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摘 要：业主自治能力，很大程度上来源于业主委员会的执行上。作为一名业主，一般关心自身权益的维护，较少关心和思考业主委员会的工作。但作为一名业委会委员，尤其是业委会主任，需要认真思考业委会的运作和管理问题。为使小区业主委员会有统一认识和行动目标，便于业委会开展工作，整体推进小区物业管理，需要拟定出业主委员会工作思路，并制定相应的保障措施，促进业委会工作走上正规。
关键词：业主自治 业主委员会 物业管理
业主自治能力，很大程度上来源于业主委员会的执行上。在住宅小区，业主委员会执行业主大会的决定，具体推进和监督物业管理的实施。作为一名业主，一般关心自身权益的维护，较少关心和思考业主委员会的工作。作为一名物业管理学者，对物业管理的整体运作虽然比较熟悉，但也是因为2016年11月在所居住的小区业委会换届选举中，我当选为业委会委员，并被推荐成为业委会主任，我才真正思考业委会的运作和管理问题。本小区的特殊性为单位单独开发的小区，业主之间一般为本单位员工，普遍相互认识。为使本届业主委员会（以下简称业委会）有统一认识和行动目标，便于业委会各委员开展工作，整体推进小区物业管理，撰写了本届业委会的主要工作思路和推进目标方案，该方案经本届业委会首次会议讨论通过，并按照讨论意见当场进行了相应的修改，目前已正式实施，促进业委会工作走上了正规。
一、明确业委会的工作目标，统一认识和行动
确立了业委会总体工作目标为：“努力共同建设一个园林式、智能化的安全宜居文明小区。”
1.将建设一个园林式、智能化小区作为长期工作目标。立足业主根本利益、引导小区物业管理有一个长期规划。包括园林式小区建设设想、设计、实施，立体绿化思想的实施，现有绿植维护与改造等方面；同时，针对现代科技在小区物业管理的应用不足，小区智能化、信息化和网络化离业主的期望还有较大差距的实际情况，提出了小区物业管理智能化目标。
2.将共同建设一个安全、宜居、文明小区作为小区物业管理终极目标。小区物业管理的好坏是全体业主共同的事，并影响小区所在区域的城市管理，所以业委会要依靠全体业主、政府相关部门和其他机关共同推进物业管理工作。在小区管理中，“安全”问题无疑是业主最为关心的，业主们都不愿意发生安全事故或存在安全隐患；“宜居”主要指环境舒适、生活方便、设施设备齐全且运转正常，干扰和不良影响较少发生；“文明”指的是形成一个团结友善的软环境，实现邻里守望、相互扶助。要实现这些目标，一要业委会要加强物业和物业管理知识的宣传，提升业主的认识水平和物业自治能力，二要加强对物业企业履约能力的监督和检查力度，促使其尽职履责，三要加强业委会工作能力自身建设，争取更多的支持和帮助，为小区物业管理获得更多的资源，真正在解决业主后顾之忧方面做一些实事。
二、明确业委会的性质与职责，尽职履责
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据2010年1月1日起实施的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》，第三十五条规定，业主委员会履行以下职责：1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。本小区物业服务工作由选聘的物业公司按照合同和物业管理方案实施，全体业主和业委会监督实施。在履行業委会监督职能方面，实行小区物业管理质量和服务效果由业委会主任负监督总责，副主任协助，各委员分工分项目负责实施的管理办法。按照责任分工，凡事都应有人对接，若出现未分工事项先由主任负责，并尽快划分和落实责任人分工负责，主任可以委托副主任或专项负责人代为实施。实行日常事务简化快速处理，重大事项集体表决后再实施的制度，凡影响多数业主或成片区业主居家生活的事项均属于重大事项。项目负责人或实施人应将项目方案，项目推进、实施情况和实施效果形成书面材料在业委会上汇报，并做成档案材料经主任签字后交档案管理员存档保存。
三、实施三项制度，抓好日常管理
为了全面推动业委会工作，调动每个业委员成员的潜力，我们建立业委会工作群，一般事项在群里就可以讨论形成统一意见，暂时无法形成统一意见的则通过定期会议解决。在日常物业管理工作中，本小区业委会主要通过三项制度来实施的：
