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主任、副主任、秘书长、各位委员：
我受省人民政府委托，现就《浙江省物业管理条例(草案)》(以下简称条例草案)的有关问题作如下说明。
一、制定条例的必要性
省人民政府1999年5月11日颁布实施《浙江省住宅区物业管理办法》(以下简称办法)以来，对规范物业管理行为、保护业主合法权益起到了保障作用。但是，我省住宅与房地产业发展迅速，物业管理专业化、市场化水平提高很快，城镇居民对物业管理的质量要求逐年提高，办法已不能适应物业管理发展变化的需要，其局限性逐渐显现。目前，我省共有物业管理企业927家，管理物业约15422万平方米，涉及150多万户家庭，物业管理区域正在逐年扩大。2003年6月8日，国务院颁布施行《物业管理条例》(以下简称国务院条例)，为地方立法提供了上位法依据。为进一步规范物业管理，维护物业管理市场秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，在省人民政府制定的办法基础上制定地方性法规，进一步提高规范层次和效力是很有必要的。
《浙江省物业管理条例》列入省人大常委会2005年立法计划一类项目后，省建设厅负责起草了条例草案送审稿，于2004年底上报省人民政府。受省人民政府交办，省政府法制办进行审核，并发函征求11个设区的市人民政府和有关省级部门的意见，先后在温州、宁波、杭州等地4次召开各种类型的立法征询座谈会，听取有关基层行政管理部门、开发建设单位、物业管理企业、业主和业主委员会代表、基层街道办事处、社区居民组织等方面的意见。5月，又召集省建设厅、财政厅、公安厅、环保局、工商局、物价局、电力局等有关省级部门的立法协调会，对条例草案涉及的主要问题进行论证协调。在广泛听取各方面意见和多次修改完善的基础上，条例草案经省人民政府第45次常务会议审议通过，现提请省人大常委会审议。
二、条例草案所要解决的主要问题
国务院条例确立了业主大会、业主委员会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接验收、物业管理资质和资格、专项维修资金等七项基本法律制度，在国务院条例的框架内，结合我省物业管理的实际，条例草案作了细化规定，增加实施的可操作性。
(一)物业管理体制。物业管理体制涉及业主与物业管理企业的关系、物业主管部门的监管职责等许多方面，条例草案作了以下规定：一是省建设行政主管部门负责全省物业管理的监督管理工作；二是市、县(市、区)房产行政管理部门确定为物业主管部门，负责管辖行政区域内物业行业的监督管理工作；三是同级有关行政主管部门如城市规划、公安、城管、环保、物价以及供电、供水、通信、有线电视等部门和单位按各自职责，做好协管工作。同时，住宅小区物业管理是构建和谐社会的基础性工作，建设安全、整洁、舒适、方便的文明社区，离不开基层组织城市街道办事处(乡镇人民政府)的管理、协调。为此，条例草案第五条第四款规定城市街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
(二)物业管理区域划分。国务院条例第九条第二款授权省级人民政府制定物业管理区域划分的具体办法。据此，条例草案第七条规定两种划分标准：一是根据拥有共同的配套设施、设备且相对独立封闭的建筑群体，可划归为一个物业管理区域；二是旧城区内新开发建设的房屋，与周边原有住宅区相毗连的，可以纳入同一处物业管理区域，若不相毗连且具有相对独立性的自然街坊或封闭小区，可单独划为物业管理区域。
(三)成立业主大会的条件。业主大会是物业小区的最高权力决策机构，讨论决定物业小区的物业管理服务的重大问题，国务院条例确立了业主大会制度，但对业主大会成立条件及程序等未作具体规定。条例草案第九条首先对必须成立业主大会的条件作出规定：一是房屋出售并交付使用的建筑面积已达到50％以上的；二是首套房屋出售并交付使用已满两年的。只要具备条件之一的，就应当成立业主大会。同时，对不成立业主大会，由全体业主自主履行业主大会、业主委员会职责以及业主人数较多推选业主代表参加业主大会的情形作出规定。
