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【摘要】保证项目目标利润及目标成本的准确执行，规避潜在的、不可见的成本增加的风险，充分利用项目各参与方的专业优势。
【关键词】成本控制；方案竞标；限额设计 ；项目决算 ；签证管理；保修期
前言：
在房地产企业开发的全过程中，不断总结经经验，完善项目开发过程中各参与方的职能定位，明确给定指标，奖惩结合，以实现开发项目的社会价值、经济价值。
对于一般常见的民用建筑工程，常按房地产开发进展的阶段及影响成本的大小进行划分为：决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修期四个阶段。各个阶段的工作重点各不同，其影响成本的所占比例也各不相同。我国房地产企业经过了近三十多年的市场化运作，已经积累了相当丰富的开发经验，从国家每年发布的主地产开发竣工面积 一系列数据可以看出，房地产行业对我国经济及社会的影响是无可替代的，因此对于该行业的从业人员来说，有必要在项目进行的过程中主动、积极、有预见性地进行成本的规划及控制工作。
一、决策阶段：对成本的影响是决定性的。对于一块土地，上面是建厂房、商业、办公还是住宅，决策至关重要。地段、位置、配套及土地使用权的合理合法取得，地价对成本的影响测算，项目的产品定位，目标客户群体的定位，与前期的调研及策就尤为重要。通过与专业公司团队的合作，详实的市调报告及专业的意见，更有助于项目目标的实现，这是一个项目成败的关键。因此，翔实而又具体、高质量的务实的可行性研究报告就是要思考的重点。通过决策方案比选确定项目的可行方案。
二、设计阶段：一是对设计院的比选，方案的比选。基于企业自身在多年的开发过程中积累的的合作设计院中，选取一些专业主笔能力强，处理问题快捷、后期服务及时的专业设计院，建立长期的战略合作关系，这样省去了很多双方了解沟通上的时间。
很多时候，一些大型项目为了有良好的视觉感观享受，标新立异，都会通过设计方案竞标的方式进行。而施工图设计又可以选择从自己合作过的单位中选取，这样既可以取得优良的设计方案而又不会增加设计费用成本。
一旦一个项目的建筑方案确定后，其投资基本就决定了80%了。
在这重要的一环里，设计合同的专用条款就是要把控的要点：除了明确施工图的质量及满足施工图深度要求外，对成本的控制还可以通过限额设计来实现。其实最早提出限额设计概念的就是开发企业从事工程造价的资深人士，从多年积累下来的竣工结算书及项目决算明细表入手，进行逐项比对分析，对各单位工程项目下的每个清单子目的结算数据都收集整理，其对应子目所占的总造价的百分比也对应有明确的数据，最后选定对工程成本影响较大的砼及钢筋含量进行反指标量化执行。在满足结构的安全性、耐久性、可靠性的同时，对于控制在设计合同要求限额指标内的节约部分对设计单位进行奖励；否则进行处罚。
另外对因设计图纸的错误、疏忽而引起的变更也要进行控制，错误在多少项或是引起造价变动多少限额的进行约定如何处罚。这就从外部约束设计出图的质量保证。
三、在建筑方案确定后，其工程造价基本可以确定，按图施工至工程竣工结算时误差不会超过20%。工程项目实施过程中，结合工程项目管理的经验，大致可以从以下几个方面入手进行成本管理控制：
1、推行施工总承包制度：公开公平招标，面向市场寻求合作伙伴，有效地避免各专业工程在施工过程中因交叉作业等引起的工作面冲突及施工机械、设备使用中的矛盾以及成品保护、养护不力推诿现象，工期及工程质量都能有效保证。
同时项目中的大宗物件、装饰材料可以直接与多厂家建立供应联络或招标，省去中间环节，直接采购降低成本。
