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【摘要】从最广泛的含义说，项目是一种特殊的将被完成的有限任务，它是在一定时间内、满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。房地产项目管理融合了项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。在房地产项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本,提高开发项目的经济效益。
【关键字】房地产，开发项目，管理，质量控制
中图分类号：O213.1 文献标识码：A文章编号：
一．前言
房地产项目管理融合了项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。房地产开发项目的生命周期为:前期可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作,使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品,对房地产开发项目来说是至关重要的,也是关系到成败的根本。将工程项目自身作为一个系统来管理,也就是运用系统科学的方法,通过信息反馈与调控,对工程项目进行全面综合管理,包括计划、组织、指挥、协调、控制,以实现项目的目标。
二．目前房地产开发项目质量控制存在的问题
1．房地产业的标准化程度不高
房地产业的标准化程度低，现场手工作业为主，生产自动化程度低。住宅建设大多处于粗放型生产模式，集约化程度低、科技贡献率低、劳动生产率低；住宅建设技术落后、成本高、效益低。从产业的技术发展看，住宅产业基础技术落后；住宅建筑体系尚未形成系列化，新型建筑体系开发不够；部品的标准化工作滞后，尚未形成标准化体系；建筑技术仍以单项技术发展，技术集成和整合程度差，尚未形成系列化成套技术。
2．建筑从业人员素质不高
建筑行业市场规范程度差，从业队伍总体素质不高。我国现有的 3800 多万建筑业从业人员中，75%以上为农民工、有的建筑现场甚至 90%都是农民工，这些工人存在着操作技能低下，缺乏职业技能培训、文化程度低等种种问题，加之整个行业技术管理人员偏少，从而导致工程施工操作管理薄弱、操作不规范，远远不能满足工程质量管理的需要。
3．建筑管理法律法规不健全
建筑管理法律法规不健全，监督不力，执行不严。从计划经济到市场经济体制的转变过程中，发展商、设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位等建筑市场各方行为主体未形成相互协作的健康运行体系。国家建筑管理体制、建筑行业的施工、监理、设计等管理体制如何与市场经济接轨都还没有很好地完成。
4．开发商质量意识不强
开发商总体质量意识不强房地产开发普遍存在偏重施工质量监督，忽视策划和设计阶段质量监督；偏重土建质量，忽视功能和配套设施及设备的质量；偏重表面质量，忽视隐蔽质量；偏重施工阶段的现场质量管理，忽视工序进行前准备工作管理；偏重个体计划质量及施工进度，忽视整体效率。作为民用建筑建设主体，开发商的行为在相当程度上影响房屋质量。开发商常常受经济利益驱动，一味压低造价，导致施工方出于成本的考虑，采用不合标准的材料；或为保证上市时间压缩建设周期导致合理工期无法保证；或者前期资金不到位导致工期拖延，后期抢工导致建筑质量差；或将住宅质量视为由施工单位负责，将质量监管的任务完全交由建设主管部门。如此种种做法对住宅产品的质量产生了相当不利的影响。
三．房地产开发项目各阶段的质量控制
1．决策阶段的质量控制
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一层次在职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计要简明扼要，重点突出，具有可操作性。
2．设计阶段的质量控制
（一）方案设计阶段
在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，设计前，对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出审批方案。
（二）施工图设计阶段
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计 3 个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
（三）开发项目的设计阶段质量控制方法
正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
3．施工阶段的质量控制
（一）房地产项目施工前准备阶段质量管理
一要明确质量目标。房地产开发项目的质量目标，确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害,失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。那么,如何准确地确定质量目标？
首先，要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
二要制定项目建设实施的质量管理计划。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
（二）开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
4．竣工验收阶段质量控制
(一) 分项工程验收
对于重要的分项工程，应按照工程合同的质量等级要求，根据该工程施工的实际情况，按照有关质量评定标准进行验收。在验收過程中，必须严格按规范要求选择检查点数，然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比，最后确定出该分项工程的质量等级，从而确定能否验收。
(二) 分部工程的验收
在分项工程验收的基础上，根据各分项工程质量验收结果，按照分部工程质量标准，可得出该分部工程的质量等级，以确定能否验收。另外，在工程转交过程中，如在分部工程的土建部分完工后转交进行安装工程施工前，或其他中间过程，应进行中间验收，施工单位只有得到中间验收的合格签证后才能继续施工。
(三) 竣工验收
在分项工程、分部工程质量验收的基础上，通过对分项、分部工程质量等级的统计计算，再结合直接反映单位工程结构及使用功能的质量保证资料、单位工程观感的质量评判，便可核查结构是否安全可靠，使用功能能不能满足、观感质量是否合格，从而确定是否达到工程合同所要求的质量等级，进而决定能否验收。
五．结束语
房地产项目管理融合了项目管理实践经验, 系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。而在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本,提高开发项目的经济效益。
参考文献：