(四)业主投票权的确定。业主的投票权关系到业主参与物业管理决策的问题，国务院条例对业主在首次业主大会会议上的投票权只作了原则性规定，具体办法授权省级人民政府制定。业主参与物业管理决策权来源于物权，应与其拥有的物业产权相对应，条例草案第十条规定：业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等确定：住宅区(含别墅区)原则上以一套住宅计一票；非住宅区原则上以业主所拥有的产权面积为依据，建筑面积每满100平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在50至100平方米的也可以计一票；但为了防止出现“多数垄断”损害少数人利益的情况，规定单个业主所计票数不得超过物业区域内全体业主总票数的30％。
(五)物业用房的配置比例。国务院条例第三十条规定，建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，但对配置比例未作具体规定。为了适应物业管理专业化、市场化的要求，条例草案第三十五条仍然保留省人民政府制定的办法第二十五条的7‰比例作为物业用房，在此比例限额之内，可以确定一定的物业管理经营用房，并对经营用房的所得收益用于补充物业管理服务经费不足作出规定。这主要考虑到目前物业管理企业经营状况普遍不景气，如杭州、宁波、温州等市的物业管理费用有一部分是来自物业管理经营用房的所得收益。物业用房应与主体工程同时设计、同时施工，在办理建设工程规划许可证时就应明确具体比例，物业未启动施工并经竣工验收实际上不可能按照实测面积计算比例，对物业总建筑面积的确定按物业建设工程规划许可证载明的地上建筑面积计算便于实际操作和计量。同时，对物业用房的产权性质作出界定，省人民政府制定的办法规定物业管理用房属于国家所有是不合理的，不能排除公权侵犯私权的嫌疑，条例草案第三十六条予以纠正，明确规定物业用房的所有权依法属于全体业主共同所有，由建设单位无偿提供给物业管理企业使用。物业用房不得转让、设定抵押；未经业主大会同意，物业管理企业不得改变该用房的用途。
(六)物业装饰装修管理。物业装饰装修管理是目前房屋管理中的一大难题，在立法调研中有两种截然不同的意见，一种意见认为房屋装饰装修涉及公众生命财产的安全，特别是对涉及建筑主体、承重结构，擅自改变房屋的使用性质等行为，政府有必要进行事前管制，设定行政许可。另一种意见认为国务院在行政审批制度改革中，已取消房屋装饰装修审批，根据国务院条例第五十三条“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，”从此规定看出，上位法并没有规定事先控制，只是提出动态监督和事后备案，因此， 没有必要再设定行政许可。省法制办在审核过程中认为，国务院条例第五十三条的立法本意没有体现事前管理的涵义，能够通过动态监督、事后监管解决问题的，则没有必要通过事先采取行政许可进行管制，以改变行政管理方式；同时，针对实际情况，如杭州市去年一年新竣工商品房面积约679万平方米，其中住宅商品房竣工面积约512万平方米；存量二手房交易约138万平方米，成交户数约15123件，按每户100平方米计算，约有6．6万户，如果按50％的房屋入住率，将有3．3万户进行房屋装饰装修，物业主管部门如果都要进行事前审批，担心实际管理力量跟不上。认为对物业装饰装修通过事中、事后监督管理，特别是发挥相邻住户即利害关系人的民间力量监督，并通过物业管理企业对物业管理区域内装饰装修活动进行巡查，并向物业主管部门报送备案，可能更为有效。因此，条例草案最终对房屋装饰装修未设定行政许可。
(七)专项维修资金。建立专项维修资金的目的，主要用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，也是保障物业管理区内公共设施、共用部位完好使用和维护业主长远利益的重要措施。国务院条例第五十四条规定“应按国家有关规定，交纳专项维修资金。”条例草案第五十五条、第五十六条对“业主决策，专款专用，政府监管”原则作了细化规定：一是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照不高于物业建筑安装总造价5％的比例交纳专项维修资金，具体比例由市、县(市、区)人民政府确定。规定此比例的依据是建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，同时总结了我省杭州、宁波、温州等市现行有效经验。二是专项维修资金属业主所有，实行“业主交纳，统一存储，按幢核算，建账到户”，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，并不得挪作他用。三是明确市、县(市、区)物业主管部门应当建立、健全专项维修资金管理机构，负责专项维修资金的统一收缴、使用、核算等日常监督管理工作。