1.实行值周管理制度。业委会7名委员按周轮流值班，值班不需要坐班，主要通过业主工作群、电话和日常工作生活交流等多种渠道收集业主意见和建议。值周委员负责及时回答业主关心和关注的问题，由物业公司具体处理和组织实施。物业公司接到业委会交办的事项后，能够答复和处理的，要及时答复处理；不能马上够答复或难以处理的，应及时整理并向业委会主任或相关部门反映，以便业委会讨论是否需要及时召开会议研究解决和处理。个别重要和紧急事项可以由业委会委员提议召开业委会临时会议研究处理。业委会委员值周表按以下顺序循环：（1）1栋负责人，（2）2栋负责人，（3）3栋负责人，（4）4栋负责人，（5）低层负责人，（6）公共活动区负责人，（7）3栋另一负责人。值周委员要及时填写《业务会事项登记表》EXCEL电子表格，连续登记“事项内容”，对“重要及紧迫程度”进行判断，对“是否完结”及时登记，并记载在“跟进情况”对应栏目。每周星期一上午10：00进行值周交接，上周值周委员将《业务会事项登记表》电子表格传送给当周值周委员，若有重要未完结事项或特殊情况还应同时进行电话沟通完成交接工作。
2.实行网格化划片管理制度。实行网格化划片管理，网格化片区负责人应为在本片区居住的委员，若该片区无委员居住则由主任或副主任担任片区负责人。片区负责人是本片区的全部事务第一负责人，遇到重大事项主任或副主任到达现场并开展工作，其他委员协助开展工作，片区负责人根据事件性质和解决问题的需要应主动联系相关人员。全体委员共同推进小区公共活动区域的建设、服务和管理。本小区共分六个片区：（1）一片区：小区1栋区域片区负责人负责。（2）二片区：小区2栋区域片区负责人负责。（3）三片区：小区3栋区域片区负责人（两人）负责。（4）四片区：小区4栋区域片区负责人负责。（5）五片区：小区低层区域片区负责人负责。（6）活动区：用于全体业主的文化活动、休闲娱乐、运动健身等公共区域片区负责人负责。 3.实行分工分项目管理制度。按照“适当分工，分项负责，各司其职，整体推进”的思路开展业委会日常和长期工作。随着小区工作推进的客观情况和业主需求的变化，可以适时调整、增加或撤并项目。除不相容职务不能兼任外，实行一人多岗多职。
3.1业主权益管理：面向全体业主，主要负责业主沟通与思想宣传，业主权益维护及纠纷处理，营造宜居软环境。项目负责人：两位德高望重的业委会委员。
3.2小区硬件管理：面向全体业主，主要负责小区硬件建设和管理，打造宜居硬环境。两位理工科委员：一位负责管道与设施管理，另一位负责设备管理与智能化建设。
3.3组织与会务管理：为业委会服务，主要负责业委会组织协调，会议安排、会议准备及通知，会议主持、会议摄影摄像，会议新闻撰写与发布等。项目负责人：业委会副主任。
3.4出纳与档案管理：为业委会服务，主要负责出纳岗位工作，以及会议记录与整理、文件管理、档案管理、文字材料的收集处理与归档等。项目负责人：一名业委会委员。
3.5财务与经营管理：为业委会服务，主要负责会计工作、财务管理及经营服务与拓展。项目负责人：一名懂财务的业委会委员。
四、针对小区现实情况，推进特别事项工作
针对当前小区实际，设立以下特别项目组，力争取得一定突破或成效：
1.路灯亮度改善推进组：按照节能环保、适度照明的要求对小区路灯进行LED灯更换工作；选用度数和颜色适当的LED灯；适当调整或增加路灯布局，改善部分区域的照明。项目负责人：主任和一名委员。
2.高层建筑顶楼晾晒设施推进组：目前已造成高层建筑顶楼部分设施设备的损坏或破坏，需要规范和加装设施，并符合防雷规范。项目负责人：副主任和一名委员。
3.车辆管理推进组：目前小区车辆基本处于自由行、停状态，主要负责寻找实现人车分流思路，进行车辆流线合理设计，制定车位管理方案。项目负责人：副主任和一名委员。
4.门禁和车辆道闸系统启用推进组：各栋门禁和车辆道闸系统的恢复和启用。项目负责人：副主任和一名委员。
5.栋和2栋管道问题推进组：经过多次现场查勘和邀请专业人士现场讨论，目前形势较为严峻。通过管道或工程作业方法解决1栋和2栋二楼及楼下位置管道的改造和管道堵塞问题。项目负责人：主任和一名委员。
6.园林小区建设推进组：主动开展工作，争取园林式小区建设得到业主和相关部门的大力支持；制定园林式小区建设方案，推动园林式小区建设项目落地；监督实施园林建设，推动小区立体绿化工程；适时启动对现有绿植局部进行改造的设计和实施。项目负责人：主任和一名委员。
参考文献：
[1].国务院令（2016）第666号. 国务院关于修改部分行政法规的决定[R]. 中央政府门户网站. http：//www.gov.cn/zhengce/2016-03/01/content_5047849.htm
[2].建房[2009]274号. 关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知[N]. 中央政府门户网站. http：//www.gov.cn/gzdt/2009-12/17/content_1489296.htm
