学移民、投资移民等。
甚至国与国之间也竞争激烈。针对最大的竞争对手美国，一些澳大利亚项目的策略就非常清楚，大肆渲染美国经济的滑坡，澳元相对美元的坚挺，想要告诉你的就一点，澳洲资产保值更佳。
据北京房展组委会国际部总监魏克非介绍，除了比较常见的美国、英国、澳大利亚等国的地产项目外，新西兰、巴西、法国、瑞士、西班牙、拉脱维亚、毛里求斯等国家的地产项目更是首次参展。参展项目物业类型丰富，涵盖住宅、公寓、别墅、土地交易、农场、酒庄、留学移民、投资移民等。不过对于参展商的热情，看房者大都对这些海外项目显得较为慎重。“海外投资、置业也考虑过，不过毕竟对这块比较陌生，心理接受上还需要一个过程。也许未来这一领域更规范、成熟的时候会认真考虑，现在还是以咨询、了解为主。”正在海外展区咨询的郝先生表示。
在这些海外军团中，首次参展的西班牙吸引了不少观众。不过，一些人在得知只是地产投资无法获取绿卡之后，就转身走向了塞浦路斯的展台——其展牌上鲜明地标注着：“300万买房又送移民”。
据介绍，来自欧盟的塞浦路斯有9家开发商参展，其投资移民以投资规模小（30万欧元）、周期快（3-6个月）、移民后可获欧盟绿卡为“卖点”。一负责塞浦路斯项目的开发商向记者大派定心丸：“绝对没有风险，我们会跟政府部门一起来办好移民工作。如果你花30万欧元买我们房子的话，一定会帮你拿到永久居住权。”
而塞浦路斯的总统更亲自揽客——给本次房展发来贺电：“我们希望在未来几年，吸引更多的中国企业到塞浦路斯从事商业开发和投资活动”。
为吸引中国客户，一些外国开发商还承诺“可带去看房，包食宿”。“我们要在展会结束后在北京多待一阵，然后根据展会登记带有意向的客户去当地考察。”塞浦路斯一家开发商销售员表示，对于行程的费用是客户自己负担来回机票，食宿则由开发商负责。
而意大利一家中介公司也表示，会根据客户的时间协调好一个时间，然后组织去意大利看房，行程是9天8晚，以看房为主，客户要游玩也能适当满足。
市场僵局仍未打破
万科、保利、招商、金地这四大龙头房企的集体缺席，再次让人们感到今年楼市的前景不容乐观。一家未参展的房地产企业高层称，现在购房者对价格非常敏感，参展不降价基本上没有效果，降价不参展同样可以吸引购房者。 “相对高额的参展费用，低劣的效果，北京房展会越来越成为鸡肋了”。
今年一季度以来，房地产市场“以价换量”的趋势愈发明晰。在很多人看来，利用房展会大做文章，给出大幅优惠促销将是很多开发商的必然选择。据房展组委会统计，本次参加房展的40余个北京项目中，有20余个给出较大力度优惠，最低折扣达到9.2折。
“看了一圈，能买的房子还是只能在五环开外，优惠力度并没有宣传的那么大，开发商也在试探价格，我最关注的也是价格，准备再看看。”来京工作已满5年的外地人张先生表示。
“去年年初全市新建普通住房成交均价为14147元/平方米，去年年底这一数据为13173元/平方米，今年一季度则为12326元/平方米。今年一季度新建普通住房成交均价比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。”北京房协秘书长陈志说。他表示，一季度全市新建普通住房共成交1.6万套，从主要购买人群看，九成为首次置业，投资投机性需求继续得到抑制。
腾讯房产数据研究中心最新发布的《2012年一季度新青年置业报告》显示，参与调查的新青年置业者中，首次置业的刚性需求占比53.81%；改善性需求占比35.37%；而且，意向购买60-90平方米户型的占比38.17%；90-140平方米户型的占比51.1%。
