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【摘 要】本文着重论述目前房地产工程技术基础、普遍性及对市场的认知能力局限，管理与分析。
【关键词】管理；技术标准
Real estate companies on the analysis of engineering and technology management
Zhang Xing-an
(Shaanxi Ankang Jiangbei Real Estate Development Co., Ltd Ankang Shaanxi 725000)
【Abstract】This paper focuses on the current real estate engineering base, and the universality of the cognitive limitations of the market, management and analysis.
【Key words】Management;Technical standards
我国的房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中，呈现出一片繁荣景象。房地产业在市场化的道路上逐渐的规范成熟起来。面对市场竞争的日益激烈、消费者需求的多元化，房地产开发过程中的工程技术管理，已经引起各界的重视。工程技术关系与项目的可行性，与工程成本控制、建筑美学效果、建筑物的适用性等等有着紧密的联系，是房地产开发过程中的一项非常重要的基础性工作。但是由于实际的操作过程中，工程技术的基础性、普遍性及对市场认知能力的局限致使这一重要的基础工作时常得不到应有的重视。下面我从四个方面来分析房地产企业工程技术管理的实际工作运用的重要性。
1. 房地产工程技术管理任务的分析
房地产工程技术管理的任务就是营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。
1.1 目前我国，房地产企业工程技术方面的支持单位是设计院、施工单位和各种设计施工一体化的专业化公司，首先，设计院是房地产公司工程技术的主要支持单位，它们熟悉国家工程技术规范，有效强的工程技术综合实力，它们了解工程技术的“内核”，技术是它们的强项，房地产公司的大部分设计工作是由它们完成的。由于受传统管理模式的影响，设计院的工程师几乎整天坐在办公室计算、绘图，他们对工程材料的价格变化不甚了解，也不会主动针对不同的楼盘量体裁衣选用适当的工程技术，所以设计院设计的工程施工图，往往存在选材用料与楼盘定位不吻合、工程成本上不是最优等等问题。造成这种情况的原因主要是设计院的工程师不了解市场。大部分设计单位的工程师迫于创收的压力，接二连三地接受设计任务，没有更多的时间去研究工程技术市场，设计工作基本上处于闭门造车的状态。作为房地产企业，要用好设计院，就必须明确地告诉设计院楼盘档次定位、技术定位及主要技术的调拨价格变化情况，所以房地产企业的工程自己首先要熟悉工程技术市场。
1.2 其次，我国传统的建筑施工单位，由于种种原因导致管理尚不够规范，大多建筑施工企业的人员层次和管理洋洋得意普遍偏低，特别是建筑市场放开后，好像什么样的人都可以搞工程，挂牌借壳揽活的现象已经成了不争的事实，昨天还是脚上粘着泥巴的农民，今天摇身一变成了建筑业的生产军。建筑施工企业的这种现状，很难保证施工企业有良好的工程技术管理系统，施工企业的工程技术一般处于较低的水平，特别是对工程技术的“内核”，施工企业了解不深。但是，但是，由于建筑施工企业已经受了市场竞争的洗礼，他们的市场观念很强，对建筑（建筑材料、设备、劳动力市场）很熟悉，房地产企业稍微管理不到位，往往容易出现以次充好、以假乱真的现象，所以房地产企业，如果自己不懂技术，那么在工程管理过程中必然牌被动的局面。
1.3 随着工程技术不断发展和更新换代进一步加快，工程技术领域不断出现设计、施工一体化的专业化公司，比如智能化专业公司、门窗公司、涂料公司等等。这些公司既懂技术，又熟悉市场，是房地产企业的“职业杀手”，稍有疏忽，他们就会乘虚而入，赚得腰囊满满。
从上面的分析我们就可以知道，房地产企业要在有效控制工程成本的情况下搞好工程技术管理，娴熟地驾驭工程技术市场，有效的整合工程技术社会资源，合理地管理工程技术支持单位，除了熟悉工程技术本身，还要了解建筑市场、工程技术价格市场，所以房地产企业工程技术管理的核心是技术与市场的结合。
房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场、既懂技术又懂造价。一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可以是一个优秀的工程师。
2. 抓好房地产企业工程技术管理的探讨
房地产企业的工程技术既懂技术又懂市场，这个要求是比较高的，如何才能达到这个要求呢？我们的思路是加强工程技术市场研究，搭建工程技术管理平台。
2.1 工程技术研究的思路有二种，一种纵向研究，另一种横向研究。纵向研究就是针对某一项技术，从原理、试验、生产工艺、应用等方面进行深入的纵向的研究，研究到一定的深度后，研究人员自然就成了这方面的专家，这种人在深圳是专家，在北京也是专家，他们也许不熟悉某一厂家，但只要看厂家的技术原理、工艺流程和产品构造，基本上就知道这个厂家的产品档次，学院派就是这种风格。作为房地产企业的技术管理人员，对工程技术的研究，无论从研究的条件和精力的分配上，都无法采用这种思路，一般的情况，房地产企业技术人员的水平也很难达到这种纵向研究型专家的水平。但房地产企业可以走另外一条思路，那就是横向研究。
