[摘 要]自从我国政府大力推行改革开放政策以来，国家经济迅速发展，也带动了房地产行业的发展，在不到50年的时间里，房地产行业的发展就取得了一定的成就，在我国经济发展中占据了主导地位。但是，近年来，我国房地產在价格方面上涨迅速，与大多数居民的收入水平以及消费水平形成了严重的反差，给人们生活带来了巨大的压力，在这种状况下，国家也采取强制性手段，对我国房地产楼市分化问题进行调控。本文首先对我国房地产市场楼市分化现状进行初步探究，进而对当前形势下我国房地产市场楼市分化成因作了深入分析，最后提出了在我国房地产市场楼市分化状态下所应采取的有效策略。
　　[关键词]房地产；楼市分化；问题探究
　　中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）45-0265-01
　　21世纪以来，随着我国市场经济的快速发展，人民生活水平有了显著的提高，对住房有了更高的要求。同时，我国是人口大国，人口总数在世界总人口中占据很大的比重，尽管国家大力推行计划生育政策，抑制人口快速增长，但是尽管如此，当前日益增长的人口数量对住宅数量的需求还是很大，特别是近年来大量的农村人口进城务工，城镇化的发展也加速了房地产行业的发展，全国各地房地产行业房价呈逐年增长的趋势。因此，我国政府要加强对房地产行业的宏观调控，利用政治、经济等手段，对房地产行业进行监督与指导，促进供需平衡，保障刚需。
　　一、当前我国房地产市场楼市分化现状探究
　　改革开放政策实施以来，我国居民的收入水平发生了翻天覆地的变化，对住房的需求量也呈现逐年增长的趋势，带动了房地产行业以及相关行业的发展，带动了我国GDP的增长。与此同时，全国各地房价迅速上涨，特别是上世纪90年代以来，我国一二线城市房价一路飙升，地价也随着水涨船高，三线城市房价也呈上涨趋势，然而国内四线及以下城市的境况确不容乐观。我国房地产行业面临者严峻的楼市分化的现象。近年来，国家有关部门逐渐认识到了问题的严重性，加强对房地产市场的宏观调控，并取得了一定的成效，但总体形势仍不容乐观[1]。
　　二、当前形势下我国房地产市场楼市分化成因
　　（一）当前形势下我国房地产市场楼市分化是我国市场经济发展的必然趋势
　　随着我国市场经济的快速发展，资产价格也处于快速增长的趋势，在这种趋势的影响下，房地产商以及广大投资者在房价上涨的基础上增加杠杆的作用，推动着房价的上涨，加速了房地产投机行为。日常居民购房除了可采用银行贷款的方式以外，还可以通过其他方式如众筹或金融类型的APP进行资金的筹集，这种状况下，人民可通过各类手段支付房屋首付，同时进行银行的贷款，给银行也造成了一定的风险。此外，近年来，我国经济快速增长，货币政策也发生了一定的调整。2015年以来，我国货币供应总体上呈上涨的趋势，这种现象，使得人们对房屋的购买力增强[2]。
　　（二）当前形势下我国房地产市场楼市分化受城市基础设施建设水平的影响
　　伴随着我国城市化进程的加快，国家对城市规划越来越重视，国内一、二线城市化水平较高，城市基础设施相对比较完善，为人民生活、工作带来了便利，使人民的生活水平获得了显著的提升，加上近年来有大批农村人口涌入国内一、二线城市，这种现象造成了城市居住面积供不应求的局面。在资本市场经济发展规律的影响下，城市房地产价格上涨成为市场经济发展的必然趋势。而三、四线城市，特别是县级以及县级以下地区，其教育资源、交通设施等相对不够完善，较难吸引人们去县级以及县级以下地区购房。此外，对大多数年轻人群来讲，长期外出求学，已经逐渐适应了大城市的快节奏的生活，这种现象也造成了我国房地产市场楼市分化[3]。
　　三、在我国房地产市场楼市分化状态下所应采取的有效策略
　　（一）加强我国政府政策强有力的宏观调控
　　房地产市场受货币政策的影响较为大，在近年来，我国货币的供应量从总体上呈逐年增长的趋势，使得社会对房地产的购买能力增强。加强我国政府政策强有力的宏观调控，能有效抑制我国房价过快增长，降低因一、二线城市房价增长过快产生的风险。首先，政府应采取积极稳健的货币政策，减少对社会货币的投放量，从一定程度上降低房地产的购买能力，有效抑制房地产市场的楼市分化现象。其次，要从实际出发，具体问题具体分析，例如，可以加强对一、二线城市的有效监管，严格对各类金融机构、贷款APP等的把控与监管，而在三、四线城市，放宽居民的购房贷款力度，促进居民的购房力度，以此来调节房地产市场楼市分化的现象。
　　（二）加强我国中小城市的基础设施建设
　　由于，当前我国一线、二线城市基础设施较为完善，人民平均收入水平也比较高，可为居民提供的教育资源相对较多，医疗、交通设施也比较完善，人民的就业机会相对较高，因此，对于大部分人来说具有较强的吸引了，为追求更好的生活环境、提升生活水平，同时也便于子女接受更高的教育，在一线、二线城市居民对房地产的需求越来越大，在这种趋势下，要想增强三、四线城市的购房吸引力，就必须加强三、四线城市的基础设施建设。一方面，国家政府要加强对城市的规划，完善交通设施、教育设施、医疗设施，给人民生活提供一定的便利；另一方面，要增强三、四线城市的精神文明建设，加大对城市的娱乐项目的建设，以此来提升三、四线城市的吸引力[4]。
　　（三）房地产公司要从实际出发，满足各类人群对住房的需求
　　结合当前我国房地产行业的发展趋势，近年来，我国政府也采取了一系列的措施加强国家对房地产行业的宏观调控，未来在房地产行业来说将会面临新的挑战。因此，房地产公司要从实际出发，以遵守国家相关制度为前提，对实际的客户群体进行深入的分析，针对不同客户的不同需求设计不同格局的居民住宅，另外，要注重住宅品质的提升，争取打造独具特色的品牌房屋，提企业在行业的知名度，在满足各类人群对住房的需求的同时，增强企业的核心竞争力[5]。
　　结语
　　综上所述，尽管当前国家有关部门尚未对房地产市场楼市最新数据进行公示，但是，从目前来看，我国房地产市场在国家强有力的宏观调控下，楼市分化现象有所好转，但仍需坚持。在国家对当前城市用地规划进行调整政策的影响下，我国三、四线城市房地产发展逐渐有大户型向小户型、经济适用型房屋方向发展，同时，国家相关部门也加速了城市基础设施的建设，吸引广大人民群众来二、三线城市购房，有效的缓解了我国房地产市场楼市分化的现象。
　　参考文献
　　[1]何程.楼市分化背景下的城市房地产先行指标研究--基于城镇化的视角[J].现代经济信息，2015，（16）：313-314.
　　[2]马小娟.各地楼市呈现明显分化短期难暴涨暴跌[J].资源导刊，2014，（4）：40-40.
　　[3]周巍.2014中国楼市将出现“三大分化”[J].城市开发，2014，（6）：54-55.
　　[4]孟乔钰.宏观政策调控房地产市场与居民投资选择——看2015年楼市新政[J].时代金融（中旬），2015，（6）：189.
　　[5]连平.房价只是在分化而不是在崩盘[J].股市动态分析，2014，（14）：24-26.