链家地产市场研究部陈雪表示，对于去年四季度以来的项目，开盘时就已经处于调控效果比较显著的背景下，很多项目主动调整销售策略，通过低价开盘促进销售，形成了以当期新增供应带动成交的格局。近期这些老项目成交开始发力，个别项目成交量甚至反超新近入市的项目。典型项目如金色漫香林、保利西山林语、金地仰山等。目前，开盘不足半年的项目整体签约率不足15%。
陈雪表示，原本处于成交弱势的老项目能够逆市突围，主要还是由于采取了有力的销售措施，通过价格优势来吸引客户。长期的调控抑制，使得这些老项目不得不加大打折力度以求生存。这种老项目价格“迫降”的趋势，也体现出近半年以来新开项目价格的竞争力正在削弱。新旧项目滚动降价的时期即将到来。
中国指数研究院的数据显示，其监测的40个城市中，4月份，28个城市楼市周均成交量同比下降，近15个城市成交量降幅在50%以上，其中青岛同比降幅最大，达到98.51%。其次是温州，同比降幅达80.65%。在3月份楼市成交量初现回升迹象后，4月首周多数城市的成交同比回落，似乎也在警示房地产企业，楼市形势也许并没有想象中乐观，降价促销、以价换量依然是未来很长一段时间的楼市主基调。
作为华北地区乃至全国最具影响力的房地产展会，北京春季房展往往能够在一定程度上反映当前房地产市场的现状和趋势。从今年的春季房展会上，丝毫没有让人感觉到楼市回暖的迹象，买房人和开发商都在通过展会试探市场。
看的多买的少
4月8日，一个个怀揣着“北京楼盘销售图”的购房者纷至沓来。4天总人流量达到14.58万人次，较去年秋展增长约11.5%。尽管如此，部分参观者依然感觉房价“太高”，认为买房的最佳时机还未到来。其实更多人只是抱着“来看看”的目的。
对于这种情况，北京市住建委房地产开发市场主任王燕涛在房交会开幕式上也“督促”开发企业，他说，目前北京有可售住宅9.1万套，按照今年一季度的销售套数计算，需要17个月才能消耗殆尽，所以住宅库存仍然压力巨大，房企必须有所作为。
开发商在展会上纷纷推出了特价房、团购房、低价房等多种形式，希望以降价来换取交易量，折扣力度、优惠幅度明显超过往年。但在房地产调控持续发力的大环境下，销售仍显乏力。“以往很少有开发商主动告诉我们要在房展会上降价，而这次不少开发商都主动提出要进行优惠促销。”郑向东介绍说，相比去年秋季房展，本届春展项目折扣力度在加大，价格回落的空间也在放大。“北京项目的最低折扣为92折，而外地项目最低则达到75折。”
除直接打折促销外，本届春展开发商还推出花样繁多的优惠方式。绿地集团房山项目北京启航社推出“首期5万，两年无月供”的新颖促销方式，根据工程进度首付实现分期付款。还有不少项目采用网络热门的“团购”形式，推出优惠房源。如大兴首开康乃馨城博洛尼空间团购单价每平方米1.19万元起。
前来看房的北京市民刘玉敏细细比较了一下2011年和今年的房博会：调控手段严格了，房开商拿出来的楼盘少了。他手中的笔记本表明：“2011年仅北京地区的项目几乎占满了一号馆，但今年北京地区的项目数量减少了20%左右，只占到了一号馆的大半；去年国内项目占满了一号馆和二号馆两个展馆，但今年所有国内项目只填满了一号馆，万科、招商地产等巨头依然缺席。”
刘玉敏说：“我家里父母兄弟都在国外，年纪大了想回北京团聚，所以这几年才特别关心房价。”
刘玉敏手中的楼盘图，标注了北京市部分区域的楼盘走势。从2010年开始一个较为明显的特点是：通州、昌平等城市周边地区的价格相对来说已经出现松动的痕迹，但城市中心区域的楼盘松动迹象仍未明显。业内人士分析认为，从这一规律看，房价的“梯度效应”已经开始呈现出来。城市中“周边普降 ”和“中心坚挺”的局面，仍有待于调控时间的持续。
