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齐志辉认为一个真正的操盘手不仅仅要会卖住宅，还要会卖写字楼、别墅和商业地产。
提及位于北京崇文区的地标性的国瑞城，在房地产界赫赫有名。为何如此？因为它是北京二环以内最大的高档住宅、5A写字楼、酒店式公寓、四合院和商业街（Shopping mall）等多种体态的综合项目，项目面积达88万平方米。在地块紧张的今天，能在邻近长安街沿线拥有如此好的地段，应该不用为销路发愁。
2005年受一系列政策的影响，整个地产界仿佛进入 "冰封"的不景气阶段。10月，齐志辉就在这样一个非常时期加入了国瑞城。转眼就到了房地产界销售的淡季，这是所有的地产商必须面对的一个难题。这个难题却给了从业9年的齐志辉更大的发挥空间，11月，国瑞城销售了88套房子，单个项目单月销售达到1.4亿的好成绩，而当时定的目标是8000万。
现在，国瑞城一期住宅部分的销售已经接近尾声，并超额完成预期计划。回首加入国瑞城的历程，齐志辉说："国瑞城的成绩，确实与个人的经历分不开的，因为我是从初级的销售业务员开始做起的。能够理解员工的想法，为管理销售团队奠定了良好的基础。"
目标锁定高端楼盘
"业内的人都知道我的特点，我只选择高端楼盘或是高档物业进行合作！" 齐志辉说起来自己的原则来，显得有些"毒"，但是在无情竞争的楼市中，这个“毒”决定了他的生存。
齐志辉向记者解释了他的观点，这样的选择能够保持对高档楼盘的高度敏感和把握力。如果只接触低端市场会把对高端物业市场的嗅觉和敏锐性磨灭掉，也不利于对高档楼盘管理经验和专业知识的积累。
而且，很多高档楼盘都是由大的房地产公司来投资，齐志辉认为大公司会给能人带来一种气魄和决策力。有人说，你可能很有想法，但是往往关键的就在执行力不够彻底，正好大公司锻炼的是一个人的决断力。
对于齐志辉这个曾经参与世茂集团的多个项目、兰州正茂集团、中环世贸、河南建业集团等高档楼盘的职业操盘手来讲，国瑞城自然是最佳的选择。但齐志辉认为一个真正的操盘手不仅仅要会卖住宅，还要会卖写字楼、别墅和商业地产。
拥有多种业态的国瑞城，给了齐志辉一次挑战的机会。要同时面对写字楼、住宅、商业等多方位的客户，而销售就要根据不同的客户变化不同的角色和沟通方式。
住宅的客户关心的是居住环境；写字楼的客户关心的是商业环境；商业的客户关心的是投资环境。如果同时要对付不同层次和消费心理的客户，无论对于一个普通的销售，还是销售总监，都非常具有挑战性。这也是国瑞城项目的魅力所在，通过复杂的销售环境能够很快的验证销售管理的能力，提升团队价值。
经验+创新的销售之路
对于齐志辉成功的销售经验，很多业内人士都非常佩服，从基层做起的齐志辉走南闯北，到处寻找操盘的机会。甚至一些二、三线城市项目，他也不会放过。
齐志辉认为，操作高档楼盘并非难事，难的是创新。实际上房地产入门很容易，在地段、产品质量都差别不大的情况下，比拼的是软性服务。服务对产品的品质是一种无形的提升，购买高档楼盘是一种身份的象征，就像是购买高档车和奢侈品，提倡一种软性的服务，比如，优雅的卖场环境和良好的服务态度。
用齐志辉的话说，经验是固有的，但是如果没有创新的话，经验就显得毫无意义了。齐志辉给记者讲述了他在寻找销售创新时的一个小故事，一次在麦当劳用餐过程中，参加了加1元刮奖卡的活动。这启发我将麦当劳的概念移植到了在小户型项目的销售中。推出了"1+1房屋抢购风暴"（买房的业主加1元就能够资助一名失学女童，加10元送会所卡，加100元送一年物业费，加1000元送折扣点，加10000元送储物间）。看似小细节上的创新，让客户能够享受到更多贴心的服务，获得消费心理的满足。
