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在城镇化进程不断加快的背景下，农村集体用地流转、宅基地制度改革等话题不断升温。业界认为，在盘活存量土地、提高土地利用效率的初衷下，新一轮土地改革的核心在于打破土地二元结构限制。
十八大三中全会召开在即，土地改革将作为新一轮改革红利的重要一环能否在会上有所突破，已成为社会各界关注的议题。
地方试点已展开
但凡牵涉到改革，中国总脱不了“土地”二字。不论是30多年前的“家庭联产承包责任制”，还是2008年10月十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提到的“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”，都与土地改革密不可分。
近日，又有媒体称，今年6月下旬，河北、辽宁等18个省市收到了国土资源部下发的《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》，随该通知下发的还有一份名为《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》（下称《指导意见》）的文件。
“消息的传出实际上在预料之中。”中国价值指数首席研究员崔新生对记者表示，一方面，很久之前，业界就有过这样的呼吁；另一方面，就现状看，随着农村劳动力人口大量向城市和沿海地区转移，农村土地使用也不适合目前的发展实际，且市场本身也在觊觎农村的这部分土地。
具体而言，媒体介绍称，“国土资源部下发的文件明确，本轮土地改革主要是针对农村集体经营性建设用地，将在河北省邯郸市、江苏昆山市、辽宁省建平县等28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，试点结束的期限是2015年6月。”
消息还称，各试点市县须按“局部试验、封闭运行、结果可控”的要求，遵循“流转必须符合国家产业政策、土地利用政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规规定”，“流转土地不得用于商品住宅建设”，还明确国土资源部将在2015年10月对各试点进行总结评估。
虽然这条消息很快被国土资源部否认——没有向地方政府下发过这一文件，但国土资源部对媒体承认，“虽然目前没有形成最终的指导文件，但其实各地就农村集体建设用地流转的探索已广泛展开，其中也包括宅基地流转。”
事实上，温州市近日发布了《温州市农村产权交易管理暂行办法》：自10月1日起，包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权，将可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。为此，温州市专门成立了农村产权交易管委会，负责管理农村产权交易市场。
三中全会定框架
有关人士表示，尽管集体土地流转势在必行，但十八届三中全会可能只会形成一个框架性的思路，还需要等各地的试点成熟后，由下而上地推动改革。
相较于集体建设用地流转的难产，农用地流转在2013年已经实现了重大突破。
目前我国农村用地主要分为农用地、未定用地、建设用地。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农用地在符合规划、不改变土地性质的情况下，可以进行流转。据悉，为确保农用地流转顺利，国土资源部已经着手组织起草《土地管理法》，对土地权利的主体、客体、内容和限制等作出具体规定，并且已经上报到国务院，正在等待国务院的回复。
“虽然国家已经出台了《物权法》，但只规定了少数几种，没有也不可能一一作出具体规定。《土地法》仍在修订中，而《土地管理法》的出台将保护土地的物权，从而为土地流转提供法律保障。”国土资源部法律中心副主任佟绍伟在接受记者采访时表示。
“农村土地承包经营权的流转是法律允许的。所以在北京一些郊区，可承包某块土地的经营权，然后建设鱼塘、从事渔业生产等，取得了良好的经济效益。农地流转，只有在得到相关部门的批复，同时也符合土地利用规划的前提下才能实行。农用地流转成功后，农地用途是监督的关键所在。”中国农业大学土地管理系主任朱道林告诉记者。
由于中央对于“家庭农场”的重视，“农用地流转和农用地入市将成为十八届三中全会的关注点之一，因为要发展家庭农场，就需要外部资金。如果在一个村子里面流转的话，资金还是在这个村子里面，不能有效地流动起来。目前江苏、浙江、广东等省份在这一领域取得了较大的成就。”上述国土资源部内部人士表示。
“由于各地情况不同，农地流转的试点不会一刀切，而是走自下而上的改革路径，将由地方试点突破来推动土地流转的全面推开。”在接受记者采访时，中国人民大学土地资源管理系教授严金明表示。
破局仍有待时日
在《指导意见》征求意见时，被媒体误报为“该文件已下发，并将在河北、辽宁、吉林等18省市，选择28个试点市县，启动农村集体经营性建设用地使用权流转试点。”国土资源部人士透露，河北、辽宁、吉林等18省市正在申请的是城乡“同地同价”的试点。
但由于各方面的谨慎姿态，大家热议的新土改，并不会在十八届三中全会破局。
“中央层面担心集体建设用地流转会造成农民大量失地，形成社会的不稳定因素，因此国务院方面一直未对土地流转有过明确表态；另一方面，若集体建设用地进行流转，势必破坏地方政府垄断土地的平台，各地反对声音比较强烈。”国土资源部内部人士透露。
“十八届三中全会最大的重点还是户籍制度，而不是土地制度改革，所以土地制度改革在2013年并不会有特别大的突破。”该人士表示，在《土地法》修订何时完成尚未可知的情况下，土地改革只会提出一个框架性思路，具体的方案可能还是有赖各地逐步探索，试点较为成熟后才能形成。
“广东的土地流转模式是中央比较肯定的，而且也确实解决了部分用地难题，但眼下在全国推广仍然不具可能性。”该人士表示。
在新型城镇化的大旗下，土地制度改革不仅与户籍制度改革一起，被认为是必须的配套改革，更被认为是新一轮改革红利的重要一环。而近两年国土资源部在全国大力推动农村集体土地确权登记发证，不少人也将之理解为未来集体土地流转的重要准备之一。