尽管老百姓对房价降幅仍未满意，但北京市房地产协会秘书长陈志在春季房展会现场介绍：一季度北京全市新建普通成交1.6万套，占新建住房的88.9%，成交均价12326元/平方米，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降了6.4%。
不过在很多购房者看来，开发企业的“有所作为”存在很大保留。与父母一起来看房的小李就告诉记者，房价优惠幅度不大。例如，他中意的位于丰台区的中国铁建青秀城项目，除户型为小高层和花园洋房有98折左右的略微优惠外，其他户型均无折扣。
不仅价格优惠幅度不大，所展出的楼盘也令很多购房者提不起兴趣。据了解，北京参展项目区位分布广泛，西城、丰台、朝阳、石景山、门头沟、通州、大兴、房山等13个区县均有涉及，环位从二环至六环以外都有分布。不过，热点、核心地区楼盘项目较少。组委会统计的数据显示，二环至三环项目仅占北京项目的15.6%，四环至五环项目占11.7%，五环以外项目却占到72.7%。
中国指数研究院日前发布的报告显示，北京3月份成交面积的环比上涨幅度达到了73.84%之多。考虑到受限购政策的制约，目前购房群体以刚需购房者为主的特点，郊区楼盘虽有价格优势，但交通不便、配套设施不完善的致命缺陷，也会令刚需购房者望而却步。
房展会成移民会
在国内房地产热点城市大多执行限购政策的背景下，海外项目成为本次展会的主力。
你能试想着一个金发碧眼的老外手里拿着楼盘的宣传单对你围追堵截的样子吗？而这样的情况就发生在刚刚结束的北京春季房展会。
“你想有一套澳洲的房子吗？目前这里的升值空间非常大，房价比北京低很多，还可以获得绿卡。”一个很绅士的金发碧眼的外国人跟着你推荐着，这与当年河北燕郊楼盘集体进京发传单时的状况如出一辙。一位业内人士在微博上一语点破了本届春季房展的特点，就是“外国卖房比国内卖房多，外地卖房比北京卖房多”。
“和两年前抢滩中国市场时的小打小闹相比，在此次北京房展会上，各海外房地产商已经开始大张旗鼓地展开推介活动，大规模进军中国市场的势头很猛。”一位业内人士表示。
其实这些国外项目不少是由一些出国机构组织的，其真实的目的不过是投资移民。一位购房者幽默地形容，“郊区项目宣传的距市中心路程是光速的距离；外地的是天堂；海外的是在坐等绿卡”。
美国、加拿大、澳大利亚这些中国人早已熟知的海外房产早已不新鲜，新到来的国家里，少不了新加坡、印尼等等近邻，还有来自马其他、塞浦路斯等等欧洲岛国，甚至连毛里求斯这样非洲国家也登台亮相。官方的统计数据里，来自海外的地产项目已经达到了130个。参展数量相比去年北京秋季房展增加20%。参展项目类型涵盖住宅、公寓、别墅、留学移民、投资移民等。
甚至国与国之间也竞争激烈。针对最大的竞争对手美国，一些澳大利亚项目的策略就非常清楚，大肆渲染美国经济的滑坡，澳元相对美元的坚挺，想要告诉你的就一点，澳洲资产保值更佳。
据北京房展组委会国际部总监魏克非介绍，除了比较常见的美国、英国、澳大利亚等国的地产项目外，新西兰、巴西、法国、瑞士、西班牙、拉脱维亚、毛里求斯等国家的地产项目更是首次参展。参展项目物业类型丰富，涵盖住宅、公寓、别墅、土地交易、农场、酒庄、留学移民、投资移民等。不过对于参展商的热情，看房者大都对这些海外项目显得较为慎重。“海外投资、置业也考虑过，不过毕竟对这块比较陌生，心理接受上还需要一个过程。也许未来这一领域更规范、成熟的时候会认真考虑，现在还是以咨询、了解为主。”正在海外展区咨询的郝先生表示。
在这些海外军团中，首次参展的西班牙吸引了不少观众。不过，一些人在得知只是地产投资无法获取绿卡之后，就转身走向了塞浦路斯的展台——其展牌上鲜明地标注着：“300万买房又送移民”。