面对不同的项目，齐志辉一定会和他的团队一起开发灵感或是冥思苦想。寻找创意反倒成了枯燥的销售过程中的乐趣，既能激励团队不断进取，也是通往完美销售的一条必经之路。
严厉的团队管理
齐志辉来国瑞城遇到的头等难题就是销售团队伍的管理，而销售队伍的状况则会直接影响销售业绩。销售环节一旦出现了问题，自然就会影响销售业绩。齐志辉上任并没有 "烧起三把火"，他先把自己"沉"下去，静静的躲在一个角落里观察所有人的表现。
"一个星期‘沉’下去观察，一个星期‘浮’上来沟通，一个星期‘转向’整顿，三个星期就把团队归顺了。销售团队由刚开始的80多人到了现在的100多人。"谈到管理团队，齐志辉充满了自信，一个人在这个团队中的位置：后面、旁边、前方。前方有正对和背对之分。齐志辉首先选择面对团队，在适当的时候就告诉自己必须转过身去，背对团队，和团队一起奔跑。齐志辉提升自己下属的方式，是通过给他们分配一些额外的工作，让他们在压力下成长。
在2005年政策影响地产的困惑期，到11月份的广告费几乎都用完了，又面对淡季，齐志辉提"淡季不淡"的口号。为了实现"淡季不淡的目标"，他以提高佣金的物质利益来刺激销售。
60天不休息，实施3种模式：一是地面作战：就是在大冬天派单，在项目方圆2.5公里的范围内定向派送宣传单。二是联合整合资源：对所有联系过的客户进行滚雷式的轰炸。三是资源互换，比如说把甲认为没有可能的业务转给乙销售，把乙认为没有可能的业务转给丙……换个人就有新的希望。
经过一轮下来，销售团队获利匪浅，就连骂齐志辉过于严厉的员工，也开始对这个执著的销售总监刮目相看。对于员工对自己是褒是贬，齐志辉并不在意，因为他看重的是销售团队创造的商业价值。
提及位于北京崇文区的地标性的国瑞城，在房地产界赫赫有名。为何如此？因为它是北京二环以内最大的高档住宅、5A写字楼、酒店式公寓、四合院和商业街（Shopping mall）等多种体态的综合项目，项目面积达88万平方米。在地块紧张的今天，能在邻近长安街沿线拥有如此好的地段，应该不用为销路发愁。
2005年受一系列政策的影响，整个地产界仿佛进入 "冰封"的不景气阶段。10月，齐志辉就在这样一个非常时期加入了国瑞城。转眼就到了房地产界销售的淡季，这是所有的地产商必须面对的一个难题。这个难题却给了从业9年的齐志辉更大的发挥空间，11月，国瑞城销售了88套房子，单个项目单月销售达到1.4亿的好成绩，而当时定的目标是8000万。
现在，国瑞城一期住宅部分的销售已经接近尾声，并超额完成预期计划。回首加入国瑞城的历程，齐志辉说："国瑞城的成绩，确实与个人的经历分不开的，因为我是从初级的销售业务员开始做起的。能够理解员工的想法，为管理销售团队奠定了良好的基础。"
目标锁定高端楼盘
"业内的人都知道我的特点，我只选择高端楼盘或是高档物业进行合作！" 齐志辉说起来自己的原则来，显得有些"毒"，但是在无情竞争的楼市中，这个“毒”决定了他的生存。
齐志辉向记者解释了他的观点，这样的选择能够保持对高档楼盘的高度敏感和把握力。如果只接触低端市场会把对高端物业市场的嗅觉和敏锐性磨灭掉，也不利于对高档楼盘管理经验和专业知识的积累。
而且，很多高档楼盘都是由大的房地产公司来投资，齐志辉认为大公司会给能人带来一种气魄和决策力。有人说，你可能很有想法，但是往往关键的就在执行力不够彻底，正好大公司锻炼的是一个人的决断力。