虽然，新土改破局仍有待时日，上述国土资源部官员明确了未来集体用地改革的方向——推动农村集体土地与国有土地同地同权，将成为未来土改的纲领性原则。
（资料来源：《经济参考报》、《中国房地产报》等）
十八大三中全会召开在即，土地改革将作为新一轮改革红利的重要一环能否在会上有所突破，已成为社会各界关注的议题。
地方试点已展开
但凡牵涉到改革，中国总脱不了“土地”二字。不论是30多年前的“家庭联产承包责任制”，还是2008年10月十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提到的“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”，都与土地改革密不可分。
近日，又有媒体称，今年6月下旬，河北、辽宁等18个省市收到了国土资源部下发的《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》，随该通知下发的还有一份名为《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》（下称《指导意见》）的文件。
“消息的传出实际上在预料之中。”中国价值指数首席研究员崔新生对记者表示，一方面，很久之前，业界就有过这样的呼吁；另一方面，就现状看，随着农村劳动力人口大量向城市和沿海地区转移，农村土地使用也不适合目前的发展实际，且市场本身也在觊觎农村的这部分土地。
具体而言，媒体介绍称，“国土资源部下发的文件明确，本轮土地改革主要是针对农村集体经营性建设用地，将在河北省邯郸市、江苏昆山市、辽宁省建平县等28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，试点结束的期限是2015年6月。”
消息还称，各试点市县须按“局部试验、封闭运行、结果可控”的要求，遵循“流转必须符合国家产业政策、土地利用政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规规定”，“流转土地不得用于商品住宅建设”，还明确国土资源部将在2015年10月对各试点进行总结评估。
虽然这条消息很快被国土资源部否认——没有向地方政府下发过这一文件，但国土资源部对媒体承认，“虽然目前没有形成最终的指导文件，但其实各地就农村集体建设用地流转的探索已广泛展开，其中也包括宅基地流转。”
事实上，温州市近日发布了《温州市农村产权交易管理暂行办法》：自10月1日起，包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权，将可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。为此，温州市专门成立了农村产权交易管委会，负责管理农村产权交易市场。
三中全会定框架
有关人士表示，尽管集体土地流转势在必行，但十八届三中全会可能只会形成一个框架性的思路，还需要等各地的试点成熟后，由下而上地推动改革。
相较于集体建设用地流转的难产，农用地流转在2013年已经实现了重大突破。
目前我国农村用地主要分为农用地、未定用地、建设用地。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农用地在符合规划、不改变土地性质的情况下，可以进行流转。据悉，为确保农用地流转顺利，国土资源部已经着手组织起草《土地管理法》，对土地权利的主体、客体、内容和限制等作出具体规定，并且已经上报到国务院，正在等待国务院的回复。
“虽然国家已经出台了《物权法》，但只规定了少数几种，没有也不可能一一作出具体规定。《土地法》仍在修订中，而《土地管理法》的出台将保护土地的物权，从而为土地流转提供法律保障。”国土资源部法律中心副主任佟绍伟在接受记者采访时表示。
“农村土地承包经营权的流转是法律允许的。所以在北京一些郊区，可承包某块土地的经营权，然后建设鱼塘、从事渔业生产等，取得了良好的经济效益。农地流转，只有在得到相关部门的批复，同时也符合土地利用规划的前提下才能实行。农用地流转成功后，农地用途是监督的关键所在。”中国农业大学土地管理系主任朱道林告诉记者。
由于中央对于“家庭农场”的重视，“农用地流转和农用地入市将成为十八届三中全会的关注点之一，因为要发展家庭农场，就需要外部资金。如果在一个村子里面流转的话，资金还是在这个村子里面，不能有效地流动起来。目前江苏、浙江、广东等省份在这一领域取得了较大的成就。”上述国土资源部内部人士表示。
“由于各地情况不同，农地流转的试点不会一刀切，而是走自下而上的改革路径，将由地方试点突破来推动土地流转的全面推开。”在接受记者采访时，中国人民大学土地资源管理系教授严金明表示。
破局仍有待时日
在《指导意见》征求意见时，被媒体误报为“该文件已下发，并将在河北、辽宁、吉林等18省市，选择28个试点市县，启动农村集体经营性建设用地使用权流转试点。”国土资源部人士透露，河北、辽宁、吉林等18省市正在申请的是城乡“同地同价”的试点。
但由于各方面的谨慎姿态，大家热议的新土改，并不会在十八届三中全会破局。
“中央层面担心集体建设用地流转会造成农民大量失地，形成社会的不稳定因素，因此国务院方面一直未对土地流转有过明确表态；另一方面，若集体建设用地进行流转，势必破坏地方政府垄断土地的平台，各地反对声音比较强烈。”国土资源部内部人士透露。
“十八届三中全会最大的重点还是户籍制度，而不是土地制度改革，所以土地制度改革在2013年并不会有特别大的突破。”该人士表示，在《土地法》修订何时完成尚未可知的情况下，土地改革只会提出一个框架性思路，具体的方案可能还是有赖各地逐步探索，试点较为成熟后才能形成。
“广东的土地流转模式是中央比较肯定的，而且也确实解决了部分用地难题，但眼下在全国推广仍然不具可能性。”该人士表示。
在新型城镇化的大旗下，土地制度改革不仅与户籍制度改革一起，被认为是必须的配套改革，更被认为是新一轮改革红利的重要一环。而近两年国土资源部在全国大力推动农村集体土地确权登记发证，不少人也将之理解为未来集体土地流转的重要准备之一。
虽然，新土改破局仍有待时日，上述国土资源部官员明确了未来集体用地改革的方向——推动农村集体土地与国有土地同地同权，将成为未来土改的纲领性原则。
（资料来源：《经济参考报》、《中国房地产报》等）