据介绍，来自欧盟的塞浦路斯有9家开发商参展，其投资移民以投资规模小（30万欧元）、周期快（3-6个月）、移民后可获欧盟绿卡为“卖点”。一负责塞浦路斯项目的开发商向记者大派定心丸：“绝对没有风险，我们会跟政府部门一起来办好移民工作。如果你花30万欧元买我们房子的话，一定会帮你拿到永久居住权。”
而塞浦路斯的总统更亲自揽客——给本次房展发来贺电：“我们希望在未来几年，吸引更多的中国企业到塞浦路斯从事商业开发和投资活动”。
为吸引中国客户，一些外国开发商还承诺“可带去看房，包食宿”。“我们要在展会结束后在北京多待一阵，然后根据展会登记带有意向的客户去当地考察。”塞浦路斯一家开发商销售员表示，对于行程的费用是客户自己负担来回机票，食宿则由开发商负责。
而意大利一家中介公司也表示，会根据客户的时间协调好一个时间，然后组织去意大利看房，行程是9天8晚，以看房为主，客户要游玩也能适当满足。
市场僵局仍未打破
万科、保利、招商、金地这四大龙头房企的集体缺席，再次让人们感到今年楼市的前景不容乐观。一家未参展的房地产企业高层称，现在购房者对价格非常敏感，参展不降价基本上没有效果，降价不参展同样可以吸引购房者。 “相对高额的参展费用，低劣的效果，北京房展会越来越成为鸡肋了”。
今年一季度以来，房地产市场“以价换量”的趋势愈发明晰。在很多人看来，利用房展会大做文章，给出大幅优惠促销将是很多开发商的必然选择。据房展组委会统计，本次参加房展的40余个北京项目中，有20余个给出较大力度优惠，最低折扣达到9.2折。
“看了一圈，能买的房子还是只能在五环开外，优惠力度并没有宣传的那么大，开发商也在试探价格，我最关注的也是价格，准备再看看。”来京工作已满5年的外地人张先生表示。
“去年年初全市新建普通住房成交均价为14147元/平方米，去年年底这一数据为13173元/平方米，今年一季度则为12326元/平方米。今年一季度新建普通住房成交均价比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。”北京房协秘书长陈志说。他表示，一季度全市新建普通住房共成交1.6万套，从主要购买人群看，九成为首次置业，投资投机性需求继续得到抑制。
腾讯房产数据研究中心最新发布的《2012年一季度新青年置业报告》显示，参与调查的新青年置业者中，首次置业的刚性需求占比53.81%；改善性需求占比35.37%；而且，意向购买60-90平方米户型的占比38.17%；90-140平方米户型的占比51.1%。
链家地产市场研究部陈雪表示，对于去年四季度以来的项目，开盘时就已经处于调控效果比较显著的背景下，很多项目主动调整销售策略，通过低价开盘促进销售，形成了以当期新增供应带动成交的格局。近期这些老项目成交开始发力，个别项目成交量甚至反超新近入市的项目。典型项目如金色漫香林、保利西山林语、金地仰山等。目前，开盘不足半年的项目整体签约率不足15%。
陈雪表示，原本处于成交弱势的老项目能够逆市突围，主要还是由于采取了有力的销售措施，通过价格优势来吸引客户。长期的调控抑制，使得这些老项目不得不加大打折力度以求生存。这种老项目价格“迫降”的趋势，也体现出近半年以来新开项目价格的竞争力正在削弱。新旧项目滚动降价的时期即将到来。
中国指数研究院的数据显示，其监测的40个城市中，4月份，28个城市楼市周均成交量同比下降，近15个城市成交量降幅在50%以上，其中青岛同比降幅最大，达到98.51%。其次是温州，同比降幅达80.65%。在3月份楼市成交量初现回升迹象后，4月首周多数城市的成交同比回落，似乎也在警示房地产企业，楼市形势也许并没有想象中乐观，降价促销、以价换量依然是未来很长一段时间的楼市主基调。