对于齐志辉这个曾经参与世茂集团的多个项目、兰州正茂集团、中环世贸、河南建业集团等高档楼盘的职业操盘手来讲，国瑞城自然是最佳的选择。但齐志辉认为一个真正的操盘手不仅仅要会卖住宅，还要会卖写字楼、别墅和商业地产。
拥有多种业态的国瑞城，给了齐志辉一次挑战的机会。要同时面对写字楼、住宅、商业等多方位的客户，而销售就要根据不同的客户变化不同的角色和沟通方式。
住宅的客户关心的是居住环境；写字楼的客户关心的是商业环境；商业的客户关心的是投资环境。如果同时要对付不同层次和消费心理的客户，无论对于一个普通的销售，还是销售总监，都非常具有挑战性。这也是国瑞城项目的魅力所在，通过复杂的销售环境能够很快的验证销售管理的能力，提升团队价值。
经验+创新的销售之路
对于齐志辉成功的销售经验，很多业内人士都非常佩服，从基层做起的齐志辉走南闯北，到处寻找操盘的机会。甚至一些二、三线城市项目，他也不会放过。
齐志辉认为，操作高档楼盘并非难事，难的是创新。实际上房地产入门很容易，在地段、产品质量都差别不大的情况下，比拼的是软性服务。服务对产品的品质是一种无形的提升，购买高档楼盘是一种身份的象征，就像是购买高档车和奢侈品，提倡一种软性的服务，比如，优雅的卖场环境和良好的服务态度。
用齐志辉的话说，经验是固有的，但是如果没有创新的话，经验就显得毫无意义了。齐志辉给记者讲述了他在寻找销售创新时的一个小故事，一次在麦当劳用餐过程中，参加了加1元刮奖卡的活动。这启发我将麦当劳的概念移植到了在小户型项目的销售中。推出了"1+1房屋抢购风暴"（买房的业主加1元就能够资助一名失学女童，加10元送会所卡，加100元送一年物业费，加1000元送折扣点，加10000元送储物间）。看似小细节上的创新，让客户能够享受到更多贴心的服务，获得消费心理的满足。
面对不同的项目，齐志辉一定会和他的团队一起开发灵感或是冥思苦想。寻找创意反倒成了枯燥的销售过程中的乐趣，既能激励团队不断进取，也是通往完美销售的一条必经之路。
严厉的团队管理
齐志辉来国瑞城遇到的头等难题就是销售团队伍的管理，而销售队伍的状况则会直接影响销售业绩。销售环节一旦出现了问题，自然就会影响销售业绩。齐志辉上任并没有 "烧起三把火"，他先把自己"沉"下去，静静的躲在一个角落里观察所有人的表现。
"一个星期‘沉’下去观察，一个星期‘浮’上来沟通，一个星期‘转向’整顿，三个星期就把团队归顺了。销售团队由刚开始的80多人到了现在的100多人。"谈到管理团队，齐志辉充满了自信，一个人在这个团队中的位置：后面、旁边、前方。前方有正对和背对之分。齐志辉首先选择面对团队，在适当的时候就告诉自己必须转过身去，背对团队，和团队一起奔跑。齐志辉提升自己下属的方式，是通过给他们分配一些额外的工作，让他们在压力下成长。
在2005年政策影响地产的困惑期，到11月份的广告费几乎都用完了，又面对淡季，齐志辉提"淡季不淡"的口号。为了实现"淡季不淡的目标"，他以提高佣金的物质利益来刺激销售。
60天不休息，实施3种模式：一是地面作战：就是在大冬天派单，在项目方圆2.5公里的范围内定向派送宣传单。二是联合整合资源：对所有联系过的客户进行滚雷式的轰炸。三是资源互换，比如说把甲认为没有可能的业务转给乙销售，把乙认为没有可能的业务转给丙……换个人就有新的希望。
经过一轮下来，销售团队获利匪浅，就连骂齐志辉过于严厉的员工，也开始对这个执著的销售总监刮目相看。对于员工对自己是褒是贬，齐志辉并不在意，因为他看重的是销售团队创造的商业价值。