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摘要:面对房价不断上涨,国务院今年以来出台了一系列的新政“组合拳”来抑制这种不合理的现象,如国十一条,新国十条,国十九条等。这些新政对日前房价到底有何作用?能否起到“熄火”的作用?还有,空转多年的物业税效用如何?能否开征?本文将针对以上问题进行阐述。
关键词:房价上涨 国土新政 楼市签约率 房价 物业税
衣食住行,人类生存的四大基本需求。国家要务,其一在于解民温饱之苦,此衣食之谓也;其二在于供民安定之需,此住行之谓也。住,即与百姓正常的生产生活相关的固定房屋住所,由于其固定性,自古便被人们视为生存能力的附加值。
改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,房地产价格持续稳定上涨,近几年来,更是疯狂飙升。究其原因,一方面由于07年金融危机以来,我国为了促进货币流通,增强市场活力,出台相应优惠政策,以致压制以久的刚性需求得以释放;另一方面,各国外资,国内开发商,投资者以及零零散散却数量十分可观的炒房团不断的托市,以牟取利润,也进一步加速了房价的过快增长。
为了缓解人们的住房压力,抑制投机性购房等不合理因素导致的房价上涨,促进市场经济健康平稳的发展。国务院自2010年起出台了一系列的土地政策:《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”);《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)以及“国十九条”。
国十一条规定中明确了调整供应结构,最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给;抑制投资投机性需求以及控制信贷风险等十一项政策,正式确定2010年楼市政策基调。
新国十条在原政策的基础上,又增加了诸如:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款的比例和利率水平等条例。
国十九条是由国土部发布的90平方米以下住宅用地须占七成的一条政策,具体是指确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。此外,还提到开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。
国务院这套土地新政的组合拳,特别是新国十条中提高首付比例和利率来增加贷款成本的明确规定,让一些投机性住房的炒房者的投机热情大打折扣;以及在国十九条中,规定了中小套型自住性房屋数量的硬性指标,保障了合理性住房的需求,而且还规定增加开发商拿地的成本,有效抑制了开发商拿地后不开工,焐地,囤地,炒地等现象。
在中央一系列土地新政出台后,调控效果明显,目前市场的楼市成交量全面回落。以主要城市为例,根据中国指数研究院的一周监测数据(2010年4月27日)显示,在其跟踪的35个主要城市中,有21个城市的商品房成交面积环比下跌,其中杭州跌幅最大,环比下跌73%;4个一线城市的成交量也是全面下跌,如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院有关分析师表示,楼市新政对房价过快上涨城市作用明显,投资性需求得到有效抑制,随着政策进一步落实,楼市将进入较长的观望期。
但楼市成交量下跌,并不能说明房价会因此而有大幅回落,这只能说明消费者在新政策下处于理性状态,等待开发商的降价预期。而中国政府日前出台的遏制高房价的政策力度还不够,临时性的措施比较多,而制度性和结构性的措施不足,房价可能在下半年出现反弹。因为对于富有的投资者来说,他们手中并不缺乏现金,通过以往的累积,资产负债表非常健康,目前的政策仅仅只能起到震慑作用,因此通过收紧房贷和提高首付,只是抑制了部分中低端的投资者需求。高门槛实际是将中小开发商隔离于房地产市场之外,楼市将成为“大佬们的游戏”。中小型开发企业一直是房地产市场的重要成员,特别是在欠发达城市,更多的质优价廉的商品房便出自他们之手,甚至有专家认为他们对于稳定地方房价起着至关重要的作用。而今,他们却要被置于尴尬境地,拿地门槛在提高,信贷政策却在收紧,加之受规模限制导致的低融资能力,他们最终将无地可拿,惟有退出市场,而作为稀缺资源的土地将越来越集中到财大气粗的大开发商手中。竞争大幅削减的结果是少数既得利益者形成价格联盟,百姓也将不得不面对更高的房价。
面对高房价问题,虽然国家不断出台调控政策,但是房价问题仍然没有出现大幅下跌的迹象。因为需求不变,在新政出来后的一段调整时间内,供给减少了,所以,短时间内房价不可能大幅回落。等调整时间一过,大的房地产商又可以操纵房地产市场,尽管面对新政操纵成本高,但由于此时中小型开发商被挤出房产市场,竞争对手减少,大佬们一方面可以在高成本下提高收益,另一方面与他们抢夺利润的对手少了,手上的财富会越来越多。
所以,个人建议,面对短时性的土地新政效果,进一步的房地产政策基础工作应该指向大众所期望的物业税,那些希望通过捂房获取财产性收益的人,在物业税推出之日会发现,他们捂的是南柯一梦。目前,网上也有消息证实自2010年起税务部门将在全国部分地区对房地产市场试征物业税。
物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