[1]马志强; 郭华 房地产开发项目建造风险控制研究Proceedings of International Conference on Engineering and Business Management（EBM2010)2010-03-25国际会议
[2]张慧 房地产工程项目质量控制系统设计与研究电子科技大学2010-08-15硕士
【关键字】房地产，开发项目，管理，质量控制
中图分类号：O213.1 文献标识码：A文章编号：
一．前言
房地产项目管理融合了项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。房地产开发项目的生命周期为:前期可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作,使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品,对房地产开发项目来说是至关重要的,也是关系到成败的根本。将工程项目自身作为一个系统来管理,也就是运用系统科学的方法,通过信息反馈与调控,对工程项目进行全面综合管理,包括计划、组织、指挥、协调、控制,以实现项目的目标。
二．目前房地产开发项目质量控制存在的问题
1．房地产业的标准化程度不高
房地产业的标准化程度低，现场手工作业为主，生产自动化程度低。住宅建设大多处于粗放型生产模式，集约化程度低、科技贡献率低、劳动生产率低；住宅建设技术落后、成本高、效益低。从产业的技术发展看，住宅产业基础技术落后；住宅建筑体系尚未形成系列化，新型建筑体系开发不够；部品的标准化工作滞后，尚未形成标准化体系；建筑技术仍以单项技术发展，技术集成和整合程度差，尚未形成系列化成套技术。
2．建筑从业人员素质不高
建筑行业市场规范程度差，从业队伍总体素质不高。我国现有的 3800 多万建筑业从业人员中，75%以上为农民工、有的建筑现场甚至 90%都是农民工，这些工人存在着操作技能低下，缺乏职业技能培训、文化程度低等种种问题，加之整个行业技术管理人员偏少，从而导致工程施工操作管理薄弱、操作不规范，远远不能满足工程质量管理的需要。
3．建筑管理法律法规不健全
建筑管理法律法规不健全，监督不力，执行不严。从计划经济到市场经济体制的转变过程中，发展商、设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位等建筑市场各方行为主体未形成相互协作的健康运行体系。国家建筑管理体制、建筑行业的施工、监理、设计等管理体制如何与市场经济接轨都还没有很好地完成。
4．开发商质量意识不强
开发商总体质量意识不强房地产开发普遍存在偏重施工质量监督，忽视策划和设计阶段质量监督；偏重土建质量，忽视功能和配套设施及设备的质量；偏重表面质量，忽视隐蔽质量；偏重施工阶段的现场质量管理，忽视工序进行前准备工作管理；偏重个体计划质量及施工进度，忽视整体效率。作为民用建筑建设主体，开发商的行为在相当程度上影响房屋质量。开发商常常受经济利益驱动，一味压低造价，导致施工方出于成本的考虑，采用不合标准的材料；或为保证上市时间压缩建设周期导致合理工期无法保证；或者前期资金不到位导致工期拖延，后期抢工导致建筑质量差；或将住宅质量视为由施工单位负责，将质量监管的任务完全交由建设主管部门。如此种种做法对住宅产品的质量产生了相当不利的影响。
三．房地产开发项目各阶段的质量控制
1．决策阶段的质量控制
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一层次在职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计要简明扼要，重点突出，具有可操作性。
2．设计阶段的质量控制
（一）方案设计阶段
在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，设计前，对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出审批方案。
（二）施工图设计阶段
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计 3 个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
（三）开发项目的设计阶段质量控制方法
正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
3．施工阶段的质量控制
（一）房地产项目施工前准备阶段质量管理
一要明确质量目标。房地产开发项目的质量目标，确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害,失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。那么,如何准确地确定质量目标？
首先，要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
二要制定项目建设实施的质量管理计划。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
（二）开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
4．竣工验收阶段质量控制
(一) 分项工程验收
对于重要的分项工程，应按照工程合同的质量等级要求，根据该工程施工的实际情况，按照有关质量评定标准进行验收。在验收過程中，必须严格按规范要求选择检查点数，然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比，最后确定出该分项工程的质量等级，从而确定能否验收。
(二) 分部工程的验收
在分项工程验收的基础上，根据各分项工程质量验收结果，按照分部工程质量标准，可得出该分部工程的质量等级，以确定能否验收。另外，在工程转交过程中，如在分部工程的土建部分完工后转交进行安装工程施工前，或其他中间过程，应进行中间验收，施工单位只有得到中间验收的合格签证后才能继续施工。
(三) 竣工验收
在分项工程、分部工程质量验收的基础上，通过对分项、分部工程质量等级的统计计算，再结合直接反映单位工程结构及使用功能的质量保证资料、单位工程观感的质量评判，便可核查结构是否安全可靠，使用功能能不能满足、观感质量是否合格，从而确定是否达到工程合同所要求的质量等级，进而决定能否验收。
五．结束语
房地产项目管理融合了项目管理实践经验, 系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。而在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本,提高开发项目的经济效益。
参考文献：
[1]马志强; 郭华 房地产开发项目建造风险控制研究Proceedings of International Conference on Engineering and Business Management（EBM2010)2010-03-25国际会议
[2]张慧 房地产工程项目质量控制系统设计与研究电子科技大学2010-08-15硕士