(八)物业在保修期内的保修。建立物业保修金制度是条例草案的创制性规定。在立法调研座谈时，房地产开发商普遍认为，建立保修金制度是行政权对民事关系的过多干预。但从目前情况看，有的物业交付使用后遗留问题仍然大量存在，在遗留问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方，为保护弱者合法利益，建立保修金制度是有必要的。为此，条例草案第五十八条、第五十九条作了规定：一是建设单位应在物业验收交付使用前，一次性向所在地县(市、区)物业主管部门缴纳建筑安装工程总造价2％的保修金，作为物业保修期间的维修保证。保修期间物业正常维修费用仍由建设单位负责。建设单位可以委托物业管理企业，也可以自行组织维修。保修金作为保证机制，在保修期间一般不会启用，只有在建设单位严重违规违约或应急的情况下才会启用，保修期满后根据实际使用情况多退少补。二是列举规定不属于房屋保修金的保修范围，仍应由建设单位或责任单位承担责任和提供资金的6种情形。
(九)法律责任及其他。国务院条例对法律责任已作明确规定的，条例草案不作重复规定，只作转致性规定；对国务院条例没有规定或规定得不够具体的，条例草案作进一步细化，主要对业主的按约交纳物业管理服务费、物业管理企业按约提供到位的物业服务、专项维修资金和保修金的交纳、使用和管理、以及物业有关主管部门的监管责任等作出细化规定。同时，考虑到条例草案涉及的专用名词较多，为了理清概念，避免在适用时发生模糊认识，条例草案第七十五条、第七十六条对7个专用名词作出立法解释。
《浙江省物业管理条例(草案)》和以上说明，请予审议。
我受省人民政府委托，现就《浙江省物业管理条例(草案)》(以下简称条例草案)的有关问题作如下说明。
一、制定条例的必要性
省人民政府1999年5月11日颁布实施《浙江省住宅区物业管理办法》(以下简称办法)以来，对规范物业管理行为、保护业主合法权益起到了保障作用。但是，我省住宅与房地产业发展迅速，物业管理专业化、市场化水平提高很快，城镇居民对物业管理的质量要求逐年提高，办法已不能适应物业管理发展变化的需要，其局限性逐渐显现。目前，我省共有物业管理企业927家，管理物业约15422万平方米，涉及150多万户家庭，物业管理区域正在逐年扩大。2003年6月8日，国务院颁布施行《物业管理条例》(以下简称国务院条例)，为地方立法提供了上位法依据。为进一步规范物业管理，维护物业管理市场秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，在省人民政府制定的办法基础上制定地方性法规，进一步提高规范层次和效力是很有必要的。
《浙江省物业管理条例》列入省人大常委会2005年立法计划一类项目后，省建设厅负责起草了条例草案送审稿，于2004年底上报省人民政府。受省人民政府交办，省政府法制办进行审核，并发函征求11个设区的市人民政府和有关省级部门的意见，先后在温州、宁波、杭州等地4次召开各种类型的立法征询座谈会，听取有关基层行政管理部门、开发建设单位、物业管理企业、业主和业主委员会代表、基层街道办事处、社区居民组织等方面的意见。5月，又召集省建设厅、财政厅、公安厅、环保局、工商局、物价局、电力局等有关省级部门的立法协调会，对条例草案涉及的主要问题进行论证协调。在广泛听取各方面意见和多次修改完善的基础上，条例草案经省人民政府第45次常务会议审议通过，现提请省人大常委会审议。
二、条例草案所要解决的主要问题
国务院条例确立了业主大会、业主委员会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接验收、物业管理资质和资格、专项维修资金等七项基本法律制度，在国务院条例的框架内，结合我省物业管理的实际，条例草案作了细化规定，增加实施的可操作性。