作者簡介：屈昌辉（1969—）男，四川省广安人，本科，重庆城市管理职业学院，副教授，专业研究方向为职业教育研究、房地产经济与管理研究。
关键词：业主自治 业主委员会 物业管理
业主自治能力，很大程度上来源于业主委员会的执行上。在住宅小区，业主委员会执行业主大会的决定，具体推进和监督物业管理的实施。作为一名业主，一般关心自身权益的维护，较少关心和思考业主委员会的工作。作为一名物业管理学者，对物业管理的整体运作虽然比较熟悉，但也是因为2016年11月在所居住的小区业委会换届选举中，我当选为业委会委员，并被推荐成为业委会主任，我才真正思考业委会的运作和管理问题。本小区的特殊性为单位单独开发的小区，业主之间一般为本单位员工，普遍相互认识。为使本届业主委员会（以下简称业委会）有统一认识和行动目标，便于业委会各委员开展工作，整体推进小区物业管理，撰写了本届业委会的主要工作思路和推进目标方案，该方案经本届业委会首次会议讨论通过，并按照讨论意见当场进行了相应的修改，目前已正式实施，促进业委会工作走上了正规。
一、明确业委会的工作目标，统一认识和行动
确立了业委会总体工作目标为：“努力共同建设一个园林式、智能化的安全宜居文明小区。”
1.将建设一个园林式、智能化小区作为长期工作目标。立足业主根本利益、引导小区物业管理有一个长期规划。包括园林式小区建设设想、设计、实施，立体绿化思想的实施，现有绿植维护与改造等方面；同时，针对现代科技在小区物业管理的应用不足，小区智能化、信息化和网络化离业主的期望还有较大差距的实际情况，提出了小区物业管理智能化目标。
2.将共同建设一个安全、宜居、文明小区作为小区物业管理终极目标。小区物业管理的好坏是全体业主共同的事，并影响小区所在区域的城市管理，所以业委会要依靠全体业主、政府相关部门和其他机关共同推进物业管理工作。在小区管理中，“安全”问题无疑是业主最为关心的，业主们都不愿意发生安全事故或存在安全隐患；“宜居”主要指环境舒适、生活方便、设施设备齐全且运转正常，干扰和不良影响较少发生；“文明”指的是形成一个团结友善的软环境，实现邻里守望、相互扶助。要实现这些目标，一要业委会要加强物业和物业管理知识的宣传，提升业主的认识水平和物业自治能力，二要加强对物业企业履约能力的监督和检查力度，促使其尽职履责，三要加强业委会工作能力自身建设，争取更多的支持和帮助，为小区物业管理获得更多的资源，真正在解决业主后顾之忧方面做一些实事。
二、明确业委会的性质与职责，尽职履责
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据2010年1月1日起实施的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》，第三十五条规定，业主委员会履行以下职责：1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。本小区物业服务工作由选聘的物业公司按照合同和物业管理方案实施，全体业主和业委会监督实施。在履行業委会监督职能方面，实行小区物业管理质量和服务效果由业委会主任负监督总责，副主任协助，各委员分工分项目负责实施的管理办法。按照责任分工，凡事都应有人对接，若出现未分工事项先由主任负责，并尽快划分和落实责任人分工负责，主任可以委托副主任或专项负责人代为实施。实行日常事务简化快速处理，重大事项集体表决后再实施的制度，凡影响多数业主或成片区业主居家生活的事项均属于重大事项。项目负责人或实施人应将项目方案，项目推进、实施情况和实施效果形成书面材料在业委会上汇报，并做成档案材料经主任签字后交档案管理员存档保存。
三、实施三项制度，抓好日常管理
为了全面推动业委会工作，调动每个业委员成员的潜力，我们建立业委会工作群，一般事项在群里就可以讨论形成统一意见，暂时无法形成统一意见的则通过定期会议解决。在日常物业管理工作中，本小区业委会主要通过三项制度来实施的：