2.2 房地产企业进行研究工程技术的目的其实很简单，就是为开发的楼盘，选用价格性能比好的技术和工程材料，或是为实现特殊要求的技术。工程技术有一个显著的特点，那就是本土化很强，所以房地产企业可以采横向对比研究的思路，站在宏观市场的角度，研究技术市场本身的情况。尽可能的掌握工程材料有哪些主要厂家在生产供应，这些厂家技术力量、产品技术市场本身的情况。尽可能的掌握工程材料有哪些主要厂家在生产供应，这些厂家技术力量、产品技术参数和标准、产品质量、生产供应情况、服务态度、以往业绩等等资料，尽可能收集到，然后进行横向的综合对比分析，将这些生产供应单位及期产品质量分成369等，这样墙体材料的技术管理平台就建立好了。用一名通俗的话来讲，搭建的技术管理平台主是一道选择题，针对不同档位的楼盘，很轻松地选择到最佳答案，选到价格性能比发的材料或技术。
2.3 通过对工程技术进行横向的对比研究，房地产企业技术管理人员都可以成为“土”专家，成为房地产企业所在地的技术专家。那么可能这些已经成为当地房地产企业技术管理“专家”离开企业所在的本土可能就会一筹莫展，因为我们对技术的“内核”了解得毕竟不多。
用这种横向研究的思路，比纵向研究更形象、更具体、更实用，从某种意义上讲更科学，纵向研究纯技术的含量比较重，而横向研究是综合的，是结合了市场的，是活生生的，是“泛技术”，对台戏房地产企业来讲，可操作性强。
搭建工程技术管理平台，就是要用横向对比研究的思路，研究房地产所在地的工程技术市场，为房地产企业了解、管理、应用社会资源提供平台。
3. 房地产开发的工程技术标准
在我们掌握了技术，了解了市场，拥有了工程技术管理平台，在楼盘开发过程中，我们以什么样的标准来选用这些技术呢？房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。为什么我们要选择客户标准而不是国家标准呢？因为，国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现在先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么；激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同榇以客户为中心；坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子的使命和承诺。“以市场需求为第一要素、以客户诉求为主导”的企业文化理念，正是“客户标准”的体现。郎距实业李海茂先生在培养员工客户服务理念时曾经说过： “一件事，对发展商可能是举手之劳，但对业主却是大事，甚至是没法解决的难题，我们将心比心，要与业主携手走过这70年的人生路”。作为社会责任感的房地产企业，推动拳技术运用，为客户创造一个安全、舒适的家居环境，是社会赋予的使命。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展核心力量。
4. 工程技术标准产生的客户效应
有这样一个真实故事。一个由品牌是产商开发的大型楼盘，有一位客户在一楼买了一套房，房子下面是一个全埋式的地下配电房，买房之前开发商就告诉了他，客户当时没有异议。等搬进新居后，客户才发现配电房的低频噪音给他的生活带来了不良影响，于是他向开发商申诉，开发商按常夫投诉流程组织工程技术人员进行了鉴定，结论是噪音未超标可以不处理。客户只好向环保局投诉，环保局按照国家标准鉴定，结论也是可以不处理。客户在万般无奈的情况下，还是给开发商的客户服务部写了一份申诉信，希望得到处理。这封申诉信引起了开发商客户服务部的重视，随即召集公司部门技术主管商议，大家讨论很激烈，大部分技术主管认为不需要处理，理由就是符合国家标准，有一部分技术主管坚持处理，理由也很纯朴，他们认为国家标准是仅仅略高于社会平均水平，当地的生活水平在全国是领先的，对噪音的标准自然高于国家标准，客户的要求并不过分。我们应突出“以人为本”，不仅要坚持标准，还要赢取业主的“心”。客户服务部权衡利弊，最终决定进行了处理。
随后，有趣的事情发生了。这位客户的几位朋友陆续买了这个开发商的楼盘，摆脱噪音困扰的客户见人就说开发商的好话，成了开发商的义务宣传员，所以客户技术标准的效应就是“一对一”的广告，是技术营销，是口碑的传颂，是品牌展示。
5. 由上所述
我们可以认为优秀的工程技术管理对于任何一个房地产企业来说，无论是在产品技术完善还是企业品牌的建立都启到了基础性作用，同时也肩负着优化房地产业来满足顾客更多、更高的消费需求，从而推动我国房地产业的迈向更加成熟的明天。
［文章编号］1006-7619（2011）06-29-671
【关键词】管理；技术标准
Real estate companies on the analysis of engineering and technology management
Zhang Xing-an
(Shaanxi Ankang Jiangbei Real Estate Development Co., Ltd Ankang Shaanxi 725000)
【Abstract】This paper focuses on the current real estate engineering base, and the universality of the cognitive limitations of the market, management and analysis.
