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【摘要】公共租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分，自进入“十二五”以来得到迅速发展，但依然面临资金来源高度依赖财政资金问题。文章主要探讨利用住房公积金投资建设公共租赁住房并定向向缴存职工出租方式，以拓展公共租赁住房融资及运营的模式。
【关键词】住房公积金 投资 公共租赁住房
一、住房公积金投资公共租赁住房的意义
利用住房公积金投资公共租赁住房，向住房困难缴存职工的缴存职工出租，可以达到双赢目标：既有利于住房公积金制度健康发展，保障广大职缴存工权益，又有利于我国公共租赁住房保障体系的健康发展。
（一）有利于完善住房公积金制度
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金、具有低存低贷、互助性特点。缴存职工可以利用住房公积金个人住房贷款购买、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分缴存职工家庭因无力购房，虽然履行了“低存”的义务，却无法享受公积金“低贷”的优惠。利用住房公积金投资公共租赁住房，向住房困难缴存职工的缴存职工出租，恰好弥补了这一制度缺陷，让履行了“低存”义务、无法享受“低贷”优惠的困难职工家庭，享受低租金优惠政策。
（二）有利于提高住房公积金使用效率
缴存的住房公积金在满足职工提取、个人住房贷款需求后，还会有一部分沉淀资金。这部分沉淀资金，未直接进入支持住房建设和住房消费领域，未充分发挥解决、改善缴存职工住房的基本职能，导致住房公积金资源一定程度上的浪费。将沉淀资金投资公共租赁住房向缴存职工出租，可以盘活沉淀资金，促进住房公积金使用效率的提高。
（三）有利于促进我国公共租赁住房发展
住房公积金具有资金来源稳定、筹资成本低等特点，可以作为支持公共租赁住房项目的资金来源。利用住房公积金投资公共租赁住房，则可充分发挥住房公积金筹资优势，从根本上解决公共租赁住房资金来源单一问题，拓展资金来源途径、促成公共租赁住房多元化筹资机制，有助于公共租赁住房制度健康、有序的发展。
二、住房公积金投资公共租赁住房经营模式
住房公积金投资公共租赁住房项目具有公益性投资项目管理性质，应由具有独立法人资格的公积金投资专门机构具体运作，由公积金中心、管委会分级决策，并定期向社会公布运作情况。
（一）投资规模控制
公积金投资公共租赁住房投资规模应满足两个要求：一是可供投资资金规模要求。住房公积金投资将归集的公积金在满足合理提取后的余额分为两个部分，一部分用于通过个人住房贷款满足有购房能力缴存职工住房消费需求，另一部分用于投资建设公共租赁住房，满足无购房能力缴存职工租住住房需求，个人住房贷款和投资资金比例结构可根据各地实际情况确定。二是满足缴存职工租房需求，包括新就业大学生过渡租房需求、外来务工人员临时租房需求，以及中低收入群体长期租房需求等。公积金中心可以根据资金量持续投资形式，使公共租赁住房数量达到基本满足缴存职工租房需求的最佳规模。
（二）投资建设模式
一是在投资决策阶段，遵循科学、民主的原则，公积金投资专门机构委托投资咨询服务机构对投资项目进行可行性研究论证，并在广泛征求缴存职工意见基础上，由公积金中心、公积金管理委员会逐级审批。二是项目建设准备及实施阶段，按照《投资管理体制改革决定》（国发[2004]20号）精神，推行代建制，即通过招标方式，选择专业化的项目管理单位负责实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交公积金投资专门机构经营。
（三）定向出租