物业税虽空转了多年,最后实不实行还是个迷。不过,中央财经大学税务学院教授刘桓表示:“今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大,但在局部地区试点对商业地产征收,还是很有可能的。”目前商用物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按规定,房产税依房产余值计征的年税率为1.2%,依租金收入计征的税率为12%;土地增值税则采用四级累进税率,最高为60%。业内人士介绍,商用物业主要税种变更为物业税后,征收总额不会有太大变化。同时,房产价值评估、征税主体统计等也可沿用原税种的统计方式,不存在技术上的障碍。
尽管物业税首先可能在商业地产征收,但一旦实行,其转向住宅物业是必然的。目前,住宅征收物业税虽无定论,但是饱受高楼价之苦的普通大众却会将物业税当作抑制楼价的“济世良药”。因为开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担,降低投资和投机需求,从而抑制房价上涨。当然,开征物业税也有一定的弊端,对于家庭结构和收入变化而不得不增加其住房的个人而言,其正常住房需求的成本会升高,因此,可以尝试着开征物业税,而免去再征收土地出让金等各类其他房产税,或是减免第一次买房所应缴纳的物业税。
不管如何,面对如今房价快速增长这不可否认的事实,国土新政在现有条件下又不能长期调整住房预期,征收物业税不失为一个好办法。犹其对于手上有多套房产的炒房者而言,加大第二套,第三套住房的征收比例,将会大大打击炒房等投机行为。
中国市场的房价目前看到的只是虚拟泡沫,一旦大幅降价定会给实体经济降温。国际货币基金组织有一项研究成果,发表于2003年《世界经济展望》第二章,通过研究1959年到2002年之间19个工业化国家的各种股票价格指数,以及从1970年开始的覆盖14个国家的房屋价格指数,作者指出,与房地产价格下跌有关的全部附带结果要比股票市场萧条造成的灾难严重得多。也就是说,随着房地产投资热消退,伴随投资而来的GDP增长也会出现一定程度的停滞。我国房地产如此火热,更不能时冷时热,只有在货币政策和财政政策的综合调控下,实现房价的软着陆,才有可能使我国经济平稳快速的增长。
参考文献:
[1]《国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,国务院办公厅,2010年1月7日.
[2]《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》.国务院办公厅,2010年4月17日.
[3]《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》.国土资源部,2010年3月8日.
[4]《中国指数研究报告》,中国指数研究院,2010年4月.
[5]《世界经济展望》,国际货币基金组织,2003年9月.
关键词:房价上涨 国土新政 楼市签约率 房价 物业税
衣食住行,人类生存的四大基本需求。国家要务,其一在于解民温饱之苦,此衣食之谓也;其二在于供民安定之需,此住行之谓也。住,即与百姓正常的生产生活相关的固定房屋住所,由于其固定性,自古便被人们视为生存能力的附加值。
改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,房地产价格持续稳定上涨,近几年来,更是疯狂飙升。究其原因,一方面由于07年金融危机以来,我国为了促进货币流通,增强市场活力,出台相应优惠政策,以致压制以久的刚性需求得以释放;另一方面,各国外资,国内开发商,投资者以及零零散散却数量十分可观的炒房团不断的托市,以牟取利润,也进一步加速了房价的过快增长。
为了缓解人们的住房压力,抑制投机性购房等不合理因素导致的房价上涨,促进市场经济健康平稳的发展。国务院自2010年起出台了一系列的土地政策:《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”);《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)以及“国十九条”。
国十一条规定中明确了调整供应结构,最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给;抑制投资投机性需求以及控制信贷风险等十一项政策,正式确定2010年楼市政策基调。
新国十条在原政策的基础上,又增加了诸如:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款的比例和利率水平等条例。
国十九条是由国土部发布的90平方米以下住宅用地须占七成的一条政策,具体是指确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。此外,还提到开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。
国务院这套土地新政的组合拳,特别是新国十条中提高首付比例和利率来增加贷款成本的明确规定,让一些投机性住房的炒房者的投机热情大打折扣;以及在国十九条中,规定了中小套型自住性房屋数量的硬性指标,保障了合理性住房的需求,而且还规定增加开发商拿地的成本,有效抑制了开发商拿地后不开工,焐地,囤地,炒地等现象。