1.实行值周管理制度。业委会7名委员按周轮流值班，值班不需要坐班，主要通过业主工作群、电话和日常工作生活交流等多种渠道收集业主意见和建议。值周委员负责及时回答业主关心和关注的问题，由物业公司具体处理和组织实施。物业公司接到业委会交办的事项后，能够答复和处理的，要及时答复处理；不能马上够答复或难以处理的，应及时整理并向业委会主任或相关部门反映，以便业委会讨论是否需要及时召开会议研究解决和处理。个别重要和紧急事项可以由业委会委员提议召开业委会临时会议研究处理。业委会委员值周表按以下顺序循环：（1）1栋负责人，（2）2栋负责人，（3）3栋负责人，（4）4栋负责人，（5）低层负责人，（6）公共活动区负责人，（7）3栋另一负责人。值周委员要及时填写《业务会事项登记表》EXCEL电子表格，连续登记“事项内容”，对“重要及紧迫程度”进行判断，对“是否完结”及时登记，并记载在“跟进情况”对应栏目。每周星期一上午10：00进行值周交接，上周值周委员将《业务会事项登记表》电子表格传送给当周值周委员，若有重要未完结事项或特殊情况还应同时进行电话沟通完成交接工作。
2.实行网格化划片管理制度。实行网格化划片管理，网格化片区负责人应为在本片区居住的委员，若该片区无委员居住则由主任或副主任担任片区负责人。片区负责人是本片区的全部事务第一负责人，遇到重大事项主任或副主任到达现场并开展工作，其他委员协助开展工作，片区负责人根据事件性质和解决问题的需要应主动联系相关人员。全体委员共同推进小区公共活动区域的建设、服务和管理。本小区共分六个片区：（1）一片区：小区1栋区域片区负责人负责。（2）二片区：小区2栋区域片区负责人负责。（3）三片区：小区3栋区域片区负责人（两人）负责。（4）四片区：小区4栋区域片区负责人负责。（5）五片区：小区低层区域片区负责人负责。（6）活动区：用于全体业主的文化活动、休闲娱乐、运动健身等公共区域片区负责人负责。 3.实行分工分项目管理制度。按照“适当分工，分项负责，各司其职，整体推进”的思路开展业委会日常和长期工作。随着小区工作推进的客观情况和业主需求的变化，可以适时调整、增加或撤并项目。除不相容职务不能兼任外，实行一人多岗多职。
3.1业主权益管理：面向全体业主，主要负责业主沟通与思想宣传，业主权益维护及纠纷处理，营造宜居软环境。项目负责人：两位德高望重的业委会委员。
3.2小区硬件管理：面向全体业主，主要负责小区硬件建设和管理，打造宜居硬环境。两位理工科委员：一位负责管道与设施管理，另一位负责设备管理与智能化建设。
3.3组织与会务管理：为业委会服务，主要负责业委会组织协调，会议安排、会议准备及通知，会议主持、会议摄影摄像，会议新闻撰写与发布等。项目负责人：业委会副主任。
3.4出纳与档案管理：为业委会服务，主要负责出纳岗位工作，以及会议记录与整理、文件管理、档案管理、文字材料的收集处理与归档等。项目负责人：一名业委会委员。
3.5财务与经营管理：为业委会服务，主要负责会计工作、财务管理及经营服务与拓展。项目负责人：一名懂财务的业委会委员。
四、针对小区现实情况，推进特别事项工作
针对当前小区实际，设立以下特别项目组，力争取得一定突破或成效：
1.路灯亮度改善推进组：按照节能环保、适度照明的要求对小区路灯进行LED灯更换工作；选用度数和颜色适当的LED灯；适当调整或增加路灯布局，改善部分区域的照明。项目负责人：主任和一名委员。
2.高层建筑顶楼晾晒设施推进组：目前已造成高层建筑顶楼部分设施设备的损坏或破坏，需要规范和加装设施，并符合防雷规范。项目负责人：副主任和一名委员。
3.车辆管理推进组：目前小区车辆基本处于自由行、停状态，主要负责寻找实现人车分流思路，进行车辆流线合理设计，制定车位管理方案。项目负责人：副主任和一名委员。
4.门禁和车辆道闸系统启用推进组：各栋门禁和车辆道闸系统的恢复和启用。项目负责人：副主任和一名委员。
5.栋和2栋管道问题推进组：经过多次现场查勘和邀请专业人士现场讨论，目前形势较为严峻。通过管道或工程作业方法解决1栋和2栋二楼及楼下位置管道的改造和管道堵塞问题。项目负责人：主任和一名委员。
6.园林小区建设推进组：主动开展工作，争取园林式小区建设得到业主和相关部门的大力支持；制定园林式小区建设方案，推动园林式小区建设项目落地；监督实施园林建设，推动小区立体绿化工程；适时启动对现有绿植局部进行改造的设计和实施。项目负责人：主任和一名委员。
参考文献：
[1].国务院令（2016）第666号. 国务院关于修改部分行政法规的决定[R]. 中央政府门户网站. http：//www.gov.cn/zhengce/2016-03/01/content_5047849.htm
[2].建房[2009]274号. 关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知[N]. 中央政府门户网站. http：//www.gov.cn/gzdt/2009-12/17/content_1489296.htm
作者簡介：屈昌辉（1969—）男，四川省广安人，本科，重庆城市管理职业学院，副教授，专业研究方向为职业教育研究、房地产经济与管理研究。