一是住房公积金投资建设的公共租赁住房向履行缴存义务、并符合一定条件的职工家庭出租。二是缴纳租金来源多样化，承租人家庭可以使用缴存的住房公积金、政府发放的住房困难家庭补贴以及家庭收入等支付房租。三是为了体现公积金互助意义，租金水平应以成本租金为基础，按市场租金水平的70%到80%向承租家庭收取。
（四）项目运营管理
项目交付使用后，公积金投资专门机构委托房屋租赁管理公司具体负责物业管理、收缴租金、房屋维修、房屋保养等工作。
三、建立风险防范机制
住房公积金投资公共租赁住房面临的主要风险为市场风险、信用风险、资金流动性风险。
（一）市场风险
市场风险主要包括两个方面：一是由于房地产市场价格变化，导致资产贬值、投资损失。公积金投资专门机构应加强资产价值监控，并从租金收入中按一定比例提取投资减值准备。二是租金水平比较低，可能导致公共租赁住房投资机构无法正常经营运转。公积金中心可利用公积金净增值收益（提取风险准备金、管理费用后的余额）向公积金投资运营机构提供租金补贴。
（二）信用风险
信用风险主要是指承租家庭不符合承租条件，拒绝迁出公共租赁住房的风险。在公积金投资公共租赁住房制度设计上可引入承租保证人制度转移风险，另一方面通过加强欠租催收、法律途径清退等管理工作加以化解。
（三）资金流动性风险
公共租赁住房项目具有周期长、投资大的特点，投资资金会长期占压。为了提高资金流动性，可通过资产证券化、向个人或机构出售产权等形式实现资金回笼。
四、需要的政策突破
住房公积金投资公共租赁住房项目既有利于公积金制度完善，又有利用公共租赁住房发展，但也面临着很多政策障碍，需要政策突破和创新。
（一）住房公积金使用方向的突破
《住房公积金条例》中规定公积金的使用方向仅为提取和个人住房贷款，需要修改《住房公积金条例》增加住房公积金投资公共租赁住房使用方向。
（二）住房公积金管理机构政策突破
设立具有独立法人资格的公积金投资专门机构，符合推行项目法人责任制度要求，能够极大提高公共租赁住房项目管理效率，应允许突破《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发[2002]12号）“公积金中心不得兴办各类经济实体”的限制。
作者简介：付臣余（1973-），男，汉族，天津市住房公积金管理中心，研究方向：公积金支持保障性住房。
（编辑：陈岑）
【关键词】住房公积金 投资 公共租赁住房
一、住房公积金投资公共租赁住房的意义
利用住房公积金投资公共租赁住房，向住房困难缴存职工的缴存职工出租，可以达到双赢目标：既有利于住房公积金制度健康发展，保障广大职缴存工权益，又有利于我国公共租赁住房保障体系的健康发展。
（一）有利于完善住房公积金制度
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金、具有低存低贷、互助性特点。缴存职工可以利用住房公积金个人住房贷款购买、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分缴存职工家庭因无力购房，虽然履行了“低存”的义务，却无法享受公积金“低贷”的优惠。利用住房公积金投资公共租赁住房，向住房困难缴存职工的缴存职工出租，恰好弥补了这一制度缺陷，让履行了“低存”义务、无法享受“低贷”优惠的困难职工家庭，享受低租金优惠政策。
（二）有利于提高住房公积金使用效率
缴存的住房公积金在满足职工提取、个人住房贷款需求后，还会有一部分沉淀资金。这部分沉淀资金，未直接进入支持住房建设和住房消费领域，未充分发挥解决、改善缴存职工住房的基本职能，导致住房公积金资源一定程度上的浪费。将沉淀资金投资公共租赁住房向缴存职工出租，可以盘活沉淀资金，促进住房公积金使用效率的提高。
（三）有利于促进我国公共租赁住房发展
住房公积金具有资金来源稳定、筹资成本低等特点，可以作为支持公共租赁住房项目的资金来源。利用住房公积金投资公共租赁住房，则可充分发挥住房公积金筹资优势，从根本上解决公共租赁住房资金来源单一问题，拓展资金来源途径、促成公共租赁住房多元化筹资机制，有助于公共租赁住房制度健康、有序的发展。