2、合同管理：在大多数的房地产开发企业中，对合同文本的管理比较严格，有一套完整的管理制度及流程。首先合约部门会对每份合同在执行前都会对召集相关部门进行合同解析，在合同的执行过程中会有与之前项目各阶段的数据对比；在合同执行完毕后也会有一个完整的情况汇总汇报。但是对于合同内容的条款的执行及检查比对还是有待改进，尤其是在执行过程中：比如某个已完工的大型消防工程合同中约定，至竣工结算完毕后付款比例为80%，由于建筑合同范本及常规的合同大都是工程竣工结算后付款至95%的额度，在进度款的支付过程中就这么想当然的一路绿灯，款付出去了。虽不超过工程总价，但是却偏离了合同的初衷。这是不严格执行合同的体现，对当期工程资金的支付造成了不小的压力，资金的时间价值也增加了不少，进而间接影响了工程的造价，会使后期的维修变得不那么轻松可控。
3、变更及签证的管理：在工程施工进行过程中，无论是前期图纸会审发现的问题还是施工方进场施工后新出现的变更都是不可避免的。关键是如何进行签证的管理？控制造价就是要求对各个工作要有前瞻性。除不确定的自然、地质条件外，变更基本是可控的。方案经过了论证，装饰装修经过了翻样，效果可以通过图形动效展示。只余下一些对整个项目影响很小的签证了，这时就要与清单子目进行比对，并及时地、合理地、准确地计量该签证，绝不能拖拉，从而避免相关的凭证灭失，最后无法准确结算的现象发生。
四、工程投入使用后保修阶段：在这个阶段，投资开发商要与物业管理单位及使用者密切联系。在物业交付后的前两年内，经过一段时期的使用，无论是建筑方面还是管道及设备供应安装方面，各种质量缺陷就会集中出现，这期间都应保持与承建施工方的沟通联络，争取在国家约定的保修期内把维修工作处理好，并保存好相关的书面及图片等资料。这些理顺后才是工程尾款质保金的支付的关键。不能把问题拖过了保修期并支付了质保金之后再请人进行维修再去向原施工单位追讨的被动局面。
结束语：
通过以上的分析总结，可以看出，房地产企业在开发项目的全过程中，重视前期调研，准确的市场定位、专业的设计、公开方案招标、完善的维修物管系统都是在项目开发过程中重要环节，参与其中的各方都要围绕成本来统筹考虑，分清主次，厘清思路，然后才能决胜全局。
【关键词】成本控制；方案竞标；限额设计 ；项目决算 ；签证管理；保修期
前言：
在房地产企业开发的全过程中，不断总结经经验，完善项目开发过程中各参与方的职能定位，明确给定指标，奖惩结合，以实现开发项目的社会价值、经济价值。
对于一般常见的民用建筑工程，常按房地产开发进展的阶段及影响成本的大小进行划分为：决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修期四个阶段。各个阶段的工作重点各不同，其影响成本的所占比例也各不相同。我国房地产企业经过了近三十多年的市场化运作，已经积累了相当丰富的开发经验，从国家每年发布的主地产开发竣工面积 一系列数据可以看出，房地产行业对我国经济及社会的影响是无可替代的，因此对于该行业的从业人员来说，有必要在项目进行的过程中主动、积极、有预见性地进行成本的规划及控制工作。
一、决策阶段：对成本的影响是决定性的。对于一块土地，上面是建厂房、商业、办公还是住宅，决策至关重要。地段、位置、配套及土地使用权的合理合法取得，地价对成本的影响测算，项目的产品定位，目标客户群体的定位，与前期的调研及策就尤为重要。通过与专业公司团队的合作，详实的市调报告及专业的意见，更有助于项目目标的实现，这是一个项目成败的关键。因此，翔实而又具体、高质量的务实的可行性研究报告就是要思考的重点。通过决策方案比选确定项目的可行方案。
二、设计阶段：一是对设计院的比选，方案的比选。基于企业自身在多年的开发过程中积累的的合作设计院中，选取一些专业主笔能力强，处理问题快捷、后期服务及时的专业设计院，建立长期的战略合作关系，这样省去了很多双方了解沟通上的时间。