(一)物业管理体制。物业管理体制涉及业主与物业管理企业的关系、物业主管部门的监管职责等许多方面，条例草案作了以下规定：一是省建设行政主管部门负责全省物业管理的监督管理工作；二是市、县(市、区)房产行政管理部门确定为物业主管部门，负责管辖行政区域内物业行业的监督管理工作；三是同级有关行政主管部门如城市规划、公安、城管、环保、物价以及供电、供水、通信、有线电视等部门和单位按各自职责，做好协管工作。同时，住宅小区物业管理是构建和谐社会的基础性工作，建设安全、整洁、舒适、方便的文明社区，离不开基层组织城市街道办事处(乡镇人民政府)的管理、协调。为此，条例草案第五条第四款规定城市街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
(二)物业管理区域划分。国务院条例第九条第二款授权省级人民政府制定物业管理区域划分的具体办法。据此，条例草案第七条规定两种划分标准：一是根据拥有共同的配套设施、设备且相对独立封闭的建筑群体，可划归为一个物业管理区域；二是旧城区内新开发建设的房屋，与周边原有住宅区相毗连的，可以纳入同一处物业管理区域，若不相毗连且具有相对独立性的自然街坊或封闭小区，可单独划为物业管理区域。
(三)成立业主大会的条件。业主大会是物业小区的最高权力决策机构，讨论决定物业小区的物业管理服务的重大问题，国务院条例确立了业主大会制度，但对业主大会成立条件及程序等未作具体规定。条例草案第九条首先对必须成立业主大会的条件作出规定：一是房屋出售并交付使用的建筑面积已达到50％以上的；二是首套房屋出售并交付使用已满两年的。只要具备条件之一的，就应当成立业主大会。同时，对不成立业主大会，由全体业主自主履行业主大会、业主委员会职责以及业主人数较多推选业主代表参加业主大会的情形作出规定。
(四)业主投票权的确定。业主的投票权关系到业主参与物业管理决策的问题，国务院条例对业主在首次业主大会会议上的投票权只作了原则性规定，具体办法授权省级人民政府制定。业主参与物业管理决策权来源于物权，应与其拥有的物业产权相对应，条例草案第十条规定：业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等确定：住宅区(含别墅区)原则上以一套住宅计一票；非住宅区原则上以业主所拥有的产权面积为依据，建筑面积每满100平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在50至100平方米的也可以计一票；但为了防止出现“多数垄断”损害少数人利益的情况，规定单个业主所计票数不得超过物业区域内全体业主总票数的30％。
(五)物业用房的配置比例。国务院条例第三十条规定，建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，但对配置比例未作具体规定。为了适应物业管理专业化、市场化的要求，条例草案第三十五条仍然保留省人民政府制定的办法第二十五条的7‰比例作为物业用房，在此比例限额之内，可以确定一定的物业管理经营用房，并对经营用房的所得收益用于补充物业管理服务经费不足作出规定。这主要考虑到目前物业管理企业经营状况普遍不景气，如杭州、宁波、温州等市的物业管理费用有一部分是来自物业管理经营用房的所得收益。物业用房应与主体工程同时设计、同时施工，在办理建设工程规划许可证时就应明确具体比例，物业未启动施工并经竣工验收实际上不可能按照实测面积计算比例，对物业总建筑面积的确定按物业建设工程规划许可证载明的地上建筑面积计算便于实际操作和计量。同时，对物业用房的产权性质作出界定，省人民政府制定的办法规定物业管理用房属于国家所有是不合理的，不能排除公权侵犯私权的嫌疑，条例草案第三十六条予以纠正，明确规定物业用房的所有权依法属于全体业主共同所有，由建设单位无偿提供给物业管理企业使用。物业用房不得转让、设定抵押；未经业主大会同意，物业管理企业不得改变该用房的用途。