【Key words】Management;Technical standards
我国的房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中，呈现出一片繁荣景象。房地产业在市场化的道路上逐渐的规范成熟起来。面对市场竞争的日益激烈、消费者需求的多元化，房地产开发过程中的工程技术管理，已经引起各界的重视。工程技术关系与项目的可行性，与工程成本控制、建筑美学效果、建筑物的适用性等等有着紧密的联系，是房地产开发过程中的一项非常重要的基础性工作。但是由于实际的操作过程中，工程技术的基础性、普遍性及对市场认知能力的局限致使这一重要的基础工作时常得不到应有的重视。下面我从四个方面来分析房地产企业工程技术管理的实际工作运用的重要性。
1. 房地产工程技术管理任务的分析
房地产工程技术管理的任务就是营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。
1.1 目前我国，房地产企业工程技术方面的支持单位是设计院、施工单位和各种设计施工一体化的专业化公司，首先，设计院是房地产公司工程技术的主要支持单位，它们熟悉国家工程技术规范，有效强的工程技术综合实力，它们了解工程技术的“内核”，技术是它们的强项，房地产公司的大部分设计工作是由它们完成的。由于受传统管理模式的影响，设计院的工程师几乎整天坐在办公室计算、绘图，他们对工程材料的价格变化不甚了解，也不会主动针对不同的楼盘量体裁衣选用适当的工程技术，所以设计院设计的工程施工图，往往存在选材用料与楼盘定位不吻合、工程成本上不是最优等等问题。造成这种情况的原因主要是设计院的工程师不了解市场。大部分设计单位的工程师迫于创收的压力，接二连三地接受设计任务，没有更多的时间去研究工程技术市场，设计工作基本上处于闭门造车的状态。作为房地产企业，要用好设计院，就必须明确地告诉设计院楼盘档次定位、技术定位及主要技术的调拨价格变化情况，所以房地产企业的工程自己首先要熟悉工程技术市场。
1.2 其次，我国传统的建筑施工单位，由于种种原因导致管理尚不够规范，大多建筑施工企业的人员层次和管理洋洋得意普遍偏低，特别是建筑市场放开后，好像什么样的人都可以搞工程，挂牌借壳揽活的现象已经成了不争的事实，昨天还是脚上粘着泥巴的农民，今天摇身一变成了建筑业的生产军。建筑施工企业的这种现状，很难保证施工企业有良好的工程技术管理系统，施工企业的工程技术一般处于较低的水平，特别是对工程技术的“内核”，施工企业了解不深。但是，但是，由于建筑施工企业已经受了市场竞争的洗礼，他们的市场观念很强，对建筑（建筑材料、设备、劳动力市场）很熟悉，房地产企业稍微管理不到位，往往容易出现以次充好、以假乱真的现象，所以房地产企业，如果自己不懂技术，那么在工程管理过程中必然牌被动的局面。
1.3 随着工程技术不断发展和更新换代进一步加快，工程技术领域不断出现设计、施工一体化的专业化公司，比如智能化专业公司、门窗公司、涂料公司等等。这些公司既懂技术，又熟悉市场，是房地产企业的“职业杀手”，稍有疏忽，他们就会乘虚而入，赚得腰囊满满。
从上面的分析我们就可以知道，房地产企业要在有效控制工程成本的情况下搞好工程技术管理，娴熟地驾驭工程技术市场，有效的整合工程技术社会资源，合理地管理工程技术支持单位，除了熟悉工程技术本身，还要了解建筑市场、工程技术价格市场，所以房地产企业工程技术管理的核心是技术与市场的结合。
房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场、既懂技术又懂造价。一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可以是一个优秀的工程师。
2. 抓好房地产企业工程技术管理的探讨
房地产企业的工程技术既懂技术又懂市场，这个要求是比较高的，如何才能达到这个要求呢？我们的思路是加强工程技术市场研究，搭建工程技术管理平台。
2.1 工程技术研究的思路有二种，一种纵向研究，另一种横向研究。纵向研究就是针对某一项技术，从原理、试验、生产工艺、应用等方面进行深入的纵向的研究，研究到一定的深度后，研究人员自然就成了这方面的专家，这种人在深圳是专家，在北京也是专家，他们也许不熟悉某一厂家，但只要看厂家的技术原理、工艺流程和产品构造，基本上就知道这个厂家的产品档次，学院派就是这种风格。作为房地产企业的技术管理人员，对工程技术的研究，无论从研究的条件和精力的分配上，都无法采用这种思路，一般的情况，房地产企业技术人员的水平也很难达到这种纵向研究型专家的水平。但房地产企业可以走另外一条思路，那就是横向研究。