很多时候，一些大型项目为了有良好的视觉感观享受，标新立异，都会通过设计方案竞标的方式进行。而施工图设计又可以选择从自己合作过的单位中选取，这样既可以取得优良的设计方案而又不会增加设计费用成本。
一旦一个项目的建筑方案确定后，其投资基本就决定了80%了。
在这重要的一环里，设计合同的专用条款就是要把控的要点：除了明确施工图的质量及满足施工图深度要求外，对成本的控制还可以通过限额设计来实现。其实最早提出限额设计概念的就是开发企业从事工程造价的资深人士，从多年积累下来的竣工结算书及项目决算明细表入手，进行逐项比对分析，对各单位工程项目下的每个清单子目的结算数据都收集整理，其对应子目所占的总造价的百分比也对应有明确的数据，最后选定对工程成本影响较大的砼及钢筋含量进行反指标量化执行。在满足结构的安全性、耐久性、可靠性的同时，对于控制在设计合同要求限额指标内的节约部分对设计单位进行奖励；否则进行处罚。
另外对因设计图纸的错误、疏忽而引起的变更也要进行控制，错误在多少项或是引起造价变动多少限额的进行约定如何处罚。这就从外部约束设计出图的质量保证。
三、在建筑方案确定后，其工程造价基本可以确定，按图施工至工程竣工结算时误差不会超过20%。工程项目实施过程中，结合工程项目管理的经验，大致可以从以下几个方面入手进行成本管理控制：
1、推行施工总承包制度：公开公平招标，面向市场寻求合作伙伴，有效地避免各专业工程在施工过程中因交叉作业等引起的工作面冲突及施工机械、设备使用中的矛盾以及成品保护、养护不力推诿现象，工期及工程质量都能有效保证。
同时项目中的大宗物件、装饰材料可以直接与多厂家建立供应联络或招标，省去中间环节，直接采购降低成本。
2、合同管理：在大多数的房地产开发企业中，对合同文本的管理比较严格，有一套完整的管理制度及流程。首先合约部门会对每份合同在执行前都会对召集相关部门进行合同解析，在合同的执行过程中会有与之前项目各阶段的数据对比；在合同执行完毕后也会有一个完整的情况汇总汇报。但是对于合同内容的条款的执行及检查比对还是有待改进，尤其是在执行过程中：比如某个已完工的大型消防工程合同中约定，至竣工结算完毕后付款比例为80%，由于建筑合同范本及常规的合同大都是工程竣工结算后付款至95%的额度，在进度款的支付过程中就这么想当然的一路绿灯，款付出去了。虽不超过工程总价，但是却偏离了合同的初衷。这是不严格执行合同的体现，对当期工程资金的支付造成了不小的压力，资金的时间价值也增加了不少，进而间接影响了工程的造价，会使后期的维修变得不那么轻松可控。
3、变更及签证的管理：在工程施工进行过程中，无论是前期图纸会审发现的问题还是施工方进场施工后新出现的变更都是不可避免的。关键是如何进行签证的管理？控制造价就是要求对各个工作要有前瞻性。除不确定的自然、地质条件外，变更基本是可控的。方案经过了论证，装饰装修经过了翻样，效果可以通过图形动效展示。只余下一些对整个项目影响很小的签证了，这时就要与清单子目进行比对，并及时地、合理地、准确地计量该签证，绝不能拖拉，从而避免相关的凭证灭失，最后无法准确结算的现象发生。
四、工程投入使用后保修阶段：在这个阶段，投资开发商要与物业管理单位及使用者密切联系。在物业交付后的前两年内，经过一段时期的使用，无论是建筑方面还是管道及设备供应安装方面，各种质量缺陷就会集中出现，这期间都应保持与承建施工方的沟通联络，争取在国家约定的保修期内把维修工作处理好，并保存好相关的书面及图片等资料。这些理顺后才是工程尾款质保金的支付的关键。不能把问题拖过了保修期并支付了质保金之后再请人进行维修再去向原施工单位追讨的被动局面。
结束语：
通过以上的分析总结，可以看出，房地产企业在开发项目的全过程中，重视前期调研，准确的市场定位、专业的设计、公开方案招标、完善的维修物管系统都是在项目开发过程中重要环节，参与其中的各方都要围绕成本来统筹考虑，分清主次，厘清思路，然后才能决胜全局。