二、住房公积金投资公共租赁住房经营模式
住房公积金投资公共租赁住房项目具有公益性投资项目管理性质，应由具有独立法人资格的公积金投资专门机构具体运作，由公积金中心、管委会分级决策，并定期向社会公布运作情况。
（一）投资规模控制
公积金投资公共租赁住房投资规模应满足两个要求：一是可供投资资金规模要求。住房公积金投资将归集的公积金在满足合理提取后的余额分为两个部分，一部分用于通过个人住房贷款满足有购房能力缴存职工住房消费需求，另一部分用于投资建设公共租赁住房，满足无购房能力缴存职工租住住房需求，个人住房贷款和投资资金比例结构可根据各地实际情况确定。二是满足缴存职工租房需求，包括新就业大学生过渡租房需求、外来务工人员临时租房需求，以及中低收入群体长期租房需求等。公积金中心可以根据资金量持续投资形式，使公共租赁住房数量达到基本满足缴存职工租房需求的最佳规模。
（二）投资建设模式
一是在投资决策阶段，遵循科学、民主的原则，公积金投资专门机构委托投资咨询服务机构对投资项目进行可行性研究论证，并在广泛征求缴存职工意见基础上，由公积金中心、公积金管理委员会逐级审批。二是项目建设准备及实施阶段，按照《投资管理体制改革决定》（国发[2004]20号）精神，推行代建制，即通过招标方式，选择专业化的项目管理单位负责实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交公积金投资专门机构经营。
（三）定向出租
一是住房公积金投资建设的公共租赁住房向履行缴存义务、并符合一定条件的职工家庭出租。二是缴纳租金来源多样化，承租人家庭可以使用缴存的住房公积金、政府发放的住房困难家庭补贴以及家庭收入等支付房租。三是为了体现公积金互助意义，租金水平应以成本租金为基础，按市场租金水平的70%到80%向承租家庭收取。
（四）项目运营管理
项目交付使用后，公积金投资专门机构委托房屋租赁管理公司具体负责物业管理、收缴租金、房屋维修、房屋保养等工作。
三、建立风险防范机制
住房公积金投资公共租赁住房面临的主要风险为市场风险、信用风险、资金流动性风险。
（一）市场风险
市场风险主要包括两个方面：一是由于房地产市场价格变化，导致资产贬值、投资损失。公积金投资专门机构应加强资产价值监控，并从租金收入中按一定比例提取投资减值准备。二是租金水平比较低，可能导致公共租赁住房投资机构无法正常经营运转。公积金中心可利用公积金净增值收益（提取风险准备金、管理费用后的余额）向公积金投资运营机构提供租金补贴。
（二）信用风险
信用风险主要是指承租家庭不符合承租条件，拒绝迁出公共租赁住房的风险。在公积金投资公共租赁住房制度设计上可引入承租保证人制度转移风险，另一方面通过加强欠租催收、法律途径清退等管理工作加以化解。
（三）资金流动性风险
公共租赁住房项目具有周期长、投资大的特点，投资资金会长期占压。为了提高资金流动性，可通过资产证券化、向个人或机构出售产权等形式实现资金回笼。
四、需要的政策突破
住房公积金投资公共租赁住房项目既有利于公积金制度完善，又有利用公共租赁住房发展，但也面临着很多政策障碍，需要政策突破和创新。
（一）住房公积金使用方向的突破
《住房公积金条例》中规定公积金的使用方向仅为提取和个人住房贷款，需要修改《住房公积金条例》增加住房公积金投资公共租赁住房使用方向。
（二）住房公积金管理机构政策突破
设立具有独立法人资格的公积金投资专门机构，符合推行项目法人责任制度要求，能够极大提高公共租赁住房项目管理效率，应允许突破《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发[2002]12号）“公积金中心不得兴办各类经济实体”的限制。
作者简介：付臣余（1973-），男，汉族，天津市住房公积金管理中心，研究方向：公积金支持保障性住房。
（编辑：陈岑）