2.2 房地产企业进行研究工程技术的目的其实很简单，就是为开发的楼盘，选用价格性能比好的技术和工程材料，或是为实现特殊要求的技术。工程技术有一个显著的特点，那就是本土化很强，所以房地产企业可以采横向对比研究的思路，站在宏观市场的角度，研究技术市场本身的情况。尽可能的掌握工程材料有哪些主要厂家在生产供应，这些厂家技术力量、产品技术市场本身的情况。尽可能的掌握工程材料有哪些主要厂家在生产供应，这些厂家技术力量、产品技术参数和标准、产品质量、生产供应情况、服务态度、以往业绩等等资料，尽可能收集到，然后进行横向的综合对比分析，将这些生产供应单位及期产品质量分成369等，这样墙体材料的技术管理平台就建立好了。用一名通俗的话来讲，搭建的技术管理平台主是一道选择题，针对不同档位的楼盘，很轻松地选择到最佳答案，选到价格性能比发的材料或技术。
2.3 通过对工程技术进行横向的对比研究，房地产企业技术管理人员都可以成为“土”专家，成为房地产企业所在地的技术专家。那么可能这些已经成为当地房地产企业技术管理“专家”离开企业所在的本土可能就会一筹莫展，因为我们对技术的“内核”了解得毕竟不多。
用这种横向研究的思路，比纵向研究更形象、更具体、更实用，从某种意义上讲更科学，纵向研究纯技术的含量比较重，而横向研究是综合的，是结合了市场的，是活生生的，是“泛技术”，对台戏房地产企业来讲，可操作性强。
搭建工程技术管理平台，就是要用横向对比研究的思路，研究房地产所在地的工程技术市场，为房地产企业了解、管理、应用社会资源提供平台。
3. 房地产开发的工程技术标准
在我们掌握了技术，了解了市场，拥有了工程技术管理平台，在楼盘开发过程中，我们以什么样的标准来选用这些技术呢？房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。为什么我们要选择客户标准而不是国家标准呢？因为，国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现在先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么；激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同榇以客户为中心；坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子的使命和承诺。“以市场需求为第一要素、以客户诉求为主导”的企业文化理念，正是“客户标准”的体现。郎距实业李海茂先生在培养员工客户服务理念时曾经说过： “一件事，对发展商可能是举手之劳，但对业主却是大事，甚至是没法解决的难题，我们将心比心，要与业主携手走过这70年的人生路”。作为社会责任感的房地产企业，推动拳技术运用，为客户创造一个安全、舒适的家居环境，是社会赋予的使命。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展核心力量。
4. 工程技术标准产生的客户效应
有这样一个真实故事。一个由品牌是产商开发的大型楼盘，有一位客户在一楼买了一套房，房子下面是一个全埋式的地下配电房，买房之前开发商就告诉了他，客户当时没有异议。等搬进新居后，客户才发现配电房的低频噪音给他的生活带来了不良影响，于是他向开发商申诉，开发商按常夫投诉流程组织工程技术人员进行了鉴定，结论是噪音未超标可以不处理。客户只好向环保局投诉，环保局按照国家标准鉴定，结论也是可以不处理。客户在万般无奈的情况下，还是给开发商的客户服务部写了一份申诉信，希望得到处理。这封申诉信引起了开发商客户服务部的重视，随即召集公司部门技术主管商议，大家讨论很激烈，大部分技术主管认为不需要处理，理由就是符合国家标准，有一部分技术主管坚持处理，理由也很纯朴，他们认为国家标准是仅仅略高于社会平均水平，当地的生活水平在全国是领先的，对噪音的标准自然高于国家标准，客户的要求并不过分。我们应突出“以人为本”，不仅要坚持标准，还要赢取业主的“心”。客户服务部权衡利弊，最终决定进行了处理。
随后，有趣的事情发生了。这位客户的几位朋友陆续买了这个开发商的楼盘，摆脱噪音困扰的客户见人就说开发商的好话，成了开发商的义务宣传员，所以客户技术标准的效应就是“一对一”的广告，是技术营销，是口碑的传颂，是品牌展示。
5. 由上所述
我们可以认为优秀的工程技术管理对于任何一个房地产企业来说，无论是在产品技术完善还是企业品牌的建立都启到了基础性作用，同时也肩负着优化房地产业来满足顾客更多、更高的消费需求，从而推动我国房地产业的迈向更加成熟的明天。
［文章编号］1006-7619（2011）06-29-671