(六)物业装饰装修管理。物业装饰装修管理是目前房屋管理中的一大难题，在立法调研中有两种截然不同的意见，一种意见认为房屋装饰装修涉及公众生命财产的安全，特别是对涉及建筑主体、承重结构，擅自改变房屋的使用性质等行为，政府有必要进行事前管制，设定行政许可。另一种意见认为国务院在行政审批制度改革中，已取消房屋装饰装修审批，根据国务院条例第五十三条“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，”从此规定看出，上位法并没有规定事先控制，只是提出动态监督和事后备案，因此， 没有必要再设定行政许可。省法制办在审核过程中认为，国务院条例第五十三条的立法本意没有体现事前管理的涵义，能够通过动态监督、事后监管解决问题的，则没有必要通过事先采取行政许可进行管制，以改变行政管理方式；同时，针对实际情况，如杭州市去年一年新竣工商品房面积约679万平方米，其中住宅商品房竣工面积约512万平方米；存量二手房交易约138万平方米，成交户数约15123件，按每户100平方米计算，约有6．6万户，如果按50％的房屋入住率，将有3．3万户进行房屋装饰装修，物业主管部门如果都要进行事前审批，担心实际管理力量跟不上。认为对物业装饰装修通过事中、事后监督管理，特别是发挥相邻住户即利害关系人的民间力量监督，并通过物业管理企业对物业管理区域内装饰装修活动进行巡查，并向物业主管部门报送备案，可能更为有效。因此，条例草案最终对房屋装饰装修未设定行政许可。
(七)专项维修资金。建立专项维修资金的目的，主要用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，也是保障物业管理区内公共设施、共用部位完好使用和维护业主长远利益的重要措施。国务院条例第五十四条规定“应按国家有关规定，交纳专项维修资金。”条例草案第五十五条、第五十六条对“业主决策，专款专用，政府监管”原则作了细化规定：一是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照不高于物业建筑安装总造价5％的比例交纳专项维修资金，具体比例由市、县(市、区)人民政府确定。规定此比例的依据是建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，同时总结了我省杭州、宁波、温州等市现行有效经验。二是专项维修资金属业主所有，实行“业主交纳，统一存储，按幢核算，建账到户”，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，并不得挪作他用。三是明确市、县(市、区)物业主管部门应当建立、健全专项维修资金管理机构，负责专项维修资金的统一收缴、使用、核算等日常监督管理工作。
(八)物业在保修期内的保修。建立物业保修金制度是条例草案的创制性规定。在立法调研座谈时，房地产开发商普遍认为，建立保修金制度是行政权对民事关系的过多干预。但从目前情况看，有的物业交付使用后遗留问题仍然大量存在，在遗留问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方，为保护弱者合法利益，建立保修金制度是有必要的。为此，条例草案第五十八条、第五十九条作了规定：一是建设单位应在物业验收交付使用前，一次性向所在地县(市、区)物业主管部门缴纳建筑安装工程总造价2％的保修金，作为物业保修期间的维修保证。保修期间物业正常维修费用仍由建设单位负责。建设单位可以委托物业管理企业，也可以自行组织维修。保修金作为保证机制，在保修期间一般不会启用，只有在建设单位严重违规违约或应急的情况下才会启用，保修期满后根据实际使用情况多退少补。二是列举规定不属于房屋保修金的保修范围，仍应由建设单位或责任单位承担责任和提供资金的6种情形。
(九)法律责任及其他。国务院条例对法律责任已作明确规定的，条例草案不作重复规定，只作转致性规定；对国务院条例没有规定或规定得不够具体的，条例草案作进一步细化，主要对业主的按约交纳物业管理服务费、物业管理企业按约提供到位的物业服务、专项维修资金和保修金的交纳、使用和管理、以及物业有关主管部门的监管责任等作出细化规定。同时，考虑到条例草案涉及的专用名词较多，为了理清概念，避免在适用时发生模糊认识，条例草案第七十五条、第七十六条对7个专用名词作出立法解释。
《浙江省物业管理条例(草案)》和以上说明，请予审议。