在中央一系列土地新政出台后,调控效果明显,目前市场的楼市成交量全面回落。以主要城市为例,根据中国指数研究院的一周监测数据(2010年4月27日)显示,在其跟踪的35个主要城市中,有21个城市的商品房成交面积环比下跌,其中杭州跌幅最大,环比下跌73%;4个一线城市的成交量也是全面下跌,如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院有关分析师表示,楼市新政对房价过快上涨城市作用明显,投资性需求得到有效抑制,随着政策进一步落实,楼市将进入较长的观望期。
但楼市成交量下跌,并不能说明房价会因此而有大幅回落,这只能说明消费者在新政策下处于理性状态,等待开发商的降价预期。而中国政府日前出台的遏制高房价的政策力度还不够,临时性的措施比较多,而制度性和结构性的措施不足,房价可能在下半年出现反弹。因为对于富有的投资者来说,他们手中并不缺乏现金,通过以往的累积,资产负债表非常健康,目前的政策仅仅只能起到震慑作用,因此通过收紧房贷和提高首付,只是抑制了部分中低端的投资者需求。高门槛实际是将中小开发商隔离于房地产市场之外,楼市将成为“大佬们的游戏”。中小型开发企业一直是房地产市场的重要成员,特别是在欠发达城市,更多的质优价廉的商品房便出自他们之手,甚至有专家认为他们对于稳定地方房价起着至关重要的作用。而今,他们却要被置于尴尬境地,拿地门槛在提高,信贷政策却在收紧,加之受规模限制导致的低融资能力,他们最终将无地可拿,惟有退出市场,而作为稀缺资源的土地将越来越集中到财大气粗的大开发商手中。竞争大幅削减的结果是少数既得利益者形成价格联盟,百姓也将不得不面对更高的房价。
面对高房价问题,虽然国家不断出台调控政策,但是房价问题仍然没有出现大幅下跌的迹象。因为需求不变,在新政出来后的一段调整时间内,供给减少了,所以,短时间内房价不可能大幅回落。等调整时间一过,大的房地产商又可以操纵房地产市场,尽管面对新政操纵成本高,但由于此时中小型开发商被挤出房产市场,竞争对手减少,大佬们一方面可以在高成本下提高收益,另一方面与他们抢夺利润的对手少了,手上的财富会越来越多。
所以,个人建议,面对短时性的土地新政效果,进一步的房地产政策基础工作应该指向大众所期望的物业税,那些希望通过捂房获取财产性收益的人,在物业税推出之日会发现,他们捂的是南柯一梦。目前,网上也有消息证实自2010年起税务部门将在全国部分地区对房地产市场试征物业税。
物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
物业税虽空转了多年,最后实不实行还是个迷。不过,中央财经大学税务学院教授刘桓表示:“今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大,但在局部地区试点对商业地产征收,还是很有可能的。”目前商用物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按规定,房产税依房产余值计征的年税率为1.2%,依租金收入计征的税率为12%;土地增值税则采用四级累进税率,最高为60%。业内人士介绍,商用物业主要税种变更为物业税后,征收总额不会有太大变化。同时,房产价值评估、征税主体统计等也可沿用原税种的统计方式,不存在技术上的障碍。
尽管物业税首先可能在商业地产征收,但一旦实行,其转向住宅物业是必然的。目前,住宅征收物业税虽无定论,但是饱受高楼价之苦的普通大众却会将物业税当作抑制楼价的“济世良药”。因为开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担,降低投资和投机需求,从而抑制房价上涨。当然,开征物业税也有一定的弊端,对于家庭结构和收入变化而不得不增加其住房的个人而言,其正常住房需求的成本会升高,因此,可以尝试着开征物业税,而免去再征收土地出让金等各类其他房产税,或是减免第一次买房所应缴纳的物业税。
不管如何,面对如今房价快速增长这不可否认的事实,国土新政在现有条件下又不能长期调整住房预期,征收物业税不失为一个好办法。犹其对于手上有多套房产的炒房者而言,加大第二套,第三套住房的征收比例,将会大大打击炒房等投机行为。
中国市场的房价目前看到的只是虚拟泡沫,一旦大幅降价定会给实体经济降温。国际货币基金组织有一项研究成果,发表于2003年《世界经济展望》第二章,通过研究1959年到2002年之间19个工业化国家的各种股票价格指数,以及从1970年开始的覆盖14个国家的房屋价格指数,作者指出,与房地产价格下跌有关的全部附带结果要比股票市场萧条造成的灾难严重得多。也就是说,随着房地产投资热消退,伴随投资而来的GDP增长也会出现一定程度的停滞。我国房地产如此火热,更不能时冷时热,只有在货币政策和财政政策的综合调控下,实现房价的软着陆,才有可能使我国经济平稳快速的增长。
参考文献:
[1]《国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,国务院办公厅,2010年1月7日.
[2]《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》.国务院办公厅,2010年4月17日.
[3]《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》.国土资源部,2010年3月8日.
[4]《中国指数研究报告》,中国指数研究院,2010年4月.
[5]《世界经济展望》,国际货币基金组织,2003年9月.